Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:99

Thêm vào BST

Báo xấu

13
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên nhằm mục đích đề xuất được một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại địa bàn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã ghi rõ nguồn gốc. Huế, tháng … năm 2018 Tác giả Trần Thị Ngọc Huyền PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Qua thời gian học tập và thực hiện đề tài, đến nay luận văn cũng đã được hoàn thành. Với sự nổ lực của bản thân, cùng với sự giúp đỡ động viên của gia đình, bạn bè và đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn của quý thầy cô trường Đại học Nông lâm Huế đã giúp tôi hoàn thành khóa học một cách tốt đẹp. Tôi xin chân thành cảm ơn: Quý thầy cô trường Đại học Nông lâm Huế đã tận tình giúp đỡ, hết lòng qun tâm trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường Quý thầy cô khoa quản lý đất đai đã tận tình chỉ dạy và truyền đạt những kinh nghiệp vô cùng quý báu. Đặc biệt xin chân thành gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Huỳnh Văn Chương đã tận tình hướng dẫn và cho tôi những lời khuyên bổ ích trong việc nghiên cứu và hoàn thành đề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Yên, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê, Văn phòng ĐKĐĐ, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Huế, tháng … năm 2018 Tác giả Trần Thị Ngọc Huyền PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, trao đổi quyền sử dụng đất…Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Trong những năm gần đây, tại các xã, phường thuộc thị xã Sông Cầu có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính…Những bất cập trên dẫn đến khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi chính sách pháp luật về đất đai tại địa phương. Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Sông Cầu cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm trong khu trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao. Giá trên bảng giá hàng năm do UBND tỉnh Phú Yên ban hành có sự biến động nhưng không theo kịp giá chuyển nhượng thị trường. Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo các loại tuyến đường mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau. Những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí của thửa đất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, ... Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích... Rất khó để định lượng được tác động của từng yếu tố đến giá đất ở hay nói khác mong muốn của các nhà quản lý có thể đưa ra một công thức chung, một thuật toán để xác định thể hiện mối quan hệ, tác động qua lại giữa từng yếu tố và giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên, việc hiểu bản chất cơ chế ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất ở sẽ giúp nhà quản lý đưa ra các công cụ, phương pháp quản lý đất đai hiệu quả hơn. Đây cũng là ý nghĩa của đề tài. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................viii DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... ix MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT ĐỀ TÀI ..................................................................................... 1 2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU .................................................................................... 1 2.1. Mục đích chung .................................................................................................... 1 2.2. Mục đích cụ thể .................................................................................................... 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................................ 3 1.1.1. Khái niệm về giá đất ........................................................................................... 3 1.1.2. Khái niệm định giá đất ........................................................................................ 6 1.1.3. Các nguyên tắc cơ bản định giá đất ..................................................................... 8 1.1.4. Các phương pháp xác định giá đất ở đô thị .......................................................... 9 1.1.5. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất...................................... 21 1.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ...................................................................... 22 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ........................................................................................... 27 1.2.1. Tổng quan về định giá đất và quản lý giá đất của các nước trên thế giới ............. 27 1.2.2. Tổng quan về định giá đất và quản lý giá đất ở Việt Nam .................................. 28 1.2.3. Tổng quan về định giá đất và quản lý giá đất ở tỉnh Phú Yên ............................. 32 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 1.2.4. Các văn bản quy phạm pháp luật về định giá đất, bất động sản......................... 24 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ..................................... 34 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNGVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 39 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 39 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 39 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 39 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 39 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 40 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ........................................................................... 40 2.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh ........................................................................ 40 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích ..................................................................... 41 2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 41 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................... 42 3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THỊ XÃ SÔNG CẦU, TỈNH PHÚ YÊN ............................................................................................. 42 3.1.1. Điều kiện tự nhiên. ........................................................................................... 42 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 47 3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU .......................................................................................................................... 52 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên .............. 52 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................... 57 3.2.3. Tình hình biến động diện tích các loại đất ........................................................ 58 3.3. KẾT QUẢ SO SÁNH GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH VỚI GIÁ ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG TẠI CÁC VỊ TRÍ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU ......................... 63 3.3.1. Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí I .................................................... 63 3.3.2. Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí III .................................................. 65 3.3.3. Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí IV.................................................. 67 3.4. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SÔNG CẦU, TỈNH PHÚ YÊN .............................................................................................. 69 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.4.1. Yếu tố về vị trí lô đất ......................................................................................... 69 3.4.2. Yếu tố Điều kiện cơ sở hạ tầng........................................................................... 70 3.4.3. Yếu tố về quy hoạch sử dụng đất ........................................................................ 71 3.4.4. Yếu tố về tốc độ tăng trưởng kinh tế ................................................................... 72 3.5. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP .............................................................................. 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 75 1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 75 2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 77 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 79 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Có nghĩa là BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CSDL Cơ sở dữ liệu ĐKQSD Đăng ký quyền sử dụng ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GPMB Giải phóng mặt bằng GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QH, KHSDĐ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất TNMT Tài nguyên môi trường QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Tổng hợp tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên từ năm 2011 đến 31/12/2016 .............................................................................. 53 Bảng 3.2. Tình hình đăng ký biến động trên địa bàn thị xã 2011-2016 ....................... 56 Bảng 3.3. Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí I........................................... 63 Bảng 3.4. Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí III ........................................ 65 Bảng 3.5. Kết quả điều tra đối với đất ở đô thị tại vị trí IV ........................................ 67 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp ............................... 10 Hình 1.2. Sơ đồ chi tiết của quá trình so sánh trực tiếp............................................... 11 Hình 3.1. Sơ đồ vị trí thị xã Sông Cầu........................................................................ 42 Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thị xã Sông Cầu 2016 ................................ 58 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT ĐỀ TÀI Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư cho phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất đai tiết kiệm hiệu quả. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, trao đổi quyền sử dụng đất…Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Trong những năm gần đây, tại các xã, phường thuộc thị xã Sông Cầu có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính…Những bất cập trên dẫn đến khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi chính sách pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên và góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên” 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1. Mục tiêu chung Đề tài nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên nhằm mục đích đề xuất được một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại địa bàn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 2.2. Mục tiêu cụ thể - Tổng hợp được giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị xã Sông Cầu - Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thị xã Sông Cầu. - Phân tích được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất ở đô thị phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả công tác định giá đất. - Đề xuất được giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về giá đất và công tác định giá đất, góp phần hoàn thiện về chính sách giá đất hiện nay của địa phương. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài, góp phần giúp chính quyền địa phương nắm bắt được giá đất thực tế và giá đất Nhà nước trên địa bàn thị xã Sông Cầu. Từ đó, có những điều chỉnh cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Đồng thời là tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên ngành quản lý đất đai và các ngành có liên quan khác. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá tình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp được quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sỡ hữu đất chính là mệnh giá của quền sở hữu mảnh đất ddos trong không gian và thời gian xác định. Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối với đất đai, giá cả đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói, cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu [5]. 1.1.1.1. Địa tô Theo Các Mác: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất”. Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển, “địa tô” là một dạng hình thái đăc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được. Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu về ruộng đất. Để tìm hiểu bản chất của địa tô, cần lấy chủ sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng. Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong nông nghiệp thì lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp. Địa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng đất theo ý muốn của mình. Họ có thể trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng. Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền được hình thành một cách khách quankhoong phụ thuộc vào nhà tư bản PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế quyền sở hữu đất đai của địa chủ. nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ. Như vậy, địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất [5]. 1.1.1.2. Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư, điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất cũng bằng số tiền gửi đến ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến có thể tính trong thời gian tương đối dài. Như vậy, lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại, nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được thu nhập lớn hơn. Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế - xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng, do đó mà giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả. Trong đó, tăng trưởng kinh tế - xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó, giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận. Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ tuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng [5]. 1.1.1.3. Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. (1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu. (2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn. Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai. Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai. Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà cho hộ gia đình. Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng. Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp [5]. 1.1.2. Khái niệm định giá đất 1.1.2.1. Định giá tài sản Định giá là một hoạt động vừa mang tính chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau: Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản – đại học quốc gia Singapore) Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke – viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh [9]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 1.1.2.1. Định giá đất Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế. Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó. Ðịnh giá đất đai phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Ðất đai tuy cũng có thể giao dịnh như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại hàng hóa thông thường. Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc và phương pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất đai. Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan. Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ, như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Cùng một loại đất quy hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới. Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý. Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn. Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài liệu đăng ký đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi của đối tượng đất đai định giá. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất định, đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của kinh tế, xã hội. Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa [5]. 1.1.3. Các nguyên tắc cơ bản định giá đất 1.1.3.1. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước. Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và về mặt pháp luật. - Về mặt vật chất: một thửa đât được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều yêu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể) - Về mặt pháp luật: một thửa đât được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Việc một thửa đât được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa đấtlại dưới dạng không thể lượng hóa được bằng tiền. Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá bất dộng sản và trong một chừng mực nào đó nó được vật chất hóa như một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất và bất dộng sản [5]. 1.1.3.2. Nguyên tắc biến động Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nó lf kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động của chúng. Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu tố này. Vì các yếu tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa những yếu tố này và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác [5]. 1.1.3.3. Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa đất, làm thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư của thửa đất…) đối với loại thửa đất đó. Bên cạnh đó, nhu cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng. Vì vây, người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với giá cả thị trường tại thời điểm định giá. Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị và thời điểm định giá. Nguyên tắc thay thế luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nước, về sự biến động của thị trường đất đai [5]. 1.1.4. Các phương pháp xác định giá đất ở đô thị 1.1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp a. Định nghĩa phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất, và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá. b. Nguyên lý cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp Theo lý luận kinh tế học thì hàng hóa có cùng công dụng trong một thị trường thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên thị PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 trường. Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương quan và tính thay thế. Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì sẽ có những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn cứ lý luận chủ yếu, nguyên lý cơ bản được thể hiện tại hình 1.1 dưới đây: Mẫu giao dịch So sánh thực tế 1 Mẫu giao dịch So sánh Thửa đất chờ Hiệu Giá cả của thửa thực tế 2 định giá chỉnh đất chờ định giá Mẫu giao dịch So sánh thực tế 3 Hình 1.1. Sơ đồ về nguyên lý của phương pháp so sánh trực tiếp Do tính cố định về vị trí và tính cá biệt của đất đai nên trong thực tế khó tìm được 2 thửa đất hoàn toàn giống nhau. Nhưng trong cùng một thị trường, đối với người mua, thì hành vi phải chi ra một giá tương đương với vật dùng so sánh, để mua vào một vật thay thế tương quan thoả mãn được yêu cầu là có thể chấp nhận được, còn đối với người bán, khi tiến hành giao dịch đất đai, mọi người bán hiểu biết đều căn cứ vào nguyên tắc thay thế để so sánh đầy đủ thửa đất chờ giao dịch của mình với giá cả đất đai tương tự đã giao dịch trên thị trường, sau đó mới quyết định hành vi của mình. Hai bên mua bán đều căn cứ vào sự so sánh giá cả đất đai, theo quan hệ thay thế đó làm cho giá cả hướng về sự thống nhất ở một mức độ nhất định. Như vậy khi tiến hành định giá đối với đất đai, có thể sử dụng giá cả của thửa đất đã được trao đổi thực tế, có tính thay thế cùng loại với thửa đất chờ định giá để tính ra giá cả của thửa đất chờ định giá. c. Công thức cơ bản của phương pháp so sánh trực tiếp Căn cứ vào yêu cầu của so sánh trực tiếp, trình tự của phương pháp so sánh trực tiếp thể hiện. Trong một cuộc định giá, ngoài việc tiến hành hiệu chỉnh 4 khoản cơ bản: hiệu chỉnh tình huống; hiệu chỉnh thời gian; hiểu chỉnh nhân tố khu vực và hiệu chỉnh nhân tố cá biệt, còn phải hiệu chỉnh suất dung tích và số năm sử dụng... Tóm tắt theo sơ đồ sau: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 Giá cả Hiệu Hiệu Hiệu thửa đất chỉnh thời chỉnh tình chỉnh suất của mẫu gian huống dung tích so sánh Hiệu Hiệu Hiệu Giá cả chỉnh chỉnh chỉnh số thửa đất nhân tố nhân tố cá năm sử chờ định khu vực biệt dụng giá Hình 1.2. Sơ đồ chi tiết của quá trình so sánh trực tiếp Quá trình so sánh trực tiếp trên có thể biểu hiện bằng công thức: PD = PB x A x B x D x E (4-3) Trong đó: PB là giá cả thửa đất của mẫu so sánh Chỉ số tình huống bình thường A= Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh Chỉ số giá đất tại kỳ định giá của thửa đất chờ định giá B= Chỉ số giá đất tại kỳ giao dịch của thửa đất mẫu so sánh Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất chờ định giá D= Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất mẫu so sánh Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất chờ định giá E= Chỉ số điều kiện nhân tố cá biệt của thửa đất mẫu so sánh Như vậy, công thức 4-3 cũng có thể biểu thị bằng công thức 4-4: Giá cả thửa đất chờ Giá cả thửa đất 100 100 100 100 x x x x (4-4) định giá = mẫu để so sánh     PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma