Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014 - 2018

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:101

Thêm vào BST

Báo xấu

14
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là khái quát được thực trạng của giá đất, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, giai đoạn 2014 - 2018. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014 - 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ ĐĂNG QUANG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ ĐĂNG QUANG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2014 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thùy Thái Nguyên - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một luận văn nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Vũ Đăng Quang
ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thu Thùy - Giảng viên Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn, giúp đỡ rất tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn thạc sĩ. Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Ban giám hiệu nhà trường, phòng Quản lý sau đại học, khoa Quản lý tài nguyên và các phòng ban trong Trường đại học Nông Lâm đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn đến các cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên; Ban địa chính các xã, phường thuộc thành phố Vĩnh Yên; Lãnh đạo Sở, cán bộ, các phòng, trung tâm thuộc Sở tài nguyên và môi trường Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài. Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những người đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian thực hiện đề tài này. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Vũ Đăng Quang
iii MỤC LỤC MỤC LỤC ..................................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................................. v DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ........................................................................................ vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .....................................................................................vii MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................... 3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài..................................................................... 3 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài ..................................................................................... 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ...................................................................................... 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................................. 4 1.1. Tổng quan về đất và thị trường đất đai ..................................................................... 4 1.1.1. Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai. ...................................... 4 1.1.2. Thị trường đất đai ................................................................................................... 7 1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................................ 8 1.2.1. Khái niệm về giá đất .............................................................................................. 8 1.2.1.1. Giá đất, giá trị đất ............................................................................................... 8 1.2.2.1. Khái quát chung về giá đất ............................................................................... 11 1.2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................................... 11 1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ....................................................................... 14 1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam .................................................... 18 1.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới ...................................................................... 18 1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam ..................................................................... 22 1.3.3. Công tác định giá đất tại tỉnh Vĩnh Phúc............................................................. 28 1.4. Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu .............................................................. 29 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 30 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 30 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 30 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 30 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu .......................................................................... 30 2.3. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 30
iv 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất đai của thành phố Vĩnh Yên trong giai đoạn 2014 – 2018 ........................................................ 30 2.3.2. Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Vĩnh Yên trong giai đoạn 2014 – 2018 ............................................................................................................................... 30 2.3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 - 2018 .................................................................................................... 31 2.3.4. đề xuất một số giải pháp nhằm giảm thiểu sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc ............. 31 2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 31 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................................. 31 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................... 31 2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu .................................... 32 2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ............................................ 32 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................... 33 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng nghiên cứu ............................................ 33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................... 33 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Vĩnh Yên .......................... 36 3.2. Tình hình sử dụng đất đai của thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 - 2018 .......... 38 3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai .................................................................................... 38 3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Vĩnh Yên ................................... 40 3.2.3. Giá đất quy định trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc và Thành phố Vĩnh Yên ............. 43 3.3. Giá đất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................... 47 3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người.......................... 47 3.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ........................................................ 48 3.3.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ............................................................... 60 3.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ................................. 64 3.3.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất ................................................ 65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 78 1. Kết luận...................................................................................................................... 78 2. Kiến nghị ................................................................................................................... 79
v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3. 1. Một số đặc trưng khí hậu đo tại trạm khí tượng Vĩnh Yên ..........................35 Bảng 3. 2. Tình hình sử dụng đất qua các năm .............................................................38 Bảng 3. 3. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất của thành phố Vĩnh Yên ................41 Bảng 3. 4. Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2014 đến 2018 .................45 Bảng 3. 5. Tình hình biến động dân số và GTGT (thực tế)...........................................47 Bảng 3. 6. Giá đất của các đường phố nhóm I ..............................................................49 Bảng 3. 7. Giá đất của các đường phố nhóm II .............................................................53 Bảng 3. 8. Giá đất của các đường phố nhóm III ............................................................57 Bảng 3. 9. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường Trần Phú ............62 Bảng 3. 10. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ........................64 Bảng 3. 11. Đặc điểm của một số khu dân cư ...............................................................65 Bảng 3. 12. Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Gáo .......................................66 Bảng 3. 13. Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Cửa Quán .............................67 Bảng 3. 14. Giá đất của các khu dân cư xung quanh trước và sau khi thực hiện dự án ..68
vi DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 3. 1. Bản đồ hành chính Thành phố Vĩnh Yên- Tỉnh Vĩnh Phúc .........................33 Hình 3. 2. Biểu đồ cơ cấu loại đất Thành Phố Vĩnh Yên Năm 2018 ............................40 Hình 3. 3. Biểu đồ thể hiện phần trăm diện tích đã và chưa cấp GCN .........................42 Hình 3. 4. Biểu đồ phần trăm số diện tích chưa được cấp GCN tại từng xã, phường ...42 Hình 3. 5. Con đường trục chính của Phố Ngô Quyền..................................................46 Hình 3. 6. Đồ thị thể hiện sự gia tăng dân số qua từng năm của TP. Vĩnh Yên ...........47 Hình 3. 7. Biểu đồ giá đất mặt tiền trung bình trên thị trường các đường phố nhóm I .50 Hình 3. 8. Biểu đồ mức chênh lệch giá đất giữa vị trí mặt tiền và các vị trí đất băng sau trong cùng 1 tuyến phố ..................................................................................................52 Hình 3. 9. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí mặt tiền của đường phố nhóm II ...............55 Hình 3. 10. Biểu đồ mức chênh lệch giá đất giữa vị trí mặt tiền và các vị trí đất băng sau trong cùng 01 tuyến phố ................................................................................................ 56 Hình 3. 11. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí mặt tiền của đường phố nhóm III ............58 Hình 3. 12. Biểu đồ mức chênh lệch giá đất giữa vị trí mặt tiền và các vị trí đất băng sau trong cùng 01 tuyến phố. ...............................................................................................59 Hình 3. 13. Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giữa khung giá nhà nước và giá trên thị trường tại các lô đất vị trí mặt tiền ............................................................................................60 Hình 3. 14. Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giữa giá đất các lô vị trí mặt tiền và các lô trong ngõ, ngách ............................................................................................................63 Hình 3. 15. Trục đường chính trên Phố Trần Phú .........................................................64 Hình 3. 16. Khu đất dịch vụ Đồng Gáo đang được mở cửa chào bán ...........................66 Hình 3. 17. Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giá đất thời điểm trước và sau khi có thông tin về dự án trên cùng một vị trí đất. .............................................................................69 Hình 3. 18. Những dãy nhà cao tầng và tuyến đường mới chạy trên khu đất trước đây là Đồng Cửa Quán – Xã Thanh Trù ..................................................................................70
vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa chính BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa chính KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XH : Xã hội
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Vì vậy, vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong các mục đích sử dụng đang được Đảng, Nhà nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm. Đất đai ngày càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất có sự đầu tư ngày càng cao của con người. Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu, mặt khác, giá đất là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong
2 chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Thành phố Vĩnh Yên có hệ thống giao thông thuận lợi với tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai và quốc lộ 2 chạy qua nối liền giữa thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía bắc (cách Hà Nội 55km và sân bay Quốc tế nội bài 25km về phía Nam, cách thành phố Việt Trì 25km về phía Tây), tạo điều kiện cho thành phố Vĩnh Yên phát triển công nghiệp, thương mại, giao lưu hàng hoá và tiếp cận nhanh các thành tựu khoa học kỹ thuật, văn hoá thông tin trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Thành phố Vĩnh Yên cũng là trung tâm kinh tế, chính trị, khoa học kỹ thuật, văn hoá xã hội của tỉnh với tiềm năng tự nhiên dồi dào, phong phú đa dạng để phát triển kinh tế xã hội cùng nhiều chính sách ưu đãi thông thoáng trong việc phát triển, thành phố Vĩnh Yên có đủ điều kiện để hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Vĩnh Yên có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc, khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và gây nên những khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, là mục tiêu của đề tài nghiên cứu “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014 - 2018”.
3 2. Mục tiêu của đề tài - Khái quát được thực trạng của giá đất tại địa bàn thành phố Vĩnh Yên, giai đoạn 2014 - 2018. - Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, giai đoạn 2014 - 2018. - Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất tại địa bàn thành phố Vĩnh Yên. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài Kết quả nghiên cứu sẽ góp phần cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung của địa bàn nghiên cứu được tốt hơn. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài - Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi cũng như khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế. - Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình, nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất và áp dụng xác định giá các loại đất. - Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai hiện hành, hệ thống các văn bản dưới luật về quản lý đất đai trong công tác định giá đất của Trung ương và địa phương.
4 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Tổng quan về đất và thị trường đất đai 1.1.1. Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai. Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (có giá trị sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua bán. Mỗi loại mô hình kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm rất khác nhau. Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và giao cho doanh nghiệp quốc doanh, hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu. Đất đai chỉ được xem như là một tư liệu sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất nông nghiệp và làm mặt bằng SXKD phi nông nghiệp; trong mô hình kinh tế thị trường, đất đai không những được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được để tiến hành sản xuất nông nghiệp mà còn được xem như một loại “hàng hóa đặc biệt” có thể “mua, bán”, cầm cố, thế chấp, vốn hóa thành nguồn tài chính cho đầu tư, phát triển. Trong quan hệ đất đai và BĐS thì đất đai là BĐS, BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất do đó đất đai giữ vai trò rất quan trọng, đất vừa là một bộ phận cấu thành BĐS, vừa là một hàng hóa độc lập; đất đai là bộ phận có tầm quan trọng quyết định giá trị của BĐS. Ngành BĐS phát triển sẽ tạo ra tính loan tỏa rất lớn tác động đến các ngành kinh tế khác và toàn bộ nền kinh tế. - Đặc tính của đất đai: Đất đai có hai đặc tính tự nhiên và xã hội. Đặc tính tự nhiên của đất đai là sự cố định về vị trí, không thể di chuyển, hữu hạn về diện tích, không thể tái sinh; không đồng nhất về chất lượng và giá trị sử dụng; có thể sử dụng vào nhiều mục đích, thời hạn sử dụng lâu dài không phải “khấu hao”. Đặc tính xã hội là chỉ phát sinh khi có quan hệ giữa đất đai và con người, trong đó có hai đặc tính quan trọng là: Tính có thể´ thay đổi về vị trí kinh tế xã hội và tính khu vực của đất đai và tài sản gắn với đất.
5 Từ đặc tính tự nhiên và xã hội của đất đai đã tạo ra những đặc tính kinh tế đáng chú ý của đất đai là: tính khan hiếm trong cung cấp đất đai; tính phân tán tương đối của phương thức SDĐ; sự khó khăn trong việc thay đổi phương thức SDĐ; sự tăng dần và giảm dần của thu lợi từ đất trong đầu tư; và hậu quả của việc SDĐ đai là mang tính xã hội sâu sắc nên việc tiến hành quản lý quy hoạch, giám sát và điều tiết quá trình SDĐ ở mọi khía cạnh trở nên rất quan trọng của bất kỳ một quá trình phát triển nào. - Vai trò của đất đai + Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội: C.Mác đã viết: “Trong sản xuất nông nghiệp đất đai tự mình hoạt động như là một tư liệu sản xuất”, còn trong công nghiệp thì: “Đất là tư liệu lao động chung vì đất đai tạo cho công nhân chỗ đứng và tạo cho quá trình sản xuất của họ một phạm vi hoạt động”, (Các mác-Ăng ghen toàn tập, 2006, NXB lao động). + Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư lao động và môi trường sống cho con người: Chương Đất trong Hiến pháp của Uỷ ban các Bộ trưởng Châu Âu, 1972 đã khẳng định: “Ruộng đất là một trong những của cải quý nhất của loài người. Nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và của con người trên mặt đất” + Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực SXKD, nguồn lực tài chính, nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho NSNN: Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn "Bí ẩn của tư bản"cho rằng: “nếu có cơ chế và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai sẽ là nguồn lực sản xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của mỗi quốc gia. Ưu tiên chính sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài nguyên thành nguồn lực và từ đó trở thành tài sản và vốn của nền kinh tế”.
6 Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã hội, vì đất đai là “hàng hóa đặc biệt”, là BĐS có giá trị lớn “Ở các nước đang phát triển, BĐS chiếm khoảng ¾ tài sản quốc gia. Ở các nước phát triển tỷ lệ này có thấp hơn nhưng cũng đạt con số 50%”, (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006, Quản lý đất đai và thị trường BĐS, NXB Bản đồ). Giá trị đất đai có thể góp vốn SXKD, góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai, càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó. Ngoài phần vốn bằng giá trị QSDĐ tại liên doanh, đất lại được liên doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục đích nào đó như làm cơ sở SXKD, văn phòng, khách sạn ... Hết thời hạn liên doanh người SDĐ lại tiếp tục có quyền SDĐ và được giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn...) trên thị trường BĐS; Giá trị đất đai là nguồn thế chấp, cầm cố ra đời sớm nhất của xã hội loài người từ khi đất đai được vốn hóa, và được ưa chuộng đối với các tổ chức nhận cầm cố, thế chấp, bão lãnh thế chấp. Khi thế chấp, bão lãnh thế chấp đất đai không bị cầm giữ, trái lại người mang đất đai thế chấp tsau khi vay được vốn họ vẫn được SDĐ đã thế chấp vào mục đích của mình như SXKD, để ở.... Giá đất vận động theo xu hướng tăng lên, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Việc nghiên cứu đất đai, đặc tính đất đai, giúp các chuyên gia, nhà lập pháp nhận thức đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người, giữ vị trí độc tôn và cốt lõi trong xã hội, chính trị và lý thuyết kinh tế, là nguồn lực tài chính. Đối với đời sống con người đất đai có những chức năng quan trọng, đó là chức năng “vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật (vật kiến trúc, đường sá ), nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh thái, văn hóa và tự nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng dưỡng dục khi trở thành tư liệu sản xuất và nguồn sống của muôn loài, nhờ đó khi trở thành tài sản, nhu cầu xã hội làm cho giá đất tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị. Về kinh tế, đất đai gắn liền với các quyền (sở hữu, sử dụng, thu lợi, cho thuê, thừa kế, thế chấp...). Về kinh tế - chính trị thì đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động trong quá trình sản xuất vật chất xã hội; Về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một quốc gia, thể hiện phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán.
7 1.1.2. Thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhấ định trong một khoảng thời gian nhất định, là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai, là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường đất đai đóng vai trò quan trọng, góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả yếu tố hàng đầu của sản xuất (đất đai); tạo ra kích thích tăng trưởng kinh tế; góp phần phát triển thị trường tài chính; đặc biệt tạo điều kiện hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất; góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế, an sinh xã hội. Theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ SDĐ phải có được quyền SDĐ, tức là họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Hoạt động này được nhìn nhận là hình thành thị trường sơ cấp về đất đai. Việc họ được Nhà nước cấp GCN quyền SDĐ và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về SDĐ được xem là việc hình thành thị trường thứ cấp về đất đai. Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, tiến hành việc giao đất và cho thuê đất với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội. Người SDĐ tham gia vào thị trường gồm các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để tạo vốn xây dựng hạ tầng theo dự án do thủ tướng Chính phủ quyết định. Nhà nước có các chính sách liên quan đến miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất; thu hồi đất đối với các chủ SDĐ khi Nhà nước có nhu cầu SDĐ, bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất. Tất cả các hoạt động này được xem là tạo nên một thị trường sơ cấp về đất đai, tại đó hình thành quan hệ cơ bản nhất quyết định khả năng cung về đất. Đây là yếu tố cơ bản chi phối thị trường thứ cấp đất đai, nơi thực hiện QSDĐ của các chủ SDĐ được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ.
8 Hiệu quả hoạt động của thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về đất đai ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất. 1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1. Khái niệm về giá đất 1.2.1.1. Giá đất, giá trị đất Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. (Lê Phương Thảo, 2007). Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. (Lê Phương Thảo, 2007). Giá đất khác với giá các loại hàng hoá thông thường ở 7 đặc trưng sau: * Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả: Đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của bản thân mảnh đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Giá đất bị chi phối không hoàn toàn bởi yếu tố kinh tế, mục đích, hiệu quả sử dụng mà trong nhiều hoàn cảnh còn bị chi phối bởi yếu tố tâm lý. Do vậy, cơ sở để hình thành giá của các mảnh đất là khác nhau; cùng một mảnh đất, tại các thời điểm khác nhau, cơ sở để hình thành giá đất cũng là khác nhau. * Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành: Khác với các hàng hóa thông thường, đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai và cơ bản khó so sánh với nhau. Như vậy, giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, yếu tố tâm lý, yếu tố lịch sử, chiến lược QH, phát triển kinh
9 tế xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng, nhu cầu, khả năng để sản xuất mặt hàng thiết yếu phục vụ duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái. (Nguyễn Hải An, 2013). * Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai: Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. * Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định: Đối với hàng hoá thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng và phản ánh mối quan hệ cung cầu của hàng hoá đó. Đối với đất đai, cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung về đất cũng rất nhỏ. Ngược lại, nhu cầu về đất lại ngày càng nhiều, giản nở theo sự phát triển kinh tế, sự gia tăng của dân số. Do đặc trưng cơ bản của đất đai, của cung về đất, nên giá cả của đất đai về bản chất là chịu ảnh hưởng và phản ánh nhu cầu về đất của xã hội về đất đai. * Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Đất có tính cố định về vị trí, không thể di chuyển từ khu vực này đến khu vực kia, từ vị trí này đến vị trí kia. Do vậy, giá cả của đất đai có tính khu vực. Trong cùng một khu vực, các thửa đất ở các vị trí khác nhau thì có các lợi thế khác nhau, phù hợp với các mục đích sử dụng khác nhau. Chính yếu tố cá biệt của thửa đất tạo nên tính cá biệt của giá đất. (Nguyễn Hải An, 2013). Như vậy, giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Vì vị trí có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá, nhất thể hoá trong việc định giá đất. * Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao: Đối với hàng hóa thông thường đều có cùng quy luật về hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm. Nhưng đối với đất, đất đai không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế và
10 nhu cầu của xã hội. Đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền SDĐ, thời hạn sử dụng ngày càng giảm thì giá cả quyền SDĐ ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó quyền SDĐ cũng sẽ hạ xuống. Tuy nhiên, đó chỉ là việc xét trong khoảng thời gian hẹp, đối với những chủ thể SDĐ tại thời gian đó. Nhưng về bản chất, mảnh đất đó vẫn không hề mất đi giá trị tự nhiên của nó do một đặc trưng cơ bản đất đai không thể sinh sôi, nảy nở thêm, nhu cầu xã hội ngày càng gia tăng. Chính mâu thuẫn này khiến đất đai ngày càng có xu hướng gia tăng giá trị, không giống các loại hàng hoá thông thường là bị giảm dần giá trị theo thời gian sử dụng. * Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng: Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, và nhanh hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường, theo kinh nghiệm của các nước phát triển giá trị đất đai tăng gấp đôi sau 10 năm. Chủ yếu là do nguyên nhân tính khan hiếm của đất mâu thuẫn với sự phát triển kinh tế xã hội, gia tăng dân số và nhu cầu SDĐ; do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo QH, kế hoạch. Giá đất được quy định là giá QSDĐ. “Giá QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ”, (Quốc hội, 2003). Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này. - Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp cổ phần bằng QSDĐ”, (Quốc hội, 2003). * Giá đất ở: Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho mục đích sử dụng đất làm đất ở. 1.2.1.2. Giá đất Nhà nước và giá đất thị trường
11 Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai, 2013). 1.2.2. Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.2.2.1. Khái quát chung về giá đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. (Nguyễn Hải An, 2013). 1.2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy, có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. (Cù Thị Mai Chi, 2006).