Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại Thành phố Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:103

Thêm vào BST

Báo xấu

56
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trên cơ sở nghiên cứu hoạt động môi giới bất động tại một số dự án nhà ở do công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối để thấy được thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện môi giới bất động sản. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại Thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN QUYẾT CHIẾN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở DO CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HẢI PHÁT PHÂN PHỐI TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học. Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2020 Người cam đoan Nguyễn Quyết Chiến
ii LỜI CẢM ƠN Luận văn tốt nghiệp là một dấu mốc quan trọng và là một phần to lớn trong kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu tại trường Đại học Lâm nghiệp. Trong suốt quá trình hoàn thiện đề tài, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, động viên của bạn bè. Tôi xin được cảm ơn TS. Xuân Thị Thu Thảo vì sự tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian, công sức, tạo điều kiện hết mức trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn quý Công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát và các môi giới đã trợ giúp thu thập số liệu để tôi hoàn thành tốt công việc nghiên cứu của mình Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành đề tài./. Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2020 Học viên Nguyễn Quyết Chiến
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... vi DANH MỤC BẢNG, BIỂU .......................................................................... vii DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ............................................................... viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 4 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản................................................. 4 1.1.1. Khái niệm bất động sản .................................................................... 4 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm hàng hóa bất động sản ............................... 4 1.1.3. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản .............................. 7 1.1.4. Phân loại bất động sản và thị trường bất động sản ....................... 10 1.2. Môi giới bất động sản ........................................................................... 13 1.2.1. Khái niệm về môi giới bất động sản ............................................... 13 1.2.2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản .................................................................................................... 13 1.2.3. Nội dung môi giới bất động sản ..................................................... 14 1.2.4. Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản .................................................................................................................. 14 1.2.5. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản ................................. 15 1.2.6. Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường Bất động sản . 16 1.3. Quy trình môi giới bất động sản ........................................................... 21 1.4. Hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới ........... 22 1.4.1. Tại Mỹ ............................................................................................. 22 1.4.2. Tại Singapore.................................................................................. 24 1.4.3. Tại Trung Quốc .............................................................................. 25
iv 1.5. Hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam .................................... 26 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 28 2.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 28 2.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 28 2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 28 2.3. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 29 2.3.1. Phương pháp chọn dự án nghiên cứu............................................. 29 2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu ......................................................... 30 2.3.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ................................... 31 2.3.4. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 31 2.3.5. Chỉ tiêu đánh giá ............................................................................ 31 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 33 3.1. Khái quát chung về thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội ...... 33 3.1.1. Điều kiện và tiềm năng tự nhiên ..................................................... 33 3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội tại thành phố Hà Nội .............. 35 3.1.3. Thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội thời gian gần đây . 36 3.2. Khái quát chung về công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát ........................................................................................................ 39 3.2.1. Lịch sử hình thành và phát triển ..................................................... 39 3.2.2. Quy trình môi giới bất động sản nhà ở tại dự án do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại Hà Nội .................................................................................................................. 43 3.2.3. Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2017 - 2019 ................... 45 3.3. Khái quát chung về dự án nghiên cứu .................................................. 46 3.3.1. Dự án Roman Plaza ........................................................................ 46 3.3.2. Dự án Bamboo Garden City ........................................................... 50 3.3.3. Dự án Vinhome Smart City ............................................................. 52 3.4. Các nhóm yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động môi giới bất động sản nhà ở
v do công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản hải phát phân phối tại Hà Nội .......................................................................................................... 57 3.4.1. Nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật ......................................... 57 3.4.2. Nhóm yếu tố về thông tin sản phẩm................................................ 60 3.4.3. Nhóm yếu tố về chính sách bán hàng ............................................. 64 3.4.4. Nhóm yếu tố về truyền thông .......................................................... 67 3.4.5. Nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng.......................................... 71 3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong quá trình thực hiện môi giới bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát........................................................................ 73 3.5.1. Thuận lợi ......................................................................................... 73 3.5.2. Khó khăn ......................................................................................... 74 3.5.3. Đề xuất giải pháp ........................................................................... 74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 78
vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải nghĩa ĐVT Đơn vị tính BĐS Bất động sản MG Môi giới TT Thị trường ĐH Đại học KT-XH Kinh tế- xã hội HC-NS Hành Chính-Nhân sự
vii DANH MỤC BẢNG, BIỂU Bảng 3.1. Đặc điểm nguồn nhân lực của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát ........................................................................... 40 Bảng 3.2. Kết quả hoạt động kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát giai đoạn 2017 - 2019....................................... 45 Bảng 3.3. Tiến độ thanh toán đối với khách hàng vay vốn tại dự án Roman Plaza ................................................................................................................ 49 Bảng 3.4. Tiến độ thanh toán đối với khách hàng không vay vốn tại dự án Roman Plaza.................................................................................................... 49 Bảng 3.5. Tiến độ thanh toán tại dự án Vinhome Smart City ......................... 56 Bảng 3.6. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố thị trường và pháp luật đến hoạt động môi giới bất động sản .............................................. 57 Bảng 3.7. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố thông tin sản phẩm đến hoạt động môi giới bất động sản .................................................... 60 Bảng 3.8. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố chính sách bán hàng đến hoạt động môi giới bất động sản............................................... 64 Bảng 3.9. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố về truyền thông đến hoạt động môi giới bất động sản .................................................... 67 Bảng 3.10. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng đến hoạt động môi giới bất động sản .................................... 71
viii DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 2.1. Vị trí của 3 dự án nghiên cứu .......................................................... 30 Hình 3.1. Lượng cung, giao dịch bất động sản tại Hà Nội quý I-III/2020 ..... 37 Hình 3.2. Lượng cung mới, giao dịch và tỉ lệ hấp thụ căn hộ mới chào bán tại Hà Nội Quý I-III/2020 .................................................................................... 37 Hình 3.3. Cơ cấu nguồn cung và giao dịch các phân khúc căn hộ tại Hà Nội Quý III/2020 .................................................................................................... 37 Hình 3.4. Lượng cung mới, giao dịch và tỉ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội Quý III/2020 so với cùng kỳ các năm ..................................................................... 38 Hình 3.5. Biến động giá căn hộ chung cư tại Hà Nội ..................................... 38 Hình 3.6. Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý tại Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát ........................................................................... 41 Hình 3.7. Quy trình thực hiện môi giới của chuyên viên môi giới tại các dự án của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát ................. 43 Hình 3.8. Quy trình thực hiện môi giới của công ty môi giới tại các dự án của Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát ....................... 44 Hình 3.9. Vị trí dự án Roman Plaza ................................................................ 47 Hình 3.10. Vị trí dự án Bamboo Garden ......................................................... 52 Hình 3.11. Vị trí dự án Vinhome Smart City .................................................. 52 Hình 3.12. Phương án di chuyển trụ sở ban ngành tại Thành phố Hà Nội ..... 61
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Theo khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Quốc Hội, 2014). Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Sau khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, thị trường bất động sản tại Việt Nam được hình thành một cách chính thức và phát triển cho đến thời điểm hiện nay. Mỗi chu kỳ của thị trường bất động sản phát triển theo 4 giai đoạn: Phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và phục hồi. Để thị trường phát triển tốt, số lượng giao dịch ngày càng tăng và chủ thể tham gia vào thị trường được mở rộng cần phải có sự tư vấn của các chuyên viên môi giới bất động sản. Một đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản là mang tính khu vực sâu sắc và có sự khác biệt giữa các vùng. Do đó, ở những khu vực đô thị, đông dân cư thị trường bất động sản phát triển mạnh hơn. Ngoài ra, từ khi Luật kinh doanh bất động sản 2015 có hiệu lực thì hàng hóa bất động sản trong thị trường đa dạng và phong phú hơn đặc biệt xuất hiện nhiều các công ty đầu tư và kinh doanh bất động sản với các dự án bất động sản đa dạng và phong phú. Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Hải Phát (Hai Phat Land) là một doanh nghiệp chuyên kinh doanh phát triển, phân phối, cho thuê các sản phẩm Bất động sản trong nước, Quốc tế; quản lý vận hành, khai thác tòa nhà và tổng hòa các dịch vụ liên quan đến Bất Động Sản. Với mục tiêu trở thành Đơn vị kinh doanh và phân phối bất động sản tốt nhất Việt Nam, Hai Phat Land không chỉ tiếp tục phát huy thế mạnh của mình mà còn tiên phong xây dựng Hệ sinh thái bất động sản đồng bộ, khép kín tại Việt Nam từ đầu tư, tư vấn phát triển dự án; phân phối, quản lý, vận hành, khai
2 thác đến cung cấp những giải pháp công nghệ Bất động sản, marketing và truyền thông dự án; đào tạo nhân sự chất lượng cao cho chủ đầu tư cũng như các đơn vị bất động sản trên cả nước. Hơn 10 năm hình thành và phát triển, Hải Phát Land đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể. Trong đó có thể kể đến top 3 đơn vị phân phối bất động sản xuất sắc nhất Việt Nam, Thương hiệu mạnh Việt Nam, Vietnam's Best Real Estate Agency 2019... cùng nhiều giải thưởng uy tín khác. Song song với đó, Hải phát Land luôn chú trọng phát triển từ bên trong, coi trọng nhân tố con người, Hải phát Land không ngừng kiến tạo môi trường làm việc thân thiện, giàu cơ hội trải nghiệm. Đồng thời, thường xuyên tổ chức đào tạo, nâng cao chất lượng nhân sự, cải tiến phương thức tiếp cận khách hàng. Hiện nay, Hải Phát Land có 25 chi nhánh tại các tỉnh thành trên cả nước với trên 200 chuyên viên môi giới bất động sản thực hiện phân phố các dự án lớn nhỏ khác nhau. Riêng địa bàn Hà Nội, Hải phát Land có 6 chi nhánh nằm phân bổ đều trên địa bàn. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện phân phối và bán các sản phẩm bất động sản tại các dự án do đặc điểm các dự án và nhu cầu của khách hàng khác nhau nên quá trình tư vấn của các chuyên viên môi giới gặp một số khó khăn nhất định. Xuất phát từ thực tế trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại Thành phố Hà Nội” . 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Trên cơ sở nghiên cứu hoạt động môi giới bất động tại một số dự án nhà ở do công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối để thấy được thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện môi giới bất động sản. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được hoạt động môi giới bất động sản tại một số dự án nhà ở của công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội. - Đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng dến hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản của một số dự án của công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới tại một số dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn - Ý nghĩa khoa học: Bổ sung những đóng góp về cơ sở lý luận và khoa học về vấn đề môi giới bất động sản; chỉ ra được những yếu tố ảnh hưởng dến hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản của một số dự án của công ty Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản Hải Phát phân phối tại thành phố Hà Nội. - Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của đề tài là nguồn tài liệu mang tính chất tham khảo cho các cơ quan quản lý bất động sản cũng như các công ty đầu tư và kinh doanh bất động sản trên địa bàn Hà Nội.
4 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Theo bộ luật dân sự năm 2005, 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc Hội, 2005, 2015). 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm hàng hóa bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm hàng hóa bất động sản Hàng hóa (goods or commodities) là sản phẩm kinh tế hữu hình (máy giặt, bột giặt, công cụ, máy móc...) trực tiếp hay gián tiếp góp phần vào việc thỏa mãn nhu cầu của con người. Trong kinh tế chính trị Marx-Lenin, hàng hóa cũng được định nghĩa là sản phẩm của lao động thông qua trao đổi, mua bán. Hàng tiêu dùng và hàng đầu tư là những thành tố quan trọng tạo nên tổng sản phẩm trong nước. Hàng hóa kinh tế là những hàng hóa khan hiếm hay những hàng hóa mà mọi người muốn mua nhiều hơn khi điều kiện cho phép (Minh Anh, 2018). Bất động sản cũng là một loại hàng hóa kinh tế bởi nó tạo ra giá trị vật chất. Hàng hóa bất động sản là đất đai, những tài sản gắn liền với đất được trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản. Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường, thường gồm có: 1/ Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường. 2/ Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán (Mai Xuân Bình, 2014).
5 1.1.2.2. Đặc điểm hàng hóa bất động sản Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, do đó hàng hóa bất động sản có những điểm khác biệt và có những đặc tính riêng so với các hàng hóa khác cụ thể: Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định, không di dời được: Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy người ta thường nhắc "vị trí, vị trí và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản. Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Hàng hóa bất động sản có tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt (dị biệt) và khan hiếm: Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng
6 cũng có hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế .v.v… Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của năng lực quản lý: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác .v.v.. Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. Đây là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư.v.v… Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v... có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước thì có thể thành công rất lớn. Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
7 xã hội: Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản (Nguyễn Bá Long và cs, 2017). 1.1.3. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản và các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản (Minh Hằng, 2020). 1.1.3.2. Đặc điểm thị trường bất động sản Với những điểm khác biệt và tính có giá trị của hàng hóa bất động sản do đó thị trường bất động sản là một trong những kênh đầu tư được quan tâm chú ý bên cạnh thị trường chứng khoán và thị trường vàng. Thị trường bất động sản có những đặc điểm sau: Thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển theo 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài chính hóa. Cấp độ sơ khởi là giai đoạn mọi người tiến hành tạo lập Nhà, trong cấp độ này các chính sách về đất đai đóng vai trò quyết định; Cấp độ tập trung hóa- giai đoạn này các doanh nghiệp tiến hành xây dựng bất động sản, sự hình thành bất động sản tùy thuộc vào năng lực nhà xây dựng, trong cấp độ này các chính sách về xây dựng và các doanh
8 nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định; Cấp độ tiền tệ hóa là giai đoạn bất động sản đã xây dựng xong, hình thành nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và để duy trì doanh nghiệp phải liên kết với các ngân hàng, trong cấp độ này các ngân hàng đóng vai trò quyết định; Cấp độ tài chính hóa - khi quy mô thị trường bất động sản tăng cao và phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro lúc này ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay cho thị trường nhằm huy động đa dạng hóa các nguồn vốn. Trong cấp độ này các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Quá trình vận động thị trường bất động sản đều có chu kì dao động tương tự như nhiều thị trường khác và bao gồm 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng), phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau. Chính bởi vậy hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền đất nước, sản phẩm hàng hóa bất động sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, thông thường thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền núi,...
9 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật. bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội - vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt văn bản pháp luật. Đặc điểm này đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao và cho thuê đất), thị trường này chịu tác động bởi các quyết định của Nhà nước, Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh các chính sách về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội. Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản. Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường, muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xem xét mức độ tự do cạnh tranh, tức là bên mua và bên bán có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán và bên mua không. Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Do bất động sản có giá trị cao và nó là một tài sản lớn đối với lượng người tiêu dùng. Do vậy để cẩn thận người tiêu dùng thường tìm đến các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, tuy giá cả cho chuyên nghiệp ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn và họ nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm,... để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu đề ra. Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, động thái phát triển của thị trường này là tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một
10 lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn lâu dài, khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh,... ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Ngoài ra thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động,...dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị trường không hoàn hảo. Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản, người mua và người bán thường nhiều thông tin liên quan đến những giao dịch trước, sự tác động của Nhà nước là một yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau (Nguyễn Bá Long và cs, 2017). 1.1.4. Phân loại bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.4.1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh Theo điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: - Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; - Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; - Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; - Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
11 sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất (Quốc Hội, 2014). 1.1.4.2. Điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh Theo điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 điều kiện để các bất động sản được đưa vào kinh doanh như sau: 1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 1.1.4.3. Phân loại bất động sản Bất động sản được phân làm ba loại: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc. Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ