Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế Nam Phú Yên

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:122

Thêm vào BST

Báo xấu

33
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu, phân tích, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn trong việc tổ chức thực hiện công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để triển khai thi công các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý và thực hiện việc thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB, tạo quỹ đất sạch khi triển khai đầu tư xây dựng các dự án khác trên địa bàn nghiên cứu.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế Nam Phú Yên

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI THỊ HUYỀN TÂM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG TẠI KHU KINH TẾ NAM PHÚ YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2018
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI THỊ HUYỀN TÂM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG TẠI KHU KINH TẾ NAM PHÚ YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS. TRẦN THANH ĐỨC HUẾ - 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác; Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tôi xin cam đoan và chịu trách nhiệm về đề tài của mình. Huế, ngày 30 tháng 4 năm 2018 Tác giả Bùi Thị Huyền Tâm
ii LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS. TS. Trần Thanh Đức, người đã định hướng, chỉ bảo, giúp đỡ tôi tận tình trong suốt thời gian thực hiện Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Huế, Ban Chủ nhiệm khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp cùng tất cả các thầy cô đã giảng dạy, hướng dẫn và tạo điều kiện cho tôi hoàn thành quá trình học tập và nghiên cứu. Qua đây, tôi xin cảm ơn đến tập thể và các cá nhân lãnh đạo các cơ quan, đơn vị như: Ban Quản lý Khu kinh tế Phú Yên, UBND huyện Đông Hòa tỉnh Phú Yên, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Hòa, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Đông Hòa… đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ nhiệt tình để tôi thực hiện tốt đề tài. Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, bạn bè và đồng nghiệp, những người đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt khoá học này. Tôi xin chân thành cảm ơn! Huế, ngày 30 tháng 4 năm 2018 Tác giả Bùi Thị Huyền Tâm
iii TÓM TẮT Trong thời gian qua công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy vậy, tình hình thu hồi đất và thực hiện công tác BT, HT&TĐC vẫn gặp nhiều khó khăn, phức tạp; Việc quản lý đất đai của chính quyền địa phương trong thời gian dài còn lỏng lẻo; việc BT, HT của các dự án đã triển khai trước đây có sự chồng lấn, không rõ ràng; Nhiều hộ gia đình, cá nhân đã thiếu sự hợp tác trong công tác kiểm kê tài sản và cung cấp hồ sơ có liên quan; Sự phối hợp của các cơ quan, ban ngành tại địa phương chưa thật sự đồng bộ, còn ỷ lại; Một số dự án bố trí kinh phí để thực hiện chưa được đảm bảo... Trên cơ sở tìm hiểu, phân tích, đánh giá những thuận và khó khăn trong công tác thu hồi đất và thực hiện công tác BT, HT&TĐC trong triển khai thi công các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên, Đề tài: Đánh giá công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế Nam Phú Yên” đã cung cấp những thông tin về thực trạng thực hiện công tác này tại địa bàn nghiên cứu, làm cơ sở khoa học cho việc đánh giá những mặt làm được và những mặt hạn chế trong công tác thu hồi đất trước và sau khi xây dựng các dự án hạ tầng, góp phần hoàn thiện các chính sách, đưa ra những giải pháp hợp lý để nâng cao công tác quản lý đất đai tại địa phương. Với phương pháp nghiên cứu thu thập số liệu thứ cấp từ các phòng, ban liên quan; Thu thập số liệu sơ cấp bằng các phiếu điều tra phỏng vấn các đối tượng chịu ảnh hưởng bởi dự án; Phân tích, thống kê và xử lý số liệu... Từ đó đánh giá đúng thực tế khách quan trong việc quản lý nhà nước về công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên, tỉnh Phú Yên. Kết quả nghiên cứu đã cho thấy: Từ năm 2010 đến năm 2017, trên địa bàn huyện Đông Hòa đã thực hiện công tác thu hồi đất và lập phương án BT, HT&TĐC cho 76 công trình, dự án với 340 phương án BT, HT&TĐC được thẩm định, với tổng kinh phí được phê duyệt là 724.124.457.926 đồng, trong đó bao gồm 17 dự án thuộc danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên. Mặc dù, trong công tác BT, HT&TĐC cũng đã xảy ra một số khó khăn, vướng mắc và tạo những ảnh hưởng không tốt trong quá trình thực hiện các phương án BT, HT&TĐC như vụ việc của Dự án Nhà máy lọc hóa dầu Vũng Rô (giai đoạn 1) vào cuối năm 2013, nhưng nhìn chung, công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC trên địa bàn KKT Nam Phú Yên luôn nhận được sự quan tâm và chỉ đạo kịp thời của các cấp, các
iv ngành, trình tự thực hiện theo đúng quy định của pháp luật; việc bố trí TĐC cho các đối tượng chịu ảnh hưởng phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của địa phương, đảm bảo có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Ngoài ra, qua kết quả điều tra, nghiên cứu tại dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 cho thấy công tác thu hồi đất còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc đặc biệt là trong công tác xác định nguồn gốc thửa đất để quy chủ, nguồn gốc và thời gian sử dụng, cũng như công tác tuyên truyền, vận động nhân dân còn hạn chế, theo phương thức “cứ vận động, xác minh quy chủ đến đâu thì lập phương án bồi thường đến đó”, dẫn đến diện tích thu hồi nhỏ lẻ, manh mún và rời rạc trong việc bàn giao mặt bằng. Sau 05 năm thực hiện, chủ đầu tư và nhà thầu thi công chỉ hoàn thành khoảng 77,2% khối lượng công trình, kéo theo chi phí dự án tăng gần gấp đôi so với dự toán ban đầu. Nguyên nhân chủ yếu là do các hộ gia đình cá nhân ít hài lòng với phương án BT, HT&TĐC đã được phê duyệt, với những lý do chính như: Việc thu hồi đất đã làm mất quá nhiều diện tích đất sản xuất nông nghiệp của họ; Mức giá bồi thường chưa thỏa đáng; Chính quyền địa phương chưa tạo được nhiều việc làm cho các hộ dân sau thu hồi… chỉ một số ít hộ được điều tra, phỏng vấn hài lòng với việc thu hồi đất của dự án, với lý do thủ tục giao nhận đất TĐC nhanh gọn, điều kiện nơi ở TĐC mới tốt hơn nơi ở cũ. Từ những phân tích, đánh giá về tình hình thực hiện công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC trên địa bàn KKT Nam Phú Yên và kết quả nghiên cứu cụ thể, chúng tôi đã đưa ra được các giải pháp về tăng cường năng lực quản lý hành chính nhà nước; đổi mới và thực hiện tốt các chính sách pháp luật đất đai; giải quyết các vấn đề vướng mắc trong công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để đẩy nhanh công tác GPMB đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong KKT Nam Phú Yên một cách nhanh gọn; phát huy sức mạnh tổng hợp từ cấp xã đến cấp huyện để nâng cao hiệu quả trong công tác thu hồi đất trên địa bàn KKT trong thời gian tới.
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... ii TÓM TẮT ......................................................................................................... iii MỤC LỤC ......................................................................................................... v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. viii DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................ ix DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................. x MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .................................................................. 1 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ........................................................................... 2 2.1. Mục tiêu chung ............................................................................................ 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ..................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học......................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ......................................................... 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................... 3 1.1.1. Khái niệm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................... 3 1.1.2. Sự cần thiết của việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội. ............. 3 1.1.3. Đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng.......................................................... 4 1.1.4. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất ................................................... 8 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 18 1.2.1. Một số nghiên cứu về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số quốc gia trên thế giới ................................................................................... 18
vi 1.2.2. Một số kết quả trong việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng tại Việt Nam. .................................................. 23 1.2.3. Những kinh nghiệm rút ra trong quá trình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng ........................................... 24 1.3. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC CÓ LIÊN QUAN ................................................................................. 26 Chương 2.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................. 28 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................... 28 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 28 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 28 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...................................................................... 28 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................................. 29 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu .................................................................. 29 2.3.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh số liệu ................................... 30 2.3.3. Phương pháp tham vấn ........................................................................... 30 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 31 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN KHU KINH TẾ NAM PHÚ YÊN ........................................................................................ 31 3.1.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên Khu Kinh tế Nam Phú Yên .................... 31 3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trên địa bàn Khu kinh tế Nam Phú Yên. .............................................................................................. 34 3.1.3. Đặc điểm và vai trò của Khu kinh tế Nam Phú Yên trong phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Phú Yên ................................................................................... 38 3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU KINH TẾ NAM PHÚ YÊN ........................................................................................................ 43 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ........................................................................ 43 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trong khu kinh tế Nam Phú Yên ......................... 47 3.2.3. Những ảnh hưởng của việc công tác quản lý và sử dụng đất tại Khu kinh tế Nam Phú Yên đến công tác đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ........................ 51
vii 3.3. KẾT QUẢ THỰC HIỆN CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG TẠI KHU KINH TẾ NAM PHÚ YÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2017 ............................................... 52 3.3.1. Tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế Nam Phú Yên. .................................................................................................. 52 3.3.2. Kết quả nghiên cứu việc thực hiện công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án nghiên cứu ................................................................. 62 3.3.3. Đánh giá chung việc thực hiện công tác thu hồi đất và các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế Nam Phú Yên. .............................. 78 3.4. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ ĐỂ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ...................................................................................... 82 3.4.1. Giải pháp về công tác quản lý và chính sách thực hiện ........................... 83 3.4.2. Giải pháp về đào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi ............................................................................... 85 3.4.3. Giải pháp về tổ chức thực hiện ............................................................... 86 3.4.4. Giải pháp về huy động và sử dụng nguồn vốn thực hiện ......................... 87 3.4.5. Giải pháp về công tác phối hợp và vận động của các cơ quan, đơn vị ..... 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 90 2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................. 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 94 PHỤ LỤC ........................................................................................................ 97
viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Có nghĩa là BT, HT Bồi thường, hỗ trợ BT, HT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa CNQSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất KT-XH Kinh tế - Xã hội KCN Khu công nghiệp KKT Khu kinh tế QHCT Quy hoạch chi tiết QL Quốc lộ TĐC Tái định cư UBND Ủy ban nhân dân V/v Về việc
ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Tổng hợp các chỉ tiêu KT-XH của huyện Đông Hòa năm 2017.................. 35 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất tại KKT Nam Phú Yên .......................................... 47 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất tại khu kinh tế Nam Phú Yên theo đơn vị hành chính ................................................................................................................ 49 Bảng 3.4. Tình hình thu hồi đất trên địa bàn huyện Đông Hòa giai đoạn 2010-2017 .. 53 Bảng 3.5. Tổng hợp tình hình thu hồi đất và BT, HT&TĐC giai đoạn 2010-2017...... 54 Bảng 3.6. Tình hình thực hiện phương án BT, HT&TĐC giai đoạn 2010-2017.......... 55 Bảng 3.7. Đối tượng ảnh hưởng và kinh phí thực hiện phương án BT, HT&TĐC giai đoạn 2010-2017 .................................................................................................. 56 Bảng 3.8. Thống kê dự kiến tình hình thu hồi đất dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 ............................................................................... 67 Bảng 3.9. Thống kê tình hình thu hồi đất dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 ...................................................................................... 69 Bảng 3.10. Thống kê tình hình thu hồi đất và lập phương án BT, HT&TĐC dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 ................................ 71 Bảng 3.11. Tổng kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ của dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 ............................................................. 72 Bảng 3.12. Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi đất và BT, HT&TĐC của các đối tượng chịu ảnh hưởng của dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 ................................................................................................................. 76 Bảng 3.13. Tổng hợp mức độ hài lòng của các đối tượng chịu ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất để triển khai thực hiện dự án Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp - giai đoạn 1 ...................................................................................................... 77
x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ vị trí quy hoạch KKT Nam Phú Yên................................................. 32 Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất trong KKT Nam Phú Yên. ........................................... 47 Hình 3.3. Hiện trạng sử dụng đất tại KKT Nam Phú Yên theo đơn vị hành chính ...... 48 Hình 3.4. Tỷ lệ các nhóm đất thu hồi đất trong KKT Nam Phú Yên ........................... 53 Hình 3.5. Sơ đồ vị trí Tuyến nối QL 1A (Đông Mỹ) đến KCN Hòa Hiệp – giai đoạn 1 ............................................................................................................... 63
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế và là thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống. Đồng thời, đất đai cũng là địa bàn quan trọng trong phát triển KT-XH, an ninh quốc phòng và là địa bàn phân bố chủ yếu của các khu dân cư. Với các hoạt động KT- XH, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực và là một yếu tố đầu vào không thể thiếu. Vì vậy, việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả đã trở thành một chiến lược quan trọng mang tính toàn cầu. Trong giai đoạn CNH-HĐH đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế, công tác quản lý nhà nước về đất đai đòi hỏi những yêu cầu nghiêm ngặt hơn. Việc tiếp cận các thông tin về quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất đối với các nhà đầu tư vào Phú Yên ngày càng thuận lợi và dễ dàng hơn với những cơ chế, chính sách ưu đãi trong thu hút đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng trên cơ sở vận dụng chính sách ưu đãi của Chính phủ để bảo đảm cơ chế mang tính ổn định, tạo sự an tâm cho nhà đầu tư, khuyến khích thu hút các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển công nghiệp với quy mô lớn, đáp ứng yêu cầu sản xuất hàng hoá và cạnh tranh trên thị trường, phấn đấu đưa Phú Yên trở thành trung tâm du lịch, dịch vụ lớn trong khu vực và cả nước. Để thực hiện được vấn đề này, UBND tỉnh Phú Yên luôn chú trọng thực hiện công tác quy hoạch xây dựng các khu đô thị, KCN, khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao… đặc biệt là Quy hoạch chung xây dựng KKT Nam Phú Yên. Với mục tiêu trở thành KKT tổng hợp, có hạ tầng đô thị hiện đại, làm động lực phát triển cho vùng Duyên hải Nam Trung Bộ; là cửa ngõ hướng ra biển Đông của các tỉnh Tây Nguyên và các tỉnh Nam Lào, Đông Bắc Campuchia và Thái Lan; là trung tâm giao thương quốc tế lớn, có vị trí quan trọng về quốc phòng, an ninh; là KKT với các khu chức năng chính như: cảng biển và dịch vụ cảng biển, công nghiệp công nghệ cao, thương mại, dịch vụ, du lịch và các khu đô thị với hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đầy đủ. Nhằm tạo điều kiện để KKT Nam Phú Yên phát triển theo đúng định hướng, khai thác tối đa lợi thế sẵn có về vị trí địa lý, việc xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật tại KKT Nam Phú Yên luôn được chú trọng theo hướng triển khai đồng bộ, hiệu quả và bền vững lâu dài; tạo cơ sở pháp lý trong việc triển khai thực hiện các dự án đầu tư. Công tác thu hồi đất và thực hiện BT, HT&TĐC để GPMB phục vụ các mục đích phát triển kinh tế, vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng cần được thực hiện nhanh chóng, đúng tiến độ, tạo quỹ đất sạch nhằm đáp ứng các yêu cầu của nhà đầu tư nhưng vẫn giữ được sự hài hoà trong mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức kinh tế và người
2 sử dụng đất là vấn đề cần được quan tâm, giải quyết, nhằm hạn chế tối đa những khiếu kiện, tranh chấp về đất đai của người sử dụng đất khi tổ chức thực hiện công tác BT, HT&TĐC để GPMB. Xuất phát từ những lý do trên, tôi chọn đề tài: “Đánh giá công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Khu kinh tế Nam Phú Yên”. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1. Mục tiêu chung Tìm hiểu, phân tích, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn trong việc tổ chức thực hiện công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để triển khai thi công các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý và thực hiện việc thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB, tạo quỹ đất sạch khi triển khai đầu tư xây dựng các dự án khác trên địa bàn nghiên cứu. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu thực trạng trong công tác thu hồi đất và quá trình giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB đối với các trường hợp do Nhà nước thu hồi đất để triển khai thi công các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên. - Phân tích, đánh giá được những thuận lợi và khó khăn trong việc tổ chức thực hiện công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB triển khai thi công các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại KKT Nam Phú Yên. - Đề xuất được giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý và thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB, tạo quỹ đất sạch khi triển khai đầu tư xây dựng các dự án khác trên địa bàn nghiên cứu. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp thông tin về thực trạng công tác thu hồi đất và thực hiện việc BT, HT&TĐC tại địa bàn nghiên cứu, làm cơ sở khoa học cho việc đánh giá những mặt làm được và những mặt hạn chế khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất trước và sau khi đầu tư xây dựng các dự án hạ tầng tại địa bàn nghiên cứu và góp phần hoàn thiện chính sách này. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Nắm rõ thực trạng công tác BT, HT&TĐC để GPMB, từ đó góp phần đưa ra những giải pháp hợp lý để nâng cao công tác quản lý đất đai tại địa phương. Là cơ sở nghiên cứu cho các khu vực khác trên địa bàn nghiên cứu nói riêng và cả tỉnh nói chung.
3 Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Khái niệm thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1.1.1. Thu hồi đất Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [32]. 1.1.1.2. Bồi thường về đất Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất [32]. 1.1.1.3. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [32]. 1.1.1.4. Tái định cư Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. TĐC bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. TĐC theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới. 1.1.2. Sự cần thiết của việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội. Trong quá trình xây dựng và phát triển hiện nay, việc thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng và thực hiện việc BT,HT&TĐC để GPMB là một trong những công việc quan trọng phải làm trên con đường CNH, HĐH đất nước. Việc triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều KKT, KCN, khu công nghệ cao kéo theo đó các cơ sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao ngày càng được quan tâm phát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra nhanh chóng, dẫn đến việc thực hiện công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội đóng vai trò hết sức quan trọng và được xem là điều kiện tiên quyết để triển khai thực hiện dự án. Mặc dù, tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân trong diện bị giải toả... nhưng nhìn chung phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành công tác thu hồi, BT, HT&TĐC để GPMB. Khi công tác thu hồi,
4 BT, HT&TĐC để GPMB được thực hiện theo đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm thời gian, giảm tối đa chi phí cho việc giải toả đền bù và tạo điều kiện trong việc tập trung vốn để đầu tư các công trình khác. Ngược lại, khi công tác này kéo dài sẽ gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình và chi phí thực hiện dự án, tăng chi phí bồi thường. Dự án không hoàn thành đúng tiến độ, dẫn đến sự quay vòng vốn chậm, đặc biệt đối với các nhà đầu tư có nguồn vốn hạn hẹp, khó tận dụng vốn để đấu thầu của các công trình khác, gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Chẳng hạn như một dự án dự kiến hoàn thành trong mùa khô nhưng do GPMB chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa sẽ gây khó khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này và ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác. Ngoài ra, nếu công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC để GPMB không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “treo” công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước. Mặt khác, khi giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng xảy ra khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, gây mất ổn định và làm ảnh hưởng đến tình hình chính trị - xã hội. Có thể thấy, công tác thu hồi đất, BT,HT&TĐC để GPMB mang tính quyết định tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên trong việc triển khai thực hiện dự án, có thể nói GPMB nhanh là một nửa dự án đã hoàn thành. Đây được xem là việc làm không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất. Do vậy, quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề KT-XH cần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng. Nhà nước chỉ thực hiện việc thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định để phục vụ trong các trường hợp vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật có thể hài hòa được các nhóm lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân. 1.1.3. Đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng 1.1.3.1 Đặc điểm của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng: Nhìn chung, công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC thường mang tính: đa dạng, phức tạp, nhạy cảm nhưng rất cấp thiết. Nó thể hiện khác nhau với mỗi dự án khác nhau và liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Tính đa dạng trong công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC thể hiện ở việc mỗi địa phương khác nhau thì điều kiện tự nhiên, KT-XH, định hướng phát triển khác nhau, giá trị đất và các tài sản gắn liền trên đất cũng khác nhau. Do đó, các dự án thực hiện
5 trên mỗi vùng khác nhau thì việc thực hiện công tác thu hồi đất và các chính sách BT, HT&TĐC không thể hoàn toàn giống nhau và được vận dụng linh hoạt sao cho phù hợp với điều kiện đa dạng của từng địa phương nhằm mang lại hiệu quả cao. Tính phức tạp thể hiện ở việc thực hiện BT, HT&TĐC liên quan mật thiết đến nhiều vấn đề KT-XH như: Tình trạng đất đai bị biến động về diện tích, hình thể, mục đích sử dụng hay nguồn gốc hình thành đất khác nhau, giấy tờ về nguồn gốc đất đai không rõ ràng làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ gặp nhiều khó khăn và trở nên phức tạp. Mặt khác, trong quá trình thực hiện thường hay xảy ra các vấn đề bất cập như: số hộ phát sinh hoặc người dân tự ý xây mới các công trình trên đất đang thực hiện công tác thu hồi… gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự án; Giá cả thị trường luôn biến động do đó đơn giá BT, HT cũng biến động và phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển kinh tế, khi đơn giá thay đổi thì phải tính toán giá trị bổ sung hỗ trợ lại cho người dân bị ảnh hưởng. Nhiều dự án bị đình trệ vì không có đủ kinh phí thực hiện mặc dù dự toán kinh phí đã được tính toán kỹ lưỡng trước khi được phê duyệt. Tính phức tạp cũng thể hiện ở chính sách thực hiện: Cùng một khu vực nhưng thời điểm khác nhau có thể sẽ áp dụng những chính sách BT, HT&TĐC khác nhau, hoặc cùng một dự án nhưng thực hiện dang dở hoặc kéo dài nhiều năm sẽ áp dụng các văn bản khác nhau dẫn đến giá trị bồi thường của các quyết định cũng khác nhau. Trong khi đó, trình độ dân trí ở một số vùng còn thấp nên quá trình thu hồi đất ở những nơi đó sẽ rất phức tạp. Tâm lý của một số người dân, nhất là khu vực nông thôn thường không muốn di dời, chuyển đổi nghề nghiệp nên không ủng hộ các chính sách đề ra, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC. Do vậy, trong những năm gần đây, tại các kỳ họp Quốc hội, Hội đồng nhân dân, UBND các cấp, các nội dung liên quan đến việc giải quyết khiếu kiện của người dân trong công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC diễn ra thường xuyên và liên tục. Điều đó đã nói lên tính phức tạp, nhạy cảm của vấn đề này. Trong công tác thu hồi đất, tính nhạy cảm được thể hiện thông qua việc BT, HT&TĐC ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân. Thu hồi đất trong thực tế được xem như là mối quan hệ chuyển dịch đất đai đặc biệt trong đó người bị thu hồi đất không có nhu cầu chuyển nhượng đất đang sử dụng, không có nhu cầu TĐC nơi ở mới mà hoàn toàn phụ thuộc vào Nhà nước và chỉ được Nhà nước bồi thường theo luật định. Do đó, vấn đề nhạy cảm này cần được xử lý đúng mực, linh hoạt và khéo léo để hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện và tạo lòng tin trong nhân dân. Thấy rõ điều này, nhiều quy định mới về BT, HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất cho các mục tiêu phát triển được ban hành để thực hiện, nhằm ổn định về KT-XH, chăm lo đời sống cho người lao động khi mất tư liệu sản xuất, tạo điều kiện trong việc thực hiện công tác thu hồi đất theo quy hoạch, KHSDĐ đã được phê duyệt. Tuy nhiên, không phải tất cả nơi nào và lúc nào cũng thực hiện đúng các chủ trương, chính sách đó.
6 Bên cạnh đó, công tác thu hồi đất, BT, HT&TĐC luôn mang tính cấp thiết, việc thực hiện quá trình CNH - HĐH và kéo theo đó là quá trình đô thị hoá đòi hỏi phải xây dựng nhiều công trình để nâng cấp, làm mới cơ sở hạ tầng hiện có phục vụ cho sự phát triển. Do đó, BT, HT&TĐC sao cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương luôn có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và cần có những giải pháp kịp thời để thực hiện tốt công tác mang tính cấp thiết này, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của đất nước. 1.1.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng: Thu hồi đất, BT, HT&TĐC để thực hiện GPMB là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công tác thu hồi đất. Việc lập và phê duyệt phương án BT, HT&TĐC và thực hiện chi trả tiền BT, HT và bố trí TĐC, di dời tài sản gắn liền với đất để GPMB nhanh hay chậm phụ thuộc vào một số yếu tố chủ yếu liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất đai cụ thể như sau: - Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước: Đất đai là một đối tượng quản lý phức tạp, biến động theo sự phát triển của nền KT-XH, do vậy chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là những quy định của Nhà nước về bồi thường thiệt hại như: đối tượng được bồi thường, đối tượng phải bồi thường, mức bồi thường và tổ chức thực hiện. Đây là một trong những nhân tố mang tính quyết định đến công tác BT, HT&TĐC để thực hiện các công trình, dự án đồng thời là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định nội dung bồi thường, mức độ bồi thường, giá cả bồi thường và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ, di dời, chi phí để ổn định sản xuất và đời sống của người dân trong vùng bị di dời và phải thực hiện TĐC ở nơi ở mới.... tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất đai của các bên bao gồm: tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu tư, đối tượng phải bồi thường), Nhà nước, người bị thu hồi đất. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở: Quy hoạch, KHSDĐ, QHCT xây dựng và phát triển nhà ở là việc bố trí sắp xếp các loại hình sử dụng đất, nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng trong phạm vi không gian và thời gian nhất định một cách hợp lý và hiệu quả nhất, khai thác các lợi thế và tiềm năng của đất đai. Việc lập quy hoạch, KHSDĐ, xây dựng phát triển nhà ở được xem xét một cách toàn diện với các khía cạnh, trong đó luôn chú trọng đến tính phức tạp của công tác bồi thường, GPMB và cần có sự tính toán, cân nhắc để đảm bảo tính khoa học, tính khả thi cao nhất, hạn chế tối đa hoặc tránh lập quy hoạch, kế hoạch phải sử dụng đất thuộc những khu đông dân cư, những công trình lớn... để giảm bớt chi phí bồi thường và GPMB; Phải ổn định, tiến hành trước một bước và công khai cho toàn dân biết, tránh những trở ngại không đáng có trong công tác bồi thường, GPMB.
7 - Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Đây là những công tác quyết định đến tiến độ của công tác bồi thường, GPMB. Nếu công tác giao đất, cho thuê đất đã được hoàn tất thì công tác BT, HT&TĐC để GPMB sẽ được tiến hành nhanh chóng hay công tác cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất kịp thời sẽ thuận lợi trong việc xác định tính hợp pháp của đất đai và tài sản gắn liền với đất, làm căn cứ để xét xem việc bồi thường hay không bồi thường. Ngoài ra, trong công tác cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì công tác điều tra, đo đạc và thực hiện các thủ tục nhà đất khác cũng đóng vai trò quyết định, việc chỉnh lý, cập biến động kịp thời của các thửa đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong công tác kiểm kê, tính toán khối lượng bồi thường. - Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định trong quản lý và sử dụng đất: Công tác BT, HT&TĐC để GPMB là một việc làm phức tạp, gắn liền với quyền lợi về tài chính nên dễ xảy ra những hành vi vi phạm pháp luật nhằm trục lợi. Chính quyền địa phương cấp trên, hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác BT, HT&TĐC để kịp thời phát hiện những sai phạm, vi phạm pháp luật trong việc thực thi công tác thu hồi để xử lý và tạo niềm tin trong nhân dân. - Quỹ đất bố trí tái định cư: Việc thu hồi đất vì mục đích an ninh quốc phòng; phục vụ mục đích phát triển kinh tế, vì lợi ích quốc gia, công cộng thường mang tính bắt buộc đối với người dân. Việc thu hồi này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích kinh tế về đất đai, nhà cửa của người dân, ảnh hưởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu nhập, đến phong tục tập quán và thói quen của người dân... Do vậy, khi tiến hành công tác thu hồi, Nhà nước cần phải có chính sách lập và xây dựng khu TĐC nhằm đảm bảo ổn định lại cuộc sống một cách tốt nhất cho các đối tượng bị thu hồi, tạo sự yên tâm cho người bị thu đất khi di chuyển đến nơi ở mới. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp và tác động đến tiến độ thi công, GPMB khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ cho các dự án đầu tư phát triển. Một dự án có sẵn đất TĐC để bố trí cho người dân bị giải tỏa sẽ được thực hiện một cách nhanh chóng, dễ dàng, tránh thời gian chờ đợi để nhận đất làm nhà hoặc không phải thuê nhà ở sau khi bị thu hồi đất... Giảm sự ách tắc trong việc thực hiện GPMB cho dự án. - Công tác tổ chức của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng: Công tác tổ chức thực hiện có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ cũng như chất lượng của công tác bồi thường, GPMB. Do vậy, cần có sự phối hợp một cách đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp có liên quan và sự quan tâm, chỉ đạo thường xuyên, liên tục của các cơ quan từ trung ương đến địa phương; sự quản lý tập trung thống nhất của các cấp quản lý và ý thức trách nhiệm đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường trực tiếp; đồng thời phải làm tốt công tác tuyên truyền vận động phổ
8 biến chính sách, pháp luật của Nhà nước đến từng đối tượng chịu ảnh hưởng bởi việc thu hồi, nâng cao ý thức trách nhiệm, tự giác, nghiêm chỉnh chấp hành các quy định của nhà nước của người dân thì công tác GPMB sẽ được thực hiện nhanh chóng, tránh được trình trạng cố ý kéo dài thời gian, chây ỳ, không chịu thực hiện những quy định của Nhà nước của người dân, kéo dài thời gian thực hiện dự án... - Sự phát triển của thị trường bất động sản và ảnh hưởng của nó tới giá đất ở nơi đi và giá đất ở nơi đến trong công tác giải phóng mặt bằng: Hiện nay, các quan hệ mua bán nhà ở, mua bán quyền sử dụng đất đang diễn ra phổ biến nhưng nó diễn ra với một quá trình "ngầm" nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Do đó, việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản đưa các quan hệ giao dịch nhà đất như: quan hệ mua bán, cho thuê, thuê lại, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất... công khai trên thị trường dưới sự kiểm soát, điều tiết của Nhà nước sẽ có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định giá đất để tính bồi thường thiệt hại, trong việc quản lý Nhà nước về đất đai nhà ở và chắc chắn việc này sẽ đem lại lợi ích kinh tế to lớn cho Nhà nước cũng như nhân dân. - Công tác định giá đất, định giá bất động sản, xác định giá cụ thể khi thực hiện bồi thường đất: Việc định giá đất chính xác, hợp lý dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn là việc làm hết sức quan trọng và có ý nghĩa rất lớn trong việc góp phần đẩy nhanh tiến độ thi công các công trình, dự án tăng hiệu quả sử dụng đất, quyết định đến nguồn vốn chi cho công tác bồi thường của dự án. Định giá đất, định giá bất động sản có ảnh hưởng lớn đến việc ổn định tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của một địa phương và sự phát triển chung của quốc gia trong quá trình CNH-HĐH đất nước, ảnh hưởng đến việc thu hút nguồn vốn đầu tư của các tổ chức trong và ngoài nước. Do đó, để khắc phục hiện tượng này, cần phải định giá đất, định giá bất động sản, xác định giá cụ thể chính xác, hợp lý, để mức giá trị bồi thường phù hợp tức là phải đảm bảo bằng hoặc sát với giá chuyển nhượng thực tế, đảm bảo cho người bị thu hồi tái tạo được cuộc sống của mình trên mảnh đất mới, phải bằng hoặc hơn nơi ở cũ. 1.1.4. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất 1.1.4.1. Cơ sở pháp lý của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất qua các giai đoạn a. Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 Việc thực hiện công tác bồi thường thiệt hại trước khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực được thực hiện theo Nghị định số 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ quy định về thể lệ tạm thời trưng thu ruộng đất. Trong đó nguyên tắc bồi thường cho người có ruộng đất bị trưng dụng và cách giải quyết theo những nguyên tắc vận động nông dân điều chỉnh hoặc nhường ruộng đất khác cho người có ruộng đất