Luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, giai đoạn 2017 - 2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:85

Thêm vào BST

Báo xấu

34
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá Thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Điện Biên Phủ có liên quan đến định giá đất. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017 - 2019. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, giai đoạn 2017 - 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------------- TRẦN QUỐC LONG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------------- TRẦN QUỐC LONG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ HUẤN Thái Nguyên - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Trần Quốc Long
ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cô Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo và Ban giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Nguyễn Thế Huấn, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Điện Biên Phủ và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Trần Quốc Long
iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT GCN : Giấy chứng nhận KCN : Khu công nghiệp QSDĐ : Quyền sử dụng đất TĐC : Tái định cư TP : Thành phố TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TN&MT : Tài nguyên và Môi trường TTCN : Tiểu thủ công nghiệp TMDV : Thương mại dịch vụ UBND : Ủy ban nhân dân
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................................ iii MỤC LỤC ......................................................................................................................iv DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... viii MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ..........................................................................................3 3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................................3 3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .........................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu ....................................................................4 1.1.1. Địa tô .....................................................................................................................5 1.1.2. Lãi suất ngân hàng .................................................................................................6 1.1.3. Quan hệ cung cầu ..................................................................................................7 1.2. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu .......................................................................8 1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam.............................................................. 9 1.3.1. Thị trường đất đai trên thế giới..............................................................................9 1.3.2. Công tác định giá đất ở Việt Nam. ......................................................................13 1.4. Cơ sở pháp lý ..........................................................................................................18 1.4.1. Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất .....................18 1.4.3. Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực của đề tài .....................................33 1.5. Đánh giá chung rút ra từ tổng quan tài liệu ............................................................ 35 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................................................... 36 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..........................................................................36 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................36
v 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 36 2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 36 2.2.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ........................................................................36 2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ...............36 2.2.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017-2019 ......................................................................................36 2.2.4. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất .....................................36 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp trong công tác quản lý và định giá đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ............................................................................................... 37 2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................37 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp ................................................37 2.3.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp ............................................................... 37 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................40 3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ...........................................................................40 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 40 3.2. Hiện trạng sử dụng, quản lý và giá đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ .....45 3.2.1. Tình hình sử dụng đất ..........................................................................................45 3.2.2. Tình hình quản lý đất đai .....................................................................................47 3.2.3. Tình hình giá đất ..................................................................................................49 3.3. Nghiên cứu một sô yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phô .........................58 3.3.1. Yếu tố vị trí ..........................................................................................................58 3.3.2. Yếu tố quy hoạch .................................................................................................61 3.3.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất .................................................................................62 3.3.4. Yếu tố cá biệt .......................................................................................................64 3.3.5. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố đến giá đất .....................................65 3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ...........................................................................67 3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật. .....................................................................67 3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực .......................67 3.4.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật ........................................................................68
vi KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................... 70 1. Kết luận......................................................................................................................70 2. Đề nghị ......................................................................................................................71 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 72
vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2019 ....................................458 Bảng 3.2: Biến động đất đai năm 2017 so với năm 2019..............................................39 Bảng 3.3: Tình hình biến động giá đất theo quy định năm 2017 - 2019 ......................50 Bảng 3.4: Giá đất ở trên thị trường năm 2017 - 2019 ...................................................52 Bảng 3.5. Tình hình biến động giữa Gqđ và Gtt năm 2017 - 2019 ............................... 54 Bảng 3.6: Giá đất trên địa bàn nghiên cứu theo các khu vực ........................................58 Bảng 3.7: Giá đất ở các vị trí tuyến đường ở KV.IV ....................................................59 Bảng 3.8: Giá đất ở các vị trí tuyến đường ở KV.III .....................................................60 Bảng 3.9: Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất .....................................................61 Bảng 3.10: Bảng giá đất trên thị trường năm 2017 - 2019 ............................................62 Bảng 3.11: Giá đất tại KV.IV chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ .................................62 Bảng 3.12: Giá đất tại KV.IV đã cấp GCN ...................................................................63 Bảng 3.13: Chênh lệch giá bởi yếu tố pháp lý của thửa đất KV.II ............................... 63 Bảng 3.14: Yếu tố cá biệt về độ rộng mặt tiền .............................................................. 64 Bảng 3.15: Mức độ ảnh hưởng cửa các yếu tố đến giá đất ...........................................66
viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai ...............................................................................7 Hình 3.1. Biến động giá đất KV.I trên thị trường năm 2017 -2019 ............................536 Hình 3.2: So sánh giá đất quy định với giá đất trên thị trường năm 2017 ..................558 Hình 3.3: So sánh mức chênh lệch giá cao nhất giữa các tuyến và khu vực.................49 Hình 3.4: So sánh giá quy định và trên thị trường ở mức cao nhất trên các khu vực nghiên cứu ..........................................................................................49 Hình 3.5: So sánh giá trị thửa đất ảnh hưởng bởi độ rộng mặt tiền .............................. 65 Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ..............................................66
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá lá xu hướng phát triển của mọi quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, sau hơn 30 năm (1986 - 2019) đổi mới nước ta đã đạt được những thành tựu quan trọng, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới, thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Với chính sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường với sự quản lý của Nhà nước. Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa Kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế giới, đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng cải thiện. Mặt khác để đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hoá thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tố chủ chốt không thể thiếu. Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như tài sản thông thường khác.
2 Thành phố Điện Biên Phủ với 9 đơn vị hành chính cấp phường xã, là Đô thị loại 3 thuộc tỉnh Điện Biên, là đô thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ công nghiệp hoá vùng Bắc Trung bộ. Thành phố Điện Biên Phủ là đô thị loại III thuộc tỉnh Điện Biên và là đô thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ công nghiệp hoá vùng Tây Bắc. Trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế Thành phố Điện Biên Phủ chuyển dịch tích cực và đúng hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị được đầu tư đúng hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông được nâng cấp, cảnh quan đô thị được chỉnh trang và đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều công trình quy mô lớn. Du lịch lịch sử, danh lam thắng cảnh đã và đang là một lợi thế và nằm trong chiến lược phát triển của Thành phố Điện Biên Phủ. Do vậy, nhu cầu về đất đai cho quá trình đầu tư xây dựng đặc biệt tăng trong những năm gần đây làm cho giá đất biến động đột biến đặc biệt là đối với đất ở, nên công tác quản lý giá đất gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm cơ sở cho xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ để đảm bảo phù hợp với giá thị trường trên địa bàn Thành phố Điện Biên Phủ. Đây là vấn đề không dễ và mất nhiều thời gian, công sức, tài chính. Bên cạnh đó, còn gây ảnh hưởng không nhỏ đến công tác thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… trên địa bàn Thành phố Điện Biên Phủ. Bên cạnh đó, trong 10 năm qua (2009 - 2019), thành phố Điện Biên Phủ cũng có rất nhiều công trình xây dựng khu đô thị, các khu tái định cư, kéo theo đó là việc giá đất luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong công tác thực hiện thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan đến các hộ gia đình cá nhân, gây ra nhiều bức xúc trong xã hội. Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó
3 việc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những yêu cầu cấp bách. Xuất phát từ tính cấp thiết và tình hình thực tiễn trên, được sự phân công của khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thế Huấn, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, giai đoạn 2017 - 2019” 2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đánh giá Thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Điện Biên Phủ có liên quan đến định giá đất Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017 - 2019 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Nhằm làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn và qua đó xác định được phương pháp định giá đất phù hợp hơn. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Giúp học viên vận dụng phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và trong thực tiễn, bước đầu góp phần giải quyết những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017 - 2019. Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017 - 2019.
4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006), cho rằng: sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất. Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2009), thì giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện
5 các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy, có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. 1.1.1. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II: - Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
6 - Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2009). 1.1.2. Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả.
7 Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận. Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. 1.1.3. Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống. Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu. Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành theo nguyên tắc riêng: - Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu. - Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn. P S P0 E P1 E' D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai
8 Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà. 1.2. Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu - Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 - Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
9 - Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Quyết định số: 36/2014/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên về việc ban hành bảng giá đất và quy định áp dụng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 - Quyết định số: 04/2019/QĐ-UBND ngày 08 tháng 01 năm 2019 của UBND tỉnh Điện Biên về việc quy định hệ số số điều chỉnh giá đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Điện Biên năm 2019 - Quyết định số: 53/2019/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Điện Biên về ban hành bảng giá đất và quy định áp dụng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Điện Biên từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam 1.3.1. Thị trường đất đai trên thế giới. Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển thị trường đất đai phát triển theo quy luật của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là đất đai được mua bán tự do trên thị trường, giá đất biến động căn cứ giá trị miếng đất và tương quan cung cầu của đất. Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của đất nên
10 thị của đất mang tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, do biến động giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến động giá cả hàng hoá thông thường. Thông qua thị trường đất đai, các chế độ pháp lý về quyền sở hữu đất đai được quy định khá đa dạng ở các quốc gia. Hầu hết các nước đều thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất, nhưng không phải là quyền sở hữu tuyệt đối mà có những giới hạn nhất định gọi là sở hữu có điều kiện. Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 nhưng tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một sỗ trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình Ở nhiều nước Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất đối với một số điều kiện cụ thể. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất và giảm bớt quy mô tích tụ ruộng đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích, tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam. Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu