Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Thực trạng và giải pháp quản lý công tác chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012-2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:89

Thêm vào BST

Báo xấu

24
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá được tình hình thực trạng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng từ đó Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Thực trạng và giải pháp quản lý công tác chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012-2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN QUANG HUY THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐOAN HÙNG GIAI ĐOẠN 2012 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN QUANG HUY THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐOAN HÙNG GIAI ĐOẠN 2012 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông THÁI NGUYÊN - 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác. Tác giả Nguyễn Quang Huy
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng đào tạo, Khoa Quản lý đất đai , Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân huyện Đoan Hùng, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND huyện Đoan Hùng, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ ! Đoan Hùng, tháng 10 năm 2018 Tác giả Nguyễn Quang Huy
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................. 3 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài................................................................................. 3 1.1.1. Cơ sở pháp lý.................................................................................................... 3 1.1.2. Cơ sở lý luận .................................................................................................... 5 1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ........................ 5 1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ............... 5 1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................................... 6 1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ......................................................................... 6 1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ............................................................ 6 1.2.5. Dân sự và pháp luật về đất đai ......................................................................... 6 1.2.6. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất .................................................. 6 1.2.7. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất................... 6 1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam .................................... 10 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới .......................................................... 10 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam. ........................................................... 13 1.4. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ........................ 18 1.4.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất .......................... 18 1.4.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất .......................... 19 1.4.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất............................. 19 1.4.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất[8] .............................................. 20
iv Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 23 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................. 23 2.2. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 23 2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai huyện Đoan Hùng........................................................................................... 23 2.2.2. Sơ lược về hiện trạng và tình hình QLĐĐ của huyện Đoan Hùng ................ 23 2.2.3. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ...................................................... 23 2.2.4. Thực trạng tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ................................................................. 23 2.2.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đoan Hùng.......................................................................... 24 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 24 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................. 24 2.3.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ................................................................... 24 2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ........................................................ 25 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 26 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng................... 26 3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 26 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội. .............................................................................. 29 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội .................................. 35 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Đoan Hùng ........................................ 37 3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai ............................................................... 39 3.2.1. Công tác điều tra lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. ................................ 39 3.2.2. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất ..................................................... 39 3.2.3.Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. ...................................................................... 40 3.2.4.Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất........... 40 3.2.5 .Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo................................ 40 3.2.6. Đánh giá công tác quản lý đất đai. .................................................................. 41
v 3.3. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng 2012 - 2017 ........................................................... 43 3.3.1. Quy trình về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng tại huyện Đoan Hùng 2012 - 2017 ........... 43 3.3.2. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại các xã huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ................................................................. 46 3.4. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ........................................................................... 47 3.4.1. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012-2017....................................................................................................... 47 3.4.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho ............. 53 3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân huyện Đoan Hùng về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ........................ 56 3.5. Đề xuất giải pháp ............................................................................................... 61 3.5.1. Giải pháp về chính sách .................................................................................. 61 3.5.2. Giải pháp về quản lý ....................................................................................... 61 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 63 1. Kết luận ................................................................................................................. 63 2. Đề nghị .................................................................................................................. 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 65
vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản DTTN Diện tích tự nhiên GCN Giấy chứng nhận GDP Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân QLN Quản lý nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất SHTN Sở hữu tư nhân SHNN Sở hữu nhà nước TTCN Tiểu thủ công nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ......................... 8 Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội huyện Đoan Hùng, tỉnh Phú Thọ ................................................................................................. 29 Bảng 3.2: Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp..................................................... 30 Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của huyện Đoan Hùng..................... 38 Bảng 3.4: Diện tích đơn vị hành chính của các xã thuộc huyện Đoan Hùng năm 2017 ............................................................................................... 42 Bảng 3.5: Tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ 28 xã thị trấn, huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ..................................... 46 Bảng 3.6: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ................................................................................... 48 Bảng 3.7: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại 28 xã, Thị trấn nghiên cứu thuộc huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017.................................... 51 Bảng 3.8: Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải quyết hồ sơ đất đai của huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017 ................. 53 Bảng 3.9: Mức độ gia tăng dân số của huyện Đoan Hùng .................................... 54 Bảng 3.10. Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Đoan Hùng tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ..................................................................... 57 Bảng 3.11. Sự hiểu biết người dân huyện Đoan Hùng tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ....................................... 59
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính huyện Đoan Hùng ................................... 26 Hình 3.2: Tổng số hồ sơ chuyển nhượng của địa bàn nghiên cứu tại huyện Đoan Hùng qua các năm ..................................................................... 49 Hình 3.3: Tổng số hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất tại các xã nghiên cứu thuộc huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 -2017 .................................. 52 Hình 3.4: Tổng dân số hàng huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 -2017 ............... 54 Hình 3.5: Lãi suất vay ngân hàng giai đoạn 2012 - 2017.................................... 56 Hình 3.6: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân ......................................... 60
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia thấy hết giá trị của nó. Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều yếu tố song sự gia tăng dân số, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của Thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003, luật đất đai 2013 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị
2 trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. Huyện Đoan Hùng trực thuộc tỉnh Phú Thọ nằm phía Bắc có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu cụm công nghiệp, bến cảng, doanh nghiệp được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn huyện Đoan Hùng. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: "Thực trạng và giải pháp quản lý công tác chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012-2017" là cần thiết trong thời điểm hiện nay. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được tình hình thực trạng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng từ đó Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn. - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai huyện Đoan Hùng. - Đánh giá được t h ự c t r ạ n g tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng giai đoạn 2012 - 2017. Và từ đó đánh giá được tình hình tặng cho quyền sử dụng đất kể từ khi có luật đất đai 2013. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng. - Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn.
3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở pháp lý Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: 1.1.1.1. Luật - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003. - Luật Đất đai số 45/2013/QH13, có hiệu lực ngày 1/07/2014. - Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994. - Bộ luật Dân sự năm 1995. - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999. - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000. - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001. - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. - Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. - Bộ luật Dân sự năm 2005. - Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2009. 1.1.1.2. Các văn bản dưới Luật - Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. - Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
4 - Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần. - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 25/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
5 - Quyết định số 12/2014/QĐ-UBND ngày 10/09/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc ban hành quy định cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh Phú Thọ về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. 1.1.2. Cơ sở lý luận - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [8]. Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [8]. 1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.
6 - Quyền sử dụng đất của các nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai [22]. 1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất - Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng. - Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật [8]. 1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất [7]. 1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và luật đất đai hiện hành [7]. 1.2.5. Dân sự và pháp luật về đất đai Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mực đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 1.2.6. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất [25] Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 1.2.7. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất [8] 1.2.7.1. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất * Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
7 - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. * Việc quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất với mục đích[7].: - Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai; - Ngăn chặn việc kinh doanh trái phép; - Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, tích luỹ đất trái phép. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 167 luật đất đai năm 2013 và điều 79 nghị định 43/2014 ngày 15/5/2014 như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế[8]..
8 1.2.7.2. Điều kiện riêng về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất 1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng dụng đất: Hợp đồng chuyển nhượng đất: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên các bên, theo đó bên chuyển nhượng tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên quyền sử dụng đất chuyển giao đất và được tặng cho mà không yêu cầu trả tiền, quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật tiền cho bên chuyển nhượng theo quy về đất đai. định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. 2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: bao gồm các nội dung sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Tên, địa chỉ của các bên; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Lý do tặng cho quyền sử dụng đất; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số - Quyền, nghĩa vụ của các bên; hiệu, ranh giới và tình trạng đất; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số - Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển hiệu, ranh giới và tình trạng đất; nhượng; Thời hạn sử dụng đất còn lại của - Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng bên nhận chuyển nhượng. cho; - Giá chuyển nhượng. - Quyền của người thứ ba đối với đất được - Phương thức, thời hạn thanh toán. - Điều kiện việc cho tặng (có hay không) - Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. - Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. 3. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 3. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử quyền sử dụng đất dụng đất - Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển - Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; thoả thuận; - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử
9 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. tục đăng ký quyền sử dụng đất. 4. Quyền của bên chuyển nhượng 4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất: Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có - Nếu việc cho tặng QSD đất có điều kiện thì quyền được nhận tiền chuyển nhượng thực hiện theo điều kiện đã thỏa thuận quyền sử dụng đất, trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật Dân sự. 5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển 5. Nghĩa vụ của bên nhận cho tặng nhượng quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất: - Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng - Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan phương thức đã thoả thuận cho bên Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của chuyển nhượng quyền sử dụng đất; pháp luật về đất đai; - Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định - Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với của pháp luật về đất đai; đất được tặng cho; - Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với - Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy đất chuyển nhượng. định của pháp luật về đất - Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai 6. Quyền của bên nhận chuyển nhượng 6. Quyền của bên được tặng cho quyền quyền sử dụng đất: sử dụng đất: - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử - Yêu cầu bên cho tặng quyền sử dụng đất dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quan đến quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất; - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử - Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng trạng đất như đã thoả thuận; đất như đã thoả thuận; - Được sử dụng đất theo đúng mục đích, - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử đúng thời hạn; dụng đất đối với đất được chuyển - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhượng; đất. - Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
10 1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu. Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn thế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%. Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85 triệu người. Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất nông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết. Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản,… thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất