Luận văn Thạc sĩ Quản lý kinh tế: Công tác xác định giá đất để chống thất thu ngân sách địa phương

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:124

Thêm vào BST

Báo xấu

50
lượt xem 11
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý, phân tích thực trạng, luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động xác định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý kinh tế: Công tác xác định giá đất để chống thất thu ngân sách địa phương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRẦN ĐỨC HỮU CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ CHỐNG THẤT THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ HÀ NỘI – 2023
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ …………/………… ……/…… HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA TRẦN ĐỨC HỮU CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ CHỐNG THẤT THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 8310110 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS -TS LÊ CHI MAI HÀ NỘI – 2023
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài luận văn: “Công tác xác định giá đất để chống thất thu NSĐP” là công trình nghiên cứu độc lập của mình dưới sự hướng dẫn khoa học của giảng viên hướng dẫn, chưa được công bố dưới bất kỳ hình thức nào. Các số liệu, dữ liệu, tình hình quản lý trong luận văn là hoàn toàn trung thực và có trích dẫn nguồn gốc rõ ràng. Tôi xin cam đoan những vấn đề nêu trên là đúng sự thực, nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm. Tác giả luận văn Trần Đức Hữu
LỜI CẢM ƠN Sau thời gian quá trình được tham gia học tập, nghiên cứu đối với chuyên ngành QLNN về kinh tế trình độ Thạc sỹ, tôi vô cùng biết ơn sự chỉ bảo, hướng dẫn của các thầy cô, giảng viên khoa Quản lý kinh tế. Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành đề tài luận văn “Công tác xác định giá đất để chống thất thu NSĐP” làm đề tài tốt nghiệp, tôi cũng xin chân thành cảm ơn Giảng viên hướng dẫn - PGS – TS Lê Chi Mai, đã tận tình hướng dẫn tôi. Tôi cũng xin cảm ơn sự đóng góp ý kiến quý báu của các thầy cô, các bạn đồng khóa trong khoa Quản lý kinh tế vào luận văn này. Để có được nguồn số liệu thực hiện đề tài, tôi cũng xin cảm ơn sự giúp đỡ của quý vị lãnh đạo, các cán bộ, công chức ngành kiểm toán làm việc tại Kiểm toán Nhà nước khu vực VI tại tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn. Tác giả luận văn Trần Đức Hữu
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1.CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG ...........................................1 1.1. Khái quát về đất đai và giá đất .............................................................................1 1.1.1. Khái niệm, vai trò và đặc trưng của đất đai .....................................................1 1.1.2. Khái niệm, bản chất, đặc trưng về giá đất và định giá đất...............................4 1.2. Tác động của giá đất đến thu ngân sách địa phương ...........................................9 1.2.1. Khái niệm ngân sách địa phương .....................................................................9 1.2.2. Khái niệm thu ngân sách địa phương .............................................................10 1.2.3. Nguồn thu của ngân sách địa phương ............................................................10 1.2.4. Vai trò của giá đất đối với ngân sách địa phương .........................................11 1.3. Công tác xác định giá đất ...................................................................................12 1.3.1. Nguyên tắc xác định giá đất ............................................................................12 1.3.2. Các phương pháp xác định giá đất .................................................................15 1.3.3. Trình tự xác định giá đất đối với ngân sách địa phương................................27 1.4. Các yếu tố trong xác định giá đất tác động đến thu ngân sách địa phương ......29 1.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định giá đất đang được các địa phương xem xét khi định giá ..........................................................................................................29 1.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến xác định giá đất chưa được các địa phương xem xét khi định giá ..........................................................................................................31 Tiểu kết chương 1....................................................................................................317 CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG...38 2.1. Công tác xác định giá đất tại các địa phương ....................................................38 2.1.1. Các văn bản quy phạm pháp lý áp dụng .........................................................38 2.1.2. Chức năng nhiệm vụ của các cơ quan quản lý về đất đai...............................41 2.1.2.1. Uỷ ban nhân dân các cấp .............................................................................41
2.1.2.2. Sở Tài nguyên & môi trường........................................................................42 2.1.2.3. Sở Tài chính .................................................................................................42 2.1.2.4. Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch Kiến trúc tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) .....................................................................................................42 2.1.2.5. Phòng Tài nguyên & môi trường .................................................................43 2.1.3. Thẩm quyền xác định giá đất tại các địa phương ...........................................43 2.1.4. Thực hiện trình tự xác định giá đất .................................................................43 2.2. Phân tích về công tác định giá đất tại một số dự án trên địa bàn một số địa phương là tỉnh Hải Dương, tỉnh Quảng Ninh và thành phố Hải Phòng thông qua các Biên bản kiểm toán, kiểm tra giá đất của dự án. .......................................................46 2.2.1. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong công tác định giá đất tại 03 dự án trên địa bàn tỉnh Hải Dương và các ảnh hưởng tới thu ngân sách địa phương ...................................................................................................................................46 2.2.2. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong công tác định giá đất tại 15 dự án trên địa bàn thành phố Hải Phòng và các ảnh hưởng tới thu ngân sách địa phương.....................................................................................................................479 2.2.3. Phân tích các sai sót, vướng mắc, tồn tại trong công tác định giá đất tại 18 dự án trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh và các ảnh hưởng tới thu ngân sách địa phương.......................................................................................................................59 2.3. Đánh giá chung về công tác xác định giá đất tại các địa phương ......................74 2.3.1. Các kết quả đạt được ......................................................................................74 2.3.2. Những hạn chế trong công tác định giá đất tại các địa phương có ảnh hưởng làm thất thu tới thu ngân sách địa phương ...............................................................75 2.3.3. Nguyên nhân của hạn chế trong công tác định giá đất tại các địa phương ...88 2.3.3.1. Các nguyên nhân khách quan ......................................................................88 2.3.3.2. Các nguyên nhân chủ quan ..........................................................................90 Tiểu kết chương 2....................................................................................................902 CHƯƠNG 3.ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHẰM CHỐNG THẤT THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG....93 3.1. Định hướng hoàn thiện giá đất ở các địa phương ..............................................93
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác xác định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP ....97 3.2.1. Nhóm giải pháp về quản lý Nhà nước trong xác định giá đất ........................97 3.2.2. Nhóm giải pháp trong hoàn thiện tổ chức bộ máy, nhân sự, cơ sở vật chất cho công tác định giá đất .................................................................................................99 3.2.3. Nhóm giải pháp giúp nâng cao chất lượng về phương pháp xác định giá đất hiện đang áp dụng và nâng cao chất lượng công tác định giá đất. ........................100 3.3. Kiến nghị ..........................................................................................................105 3.3.1. Kiến nghị đối với Nhà nước ..........................................................................105 3.3.2. Kiến nghị Bộ Tài nguyên & môi trường........................................................105 3.3.3. Kiến nghị đối với các địa phương .................................................................106 Tiểu kết chương 3..................................................................................................1067 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản Công ty CP Công ty Cổ phần Công ty TNHH Công ty Trách nhiệm hữu hạn ĐTXD Đầu tư xây dựng GPMB Giải phóng mặt bằng NSĐP Ngân sách địa phương NSNN Ngân sách nhà nước QLNN Quản lý nhà nước TN&MT Tài nguyên & Môi trường UBND Ủy ban nhân dân
MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài luận văn Ngân sách địa phương (NSĐP) là các khoản thu Ngân sách Nhà nước (NSNN) phân cấp cho cấp địa phương hưởng, thu bổ sung từ ngân sách trung ương cho NSĐP và các khoản chi NSNN thuộc nhiệm vụ chi của cấp địa phương. NSĐP là bộ phận quan trọng của NSNN do các nhiệm vụ thu, chi ngân sách và các chính sách, chế độ của Nhà nước hầu hết được tổ chức triển khai thực hiện tại các địa phương. Theo quy định hiện hành của Luật Ngân sách Nhà nước, NSĐP được phân cấp nguồn thu bảo đảm chủ động thực hiện những nhiệm vụ chi được giao. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc phân cấp nguồn thu, nhiệm vụ chi giữa các cấp ngân sách ở địa phương phù hợp với phân cấp quản lý kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và trình độ quản lý của mỗi cấp trên địa bàn. Trong các năm qua nguồn thu từ đất luôn chiếm một tỷ trọng lớn trong NSĐP. Quản lý tài chính về đất đai trở thành một trong các nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Các nguồn thu của NSĐP từ đất đai là các khoản thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản phí lệ phí và thuế từ hoạt động chuyển nhượng đất đai. Các nguồn thu từ đất đai góp phần đảm bảo nguồn thu cho NSNN, là nguồn thu quan trọng, ổn định và chiếm tỷ trọng lớn trong NSĐP. Vì vậy công tác xác định giá đất có ý nghĩa rất quan trọng trong xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ thể kinh tế đối với Nhà nước và có tác động lớn đến việc thu NSĐP. Ðịnh giá đất đailà một trong các quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước (Theo Điều 13 Luật Đất đai 2013 Quy định quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai), là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách
đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó. Vì vậy công tác xác định giá đất có ý nghĩa rất quan trọng trong xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ thể kinh tế đối với Nhà nước và có tác động lớn đến việc thu NSĐP. Qua thực tế công tác trong ngành kiểm toán khi đi kiểm tra tại các địa phương cho thấy công tác xác định giá đất và chấp hành nghĩa vụ với NSNN của các Dự án về đất đai và công tác kê khai giá bán nhà đất để thu NSNN về các khoản thuế, phí lệ phí liên quan chưa đạt hiệu quả cao. Những nguyên nhân chủ yếu như: Cơ sở pháp lý, các quy định trong công tác xác định giá chưa được hoàn thiện; Địa phương xác định đơn giá tính tiền sử dụng đất không phù hợp giá thị trường; sự buông lỏng quản lý của các cơ quan Nhà nước cũng như các lỗ hổng trong công tác thẩm định giá... Trong bối cảnh Nhà nước đang nỗ lực nâng cao quản lý trong lĩnh vực đất đai, việc nâng cao hiệu quả, hoàn thiện công tác xác định giá đất để chống thất thu NSNN nói chung và NSĐP nói riêng có ý nghĩa rất lớn. Chính vì lý do trên, mà học viên đã chọn đề tài: ”Công tác xác định giá đất để chống thất thu NSĐP”để có thể vận dụng những kiến thức lý luận và thực tế vào nghiên cứu, phân tích, đánh giáthực trạng về công tác xác định giá đất; đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trongcông tác xác định giá đất để chống thất thu NSĐP. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Luật đất đai của Việt Nam và những nội dung có liên quan đến đất đai có thể không phải là đề tài mới, đã được nhiều tác giả trong và ngoài nước nghiên cứu qua nhiều thời kỳ. Các nghiên cứu về quy trình xác định giá đất, định giá đất và hoàn thiện cho công tác định giá đất, có thể kể đến như: Hoàn thiện quy định của pháp luật về quy trình xác định giá đất cụ thể trên tạp chí Nghiên cứu lập pháp (2020),Thực trạng pháp luật về thẩm định phương án giá đất cụ thể trêntạp chí Nhà nước và pháp luật (2018),Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt Nam hiện naytrên tạp chí Nhà nước và pháp luật (2017), Bất cập trong quy định về xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất đối với tổ chức kinh tếtrêntạp chí Nhà nước và pháp luật
(2016) của tác giả Châu Hoàng Thân; Hoàn thiện các nguyên tắc trong đấu giá đất sạch trên Tạp chí Cộng sản (2018) của tác giả Phan Trung Hiền, Dư Phước Thoại; Giá đất và định giá đất ở Việt Nam - Từ pháp luật đến thực tiễn trên Tạp chí Kỷ yếu hội nghị khoa học (2016) tác giả Phạm Thanh Thảo, Châu Hoàng Thân, Phan Trung Hiền; Kiểm toán xác định giá đất đai - những tình huống khó và kinh nghiệm xử lýtheo Đặc San cuối tháng số 62 (2017) của Kiểm toán Nhà nước tác giảNguyên Sơn; Vài suy nghĩ xung quanh nội dung các quy định của pháp luật đất đai năm 2013 về giá đất trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật (2014) tác giả Đặng Hùng Võ, Nguyễn Văn Thắng. Các nghiên cứu chủ yếu phản ánh thực trạng và những bất cập về giá đất ở Việt Nam, nghiên cứu về nội dung QLNN đối với giá đất. Những nghiên cứu còn tập trung chỉ vào một vài vấn đề, chưa cụ thể hết các nội dung, chủ yếu là nghiên cứu chung về QLNN hoặc công tác quản lý đất đai, đánh giá liên quan đến định giá đấtcần được khai thác sâu hơn. Trong thời gian làm việc và làm luận văn học viên đã đọc Giáo trình Định giá đất do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi trường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên. Giáo trình Định giá đất đã biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN,cung cấp cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được áp dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất trong hoàn cảnh thực tế ở nước ta. Giáo trình được Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà viết có ảnh hưởng rất nhiều trong quá trình làm việc trong ngành cũng như làm luận văn của học viên, tuy nhiên giáo trình được biên soạn và được Nhà xuất bản Nông nghiệp xuất bản năm 2005 nên nhiều nội dung không còn phù hợp với Luật đất đai 2013 và công tác định giá đất hiện nay. Để nâng cao công tác xác định giá đất giúp các địa phương chống thất thu trong NSNN hiện nay cũng chưa có tác giả nào nghiên cứu chuyên sâu về đề tài này. Đây cũng là một lý do để học viên lựa chọn đề tài sau nhiều năm công tác trong ngành.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn - Mục tiêu Trên cơ sở nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý, phân tích thực trạng, luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động xác định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP. - Nhiệm vụ + Nghiên cứu, làm rõ những quy định của pháp luật về công tác xác định giá đất, các phương pháp định giá đất và ảnh hưởng của việc xác định giá đất đến thu NSNN tại địa phương. + Phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất của một số địa phương trên cơ sở kết quả kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước khu vực 6. Từ đó chỉ ra những hạn chế, tồn tại trong quá trình thực hiện xác định giá đất ảnh hưởng đến thuNSĐP. + Đề xuất và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạtđộng xác định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn - Đối tượng nghiên cứu:Công tác xác định giá đất tại các thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đấtcủa cácđịa phương. - Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi về nội dung: các nội dung liên quan công tác xác định giá đất của các địa phương cho các thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, làm cơ sở để đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động xác định giá đất chống thất thu cho NSĐP. Phạm vi về không gian: Lấy số liệu, tình hình quản lý tạicác thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất từ tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hải Phòng, tỉnh Hải Dương để nghiên cứu. Phạm vi về thời gian: Số liệu thu thập từ hồ sơ kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước khu vực VI từ 01/01/2017 đến 31/12/2021 và định hướng giải pháp đến 2030. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận văn - Phương pháp luận: Trong quá trình thực hiện luận văn đã sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để nghiên cứu các
vấn đề đảm bảo tính toàn diện, tính hệ thống, tính logic và tính thực tiễn theo mục tiêu đã đặt ra. - Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng các phương pháp khoa học cụ thể như: Phương pháp thống kê được sử dụng chủ yếu tại Chương 2 để thống kê dữ liệu tại các địa phương; Phương pháp thu thập sử dụng để thu thậpcác thông tin từ các nguồn kênh internet, các Báo cáo kiểm toán của Kiểm toán Nhà nước, các Báo cáo về xây dựng giá đất tại các địa phương... nhằm mục đích xây dựng Chương 2; Phương pháp phân tích tiến hành phân tích các quy định của pháp luật hiện hành tại Chương 1 của luận văn để tìm ra những vướng mắc trong quy định pháp luật hiện hành cũng như trong thực tiễn áp dụng tại Chương 2, từ đó đưa ra những định hướng, giải pháp, kiến nghị tại Chương 3; Phương pháp tổng hợp được sử dụng xuyên suốt trong đề tài. Trên cơ sở tổng hợp từ lý thuyết, các quy định pháp luật hiện hành tới thực trạng tại các địa phương chỉ ra những hạn chế, bất cập trong công tác định giá đất để giúp các địa phương chống thất thu ngân sách. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn. - Ý nghĩa khoa học: Luận văn khái quát và hệ thống hóa những vấn đề lý luận và pháp lý về xác định giá đất trong công tác quản lý đất đai, quản lý nguồn thu từ đất trong NSĐP. - Ý nghĩa thực tiễn: Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất của các địa phương để đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạtđộng xác định giá đất để chống thất thu trong NSĐP. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn gồm 3 chương: - Chương 1 Cơ sở lý luận về đất đai, giá đất, định giá đất và tác động đến thu Ngân sách địa phương - Chương 2 Thực trạng xác định giá đất tại các địa phương. - Chương 3 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạtđộng xác định giá đất nhằm chống thất thu NSĐP.
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG 1.1. Khái quát về đất đai và giá đất 1.1.1. Khái niệm, vai trò và đặc trưng của đất đai a. Khái niệm Khái niệm phổ biến nhất về đất đai được Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993 đưa ra định nghĩa như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...)”. Tại Việt Nam theo Điều 54 Hiến pháp năm 2013 Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định ”Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” Khái niệm về đất đai cũng được ghi nhận tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT của Bộ TN&MTnhư sau ”Đất đai là vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng đến việc sử dụng đất trong hiện tại hoặc tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, đại mạo, địa chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.” Từ những khái niệm cơ bản trên có thể khái quát đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, là một nguồn lực của một quốc gia. Đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và 1
dưới bề mặt. Với nghĩa hẹp,đó là biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một chủ thể có thể chiếm hữu đối với đất. b. Vai trò của đất đai - Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên quý báu, là nguồn của cải cải vô giá, là nơi cư trú của con người, là cơ sở cho mọi lĩnh vực sản xuất vật chất, là cơ sở để vạn vật sinh trưởng, làm nền tảng cho sự tồn tại, phát triển. Đất đai không thể tự sinh ra thêm và là một nguồn tài nguyên hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng lại không bao giờ mất đi mà chỉ tăng dần theo sự phát triển của loài người. - Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm tạo lập của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, vận tải... Đất đai là cơ sở cho các ngành sản xuất có thể hoạt động giúp con người làm ra của cải vật chất nhằm duy trì cuộc sống.Đất đai trong từng ngành cũng có những vai trò khác nhau, tùy vào mục đích sử dụng và tính chất riêng của ngành: là nguyên liệu cho các ngành xây dựng như gạch ngói, gốm sứ...; là cơ sở địa điểm xây dựng hạ tầng cho các ngành phi nông nghiệp; làđối tượng lao động và công cụ, phương tiện lao động cho các ngành nông – lầm nghiệp. Ngoài ra đất đai con tham gia vào các ngành sản xuất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. - Đối với mỗi quốc gia đất đai nắm giữ ba vai trò chính: Thứ nhất, đất đai là sản phẩm của tự nhiên, quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Một thực tế rõ ràng, rằng nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ hoạt động sản xuất nào; cũng không có môi trường, điều kiện sống cho động thực vật và cả con người trên trái đất. Thứ hai, đất đai tham gia vào các hoạt động của xã hội, đời sống kinh tế. Trên đất đai, người ta xây dựng những công trình kinh tế, xã hội, giao thông, thuỷ lợi,... phục vụ cho đời sống và sản xuất. Thứ ba, đất đai là nguồn của cải, tài sản cố định để tích lũy hoặc đầu tư. Đất đai như một thước đo về sự giàu có của mỗi quốc gia; con người qua các thế hệ xem sự tích lũy, chuyển nhượng đất đai như một sự bảo hiểm về tài chính. 2
c. Đặc trưng của đất đai (1)Có vị trí cố định: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. (2)Có hạn về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Diện tích đất đai có hạn không đồng nghĩa với mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. (3)Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. (4)Chất lượng khác nhau:Đất đai có chất lượng khác nhau do điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước...) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...). Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng từng loại đất, nhóm đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng sử dụng của đất được nâng lên hiệu quả. 3
1.1.2. Khái niệm, bản chất, đặc trưng về giá đất và định giá đất a. Khái niệm giá đất Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nướcđượcNhà nướcquy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. Giá đất là yếu tố quyết định giá trị kinh tế của đất đai, là công cụ để Nhà nước tổ chức sản xuất, phân phối đất đai và thực hiện công bằng xã hội; ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Giá đất tạo nên những tác động tích cực và tiêu cực đến phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế.. .Trong quá trình lao động, sản xuất luôn luôn có quá trình sử dụng đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng. Khi đất đai có giá trị và giá trị sử dụng sẽ có quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán và đất đai trở thành hàng hoá. Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất. Khái niệm giá đất được quy định tại Điều 4 Luật đất đai 2013 ”Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định” Tại đa số những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, về phương diện tổng quát giá đất là giá bán quyền sở hữu đất là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nên về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia khác có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ 4
hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài nên trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. b. Bản chất của giá đất Do đất đai có những đặc trưng mà không loại tài sản nào giống nó nên bản chất của giá đất nói chung cũng khác với bản chất giá của các loại tài sản. Thứ nhất, không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất đai và giá của bất động sản vì còn giá trị hữu hình và giá trị vô hình; Thứ hai, giá đất chứa đựng nhiều yếu tố địa phương, yếu tố vùng, mang tính cục bộ. Giá đất biến động theo từng giai đoạn cụ thể, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như xã hội, kinh tế...Theo đó giá đất được hình thành từ nhiều con đường, nhiều phương pháp như: giá đất được tính theo khung giá đất được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành; Giá đất do các bên tự thỏa thuận trong giao dịch mua bán, cho thuê,...; giá đất do đấu giá; giá đất do thẩm định giá theo phương pháp so sánh, thặng dư, chiết trừ, thu nhập, hệ số. Thứ ba, Giá đất bị chi phối bởi yếu tố tâm lý, yếu tố pháp lý: Người mua chấp nhận mua đất với giá cao hơn giá thị trường khi về tâm lý họ cho rằng nơi này thích hợp để định cư, phong thủy phù hợp,.. và ngược lại; người mua có thể sẵn sàng trả giá cao khi mà bên chuyển nhượng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp. Thứ tư, Giá đất bị chi phối bởi mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất qua quá trình khai thác các lợi ích có được từ đất. c. Đặc trưng của giá đất Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nước ta, cơ chế quản lý kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hoá thông thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau: (1) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả 5
Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân đất đai được tính trên cơ sở thu lợi và quyền lợi của đất đai đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Yếu tố chủ quan cũng như khách quan tác động đến giá đất mạnh và lớn hơn so với giá cả hàng hoá thông thường vì thị trường đất đai là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo (do tính thâm nhập, thông tin, so sánh, cung cầu). Giá đất không hoàn toàn bị các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp còn bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối, cùng với bị chi phối rất lớn bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó. (2) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, có thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả cuả các hàng hoá hình thành dễ dàng trong thời gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt là một thị trường thiếu hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài của các yếu tố, và cơ bản khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể. Như vậy giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng. (3) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai Đối với hàng hoá thông thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm do lao động của con người, cho nên không có giá cả, cũng không có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị sử dụng và thu lợitừ tài sản trên đó. Như vậy giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Định giá đất sẽ phải thông qua chỉ tiêu tổng hợp là khả năng sinh lợi và vốn đầu tư... điều này rất phức tạp,do đó không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất. (4) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân 6
hai bên cung cầu. Nhưng trong thị trường đất đai thì nguồn cung ban đầu là do tự nhiên hình thành, đất đai mà con người có thể sử dụng được từ đó là hạn chế, bên cạnh đó nhu cầu đối với đất lại ngày càng cao và thay đổi theo sự phát triển kinh tế, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. Về lâu dài giá đất bị cán cân quan hệ cung cầu tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu luôn luôn tăng do sức ép của gia tăng dân số và tốc độ phát triển. (5) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt Đất đai có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Ngoài ra, trong cùng một địa bàn, tính cá biệt và vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất. Do vậy đối với giá đất thì rất khó tiêu chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, địa thế khác nhau có giá cả rất khác nhau. Như vậy giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Ngoài ra vị trí có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc định giá đất. (6) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao Hàng hóa thông thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng trong thị trường đất đai nước ta đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng (thuê đất) thì quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống, nhưng không đồng nghĩa giá đất của mảnh đất đó giảm mà chỉ là trả lại giá trị cho người cho thuê. (7) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng Trong dài hạn giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do hai nguyên nhân tạo thành:(1) do tính khan hiếm của đất đai (diện tích đất tự nhiên của mỗi quốc gia và 7