Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:73

Thêm vào BST

Báo xấu

19
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm góp phần giảm thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––– LÊ MINH TUẤN NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––– LÊ MINH TUẤN NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy THÁI NGUYÊN - 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ trong một công trình khoa học nào. Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc và đúng sự thật. Tác giả luận văn Lê Minh Tuấn
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể cá nhân. Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến: Tập thể các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng kí đất đai huyện Tiên Du và các hộ dân trên địa bàn huyện Tiên Du đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thu nhập thông tin thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tiên Du, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Lê Minh Tuấn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn....................................................................... 2 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4 1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ............................................................. 4 1.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 4 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ........................ 5 1.2. Cơ sở pháp lý xác định giá đất ................................................................... 8 1.3. Các nguyên tắc cơ bản và các phương pháp định giá đất .......................... 9 1.3.1. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất (ĐGĐ) ..................................... 9 1.3.2. Các phương pháp định giá đất................................................................. 9 1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 12 1.4.1. Yếu tố tự nhiên ...................................................................................... 12 1.4.2. Yếu tố kinh tế ........................................................................................ 13 1.4.3. Yếu tố xã hội ......................................................................................... 14 1.4.4. Yếu tố pháp lý ....................................................................................... 15 1.5. Công tác quản lý và định giá đất giá đất của một nước trên thế giới ...... 16 1.5.1. Định giá đất ở Thụy Điển...................................................................... 16 1.5.2. Định giá đất ở Malaysia ........................................................................ 17
iv 1.5.3. Định giá đất tại Đài Loan ...................................................................... 17 1.6. Công tác quản lý và định giá đất giá đất ở Việt Nam .............................. 18 1.7. Công tác quản lý và định giá đất giá ở tỉnh Bắc Ninh ............................. 19 1.8. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .............................. 20 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 22 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 22 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 22 2.1.2. Phạm vi phạm nghiên cứu ..................................................................... 22 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 22 2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 22 2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 22 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du. ............................... 22 2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất huyện Tiên Du. ................................................................. 22 2.3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017. ........................................................................ 22 2.3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du và đề xuất giải pháp........................................................ 23 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 23 2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 25 2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .................................................... 26 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 27 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du ................................... 27 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 27 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 29
v 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất huyện Tiên Du .................................................................. 31 3.2. Thực trạng giá đất tại địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................................................. 36 3.2.1. Nhóm đường, phố trong khu vực đô thị ................................................ 36 3.2.2. Nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị .............. 37 3.2.3. Nhóm đất ở các xã Nội Duệ, Liên Bão ................................................. 38 3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 ....................................................... 40 3.3.1. Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 ............................................................................. 40 3.3.2. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất tại huyện Tiên Du, giai đoạn 2015-2017 ........................................................................................ 45 3.3.3. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 .............................................................. 47 3.4. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du và đề xuất giải pháp. ............................................................ 53 3.4.1. Đánh giá ý kiến của người dân về nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du....................................................................................... 53 3.4.2. Đề xuất giải pháp quản lý giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du ............ 55 3.4.3. Giải pháp kỹ thuật ................................................................................. 57 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 58 1. Kết luận ....................................................................................................... 58 2. Đề nghị ........................................................................................................ 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 60 PHỤ LỤC
vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ BĐS : Bất động sản ĐG : Đa giác ĐTH : Đô thị hóa CN : Chữ nhật CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất HT : Hình thang GPMB : Giải phóng mặt bằng L : Chữ L LG : Lục giác QLĐĐ : Quản lý đất đai THPT : Trung học phổ thông UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Biến động đất đai của huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2016 .......... 34 Bảng 3.2: Giá đất theo vị trí của các đường phố trong khu vực đô thị ........... 36 Bảng 3.3: Giá đất theo VT các đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị ...................................................................................... 37 Bảng 3.4: Giá đất ở các xã Nội Duệ, Liên Bão ............................................... 38 Bảng 3.5: Giá đất theo vị trí trong khu vực khác ............................................ 39 Bảng 3.6: Giá đất ở nhóm đường phố trong khu vực đô thị ........................... 41 Bảng 3.7: Giá đất ở nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngoài đô thị ................................................................................................ 42 Bảng 3.8: Giá đất ở nhóm đất ở các xã Nội Duệ, Liên Bão ........................... 43 Bảng 3.9: Giá đất ở nhóm đất ở các khu vực còn lại ...................................... 44 Bảng 3.10: Các yếu tố đặc điểm thửa đất ảnh hưởng đến giá đất................... 45 Bảng 3.11: Đặc điểm của một số khu dân cư.................................................. 49 Bảng 3.12: Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án ... 49 Bảng 3.13: Giá đất của vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Lim giai đoạn 2015-2017 ............................................................................... 51 Bảng 3.14: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất tại huyện Tiên Du....... 52 Bảng 3.15: Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 qua ý kiến của người dân............................... 53
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình .................. 7 Hình 3.1: Giá đất theo quyết định và giá đất trên thị trường năm 2017 tại các mẫu điều tra tại quốc lộ 38 ....................................................... 46 Hình 3.2: Giá đất trên thị trường theo VT của bốn lô đất thuộc khu vực xa trung tâm (tỉnh lộ 276) .................................................................... 47 Hình 3.3: Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện xong dự án quy hoạch ............................................................. 50 Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất tại huyện Tiên Du theo ý kiến đánh giá của các hộ điều tra ......................................... 52
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người. Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá. Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
2 trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh [16]. Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Bắc Ninh nói chung và huyện Tiên Du nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai cần phải được định giá. Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017”. 2. Mục tiêu của đề tài Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường, đồng thời ổn định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn cho bản thân. - Là cơ hội cho bản thân tích lũy kiến thức đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế.
3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2013; hệ thống các văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác định giá đất tại địa phương. - Trên cơ sở nghiên cứu giá đất ở và một số yếu ảnh hưởng đến giá đất ở từ đó đề xuất ra một số giải pháp thích hợp phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.1. Khái niệm về giá đất Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.”(Luật đất đai,2013) [12]. Tại khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 cũng từng quy định: “Giá quyền sử dụng đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”(Luật đất đai, 2003) [11]. Như vậy, so với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước (Lê Tấn Lợi,2009) [6]. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013. 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
5 Giá đất có những đặc trưng cơ bản sau: (1) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả; (2) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành; (3) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai; (4) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định; (5) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt; (6) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao; (7) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân,2005) [16]. 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Trịnh Hữu Liên và ctv,2014) [7]. Hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: Địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. 1.1.2.1. Địa tô Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân, thu được trên những ruộng đất tốt và trung bình; là cơ sở chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm (được quyết định bởi điều kiện sản xuất) và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II (Bộ Giáo dục và đào tạo,2008) [1]. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
6 Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5]. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5]. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. 1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
7 sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp(Trần Minh Đăng và cs,2010) [3]. Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng của yếu tố nào(Choum Sinnara,2005) [13]. 1.1.2.3. Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Giá đất Cung về đất G1E G Cầu về đất L1 LL2 Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
8 Hình 1.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định [1]. Trên thị trường xảy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng (Vũ Thị Tùng Hoa,2010) [5]. 1.2. Cơ sở pháp lý xác định giá đất Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Bắc Ninh từ năm 2015 đến nay. Các thông tin thu được đều liên quan đến việc định giá đất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá đất vào thực tế. + Luật đất đai 2013; + Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số ngành của Luật đất đai; + Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất; + Nghị định số: 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy định về khung giá đất; + Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường ngày 30/6/2014 Về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
9 + Quyết định số 552/2014 ngày 29/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc ban hành Bảng giá đất các loại đất trên địa bàn tỉnh 05 năm (2015-2019); + Quyết định số 08/2015 ngày 18/3/2015 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. 1.3. Các nguyên tắc cơ bản và các phương pháp định giá đất 1.3.1. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất (ĐGĐ) Theo Luật đất đai 2013, điều 112, khoản 1, quy định việc Định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đới với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau (Luật đất đai, 2013) [12]. 1.3.2. Các phương pháp định giá đất Các phương pháp định giá được quy định theo thông tư 36/2014 TT- BTNMT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn định giá đất. 1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 1. Khảo sát, thu thập thông tin 2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá 3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
10 Giá đất ước tính của Mức điều chỉnh về giá Giá đất của thửa đất cần định giá do các yếu tố khác = từng thửa đất ± theo từng thửa đất biệt của từng thửa đất so sánh so sánh so sánh với thửa đất 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá 1.3.2.2. Phương pháp thặng dư 1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất. 2. Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản 3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản 4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau: n TRi Tổng doanh thu phát triển =  i =1 (1 + r ) i n Ci Tổng chi phí phát triển =  (1 + r ) i =1 i 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau: Giá trị của thửa Tổng doanh thu Tổng chi phí phát = - đất cần định giá phát triển triển Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau: Giá đất của thửa Giá trị của thửa đất cần định giá = đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá