Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018

Chia sẻ: Tri Hành | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:89

Thêm vào BST

Báo xấu

38
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng và biến động giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015-2018; xác định một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015-2018; đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THU TRANG NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hoàng Văn Hùng Thái Nguyên - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Lê Thu Trang Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Hoàng Văn Hùng giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND phường Thắng Lợi, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên cùng tất cả các bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ ! Thái Nguyên, ngày …. tháng … năm 2019 Học viên Lê Thu Trang MỤC LỤC Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ......................................................................................................... ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 3 1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu ................................................................. 3 1.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu .................................................................. 3 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu ............................................................... 7 1.1.3. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu ............................................................... 16 1.2. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam ........................... 18 1.2.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới .............................................. 18 1.2.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam .............................................. 20 1.2.3. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Thái Nguyên ....... 21 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.. 22 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 22 2.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 22 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 22 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 2.3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Sông Công tác động đến công tác quản lý nhà nước về đất đai. ...................................................................... 22 2.3.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 .......................................................................... 22 2.3.3. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị ở trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018. .............................. 22 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả công tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công......................................... 22 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 22 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 22 2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp ....................................... 23 2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .................................................... 25 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 26 3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của thành phố Sông Công tác động đến công tác quản lý nhà nước về đất đai ............................................................................ 26 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 26 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 27 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 30 3.2. Thực trạng giá đất ở đô thị của thành phố Sông Công ............................ 31 3.2.1. Các tuyến đường chọn để điều tra......................................................... 31 3.2.2. Thực trạng giá đất ở đô thị tại các tuyến đường được chọn để điều tra 34 3.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công ....... 48 3.3.1. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên ........................................................ 48 3.3.2. Khả năng sinh lợi .................................................................................. 56 3.3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết quả điều tra thực tế trên thị trường 58 3.3.4. Các yếu tố khác ..................................................................................... 59 3.3.5. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Sông Công ................................................................................................ 60 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả công tác định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công......................................... 66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 68 1. Kết luận ....................................................................................................... 68 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 70 Phụ lục 01 Phụ lục 02 Phụ lục 03 Phụ lục 04 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ 1 BĐS Bất động sản 2 CB Cán bộ 3 CP Chính phủ 4 Gqđ Giá đất do Nhà nước quy định 5 Gtt Giá đất thực tế trên thị trường 6 LĐĐ Luật đất đai 7 NĐ Nghị định 8 NQ Nghị quyết 9 QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 SDĐ Sử dụng đất 11 TB Trung bình 12 UBKT Ủy ban kiểm tra 13 UBND Ủy ban nhân dân 14 VND Việt Nam đồng 15 VT Vị trí Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Sông Công năm 2018 ........ 30 Bảng 3.2: Giá đất ở theo quy định của Nhà nước giai đoạn 2015 – 2018 tại các nhóm đường .................................................................................... 37 Bảng 3.3: Giá đất ở thực tế trên thị trường giai đoạn 2015 – 2018 ................ 45 Bảng 3.4: So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tại các tuyến đường tại các nhóm giai đoạn 2015 - 2018 .................................... 47 Bảng 3.5: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí giai đoạn 2015 - 2018 ............................................................................ 50 Bảng 3.6: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí giai đoạn 2015 - 2018 ................................................................................................. 52 Bảng 3.7: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề ..................... 54 Bảng 3.8: Cơ sở hạ tầng, điều kiện sống trên các tuyến đường đặc trưng ... 558 Bảng 3.9: Mức thu nhập trung bình theo nghề nghiệp của chủ SDĐ ............. 63 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thành phố Sông Công năm 2018 . 31 Hình 3.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các tuyến đường điển hình ................................................................... 49 Hình 3.3: Đồ thị so sánh giá đất thị trường trên đoạn đường Từ tường rào phía Nam Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè theo đặc điểm của thửa đất .................................................................................................. 55 Hình 3.4: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất ......... 57 Hình 3.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công .. 61 Hình 3.6: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu đánh giá tại khu vực nghiên cứu đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .............................. 62 Hình 3.7: Đồ thị thể hiện mức độ ảnh hưởng tới giá đất thông qua nghề nghiệp của chủ SDĐ...................................................................... 63 Hình 3.8: Biểu đồ một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất .................................. 64 Hình 3.9: Biểu đồ quan hệ giữa các chỉ tiêu tại khu vực nghiên cứu, chỉ tiêu MDS (Stress 0,1) Phân tích MDS. ................................................ 65 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là nguồn nội lực - nguồn vốn to lớn của đất nước thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư - xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh-quốc phòng (Hồ Thị Lam Trà và cs,2006). Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn và là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về số lượng, cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống cở sở hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội,…Vì vậy, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất, thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể có thể làm ảnh hưởng tới giá đất. Đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, là sự thu lợi nhuận trong quá trình mua bán, là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu tài sản. Mặt khác, giá đất là một công cụ vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009). Hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và khá nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, đô thị hóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng mặt bằng. Ngày 15/05/2015, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 932/NQ-UBTVQH13 về thành lập thành phố Sông Công trực thuộc tỉnh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 Thái Nguyên. Với lợi thế đặc biệt, Sông Công từ lâu đã được xác định là thành phố công nghiệp, trung tâm kinh tế, hành chính, văn hóa - xã hội phía Nam của tỉnh Thái Nguyên; là đầu mối giao thông, giao lưu phát triển kinh tế - xã hội quan trọng của vùng Đông Bắc Bắc Bộ. Thành phố Sông Công đang tập trung, huy động mọi nguồn lực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, vì vậy nên vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn có nhiều bất cập. Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường do các hoạt động trao đổi, mua bán, và các giao dịch BĐS liên quan đến đất đai đã khiến cho giá đất dao động rõ rệt khiến cho việc giao dịch đất đai của người dân còn khá nhiều khó khăn, khúc mắc. Chính vì thế để hiểu sâu về vấn đề này khi xuất phát từ thực tế trên, tôi xin tiến hành lựa chọn đề tài: ‘‘Nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018’’ 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá thực trạng và biến động giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015-2018. - Xác định một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015-2018. - Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất ở đô thị tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Tìm hiểu các điều kiện của địa bàn kết hợp với điều tra khảo sát thực tếđể đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị và đánh giá được yếu tố đó. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục giúp bình ổn giá đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu 1.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu 1.1.1.1. Khái niệm giá đất Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất, có giới hạn về không gian và không thể di dời được. Ngoài ra, đất đai là sản phẩm phi lao động và bản thân nó không có giá trị. Giá đất chính là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất (Khoản 19, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013). Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013). Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định. Đất được hình thành ở hai loại giá: giá theo quy định của Nhà nước và giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất. Giá thứ hai thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán (Nguyễn Thị Loan, 2010). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 1.1.1.2. Cơ sở của việc hình thành giá đất Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động - sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. * Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. * Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu. Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Nếu yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng. Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009). Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v.v... Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá (Trịnh Hữu Liên và Hoàng Văn Hùng, 2013). Hiện nay ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ). 1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra 3 nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá đất bao gồm: * Nhân tố thông thường - Yếu tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng như của chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất. - Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. - Yếu tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa. - Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá và mức lãi suất. * Nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó. - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến trung tâm tập trung khu đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. - Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 giá đất chủ yếu bao gồm: Điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện,…Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo, điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương. - Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên. - Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng. * Nhân tố cá biệt - Diện tích: Diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất. - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu chất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mai và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất. - Chiều sâu: Trong trường hợp của thửa đất quá nông hoặc sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó. - Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành,... đều không thuận lợi (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006). 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của nghiên cứu 1.1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai - Thị trường đất đai trên thế giới Thị trường BĐS Mỹ từ năm 2017 tới nay được nhận định là tăng trưởng ổn định và là động lực tốt cho sự phát triển của thị trường những năm tiếp theo, sẽ có những năm tăng trưởng mạnh mẽ đặc biệt là sự lên ngôi của phân khúc nhà Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 được xây dựng mới. Các yếu tố tích cực đã và đang ảnh hưởng đến thị trường đất đai của Mỹ là: chính phủ điều chỉnh mức lãi suất ở mức vừa phải; ít rủi ro về tai nạn nhà ở cho hầu hết các thành phố; chính phủ Mỹ ban hành nhiều chính sách nới lỏng, tạo điều kiện; tình trạng thiếu lao động đẩy chi phí sản xuất và thu nhập, nền kinh tế sẽ tiếp tục chu kì kinh doanh dài nhất trong lịch sử, và đặc biệt là năm 2017 tổng thống Donald Trump hồi hương kinh doanh, đầu tư và làm việc trở lại Mỹ có thể đi kèm với một mức giá lớn và lạm phát mạnh mẽ, thúc đẩy gía nhà cao hơn (Liên Hương, 2019). Những năm 2015 – 2016, Trung Quốc có những cơn sốt về nhà đất. Các tòa chung cư mọc lên ở khắp nơi và những người làm trong các lĩnh vực liên quan đến nhà đất hầu như không hết việc. Trong 8 năm qua, giá nhà tại Hong Kong (Trung Quốc) tăng trung bình gần 10%/năm. Năm 2019, tại Trung Quốc, cơn sốt đất đang có dấu hiệu dịch chuyển sang các thành phố nhỏ, với dân số từ 1 đến 3 triệu người, nhờ việc hủy bỏ hệ thống đăng ký lưu trú trong năm nay. Tỷ lệ diện tích trống cao cho thấy đầu tư bất động sản trong tương lai của Trung Quốc chắc chắn sẽ giảm vì thị trường bất động sản có thể đã rơi vào tình trạng dư thừa và đặc biệt khi động lực mua nhà xuất phát từ nhu cầu đầu tư ngày càng tăng. Quyết định tăng thuế đối với hàng nhập khẩu từ Trung Quốc của Tổng thống Mỹ Donald Trump có thể dẫn đến những thay đổi trong cơ cấu thị trường bất động sản Trung Quốc. Tăng thuế sẽ dẫn tới việc Trung Quốc nới lỏng nhiều hơn nữa các chính sách, bao gồm cả chính sách tiền tệ và tài khóa. Trung Quốc áp dụng chính sách đánh thuế bất động sản và khiến các nhà đầu cơ tháo chạy khỏi thị trường bất động sản Trung Quốc, hoặc khiến thị trường này sụp đổ do tình trạng dư thừa cung và nợ cao. Khu vực bất động sản có xu hướng ảnh hưởng đến một loạt ngành công nghiệp (Hoài Thơm, 2019). Đà hồi phục của lĩnh vực bất động sản có thể giúp ổn định nền kinh tế Trung Quốc vốn đang chật vật vì cuộc chiến thương mại với Mỹ trong vài quý Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 vừa qua. Cần khá nhiều thời gian để thị trường đất đai tại Trung Quốc lấy lại thăng bằng sau những đợt đi xuống vừa qua. - Thị trường đất đai Việt Nam Năm 2015, thị trường bất động sản đã có nhiều biểu hiện tích cực thể hiện qua sự tăng trưởng cả về giao dịch và tín dụng bất động sản cũng như tốc độ giảm lượng hàng tồn kho ở tất cả các phân khúc trên thị trường. Về tín dụng, trong năm 2015 tuy chưa phải có mức tăng trưởng quá lớn nhưng có thể thấy đã có sự song hành trong sự tăng trưởng tín dụng và bất động sản. Bất động sản hiện đang có sự thay đổi tích cực. Sự hồi phục bất động sản như một tín hiệu tích cực cho nền kinh tế Việt Nam. Người mua nhà ngày càng đòi hỏi cao hơn, không đơn thuần chỉ là nhu cầu về một căn nhà để ở mà còn đòi hỏi về các điều kiện an ninh, tiện ích,… Điều này cũng cho thấy, thị trường bất động sản đang ngày càng chuyên nghiệp hơn, đòi hỏi các nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng mới được hưởng lợi. Năm 2017 cơn sốt đất nền bị gián đoạn do ảnh hưởng từ Quyết định số 60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa khiến thị trường giảm nhiệt rõ rệt. Nhưng đến năm 2018, giá đất nền tăng cao hơn mức trung bình. Thậm chí một số khu vực giá đất tăng gấp đôi từ hơn 20 triệu đồng/m2 lên đến mức hơn 40 triệu đồng/m2 do hưởng lợi từ hạ tầng và "ăn theo" các dự án "khủng". Năm 2019, thị trường đang ở giai đoạn khó lường, diễn biến phức tạp, giảm nhiệt liên tục về cả nguồn cung mới và lượng tiêu thụ nguồn cung mới. Theo ghi nhận thị trường, ở cả phân khúc căn hộ và đất nền; BĐS công nghiệp; BĐS văn phòng đều có xu hướng tăng giá bán và giá cho thuê. Ở phân khúc căn hộ có mức giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn mức tăng ghi nhận trên dưới 20% trong vòng 1 năm, có những dự án vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín giá thứ cấp có thể đạt 25%/năm (Bất động sản Express). Diễn biến thị trường bất động sản năm 2019 phụ thuộc vào nhiều yếu tố như mức tăng trưởng chung của nền kinh tế, mức tín dụng rót vào thị trường, tình hình cung – cầu thực tế… Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 Để giảm thiểu tác động tiêu cực của những cuộc khủng hoảng này, cơ quan quản lý và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cần đẩy mạnh chung tay hành động theo hướng đảm bảo sự ổn định kinh tế vĩ mô cũng như hoạt động kinh doanh, tăng cường nội lực, đa dạng hóa kênh huyđộng vốn cho doanh nghiệp (Bất động sản Express). 1.1.2.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam - Công tác định giá đất trên thế giới Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý. * Định giá đất ở Mỹ Tại Mỹ định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước (Trần Tuấn Anh, 2016). * Định giá đất ở Trung Quốc Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá bất động sản gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ, ngoài ra CRECAC còn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn. Cơ chế hoạt động ở Thái Lan và Trung Quốc thì cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
11 - Công tác định giá đất ở Việt Nam Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của LĐĐ năm 2013; phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4, Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất, khung giá đất do CP quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 114; Khoản 2, Điều 172 và Khoản 3, Điều 189 của LĐĐ; giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê. * Nguyên tắc định giá đất Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm địnhgiá; - Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Điều 112, Mục 2, LĐĐ năm 2013). * Phương pháp định giá đất - Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn