Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị từ khi hoạt động theo mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:119

Thêm vào BST

Báo xấu

30
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị để làm rõ những mặt tích cực, xác định những tồn tại, hạn chế cần khắc phục; Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị, nhằm nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai trên đại bàn tỉnh Quảng Trị.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị từ khi hoạt động theo mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN VĂN CHÍNH ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH QUẢNG TRỊ TỪ KHI HOẠT ĐỘNG THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN VĂN CHÍNH ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH QUẢNG TRỊ TỪ KHI HOẠT ĐỘNG THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Trần Văn Chính PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước tiên tôi xin cảm ơn Trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau đại học của nhà trường đã quan tâm tạo mọi điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS-TS Huỳnh Văn Chương đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Trị; Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh và các Chi nhánh huyện, thị xã, thành phố đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Văn Chính PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền tỉnh chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số huyện diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận chưa cao. Hệ thống hồ sơ đất đai chưa thông nhất. Nhằm góp phần tạo điều kiện cho hoạt động về đăng ký quyền sử dụng đất và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân cả nước nói chung cũng như tỉnh Quảng Trị nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay. Với ý nghĩa đó, việc thực hiện đề tài “Đánh giá hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị từ khi hoạt động theo mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp" là cần thiết để góp phần vào hoàn thiện hệ thống hồ sơ đất đai. Trong quá trình nghiên cứu đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như điều tra thu thập số liệu thứ cấp, điều tra thu thập số liệu sơ cấp, tham vấn các chuyên gia, phân tích, xử lý số liệu. Kết quả nghiên cứu đã cho thấy: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hiệu quả từ lỏng lẻo về quản lý đất đai đang được từ từ hoàn thiện của tỉnh Quảng Trị trong những năm gần đây là khá tốt. Tính đến 31/12/2018 toàn tỉnh đã cấp được 310.333 GCN với diện tích 123.354,9 ha cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy vậy vẫn còn tồn đọng 5.146 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 22.677,22 ha, trong đó 2.393 thửa đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận với diện tích 14.090,81 ha và 2.753 thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận với diện tích 8.586,41 ha. Do vậy để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Quảng Trị cần tăng cường và hoàn chỉnh bộ máy tài nguyên và môi trường các cấp đặc biệt là Văn phòng ĐKĐĐ; đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai cho người sử dụng đất; tăng nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất đai để sớm hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... ii TÓM TẮT LUẬN VĂN.................................................................................... iii MỤC LỤC ........................................................................................................ iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vii DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... viii DANH MỤC HÌNH .......................................................................................... ix MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .................................................................. 1 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ........................................................................... 3 2.1. MỤC TIÊU CHUNG ................................................................................... 3 2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ................................................................................... 3 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .................................................... 3 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC .............................................................................. 3 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN .............................................................................. 4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................ 5 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................ 5 1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến đất đai và bất động sản ........................... 5 1.1.2. Một số khái niệm về đăng ký đất đai, bất động sản ................................. 13 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................... 20 1.2.1. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam ......................................... 20 1.2.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới ......................................................................................................................... 29 1.2.3. Thực trạng tổ chúc và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở nước ta hiện nay ............................................................................................................ 33 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ............................ 37 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................. 39 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ................................................................... 39 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU......................................................................... 39 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...................................................................... 39 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................................. 39 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu ....................................... 39 2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu ...................................................................... 40 2.4.3. Phương pháp tổng hợp phân tích thông tin.............................................. 40 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 41 3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ở TỈNH QUẢNG TRỊ ........................................ 41 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Trị ................................. 41 3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại tỉnh Quảng Trị ............................... 57 3.2. THỰC TRẠNG TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH QUẢNG TRỊ .................................................................. 69 3.2.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị ............ 69 3.2.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị ......... 71 3.2.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị ......... 75 3.3. ĐÁNH GIÁ VỀ TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH QUẢNG TRỊ .................................................................. 82 3.3.1. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai 82 3.3.2. Mối quan hệ phối hợp với các đơn vị liên quan ...................................... 84 3.3.3. Mức độ công khai thủ tục hành chính ..................................................... 84 3.3.4. Thời gian thực hiện các thủ tục ............................................................... 85 3.3.5. Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ............................................... 86 3.3.6. Các khoản lệ phí phải đóng..................................................................... 87 3.3.7. Nhận xét chung....................................................................................... 92 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.4. NGUYÊN NHÂN LÀM HẠN CHẾ VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH QUẢNG TRỊ.................................................................................. 96 3.4.1. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị ............................................................................................ 96 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị ........................................................................ 97 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 100 1. KẾT LUẬN ................................................................................................ 100 2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................... 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 103 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Có nghĩa là BĐĐC Bản đồ địa chính BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường BĐS Bất động sản CSDL Cơ sở dữ liệu ĐKTKĐĐ Đăng ký thống kê đất đai ĐKĐĐ Đăng ký đất đai ĐGHC Địa giới hành chính GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTVT Giao thông Vận tải HSĐC Hồ sơ địa chính HĐND Hội đồng nhân dân NN-PTNT Nông nghiệp-Phát triển Nông thôn QSDĐ Quyền sử dụng đất THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1.Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Trị năm 2017 .................................................................................................... 57 Bảng 3.2. Biến động đất đai của tỉnh Quảng Trị năm 2017 so với kiểm kê năm 2014 và kiểm kê năm 2010 ............................................................................... 60 Bảng 3.3. Nguồn thu của Văn phòng Đăng ký đất đai ...................................... 78 Bảng 3.4.Kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi, cấp lại, cấp biến động79 Bảng 3.5. Kết quả thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất ....................................................................... 87 Bảng 3.6. Tình hình thu lệ phí và kinh phí thực hiện chi công tác thu lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm ....................................................................................... 89 Bảng 3.7. Kết quả thu Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai ........................ 90 Bảng 3.8. Kết quả thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................................................................................... 92 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH Hình 1.1. Mô tả thị trường bất động sản ............................................................. 8 Hình 1.2. Bảng mô tả các khái niệm về thị trường bất động sản ......................... 9 Hình 3.1. Bản đồ vị trí địa lý tỉnh Quảng Trị .................................................... 41 Hình 3.1. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của tỉnh Quảng Trị năm 2017 ............... 59 Hình 3.3. Nguồn thu của Văn phòng Đăng ký đất đai....................................... 78 Hình 3.4 Kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi, cấp lại, cấp biến động 80 Hình 3.5. Kết quả thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất ....................................................................... 88 Hình 3.6. Tình hình thu lệ phí và kinh phí thực hiện chi công tác thu lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm ....................................................................................... 89 Hình 3.7. Kết quả thu Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai ......................... 91 Hình 3.8. Kết quả thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................................................................................... 92 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước; pháp luật về đất đai với vai trò điều tiết những quan hệ có liên quan đến đất đai đã có những quy định đổi mới nhằm phát huy nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn từ đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường…, trong đó có nội dung đổi mới quan trọng công tác quản lý nhà nước về đất đai, hình thành Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp (cấp tỉnh và cấp huyện) là đơn vị sự nghiệp nhà nước thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính và các dịch vụ công về đất đai. Qua gần 10 năm triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX, Luật Đất đai năm 2003, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai từng bước được tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện; các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm; thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất đã được hình thành và phát triển nhanh. Bên cạnh kết quả đạt được, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế; theo đánh giá của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tại Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 Việt Nam cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại: “Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp”. Nguyên nhân của những vấn đề trên xuất phát từ nhiều lý do như quy định pháp luật chưa đồng bộ, thường xuyên thay đổi, ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa cao... song cốt lõi của vấn đề là năng lực tổ chức quản lý của hệ thống cơ quan có thẩm quyền về quản lý đất đai còn yếu kém, chưa đáp ứng được chức năng, nhiệm vụ được giao, thậm chí có sự chồng chéo trong thẩm quyền dẫn đến đùn đẩy trách nhiệm, buông lỏng quản lý; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp được hình thành mặc dù đã đóng góp rất lớn trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đăng ký đất đai, xây dựng, quản lý hệ thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính, thực PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 hiện dịch vụ công về đất đai, cải cách thủ tục hành chính nhưng vẫn còn nhiều tồn tại hạn chế như tổ chức bộ máy còn cồng kềnh, chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa cấp tỉnh và cấp huyện; việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính chưa đồng bộ, còn thô sơ; cơ sở dữ liệu địa chính chưa được quan tâm triển khai xây dựng đúng mức, các biến động về đất đai chưa được cập nhật quản lý thường xuyên, việc cung cấp thông tin đất đai chưa được chính xác, kịp thời, thủ tục hành chính trong đăng ký, cấp giấy còn rườm rà, phức tạp... Trước thực tế đó, để có thể tiến hành hiện đại hóa công tác quản lý nhà nước về đất đai, khắc phục hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tiến tới chuẩn hoá hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại, từ đó vận hành hệ thống thông tin đất đai, bảo đảm thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện đơn giản, thuận tiện theo cơ chế “một cửa”; hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai luôn được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thường xuyên, đáp ứng yêu cầu thông tin trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản, cần thiết phải có sự nghiên cứu đánh giá về lý luận, cơ sở pháp lý và thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, qua đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho việc xây dựng hoàn thiện tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là những gì tác giả tập trung nghiên cứu. Hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh được thành lập từ năm 2005 theo Luật Đất đai năm 2003, bao gồm Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và 09 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện/thành phố trực thuộc các Phòng Tài nguyên và Môi trường với tổng số lượng viên chức và người lao động 122 người. Mô hình tổ chức và hoạt động chủ yếu thực hiện theo Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT- BNV- BTC ngày 15/03/2010 của Liên bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính. Sau một thời gian hoạt động, mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp (tỉnh và huyện/thành phố) đã bộc lộ nhiều hạn chế: Do hệ thống Văn phòng đăng ký ở hai cấp nên hồ sơ địa chính phải lập nhiều bộ hơn để lưu giữ ở nhiều cấp, đòi hỏi chi phí lớn hơn cho việc lập và quản lý, chỉnh lý biến động về đất đai và tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai bị quản lý phân tán, dễ thất lạc. Sự phối hợp hoạt động trong hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện/thành phố) thiếu chặt chẽ dẫn đến việc thực hiện nhiệm vụ của hệ thống Văn phòng đăng ký kém hiệu lực, hiệu quả. Quy trình cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính phức tạp và trùng lặp hoặc bỏ sót do yêu cầu phải đảm bảo sự thống nhất nội dung hồ sơ địa chính ở các cấp… PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Để khắc phục những hạn chế trên và xây dựng một hệ thống đất đai theo hướng thống nhất, ngày 17 tháng 4 năm 2012, Thủ tướng Chính phủ đã ra quyết định số 447/QĐ-TTg về việc phê duyệt đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trong đó, bốn đơn vị được lựa chọn để thí điểm mô hình Văn phòng đăng ký một cấp là tỉnh Hà Nam (Thí điểm trong phạm vi thành phố Phủ Lý và 2 huyện Lý Nhân, Kim Bảng); Thành phố Hải Phòng (Thí điểm trong phạm vi quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên); thành phố Đà Nẵng (Thí điểm trong phạm vi toàn Thành phố là 06 quận, 02 huyện); tỉnh Đồng Nai (Thí điểm trong phạm vi toàn tỉnh) [1]. Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị (trước đây là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Quảng Trị) là một trong số đơn vị trong cả nước thực hiện mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp đúng theo tiến độ quy định. Bằng kinh nghiệm làm việc tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị và sự tìm tòi, nghiên cứu của bản thân, đặc biệt là sự đồng ý và hướng dẫn của PGS.TS Huỳnh Văn Chương tôi chọn đề tài: “Đánh giá hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị từ khi hoạt động theo mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp" làm đề tài nghiên cứu. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1. MỤC TIÊU CHUNG Đánh giá được thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị để đề xuất được những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai. 2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ - Đánh giá được thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị để làm rõ những mặt tích cực, xác định những tồn tại, hạn chế cần khắc phục; - Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị, nhằm nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai trên đại bàn tỉnh Quảng Trị. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận, các quy định của pháp luật về tổ chức và hoạt động của hệ tống Văn phòng Đăng ký đất đai tại Việt Nam và hoàn thiện quy trình về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng thuận lợi, nhanh chóng và chính xác. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN Qua đề nghiên cứu sẽ chỉ ra những ưu điểm, nhược điểm của hệ thống Văn phòng đăng ký theo mô hình 02 cấp, những mặt tồn tại của hệ thống này để từ đó tiếp tục cải tiến, khắc phục để hoàn thiện từ thể chế, tổ chức hoạt động đến khâu quản lý, điều hành, phối hợp công tác nhằm đảm bảo hệ thống văn phòng ngày càng phát triển, đáp ứng tốt nhất nhu cầu của các tổ chức, cá nhân. Việc nghiên cứu này cũng chỉ ra được những thuận lợi, bất cập, hạn chế của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiện quả hoạt động, góp phần hiện đại hóa công tác quản lý nhà nước về đất đai, cải cách thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, cung cấp thông tin về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Trị. Đây cũng là mục đích chung của ngành Tài nguyên và môi trường trong thời kỳ mới của đất nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến đất đai và bất động sản 1.1.1.1. Đất đai Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người [2]. Đặc điểm đất đai là một thuộc tính của đất, có thể đo lường hoặc ước lượng trong quá trình điều tra, bao gồm cả điều tra thông thường cũng như bằng cách thống kê tài nguyên thiên nhiên như: loại đất, độ dốc, độ dày tầng đất mịn, lượng mưa, độ ẩm, điều kiện tưới, điều kiện tiêu nước,... Một định nghĩa đầy đủ có thể như sau gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”. Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)". Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ... Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. a. Về mặt thổ nhưỡng (soil) Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển. b. Về tài nguyên, tài sản (land) Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 1.1.1.2. Bất động sản Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ [3]. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. 1.1.1.3. Thị trường bất động sản a. Khái niệm Theo VOER (Thư viện học liệu mở online của Việt Nam): Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau: Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất. Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định. Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau: Hình 1.1. Mô tả thị trường bất động sản PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS. - Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS. - Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BĐS là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ. - Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước [4]. Hình 1.2. Bảng mô tả các khái niệm về thị trường bất động sản PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma