Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2018

Chia sẻ: Tri Lộ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:116

Thêm vào BST

Báo xấu

58
lượt xem 13
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là điều tra và tổng hợp được một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất ở được giao dịch thực tế ngoài thị trường năm 2018 để làm căn cứ cho việc điều chỉnh giá đất ở do nhà nước quy định tại huyện Mỹ Đức; nghiên cứu và phân tích được một số các yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội một cách khách quan và có căn cứ khoa học; đề xuất được một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO edđr BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP BÙI THỊ THU HẠNH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI, GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CHU THỊ BÌNH Hà Nội, 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Nội dung đề tài này là những kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công trình nghiên cứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực tiếp thực hiện. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, n à t n n m 2019 Học viên Bùi Thị Thu Hạnh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Chu Thị Bình đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý Đất đai Trường Đại học Lâm Nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hà Nội, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mỹ Đức, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mỹ Đức, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và hoàn thiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND huyện Mỹ Đức, UBND Thị trấn Đại Nghĩa và các xã An Tiến, An Mỹ, ... đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn. Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn Bùi Thị Thu Hạnh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT......................................................................... vi DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chƣơng 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................... 3 1.1. Tổng quan về giá đất .............................................................................. 3 1.1.1. K i niệm về i đất …………………………………………………. 3 1.1.2. Đặc điểm của i đất 4 1.1.3. Cơ sở k oa ọc về i đất 4 1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .......................................................... 8 1.2.1. Yếu tố t ôn t ườn 8 1.2.2. Yếu tố k u vực 12 1.2.3. Yếu tố c biệt 13 1.3. Định giá đất. ......................................................................................... 14 1.3.1. K i niệm địn i đất: 14 1.3.2. C c n u ên tắc cơ bản của địn i đất: 14 1.3.3.C c p ươn p p x c địn i đất. 18 1.4. Điểm qua việc định giá đất của một số nước trên thế giới. ................. 20 1.4.1. Địn i đất ở Trun Quốc 20 1.4.2. Địn i đất ở T ụ Điển 20 1.4.3. Địn i đất ở Úc 20 1.4.4. Địn i đất ở N ật Bản 21 1.4.5. Địn i đất ở Sin apore 22 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv 1.5. Định giá đất ở Việt Nam. ..................................................................... 23 1.5.1. Điểm qua côn t c địn i đất tron n ữn n m ần đâ : 23 1.5.2. Những kết quả đạt được 24 1.5.3. Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân. 26 1.5.4. Một số công trình nghiên cứu về i đất ở tại Việt Nam 29 Chƣơng 2. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 30 2.1. Mục tiêu nghiên cứu............................................................................. 30 2.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 30 2.2.1. Đối tượn n iên cứu 30 2.2.2. P ạm vi n iên cứu 30 2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 31 2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 31 2.4.1. P ươn p p t u t ập số liệu 31 2.4.2. P ươn p p c ọn điểm n iên cứu và đối tượn để p ỏn vấn. 33 2.4.3. P ươn p p xử lý số liệu. 36 Chƣơng 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 38 3.1. Kết quả tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu: ...................................................................................................... 38 3.1.1. Điều kiện tự n iên ............................................................................. 38 3.1.2. Dân số và lao độn ……………………………………………………... 41 3.1.3. Tìn ìn p t triển kin tế ................................................................ 42 3.1.4. Hệ t ốn cơ sở ạ tần kỹ t uật - xã ội ............................................ 43 3.1.5. Đ n i đặc điểm tự n iên, kin tế xã ội ....................................... 44 3.2. Kết quả tìm hiểu tình hình quản lý và SDĐ trên huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội ...................................................................................................... 45 3.2.1. T ực trạn quản lý đất đai tại u ện Mỹ Đức ………………………. 45 3.2.2. T ực trạn sử dụn đất tại u ện Mỹ Đức …………………………... 51 3.2.3. Tìn ìn c u ển n ượn qu ền sử dụn đất ………………………… 58 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 3.3. Một số vấn đề liên quan đến công tác định giá đất tại huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội. .......................................................................................... 61 3.3.1. Một số c n cứ để x c địn i đất ở, trên địa bàn u ện Mỹ Đức …. 61 3.3.2. Một số n u ên tắc cần p ải tuân t eo k i x c địn i đất: ………... 62 3.4. Kết quả nghiên cứu thực trạng giá đất ở, trên địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2018......................................................... 65 3.4.1. Gi đất ở do n à nước qu địn tại u ện Mỹ Đức. 65 3.4.2. Kết quả điều tra i đất ở t ực tế tại k u vực n iên cứu n m 2018 ……………….…………………………………………………………… 68 3.4.3. So s n i đất ở được iao dịc trên t ị trườn và i đất ở do UBND t àn p ố qu địn …………………………………………………………… 74 3.5. Kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................... 79 3.5.1. Ản ưởn của vị trí t ửa đất đến i đất……………………………...80 3.5.2. Ản ưởn của đặc điểm t ửa đất đến i đất………………………... 83 3.5.3. Ản ưởn của k ả n n sin lợi đến i đất..................................... 86 3.5.4. Ản ưởn của cơ sở ạ tần đến i đất.............................................87 3.5.5. Ản ưởn của môi trườn đến i đất………………………….…… 88 3.5.6. Ản ưởn của ếu tố qu oạc đến i đất....................................... 89 3.5.7. Ản ưởn của một số ếu tố k c đến i đất.................................... 92 3.5.8. Đ n i c un về một số ếu tố ản ưởn đến i đất.................... 94 3.5.9. Đ n i côn t c địn i đất tại u ện Mỹ Đức…………………… 96 3.6. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Mỹ Đức ................................................ 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 100 TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………..104 PHỤ BIỂU PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Nội dung ký hiệu BĐS Bất động sản ĐĐ Đất đai QLĐĐ Quản lý đất đai KH Kế hoạch H Huyện ĐGĐ Định giá đất UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa QSDĐ Quyền sử dụng đất TLSX Tư liệu sản xuất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Dân số và lao động huyện Mỹ Đức ..........................................................41 Bảng 3.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức .................................42 Bảng 3.3. Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Mỹ Đức .........................51 Bảng 3.4. Thống kê diện tích 3 loại đất của tất cả các xã........................................54 Huyện Mỹ Đức - TP. Hà Nội - Năm 2018 ................................................................54 Bảng 3.5: Bảng thống kê diện tích đất ở năm 2018 so với đất PNN ......................56 và tổng DT đất tự nhiên của tất cả các xã trong huyện.............................................56 Bảng 3.6. Các xã có diện tích tự nhiên lớn nhất và lớn hơn 1000 ha......................57 Bảng 3.7. Các xã có tỷ lệ đất ở lớn nhất……………………………………58 Bảng 3.8. Số GCNQSD đất đã cấp chuyển nhượng của các xã ..............................59 Bảng 3.9: Giá đất ở quy định của NN được áp dụng cho khu vực nghiên cứu giai đoạn 01/01/2015 – 21/12/2019 ...................................................................................66 Bảng 3.10. SL điều tra thực tế về giá đất ở cùng một số yếu tố ảnh hưởng Thuộc nhóm I trên khu vực nghiên cứu – năm 2018............................................................69 Bảng 3.11. SL điều tra thực tế về giá đất ở cùng một số yếu tố ảnh hưởng Thuộc nhóm II trên khu vực nghiên cứu – năm 2018 ..........................................................71 Bảng 3.12. SL điều tra thực tế về giá đất ở cùng một số yếu tố ảnh hưởng Thuộc nhóm III trên khu vực nghiên cứu – năm 2018 .........................................................73 Bảng 3.13. Bảng so sánh giá đất ở thực tế và giá đất NNQĐ của các thửa đất ở vị trí 1 thuộc nhóm I – Khu vực TT Đại Nghĩa – năm 2018........................................75 Bảng 3.14. Sự phụ thuộc của giá đất ở vào các đoạn đường và các khu vực khác nhau …... .......................................................................................................................82 Bảng 3.15. So sánh giá thực tế của 2 thửa 2111 và 2112 thuộc “Nhóm II” ......85 Bảng 3.16. So sánh giá thực tế của 2 thửa 2111 và 2113 thuộc “Nhóm II” ......86 Bảng 3.17. Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất ...................................88 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Khu vực Thị Trấn Đại Nghĩa, huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội………. 34 Hình 2.2: Khu vực xã An Mỹ, huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội………………….34 Hình 2.3: Khu vực xã An Mỹ, huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội………………… 35 Hình 3.1. Sơ đồ vị trí các xã huyện Mỹ Đức, TP. Hà Nội………………….. 38 Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu 3 loại đất huyện Mỹ Đức………………………… 53 Hình 3.3. Thống kê diện tích 3 loại đất của tất cả các xã huyện Mỹ Đức – TP. Hà Nội năm 2018…………………………………………………………….54 Hình 3.4. Biểu đồ mô tả diện tích đất PNN và tổng DT đất tự nhiên của các xã - Năm 2018………………………………………………………………. 57 Hình 3.5. Biểu đồ mô tả số GCN đã cấp chuyển nhượng QSDĐ Của các xã huyện Mỹ Đức năm 2014 – 2015 – 2016 – 2017…………………………… 60 Hình 3.6. Biểu đồ trực quan số GCN chuyển nhượng QSDĐ trên toàn huyện Mỹ Đức – Năm 2016 2017 – 2018………………………………………….. 60 Hình 3.7. Biểu đồ đất ở do nhà nước quy định tại khu vực nghiên cứu được áp dụng giai đoạn (01/01/201/ - 31/12/2019)……………………………….. 67 Hình 3.8. Biểu đồ so sánh giá đất ở năm 2018. Đất nhóm I thuộc khu vực Trung tâm huyện Mỹ Đức…………………………………………………... 76 Hình 3.9. Biểu đồ so sánh giá đất ở thực tế và giá đất NNQĐ các thửa ở vị trí 1 thuộc nhóm II, xã An Mỹ - Năm 2018 …………………………………….77 Hình 3.10. Biểu đồ so sánh giá đất ở năm 2018 thuộc đất nhóm III. ……….79 Hình 3.11. Giá đất ở phụ thuộc vào yếu tố vị trí của thửa đất……………….80 Hình 3.12. Sự phụ thuộc của giá đất ở vào các đoạn đường và các khu vực khác nhau …………………………………………………………………… 81 Hình 3.13. Sự phụ thuộc của giá đất vào yếu tố hình dạng…………………. 84 Hình.3.14. Sự phụ thuộc của giá đất vào yếu tố độ rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất……………………………………………………………………… 84 Hình 3.15. Sự phụ thuộc của giá đất thực tế nhóm III vào yếu tố Môi trường ........ 89 Hình 3.16. Mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng………………95 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất kì một tư liệu sản xuất nào. Nó là nguồn tài nguyên có giới hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người. Đất đai là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế được. Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường đáp ứng nhu cầu của con người. “Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai – thị trường – sự quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân. Quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Quản lý tốt giá đất sẽ là công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Huyện Mỹ Đức là một huyện ngoại thành, nằm ở phía Tây Nam của Thành phố Hà Nội và cách trung tâm Hà Nội 54 km. Trong những năm qua, huyện Mỹ Đức đã và đang có nhiều bước tiến trong phát triển kinh tế - xã hội, biến động đất nhiều, nhu cầu về đất ở ngày càng tăng, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất cũng gia tăng nên yêu cầu về việc thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai đáp ứng theo yêu cầu mới đòi hỏi ngày càng cao. Thực tế một số năm gần đây cho thấy giá đất tại khu vực nghiên cứu trên thị trường lớn hơn nhiều lần so với giá đất quy định của nhà nước được sử dụng cho việc tính thuế. Điều đó sẽ dẫn đến một số bất cập như sau: - Làm thất thu ngân sách nhà nước - Là nguyên nhân dẫn đến đầu cơ đất đai, Tạo ra hiện tượng ảo về quan hệ “cung, cầu” của thị trường đất đai, gây khó khăn cho việc điều tiết và sử dụng đất có hiệu quả. - Gây khó khăn cho công tác Giải phóng mặt bằng Chính vì vậy việc nắm được giá đất thực tế trên địa bàn huyện Mỹ Đức và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để nhằm xác định được giá đất chính xác tại địa bàn huyện Mỹ Đức trong điều kiện hiện tại và tương lai là hết sức cần thiết. Để đáp ứng được yêu cầu trên và được phân công của Viện Quản lý đất đai và phát triển nông thôn – Trường Đại học Lâm Nghiệp, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Chu Thị Bình, tôi tiến hành điều tra, nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2018”. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan về giá đất 1.1.1. Khái niệm về giá đất Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, góp vốn….và có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan. Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất. Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê. Trên thực tế, dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: Giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất với các bên có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh. Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất trên thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất nhà nước quy định; giá đất nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diện tích đất. (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013) Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định và Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). 1.1.2. Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một Huyện, vị trí của các thửa đất khác nhau cũng có giá khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng. 1.1.3. Cơ sở khoa học về giá đất Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 1.1.3.1. Địa tô Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu tư nhân về TLSX, C.Mác chỉ ra rằng: “Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất”. Theo C.Mác địa tô là một phạm trù nêu ra để chỉ số tiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trả trong suốt thời gian thuê đất. Điều này cho thấy địa tô chính là tiền phải trả cho việc sử dụng đất và nó thuộc về địa chủ - là người sở hữu ruộng đất. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra, địa chủ tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình (Vũ Anh Tuấn và cs., 2007). Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa tô độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị. Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt. Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng khai thác các kim loại, khoáng chất quý hiếm, hoặc những khoáng sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác chúng. Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâmcông nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao. Nguồn gốc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ (Vũ Anh Tuấn và cs., 2007). Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần. Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của nông phẩm(Vũ Anh Tuấn và cs., 2007). 1.1.3.2. Lãi suất n ân àn Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi và mang lại lợi nhuận cao. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của yếu tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). 1.1.3.3. Quan ệ cun , cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Khi cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. (1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu. (2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn. Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, yếu tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến yếu tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; Mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; Khả năng của hệ thống giao thông; Tỉ lệ lãi suất của ngân hàng. 1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 1.2.1. Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất bao gồm: 1.2.1.1. Yếu tố àn c ín : Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006, yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: - Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 - Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong bất động sản do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất. - Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng Đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất. - Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên. - Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất. 1.2.1.2. Yếu tố n ân k ẩu Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. yếu tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên. Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng. (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). 1.2.1.3. Yếu tố xã ội Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006, xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu: - Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại. - Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường. - Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. - Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Yếu tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất. 1.2.1.4. Yếu tố quốc tế Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất. 1.2.1.5. Yếu tố kin tế Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu: - Tình trạng phát triển kinh tế: Có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế. - Ngoài ra các yếu tố như: Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất. - Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau. - Mức lãi suất: Có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma