Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:104

Thêm vào BST

Báo xấu

21
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu được thực trạng việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, bất cập, rút ngắn thời gian và đẩy nhanh tiến độ thực hiện, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Huế, ngày… tháng… năm 2018 Tác giả luận văn Trương Thị Hồng Nhung PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện Luận văn, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành Luận văn này. Tôi xin ghi nhận và trân trọng cảm ơn. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo PGS.TS. Huỳnh Văn Chương, Phó Giám đốc - Đại học Huế đã trực tiếp hướng dẫn khoa học cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành và tạo điều kiện thuận lợi của quý Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế; các cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai, Sở Xây dựng Đồng Nai, Cục Thống kê Đồng Nai, Cục thuế Đồng Nai và đồng nghiệp đã tận tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Huế, ngày… tháng ... năm 2018 Tác giả luận văn Trương Thị Hồng Nhung PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài “Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai” với mục tiêu đánh giá việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, bất cập, rút ngắn thời gian và đẩy nhanh tiến độ thực hiện, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu. Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp trong việc xử lý hồ sơ đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản kết hợp với phương pháp điều tra bằng phiếu lấy ý kiến của lãnh đạo, cán bộ chuyên môn và các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Kết quả đạt được: - Hệ thống chính sách pháp luật ngày càng được hoàn thiện; quy trình, thủ tục chứng nhận đã được ban hành. Tuy nhiên, việc chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng, cây lâu năm chưa được quy định cụ thể. - Toàn tỉnh Đồng Nai, đến hết năm 2016 có 8.346 tổ chức kinh tế, sử dụng 86.407 ha đất. Đến 30/6/2017, toàn tỉnh chỉ chứng nhận tài sản được 1.036 trường hợp/14.613 GCN đã cấp cho tổ chức kinh tế, loại tài sản đã chứng nhận chủ yếu là công trình xây dựng và nhà ở. Chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hầu như không xuất phát từ ý thức của tổ chức kinh tế, diễn ra rất nhỏ lẻ. Khi tổ chức kinh tế có nhu cầu vay vốn ngân hàng bằng thế chấp tài sản gắn liền với đất thì mới thực hiện. - Công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế còn gặp một số khó khăn như: Nhà nước chưa quy định cụ thể loại cây trồng, mật độ cây trồng lâu năm hay rừng trồng như thế nào thì được chứng nhận; Nhà nước cũng chưa có chế tài xử lý những trường hợp không đăng ký biến động đối với tài sản sau đăng ký mà có biến động gây khó khăn cho công tác quản lý; hình thức đăng ký đất đai điện tử đã được thực hiện nhưng số lượng còn rất ít, mới chỉ tập trung vào hồ sơ biến động với thủ tục đơn giản; việc ứng dụng phần mềm Quản lý đất đai để đăng ký, thể hiện thông tin chủ sở hữu và công trình xây dựng còn hạn chế đối với trường hợp thửa đất nằm trên 2 thửa, 2 xã khác nhau và một số hình thức đăng ký biến động; UBND tỉnh Đồng Nai chưa ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ khi chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng, cây lâu năm gây vướng mắc cho quá trình thực hiện; thời gian chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế thường kéo dài so với quy định với nguyên nhân cơ bản từ phía tổ chức kinh tế như tài sản đăng ký chứng nhận quyền sở hữu xây dựng vượt so với giấy phép đã cấp, xây dựng không phép, không có trong hợp đồng chuyển nhượng. - Qua nghiên cứu đã đề xuất được 3 nhóm giải pháp (gồm các giải pháp hoàn thiện pháp luật, tổ chức thực hiện và bổ trợ khác). Từ đó, góp phần nâng cao hiệu quả PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................ iii MỤC LỤC .................................................................................................................. v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .....................................................................viii DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ ix DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................................... x MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................. 2 2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .................................................................. 3 1.1.1. Đăng ký đất đai .................................................................................................. 3 1.1.2. Giấy chứng nhận ................................................................................................ 4 1.1.3. Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và vai trò của việc chứng nhận quyền ........... 5 1.1.4. Điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất .............................. 6 1.1.5. Tổ chức kinh tế .................................................................................................. 8 1.2. Cơ sở thực tiễn các vấn đề nghiên cứu ............................................................. 10 1.2.1. Tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký bất động sản ............................................................................................................................. 10 1.2.2. Lược sử đăng ký đất đai ở Việt Nam qua các thời kỳ ban hành Luật Đất đai......... 14 1.2.3. Sự thay đổi các mẫu giấy chứng nhận .............................................................. 19 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 1.2.4. Công tác đăng ký đất đai, chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế ở Đồng Nai ............................................................................................ 21 1.3. Những công trình nghiên cứu có liên quan .......................................................... 26 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG ............................................ 29 VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................................... 29 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................... 29 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 29 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 29 2.2. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 29 2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 29 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 29 2.3.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ............................................................. 31 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 32 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Đồng Nai .......................................... 32 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 32 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ................................................................................. 35 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở tỉnh Đồng Nai ................................... 37 3.2.1. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai......................... 37 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai ..................................................... 42 3.2.3. Khái quát về tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai................................... 45 3.3. Thực trạng đăng ký đất đai, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai ......................................................... 46 3.3.1. Kết quả chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ............................... 46 3.3.2. Phân loại tài sản và xử lý hồ sơ đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản của tổ chức kinh tế ............................................................................................................... 49 3.3.3. Một số bất cập nhìn từ kết quả điều tra ............................................................. 59 3.3.4. Những thuận lợi và khó khăn của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế ................................................................................... 61 3.4. Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả đăng ký, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế .......... 64 3.4.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật ......................................................................... 64 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii 3.4.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện................................................. 66 3.4.3. Giải pháp bổ trợ khác ....................................................................................... 67 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ...................................................................................... 69 1. Kết luận ................................................................................................................ 69 2. Đề nghị.................................................................................................................. 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 72 PHỤ LỤC ................................................................................................................. p1 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ CLXD Chất lượng xây dựng DNTN Doanh nghiệp tư nhân DTTN Diện tích tự nhiên ĐKĐĐ Đăng ký đất đai ĐKTK Đăng ký thống kê HTKT Hạ tầng kỹ thuật GCN Giấy chứng nhận TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNMT Tài nguyên và Môi trường PTĐT Phát triển đô thị QLĐĐ Quản lý đất đai UBND Ủy ban nhân dân XDCB Xây dựng cơ bản PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất toàn tỉnh năm 2016................................................ 42 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế năm 2016 .......................... 43 Bảng 3.3. Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất............................................. 44 Bảng 3.4. Biến động sử dụng đất của các tổ chức kinh tế .......................................... 44 Bảng 3.5. Thống kê các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai ........................... 45 Bảng 3.6. Kết quả cấp GCN thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh Đồng Nai ................ 46 Bảng 3.7. Thống kê kết quả chứng nhận tài sản cho tổ chức kinh tế .......................... 47 Bảng 3.8. Tỷ lệ chứng nhận quyền sở hữu trên GCN đã cấp cho tổ chức kinh tế ....... 48 Bảng 3.9. Thống kê loại tài sản gắn liền với đất đã chứng nhận quyền sở hữu ........... 49 (đến 30/6/2017) ......................................................................................................... 49 Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả điều tra lãnh đạo và cán bộ chuyên môn về thời gian thực hiện chứng nhận tài sản ...................................................................................... 59 Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả điều tra các tổ chức kinh tế về thời gian thực hiện chứng nhận tài sản so với quy định ....................................................................................... 60 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Lưu đồ quy trình đăng ký, cấp GCN lần đầu .............................................. 22 Hình 1.2. Lưu đồ quy trình đăng ký, cấp GCN lần đầu mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất .................................................................................................. 23 Hình 1.3. Lưu đồ quy trình đăng ký bổ sung tài sản vào giấy chứng nhận đã cấp ...... 25 Hình 3.1. Bản đồ hành chính tỉnh Đồng Nai .............................................................. 32 Hình 3.2. Cơ cấu các ngành kinh tế qua các năm 2010 và 2015 ................................. 36 Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất toàn tỉnh năm 2016 ..................................................... 43 Hình 3.4. Cơ cấu loại hình tổ chức kinh tế qua các năm ............................................ 46 Hình 3.5. Chứng nhận sở hữu trên số GCN đã cấp cho tổ chức kinh tế...................... 48 Hình 3.6. Thông tin chứng nhận quyền sở hữu công trình nằm trên 02 thửa, 02 xã.... 57 Hình 3.7. Giấy chứng nhận đối với thửa đất có nhiều loại công trình ........................ 58 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng không trực tiếp khai thác, sử dụng mà thông qua cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Tổ chức kinh tế là một trong những người sử dụng đất thuộc nhóm đối tượng tổ chức trong nước sử dụng đất được quy định tại Khoản 1, Điều 5, Luật đất đai 2013. Trong quá trình sử dụng đất, các tổ chức kinh tế có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp Luật đất đai, trong đó có quyền được chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được thực hiện lần đầu tiên theo quy định của Nghị định số 60/1994/NĐ- CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Đặc biệt Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã quy định chủ sử dụng đất được chứng nhận quyền sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên cùng một loại giấy gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Tuy nhiên giai đoạn này, các tổ chức kinh tế không chú trọng đến việc chứng nhận tài sản gắn liền với đất do các tài sản gắn liền với đất chưa được chứng nhận quyền sở hữu vẫn được các tổ chức tín dụng nhận thế chấp và cho vay vốn. Ngày nay, khi nhu cầu thế chấp, vay vốn của các tổ chức kinh tế ngày càng tăng cao, đồng thời ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, theo quy định tại Thông tư này thì các tổ chức kinh tế chỉ được đăng ký thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi tài sản đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu các tổ chức kinh tế có nhu cầu vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh đồng loạt thực hiện thủ tục để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã tạo ra áp lực không nhỏ cho các cơ quan chức năng. Riêng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, tính đến năm 2017 có đến 8.346 tổ chức kinh tế đang hoạt động trên các lĩnh vực khác nhau. Thực tế qua hơn 7 năm thực hiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, cho thấy còn tồn tại một số bất cập, chưa hợp lý, gây khó khăn không nhỏ cho các tổ chức kinh tế khi thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 với đất, làm ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các tổ chức kinh tế và hiệu quả công việc cho cơ quan Nhà nước. Điều này cũng làm giảm khả năng giải ngân của các tổ chức tín dụng, ảnh hưởng đến công tác quản lý của cơ quan Nhà nước có liên quan, kìm hãm phát triển sản xuất và gây ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển kinh tế của địa phương đòi hỏi quá trình giải quyết trình tự, thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế phải được đổi mới hoàn thiện, giảm bớt thủ tục hành chính nhằm mang lại hiệu quả cao đáp ứng nhu cầu thực tiễn. Nhằm đánh giá đúng thực trạng và đề xuất được các giải pháp để thực hiện tốt quy trình chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tác tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, mang lại hiệu quả cho công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế thời gian tới, tôi lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai” làm đề tài nghiên cứu. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung Nghiên cứu được thực trạng việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, bất cập, rút ngắn thời gian và đẩy nhanh tiến độ thực hiện, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả Nhà nước và các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Khái quát được tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở tỉnh Đồng Nai. - Đánh giá được thực trạng công tác chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. - Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả và đẩy nhanh tiến độ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức kinh tế tại tỉnh Đồng Nai. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện cơ sở pháp lý và đề xuất được các phương án tối ưu trong quá trình thực hiện việc chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Góp phần giúp các nhà quản lý và hoạch định chính sách ở tỉnh Đồng Nai nắm được thực trạng và những bất cập để điều chỉnh các quy định liên quan phù hợp. Kết quả nghiên cứu của đề tài còn là tài liệu tham khảo cho sinh viên và bạn đọc quan tâm đến lĩnh vực quản lý đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Đăng ký đất đai - Thuật ngữ đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo định nghĩa của UN-ECE, nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định. Theo đó, đăng ký đất đai trên thế giới được biết đến với 2 thuật ngữ “đăng ký đất đai” và “địa chính” [5]. Đăng ký đất đai bao gồm 2 hình thức: + Đăng ký văn tự giao dịch: Là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng được đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không. Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua. + Đăng ký chủ quyền: Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tượng đăng ký trong đăng ký chủ quyền là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn chế về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất. Nói một cách khác, nếu đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó. Cũng xác lập và lưu trữ thông tin về đất, bên cạnh đăng ký đất đai và sổ đăng ký, ở nhiều nước tồn tại một khái niệm khác về hệ thống đăng ký đất đai, đó là “địa chính”. Theo diễn đạt của Liên đoàn Chuyên viên Đo đạc Quốc tế, địa chính là một dạng của hệ thống thông tin đất đai, chứa đựng những hồ sơ về các lợi ích trên đất (như quyền, hạn chế về quyền và trách nhiệm) được xây dựng trên cơ sở đơn vị đất đai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 (thường là thửa đất). Nó bao gồm một sự mô tả hình học các thửa đất trong mối liên kết với các thông tin khác mô tả bản chất của các lợi ích, của quyền sở hữu và sự kiểm soát các quyền này, cũng như mô tả giá trị đất đai và sự thay đổi, gia tăng của nó. - Liên hệ với nước ta: Quy định về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam và cách tổ chức đăng ký thể hiện rõ sự tiếp nối này. Ở đây không có sự phân biệt hai tên gọi là “đăng ký đất đai” và “địa chính” mà chỉ có hai giai đoạn đăng ký đất đai được quy định là “đăng ký lần đầu” và “đăng ký biến động”. Theo pháp luật đất đai hiện hành, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Trong đó, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính và đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Với khái niệm này có thể thấy đối tượng của đăng ký đất đai là đăng ký vật quyền. Trong đó, vật chính là thửa đất gồm đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm) và quyền được chứng nhận bao gồm quyền sử dụng đối với đất và quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất. Kết quả của quá trình xác nhận các quyền này là Nhà nước tiến hành cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. 1.1.2. Giấy chứng nhận Chế định về sở hữu đất đai theo Luật Đất đai hiện hành tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu toàn dân nhưng theo hướng ngày càng hoàn thiện và làm rõ hơn, đó là: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Giấy chứng nhận được coi là một trong những công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với các chủ thể khai thác và sử dụng các tài sản đó. Luật Đất đai năm 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [22, Điều 3]. Với quy định nêu trên cho thấy, giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp về đất, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất. Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền đầu tiên mà người sử dụng đất hợp pháp được hưởng. 1.1.3. Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và vai trò của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất - Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Theo từ điển Tiếng Việt, quyền sở hữu được hiểu là “Quyền chiếm giữ, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình” [27]. Cùng với đó, Luật Dân sự cũng quy định quyền của chủ sở hữu bao gồm ba nhóm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đối tượng sở hữu [19], trong đó: + Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. + Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. + Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. - Vai trò của việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Chế độ sở hữu tài sản là một chế định quan trọng nhất trong hệ thống pháp luật ở tất cả các quốc gia. Việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản là một vấn đề luôn được Nhà nước quan tâm và thường được chia thành hai loại tài sản là bất động sản và động sản. Đăng ký tài sản gắn liền với đất (bất động sản) là việc cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký tài sản gắn liền với đất về hiện trạng, việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền đối với tài sản gắn liền với đất (bất động sản) nhằm mục đích công nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức đăng ký sở hữu tài sản gắn liền với đất (bất động sản). Đăng ký để được chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có vai trò hết sức quan trọng, vai trò này được thể hiện trên các mặt: + Đối với người đăng ký sở hữu: Việc đăng ký chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chính là yếu tố minh chứng cho việc xác định ai là chủ sở hữu của tài sản đó. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Tài sản gắn liền với đất được đăng ký giúp cho chủ sở hữu thuận tiện trong thế chấp, vay được nhiều vốn, là cơ sở pháp lý để các cơ quan tín dụng tiếp nhận tài sản đăng ký thế chấp cho các chủ sở hữu. Đăng ký tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa trong việc bảo vệ các quyền của cá nhân, tổ chức đăng ký quyền sở hữu. Đăng ký nhằm xác lập các quyền của chủ sở hữu và chủ thể liên quan đối với tài sản, trên cơ sở đó Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp. Trong trường hợp có tranh chấp về tài sản hoặc các quyền về tài sản thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào nội dung đã đăng ký để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. + Đối với Nhà nước: Đăng ký nhằm công khai hóa thông tin về bất động sản trên thị trường, đảm bảo quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu. Cung cấp thông tin về tài sản gắn liền với đất khi tài sản đó tham gia vào các giao dịch. Thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, các cơ quan Nhà nước có cơ sở để thực hiện thống kê, quy hoạch đô thị, khu công nghiệp... đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, xây dựng mới các công trình phục vụ dân sinh. Thông qua đăng ký tài sản gắn liền với đất Nhà nước sẽ thu được những khoản tài chính từ thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng bất động sản. Ngoài ra, Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch hợp pháp và bất hợp pháp về bất động sản, từ đó có biện pháp hạn chế mua bán bất động sản ngầm. + Đối với thị trường bất động sản: Đăng ký tài sản gắn liền với đất nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát triển thị trường bất động sản minh bạch. Thông qua đăng ký, thông tin về tài sản được cung cấp cho các bên tham gia giao dịch, giúp cho người mua nhà ở, bên nhận thế chấp, cầm cố tài sản xác định được quyền sở hữu của bên bán, bên thế chấp, cầm cố và các tình trạng pháp lý của tài sản, từ đó quyết định tham gia giao dịch, làm cho các hoạt động của thị trường bất động sản vận hành an toàn, minh bạch. 1.1.4. Điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Để có được quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất phải có đủ điều kiện pháp lý về chứng nhận quyền. Thời kỳ đầu, mới chỉ có các quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được đề cập ở Luật Nhà ở năm 2005; Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tuy nhiên, các văn bản này chủ yếu quy định trình tự, thủ tục và điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở. Cho đến khi Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP thì nội dung mới được chi tiết, cụ thể cho việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cùng với việc công nhận quyền sử dụng đất theo các điều 4, 8, 9 và 10 song chưa có quy định về chứng nhận quyền sở hữu tài sản là cây lâu năm [16]. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được ban hành đã thay thế cho Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, theo đó nội dung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại các điều 31, 32, 33 và 34 đã có những điểm mới bổ sung, cụ thể như sau [17]: - Bổ sung điều kiện cấp GCN đối với nhà ở, công trình xây dựng: + Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ quy định mà hiện trạng nhà ở, công trình không phù hợp với giấy tờ thì phần không phù hợp với giấy tờ phải được UBND cấp xã xác nhận như quy định trường hợp không có giấy tờ; + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng không đúg với giấy phép thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được duyệt; + Trường hợp không có giấy tờ: bỏ quy định xác nhận không tranh chấp. - Bổ sung trường hợp cấp GCN đối với rừng sản xuất là rừng trồng: + Có GCN hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và sử dụng đất đúng mục đích được giao; + Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ thì phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất (bỏ quy định xã xác nhận không tranh chấp rừng). - Điều kiện cấp GCN đối với cây lâu năm được quy định bổ sung giống như với trường hợp rừng sản xuất là rừng trồng. - Trường hợp không cấp GCN đối với tài sản, có quy định bổ sung làm rõ các trường hợp: + Công trình xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính; + Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước (trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp); PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 + Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. 1.1.5. Tổ chức kinh tế - Phân loại các tổ chức kinh tế: Tổ chức kinh tế là tổ chức được có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh với mục đích thu lợi nhuận. Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005, tổ chức kinh tế bao gồm Doanh nghiệp tư nhân, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp danh; Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã và các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư [24]. + Doanh nghiệp tư nhân: Là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp. Chủ sở hữu duy nhất của doanh nghiệp tư nhân là một cá nhân. Doanh nghiệp tư nhân thường làm việc theo nghề nghiệp của chủ doanh nghiệp. Chủ sở hữu doanh nghiệp đồng thời là nhà quản lý các hoạt động hằng ngày của doanh nghiệp. Doanh nghiệp tư nhân không có tư cách pháp nhân. Chủ doanh nghiệp tư nhân là đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp. + Công ty cổ phần: Là một dạng pháp nhân có trách nhiệm hữu hạn, được thành lập và tồn tại độc lập đối với những chủ thể sở hữu nó. Vốn của công ty được chia nhỏ thành những phần bằng nhau gọi là cổ phần và được phát hành huy động vốn tham gia của các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế. Công ty cổ phần là một thể chế kinh doanh, một loại hình doanh nghiệp hình thành, tồn tại và phát triển bởi sự góp vốn của nhiều cổ đông. Các cá nhân hay tổ chức sở hữu cổ phần được gọi là cổ đông. Cổ đông được cấp một giấy chứng nhận sở hữu cổ phần gọi là cổ phiếu. Những người nắm giữ cổ phiếu gọi là cổ đông; cổ đông có thể là tổ chức, cá nhân, số lượng cổ đông tối thiểu là ba và không hạn chế số lượng tối đa; cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp. Cổ đông có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác, có quyền phát hành chứng khoán ra công chúng theo qui định của pháp luật về chứng khoán, có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Đối với công ty cổ phần, chủ sở hữu tức là các cổ đông không quản lý các hoạt động hàng ngày của công ty. Họ bầu ra hội đồng quản trị và hội đồng quản trị sẽ thuê giám đốc để quản lý. Một điều thuận lợi cơ bản của loại hình công ty này là ở chỗ cổ phiếu có thể dễ dàng được mua bán trên thị trường chứng khoán, dễ tăng vốn chủ sở hữu vì luôn có những cổ đông tiềm tàng và nó có thể tồn tại lâu dài vì ngay cả khi cổ phiếu của công ty được chuyển từ tay người này sang tay người khác, có nghĩa là thay đổi chủ sở hữu, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma