Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá hoạt động đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:95

Thêm vào BST

Báo xấu

15
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên. Phân tích được những thuận lợi, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên. Đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá hoạt động đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VÕ VĂN HOÀNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TẠI TỈNH PHÚ YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ, 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VÕ VĂN HOÀNG ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TẠI TỈNH PHÚ YÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS. HOÀNG THỊ THÁI HÒA HUẾ, 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Huế, ngày 26 tháng 02 năm 2018 Tác giả luận văn Võ Văn Hoàng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ rất nhiều từ Thầy, Cô giáo trong Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường - Nông nghiệp, Phòng Đào tạo Sau Đại học. Tôi xin gửi lời cám ơn trân trọng và lòng biết ơn đến quý Thầy, Cô giáo. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Cô giáo PGS. TS. Hoàng Thị Thái Hòa, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Xin gửi lời cảm ơn đến Lãnh đạo và tập thể cán bộ nơi tôi đang công tác, Sở tài nguyên và môi trường Phú Yên, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai, các tổ chức, cá nhân, gia đình và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài. Trong quá trình thực hiện đề tài không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong sự thông cảm và ý kiến đóng góp của quý thầy cô và bạn đọc. Tôi trân trọng cảm ơn./. Tác giả luận văn Võ Văn Hoàng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của của môi trường sống. Vì vậy để đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và quản lý đất đai có hiệu quả thì hoạt động đăng ký đất đai, xây dựng hồ sơ địa chính là không thể thiếu trong quản lý nhà nước về đất đai. Do đó, đề tài “Đánh giá hoạt động đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên” được thực hiện. Các phương pháp nghiên cứu gồm: phương pháp điều tra, thu thập số liệu gồm thu thập số liệu thứ cấp và sơ cấp, phương pháp phân tích so sánh, phương pháp chuyên gia, phương pháp phân tích tổng hợp số liệu. Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác quản lý đất đai của thành phố từ năm 2013 trở về trước vẫn còn nhiều bất cập. Từ 2013 đến nay, nhờ có Luật đất đai ra đời và các văn bản hướng dẫn thi hành luật có hiệu lực đã làm cho công tác quản lý và sử dụng đất có nhiều chuyển biến tích cực, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Hoạt động đăng ký đất đai của địa bàn tỉnh Phú Yên đã cơ bản hoàn thành đối với một số loại đất chính như đất ở đô thị, đất lâm nghiệp, đất sản xuất nông nghiệp và đất nuôi trồng thủy sản, đất tín ngưỡng. Tuy nhiên cũng đã tạo cơ sở khá hoàn chỉnh hồ sơ địa chính, tạo điều kiện cho công tác quản lý đất đai Tỉnh ngày càng được tốt hơn, góp phần nâng cao đời sống kinh tế xã hội, bổ sung thêm kinh nghiệm và trình độ chuyên môn cho các cán bộ địa chính trong toàn thành phố, giúp Tỉnh nắm chắc được quỹ đất để quản lý và xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả hơn nữa. Công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và nhất là đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố còn gặp một số khó khăn do một số nguyên nhân chính như: quy hoạch đô thị chưa ổn định và chồng chéo ở một số khu vực, tình trạng nhảy dù, lấn chiếm đất công, xây dựng không phép vẫn còn diễn ra,... Đề tài đưa ra một số kiến nghị đối với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Phú Yên: Cần xem xét, quan tâm hơn nữa kiến nghị về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cấp dưới, tạo mọi điều kiện thuận lợi để cấp dưới hoàn thành tốt hơn nhiệm vụ của mình. Đối với phòng Tài nguyên và Môi trường: Cần có sự chỉ đạo đồng thời phối hợp chặt chẽ với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện tốt hơn trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ.............................................................................viii MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1 2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI ...................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thế ..................................................................................................... 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 3 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 3 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 4 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................... 4 1.1.1. Pháp luật đất đai................................................................................................. 4 1.1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai, bất động sản ...................................... 5 1.1.3. Cơ sở và quy định pháp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . 12 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI .................................................................... 16 1.2.1. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, tài sản gắn liền trên đất ở một số nước trên thế giới ............................................................................................................................ 16 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 1.2.2. Thực trạng hoạt động đăng ký đất đai ở Việt Nam ........................................... 21 1.3. CÁC KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ............................ 24 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........... 26 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 26 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 26 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 26 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 26 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu.............................................................. 26 2.4.2. Phương pháp phân tích, so sánh ....................................................................... 28 2.4.3. Phương pháp chuyên gia .................................................................................. 28 2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu .......................................................... 28 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 29 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH PHÚ YÊN ........................................................................... 29 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 29 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ................................................................................... 33 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại tỉnh Phú Yên ..................................... 37 3.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TẠI TỈNH PHÚ YÊN .... 49 3.2.1. Sơ lược về VPĐK đất đai tại tỉnh Phú Yên ....................................................... 49 3.2.2. Kết quả hoạt động đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên ......................................... 52 3.2.3. Đánh giá ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của hoạt động đăng ký đất đai tại tỉnh phú yên ............................................................................................................... 72 3.2.3.2. Hạn chế ......................................................................................................... 73 3.2.3.3. Nguyên nhân ................................................................................................. 74 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TẠI TỈNH PHÚ YÊN ............................................................................... 76 3.3.1. Về cơ cấu tổ chức............................................................................................. 76 3.3.2. Về lực lượng nhân sự ....................................................................................... 77 3.3.3. Về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính ....................................... 78 3.3.4. Về phía các cấp chính quyền ............................................................................ 78 CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................... 81 4.1. Kết luận .............................................................................................................. 81 4.2. Kiến nghị ............................................................................................................ 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 84 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng dụng đất tỉnh Phú Yên năm 2016 theo đơn vị hành chính .......................................................................................................................... 44 Bảng 3.2. Tình hình biến động các loại đất đai năm 2013 - 2016 ............................... 45 Bảng 3.3. Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký, cấp giấy CNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân năm 2016 của hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai 01 cấp ............................... 53 Bảng 3.4. Tình hình lập sổ sách hồ sơ địa chính tỉnh Phú Yên ................................... 56 Bảng 3.5. Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất năm 2016 ......................................... 64 Bảng 3.6. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn tỉnh Phú Yên..................... 65 Bảng 3.7. Đánh giá tình hình giải quyết hồ sơ đúng hẹn, trễ hẹn cúa hệ thống văn phòng đăng ký đất đai 01 cấp từ 01/7/2016 đến 01/7/2017 ......................................... 69 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 3.1. Bản đồ địa lý tỉnh Phú Yên ......................................................................... 29 Hình 3.2. Sơ đồ quy trình đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu .................................... 61 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của của môi trường sống. Các Nhà nước đều quan tâm tới đất đai và quản lý đất đai với mục đích củng cố quyền thống trị, thu thuế, bảo vệ lợi ích hợp pháp của công dân đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch; phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích đối với công dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp đất đai. Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đước thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu. Do có nhiều chức năng, nên việc sử dụng đất luôn nảy sinh nhiều mâu thuẩn. Vì vậy để điều hòa các lợi ích và giải quyết các mâu thuẩn trong việc sử dụng đất thì công PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 tác cấp giấy là rất quan trọng vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng nhận pháp lý nó giúp người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp pháp của mình. Mặt khác nền kinh tế ngày càng phát triển, việc sử dụng đất để ở, để sản suất kinh doanh ngày càng tăng mà diện tích đất có giới hạn và cố định không di chuyển. Việc sử dụng đất của con người ngày càng tăng làm cho diện tích đất trống ngày càng bị thu hẹp muốn có được mặt bằng thuận lợi để ở hoặc để sản xuất thì con người phải cạnh tranh lẫn nhau làm bộc lộ tính tăng trị của đất đai làm cho đất đai ngày càng quý hiếm hơn và có giá trị hơn. Vì vậy để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, việc quản lý và sử dụng đất đai thì cơ quan nhà nước phải quản lý đất đai chặt chẽ đến từng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất và đến từng thửa đất vì vậy bắt buộc tất cả các thửa đất phải có giấy chứng nhận trong cả nước. Mọi quyền lợi của người sử dụng đất đều thể hiện đầy đủ trên giấy chứng nhận đồng thời thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người dân có thể thực hiện nghĩa vụ của mình trong công cuộc xây dựng đất nước đồng thời được nhà nước bảo hộ khi có tranh chấp, xâm phạm đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy để đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và quản lý đất đai có hiệu quả thì hoạt động đăng ký đất đai, xây dựng hồ sơ địa chính là không thể thiếu trong quản lý nhà nước về đất đai. Trong thực tế công tác quản lý nhà nước về đất đai đang gặp nhiều khó khăn, còn nhiều bất cập trong công tác cấp giấy. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Do đó, đề tài “Đánh giá hoạt động đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên” được thực hiện. 2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI 2.1. Mục tiêu chung Đánh giá được tình hình hoạt động đăng ký đất đai trên địa bàn tỉnh Phú Yên, trên cơ sở đó đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đăng ký đất đai trong thời gian tới. 2.2. Mục tiêu cụ thế - Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên. - Phân tích được những thuận lợi, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên. - Đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đăng ký đất đai tại tỉnh Phú Yên. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý nghĩa khoa học Góp phần cung cấp cơ sở khoa học cho việc quản lý, sử dụng đất đai và làm sáng tỏ cơ sở lý luận, các quy định của pháp luật về tổ chức và hoạt động đăng ký đất đai. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Góp phần hiện đại hóa được công tác quản lý nhà nước về đất đai, cải cách thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, cung cấp thông tin về đất đai trên địa bàn tỉnh Phú Yên. Các giải pháp đưa ra sẽ là cơ sở giúp cho các cơ quan chức năng của địa phương trong việc quản lý, sử dụng hợp lý tài nguyên đất nông nghiệp của mình. Cung cấp tài liệu tham khảo cho sinh viên, giảng viên trong quá trình học tập và giảng dạy. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1. Pháp luật đất đai Các văn bản pháp luật liên quan đến tổ chức và hoạt động đăng ký đất đai như sau: Bộ Tài nguyên và Môi Trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất[1]. Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính[2]. Chính phủ (2008), Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ban hành quy chế thực hiện một cửa, một cửa liên thông tại các cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương[3]. Tổng cục Quản lý Đất đai năm 2009, Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong cả nước[4]. Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013[5]. Căn cứ Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ về kiểm soát thủ tục hành chính và Nghị định số 48/2013/NĐ-CP ngày 14/5/2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Nghị định liên quan đến kiểm soát thủ tục hành chính[6]. Căn cứ Thông tư số 05/2014/TT-BTP ngày 07/02/2014 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp hướng dẫn công bố, niêm yết thủ tục hành chính và báo cáo về tình hình, kết quả thực hiện kiểm soát thủ tục hành chính[7]. Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai[8]. Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất[9]. Căn cứ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất[10]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính[11]. Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về bản đồ địa chính[12]. Công văn số 3490/BTNMT-TCQLĐĐ, ngày 19 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc kiện toàn hệ thống Văn phòng Đăng ký một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường[13]. Công văn số 5705/BTNMT-TCCB, ngày 25 tháng 12 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai và Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường[14]. Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường[15]. Căn cứ Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính về Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu, tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường[16]. Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015[17]. Căn cứ Quyết định số 634/QĐ-BTNMT ngày 29/3/2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường[18]. Căn cứ Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ Quy định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai[19]. 1.1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai, bất động sản a. Đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của nhân loại, là nguồn lực đặc biệt và quan trọng đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, không thể thiếu trong sản xuất nói chung và sản xuất nông nghiệp nói riêng, là một thành phần quan trọng của môi trường sống, có hạn về số lượng. Trong khi đó xã hội loài người ngày càng phát triển, dân số ngày càng tăng, quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa - hiện đại hóa diễn ra trên thế giới ngày càng nhanh, nhu cầu về đất đai ngày một lớn, biến động sử dụng đất ngày càng nhiều. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Mặc dù biến động sử dụng đất diễn ra ở từng khu vực, nhưng lại có tác động chung đến vấn đề của toàn xã hội, khu vực và thế giới. Do đó, những hiểu biết về nguyên nhân, cũng như ảnh hưởng của biến động sử dụng đất có vai trò quan trọng. Từ năm 1972, cộng đồng các nhà khoa học quốc tế đã nhận thấy tác động to lớn của việc biến động sử dụng đất trên toàn thế giới, nên đã kêu gọi phải nghiên cứu. Từ đó, nhiều nghiên cứu về biến động sử dụng đất đã được tiến hành ở nhiều quốc gia phát triển và đang phát triển. Việt Nam cũng nằm trong áp lực chung về dân số và phát triển kinh tế - xã hội, nên tình hình biến động sử dụng đất đang diễn ra ngày càng phức tạp và khó kiểm soát, sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, nhất là đất phi nông nghiệp cho các hoạt động phát triển, đã tạo ra sự biến động lớn từ nhóm đất sản xuất nông nghiệp sang nhóm đất phi nông nghiệp. Đã làm cho quỹ đất nông nghiệp suy giảm nhanh chóng về chất lượng cũng như số lượng. Trong khi đó, diện tích đất nông nghiệp bình quân trên đầu người của nước ta rất thấp, xếp vào nhóm thấp nhất thế giới; đến nay có thể nói nước ta cơ bản vẫn là một nước nông nghiệp. Vì vậy việc nghiên cứu biến động sử dụng đất để quản lý, sử dụng quỹ đất nông nghiệp một cách hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường, ổn định xã hội, bảo đảm an ninh lương thực là nhiệm vụ đặt ra cho các nhà quản lý, các nhà khoa học và toàn xã hội. b. Đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: + Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 + Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; + Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này. + Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng; + Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất; + Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; + Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. c. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản - Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này. - Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 d. Vai trò của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; Lợi ích đối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. đ. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của toàn xã hội Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sử dụng đất. Người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký diện tích mình sử dụng với nhà nước để nhà nước quản lý, ngăn cấm các hành vi lấn chiếm, sử dụng đất không đúng mục đích, kém hiệu quả. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất khi bị tranh chấp, xâm phạm giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, cải tạo đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất; Khi có bất kỳ tranh chấp nào về đất đai hoặc các vấn đề liên quan đến đất đai, người sử dụng đất hợp pháp là người có đầy đủ các giấy tờ do nhà nước cấp sẽ được bảo vệ. Đối với nước ta, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết các vấn đề tồn tại trong lịch sử, giải quyết có hiệu quả các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi công tác bồi thuờng, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma