Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất một số khu dân cư trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:102

Thêm vào BST

Báo xấu

44
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài được thực hiện nhằm mục đính nắm vững được thực trạng sử dụng đất ở tại một số khu dân cư, qua đó đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất một số KDC được quy hoạch từ những năm 2003 đến năm 2016 trên địa bàn huyện Nhơn Trạch. Thông qua việc điều tra thực địa tại các KDC, phỏng vấn các đối tượng liên quan, từ đó tìm ra những khó khăn vướng mắc và tồn tại, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất khu dân cư.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất một số khu dân cư trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, bản đồ và kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đều đã được cảm ơn và các thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ tác giả và nguồn gốc./. Huế, ngày … tháng … năm 2018 Tác giả Luận văn Đỗ Đình Nhân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CÁM ƠN Để hoàn thành được Luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cám ơn Thầy giáo TS. Phạm Hữu Tỵ đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cám ơn sự góp ý chân thành của các quý thầy giáo, cô giáo khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Huế đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện nghiên cứu đề tài. Tôi xin chân thành cám ơn ban Lãnh đạo Chi cục Quản lý đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi được tham gia khóa học này. Đồng thời tôi xin cám ơn UBND huyện Nhơn Trạch, UBND các xã thuộc huyện Nhơn Trạch, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý Đô thi, Phòng Kinh tế, Phòng Thống kê huyện Nhơn Trạch đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện Đề tài. Xin trân trọng cám ơn! Huế, ngày … tháng … năm 2018 Tác giả Luận văn Đỗ Đình Nhân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài “Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất một số khu dân cư trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai” được thực hiện từ tháng 8 năm 2017 đến tháng 12 năm 2017. Đề tài được thực hiện nhằm mục đính nắm vững được thực trạng sử dụng đất ở tại một số khu dân cư, qua đó đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất một số KDC được quy hoạch từ những năm 2003 đến năm 2016 trên địa bàn huyện Nhơn Trạch. Thông qua việc điều tra thực địa tại các KDC, phỏng vấn các đối tượng liên quan, từ đó tìm ra những khó khăn vướng mắc và tồn tại, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất khu dân cư. Qua thời gian nghiên cứu, đề tài đã đạt được một số kết quả như sau: - Huyện Nhơn Trạch được thành lập trên cơ sở tách ra từ huyện Long Thành theo Nghị định số 51/CP ngày 23/6/1994 của Chính phủ, với tổng diện tích tự nhiên 41.078 ha, trong đó diện tích đất ở 1.782 ha (chiếm 4,34 % diện tích tự nhiên của huyện); Tổng dân số năm 2016 là 220.200 người, mật độ dân số 536 người/km2; huyện có 12 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc. - Với vị trí thuận lợi, nằm ở khu vực trung tâm của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, tiếp giáp với thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nên huyện có nhiều lợi thế để phát triển kinh tế - xã hội; cơ cấu kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp, nguồn lao động dồi dào, cơ sở hạ tầng đang phát triển, quỹ đất còn khá lớn… rất thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng phát triển công nghiệp, đô thị và dân cư. - Đất đai trên địa bàn huyện Nhơn Trạch được sử dụng hiệu quả và hợp lý, cơ cấu sử dụng đất đã được bố trí phù hợp với điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của huyện. Diện tích đất nông nghiệp có xu hướng giảm để chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp mà chủ yếu là đất cơ sở hạ tầng và đất KDC. Từ đó, làm tăng hiệu quả sử dụng đất, mang lại nguồn lợi lớn về kinh tế. - Quy hoạch các KDC về cơ bản đã thực hiện theo đúng quy hoạch, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội; tổng số KDC được quy hoạch 106 dự án/5.448,37 ha, kết quả thực hiện đến năm 2016; trong đó số dự án đã và đang triển khai 45 dự án/2.974,28 ha, việc triển khai xây dựng hạ tầng trong các KDC cũng được chú trọng, đảm bảo sự kết nối trong khu vực. Kết quả nghiên cứu cho thấy việc quy hoạch KDC còn chưa sát với thực tế, xu hướng đón đầu thị trường của các nhà đầu tư; Đề tài cũng đã đưa ra các giải pháp để việc lập và quản lý thực hiện QHSDĐ KDC có hiệu quả như: giải pháp về công tác quy hoạch, triển khai thực hiện, giải pháp về cơ chế, chính sách, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; giải pháp về vốn đầu tư và giải pháp về phối hợp. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CÁM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................. vii DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................viii DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... ix MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU..................................................................................... 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ........................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3 1.1.1. Đất đai và vai trò của đất đai .............................................................................. 3 1.1.2. Khái quát nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ................................................ 4 1.1.3. Vấn đề về quy hoạch sử dụng đất ....................................................................... 9 1.1.4. Những cơ sở lý luận về đất ở và đất khu dân cư ............................................... 17 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 21 1.2.1. Khái quát về Quy hoạch sử dụng đất của các nước trên thế giới ....................... 21 1.2.2. Công tác lập quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam .............................................. 22 1.2.3. Quy hoạch sử dụng đất các đất khu dân cư trên địa bàn tỉnh Đồng Nai............. 26 1.3. MỘT SỐ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN .......................................... 27 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 29 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 29 2.2. GIỚI HẠN PHẠM VI NGHIÊN CỨU................................................................ 29 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.2.1. Phạm vi về không gian ..................................................................................... 29 2.2.2. Thời gian thực hiện .......................................................................................... 29 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 29 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 29 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập thông tin thứ cấp.............................................. 29 2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập thông tin sơ cấp ............................................... 30 2.4.3. Phương pháp so sánh........................................................................................ 32 2.4.4. Phương pháp xây dựng các loại bản đồ ............................................................ 32 2.4.5. Phương pháp phân tích, tổng hợp thống kê và xử lý số liệu .............................. 32 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................... 33 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, PHÁT TRIỂN KINH TẾ, XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CÁC KHU DÂN CƯ CỦA HUYỆN NHƠN TRẠCH ......................................................................................................... 33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến sự hình thành các khu dân cư...................... 33 3.1.2. Phát triển kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến sự hình thành các khu dân cư ........... 38 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội chi phối đến sự hình thành và phát triển các khu dân cư ....................................................................................... 45 3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI CÁC KDC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH ........................ 46 3.2.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Nhơn Trạch ............................... 46 3.2.2. Thực trạng sử dụng đất ở tại các KDC trên địa bàn huyện Nhơn Trạch ............ 51 3.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CÁC KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH ..................................... 60 3.3.1. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất các khu dân cư huyện Nhơn Trạch ... 60 3.3.2. Đánh giá các bên liên quan thực hiện quy hoạch các KDC ............................... 78 3.3.3. Đánh giá những thành tựu đạt được, những khó khăn, vướng mắc và tồn tại về công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch các KDC ................................................ 79 3.4. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUY HOẠCH CÁC KDC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH ............................................ 81 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 84 1. Kết luận ................................................................................................................. 84 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 86 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 89 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ ASEAN Hiệp hội các nước Đông Nam Á CCN Cụm công nghiệp DLST Du lịch sinh thái DTTN Diện tích tự nhiên FAO Tổ chức lương thực và nông nghiệp GDP Tổng sản phẩm nội địa GPMB Giải phóng mặt bằng GTSX Giá trị sản xuất HTSDĐ Hiện trạnh sử dụng đất KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất KTXH Kinh tế xã hội KTTĐPN Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam KCN Khu công nghiệp KDC Khu dân cư QHC Quy hoạch chung QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân WTO Tổ chức thương mại thế giới PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Định mức sử dụng đất trong khu dân cư ............................................................ 20 Bảng 1.2. Tổng hợp các dự án khu dân cư trên địa bàn tỉnh Đồng Nai ............................. 26 Bảng 2.1. Các loại tài liệu và cơ quan, ban ngành cung cấp .............................................. 30 Bảng 3.1. Thống kê diện tích các các loại đất .................................................................... 36 Bảng 3.2. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2000 - 2016 ................... 38 Bảng 3.3. Tình hình triển khai thực hiện các khu công nghiệp .......................................... 40 Bảng 3.4. Dân số và lao động ............................................................................................. 42 Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ...................................................................... 48 Bảng 3.6. Biến động sử dụng đất (2002 - 2016) ................................................................ 49 Bảng 3.7. Dân số và đất ở năm 2016.................................................................................. 52 Bảng 3.8. So sánh định mức đất ở của các ngành và địa phương ...................................... 53 Bảng 3.9: Diễn biến sử dụng đất ở (2002 - 2016) .............................................................. 54 Bảng 3.10. Số lượng khu dân cư qua các thời kỳ quy hoạch ............................................. 62 Bảng 3.11. Phân loại các dự án khu dân cư theo chức năng .............................................. 63 Bảng 3.12. Tiến độ thực hiện thủ tục pháp lý của các dự án khu dân cư ........................... 64 Bảng 3.13. Quy hoạch chi tiết khu đô thị DLST Đại Phước.............................................. 67 Bảng 3.14. Kết quả thực hiện quy hoạch khu đô thị sinh thái Đại Phước.......................... 67 Bảng 3.15. Kết quả chuyển nhượng và tỷ lệ lấp đầy khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước ........................................................................................................................ 68 Bảng 3.16. Quy hoạch chi tiết khu dân cư Phước An ........................................................ 69 Bảng 3.17. Kết quả thực hiện quy hoạch khu dân cư Phước An........................................ 70 Bảng 3.18. Kết quả chuyển nhượng và tỷ lệ lấp đầy khu dân cư Phước An ...................... 70 Bảng 3.19. Quy hoạch chi tiết khu dân cư Trung tâm thành phố Nhơn Trạch .................. 72 Bảng 3.20. Kết quả thực hiện quy hoạch khu dân cư trung tâm thành phố Nhơn Trạch ... 72 Bảng 3.21. Kết quả chuyển nhượng và tỷ lệ lấp đầy khu dân cư tại huyện Nhơn Trạch ... 73 Bảng 3.22. So sánh định mức sử dụng đất của 3 khu dân cư ............................................. 74 với định mức của Bộ Xây dựng.......................................................................................... 74 Bảng 3.23. Kết quả chuyển nhượng và tỷ lệ lấp đầy trong các khu dân cư ....................... 74 Bảng 3.24. Kết quả đánh giá công tác quy hoạch KDC huyện Nhơn Trạch ..................... 77 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ hành chính của huyện Nhơn Trạch ................................................ 33 Hình 3.2. Sơ đồ vùng tam giác Tp.HCM - Biên Hòa - Vũng Tàu ............................... 34 Hình 3.3. Bản đồ đất của huyện Nhơn Trạch............................................................. 36 Hình 3.4. Khu công nghiệp Nhơn Trạch .................................................................... 41 Hình 3.5. Sơ đồ kết nối giao thông ............................................................................. 43 Hình 3.6. Khu dân cư nông thôn ................................................................................ 51 Hình 3.7. Quy hoạch chung đô thị huyện Nhơn Trạch................................................ 57 Hình 3.8. Quy hoạch chung đô thị 2006 ..................................................................... 57 Hình 3.9. Khu vực 1 đô thị Nhơn Trạch ..................................................................... 57 Hình 3.10. Khu vực 3 đô thị Nhơn Trạch ................................................................... 59 Hình 3.11. Bản đồ quy hoạch đất ở và khu dân cư đến năm 2020 huyện Nhơn Trạch 61 Hình 3.12. Quy hoạch Khu đô thị Du lịch sinh thái Đại Phước .................................. 66 Hình 3.13. Khu đô thị sinh thái Đại Phước ................................................................. 68 Hình 3.14. Quy hoạch Khu dân cư Phước An ............................................................ 69 Hình 3.15. Khu dân cư Trung tâm thành phố Nhơn Trạch.......................................... 71 Hình 3.16. Khu dân cư Trung tâm thành phố Nhơn Trạch.......................................... 73 Hình 3.17. Mục đích mua đất tại các khu dân cư ................................................................ 74 Hình 3.18. Nguyên nhân khu dân cư bị bỏ trống ............................................................... 74 Hình 3.19. Chủ sử dụng đất chủ yếu các KDC ........................................................... 76 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển KT-XH, là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố không thể thiếu trong quá trình sản xuất kinh doanh. Khi quá trình đô thị hóa diễn ra ngày càng mạnh mẽ như hiện nay, việc sử dụng đất nhằm đảm bảo sự tiết kiệm, hợp lý trên cơ sở hiệu quả, bền vững và cân đối quỹ đất cho sự phát triển các ngành công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng, đảm bảo nhu cầu về chỗ ở,… là rất cấp thiết. Theo Luật Đất đai 2013 “Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển KT-XH, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng KT-XH và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định (Điều 3). Như vậy, có thể khẳng định QHSDĐ là công cụ pháp lý quan trọng để giúp công tác quản lý, sử dụng đất đai đạt được mục tiêu tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả, bền vững. Đất ở, đất KDC là nơi sinh sống, vui chơi và giải trí nghỉ ngơi phục hồi sức lao động của con người; nó còn gắn liền với các hoạt động sản xuất kinh doanh tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Quy hoạch đất ở, các KDC nhằm tạo lập được môi trường sống tốt cho con người, giảm thiểu các tác động xấu đến môi trường do các hoạt động sản xuất, dịch vụ gây ra; sử dụng tốt nguồn tài nguyên đất đai để phát triển KT-XH ở địa phương. Đến năm 2020, diện tích đất ở được quy hoạch trên địa bàn tỉnh Đồng Nai khoảng 27.199 ha; trong đó, các dự án KDC là 441/19.441 ha, gồm đất ở đô thị 132 dự án/1.314 ha, đất ở nông thôn 309 dự án/18.127 ha. Thực hiện đến năm 2016, tổng số dự án đã và đang triển khai thực hiện trên địa bàn tỉnh là 185 dự án/8.454 ha; trong đó, đất ở đô thị là 65 dự án/606 ha, đất ở nông thôn là 120 dự án/ 7.848 ha [20]. Huyện Nhơn Trạch được tái thành lập vào năm 1994 (tách ra từ huyện Long Thành), nằm trong khu vực có cơ cấu ngành nghề đa dạng, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của vùng kinh tế công nghiệp - dịch vụ nên huyện có khả năng đô thị hóa cao. Mặt khác, với định hướng đến năm 2020 sẽ trở thành đô thị mới Nhơn Trạch, nhu cầu cho phát triển mới, hội nhập, tăng trưởng kinh tế đã, đang và sẽ tạo áp lực mạnh mẽ đến việc quản lý, sử dụng đất, đặc biệt là đất ở. Trong giai đoạn 1997 - 2016, diện tích đất ở trên địa bàn huyện tăng 1.156 ha (từ 626 ha - năm 1997 lên 1.782 ha - năm 2016). Để hạn chế khả năng dân cư mở rộng theo hướng tự phát, công tác lập QHSDĐ trên địa bàn huyện rất được chú trọng, đặc biệt là việc QHSDĐ các KDC. Quy hoạch đến năm 2020, huyện có khoảng hơn 106 dự án KDC nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc bố trí các công trình dân sinh và định hướng cho việc sử dụng các loại đất khác nhằm đáp ứng các mục tiêu phát triển; quy hoạch đến năm 2016 có 80 dự án/6.245 ha, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 trong đó, đã và đang triển khai thực hiện các thủ tục về đất là 52 dự án/4.177 ha, triển khai xây dựng 10 dự án/2.072 ha (UBND huyện Nhơn Trạch, 2017) [26]. Bên cạnh những kết quả đạt được, trong quá trình thực hiện quy hoạch đã nảy sinh nhiều vấn đề như: các dự án phát triển nhà ở, đất ở tại các KDC vẫn còn chậm triển khai, tỷ lệ lấp đầy tại các KDC không cao, nhiều KDC đã được xây dựng hoàn thiện nhưng bị bỏ hoang… Do đó, cần phải nghiên cứu, tìm hiểu những nguyên nhân, vấn đề còn tồn tại trong quá trình lập và thực hiện QHSDĐ của các KDC và đưa ra các giải pháp khắc phục. Từ những nhận định đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện một số dự án quy hoạch khu dân cư trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai”. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất các khu dân cư (KDC) trên địa bàn huyện Nhơn Trạch để tìm ra những tồn tại và hạn chế trong quá trình lập và thực hiện quy hoạch các KDC nhằm đề xuất được quy hoạch phát triển phù hợp. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Phân tích được thực trạng sử dụng đất ở tại các khu dân cư trên địa bàn huyện Nhơn Trạch; - Đánh giá được kết quả thực hiện QHSDĐ các KDC, chỉ ra được những thành tựu đạt được, những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện QHSDĐ các KDC và những tồn tại hạn chế; - Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện trong công tác QHSDĐ các KDC, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất KDC. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận để lập quy hoạch các KDC theo quy định của Luật đất đai năm 2013. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Thông qua nghiên cứu này giúp các nhà quản lý nhìn nhận rõ hơn về thực trạng phát triển các KDC trên địa bàn huyện Nhơn Trạch nói riêng và cả tỉnh Đồng Nai nói chung; những nguyên nhân chủ quan, khách quan trong quá trình phát triển; - Trên cơ sở những gợi ý về các giải pháp của đề tài, các nhà quản lý có thể vận dụng để việc lập và thực hiện quy hoạch KDC được tốt hơn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Đất đai và vai trò của đất đai 1.1.1.1. Khái niệm của đất, đất đai a) Khái niệm đất đai: về mặt thuật ngữ khoa học có thể hiểu theo nghĩa rộng như sau: “Đất đai” là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy...), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)” (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[10]. Như vậy, “đất đai” là một khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng với các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. b) Chức năng của đất đai: Chức năng không gian sinh tồn; chức năng sản xuất; chức năng dự trữ; chức năng môi trường sinh vật; chức năng điều tiết khí hậu, kiểm soát ô nhiễm và chất thải; chức năng lưu truyền và thừa kế; chức năng không gian cho sự dịch chuyển của con người, thực vật, động vật trong thế giới tự nhiên (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[10]. Đất đai được xem là tài sản của một Quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, đồng thời cũng là đối tượng của lao động và là sản phẩm của lao động. Trong bối cảnh hiện nay, các tác động của con người trong việc khai thác, sử dụng đất đai hoàn toàn bị chi phối bởi các quy luật kinh tế- xã hội được thể hiện rõ trong quá trình đô thị hóa. 1.1.1.2. Vai trò của đất đai Đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất trong ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người. - Đối với sản xuất nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò tích cực trong quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất, cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng của lao động, là PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 công cụ hay phương tiện lao động. Quá trình sản xuất nông nghiệp luôn liên quan chặt chẽ đến độ phì nhiêu và quá trình sinh học tự nhiên của đất. Lợi ích của đất rất đa dạng, có thể chia thành 3 nhóm chính: + Sử dụng đất làm tư liệu sản xuất và tư liệu sinh hoạt để thỏa mãn nhu cầu sinh tồn và phát triển của con người. + Đất được sử dụng làm cơ sở sản xuất hay môi trường hoạt động. + Đất cung cấp không gian môi trường cảnh quan mỹ học cho việc hưởng thụ tinh thần. - Trong các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong lòng đất. Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra không phục thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất có sẵn trong đất. Vai trò quan trọng của đất đai được tổng hợp khá đầy đủ, bao quát trong lời nói đầu của Luật đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô vùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các KDC, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. 1.1.2. Khái quát nội dung quản lý Nhà nước về đất đai 1.1.2.1. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai Quan hệ đất đai là các quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh tế, bao gồm: quan hệ về sở hữu đất đai, quan hệ về sử dụng đất đai, quan hệ về phân phối các sản phẩm do sử dụng đất mà có... (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[10]. Bộ luật Dân sự "Quyền sở hữu bao gồm quyền chiêm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật ". Luật đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt, thì quyền sở hữu đất đai thực chất cũng là quyền sở hữu một loại tài sản dân sự đặc biệt. Vì vậy khi nghiên cứu về quan hệ đất đai, ta thấy có các quyền năng của sở hữu nhà nước về đất đai bao gồm: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai. Các quyền năng này được Nhà nước thực hiện trực tiếp bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai. Nhà nước không trực tiếp thực hiện các quyền năng này mà thông qua hệ thống các cơ quan nhà nước do Nhà nước thành lập ra và thông qua các tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo những quy định và theo sự giám sát của Nhà nước. Hoạt động của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng, bao gồm 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai và được quy định tại Điều 22 của Luật Đất đai năm 2013. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 (1) Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó; (2) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. (3) Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ QHSDĐ; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. (4) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. (5) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. (6) Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. (7) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (8) Thống kê, kiểm kê đất đai. (9) Xây dựng hệ thống thông tin đất đai. (10) Quản lý tài chính về đất đai và giá đất. (11) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. (12) Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. (13) Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. (14) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. (15) Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. Các nội dung trên nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai, được tập trung vào 4 lĩnh vực cơ bản sau đây: * Thứ nhất: Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai, tức là Nhà nước biết rõ các thông tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai. Cụ thể: - Về số lượng đất đai: Nhà nước nắm về diện tích đất đai trong loàn quốc gia, trong từng vùng kinh tế, trong từng đơn vị hành chính các địa phương; nắm về diện tích của mỗi loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, v.v...; - Về chất lượng đất: Nhà nước nắm về đặc điểm lý tính, hoá tính của từng loại đất, độ phì của đất, kết cấu đất, hệ số sử dụng đất v.v..., đặc biệt là đối với đất nông nghiệp. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 - Về hiện trạng sử dụng đất: Nhà nước nắm về thực tế quản lý và sử dụng đất có hợp lý, có hiệu quả không? có theo đúng quy hoạch, kế hoạch không? cách đánh giá phương hướng khắc phục để giải quyết các bất hợp lý trong sử dụng đất đai. * Thứ hai: Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ quỹ đất đai, nhưng lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Trong quá trình phát triển của đất nước, ở từng giai đoạn cụ thể, nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành, các cơ quan, tổ chức cũng khác nhau. Nhà nước với vai trò chủ quản lý đất đai thực hiện phân phối đất đai cho các chủ sử dụng; theo quá trình phát triển của xã hội, Nhà nước còn thực hiện phân phối lại quỹ đất đai cho phù hợp với từng giai đoạn lịch sử cụ thể. Để thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai, Nhà nước đã thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất giữa các chủ thể khác nhau, thực hiện việc điều chỉnh giữa các loại đất, giữa các vùng kinh tế. Hơn nữa, Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất. Vì vậy, Nhà nước quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai. Đồng thời, Nhà nước còn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý việc lập quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. * Thứ ba: Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Hoạt động phân phối và sử dụng đất do các cơ quan nhà nước và do người sử dụng cụ thể thực hiện. Để việc phân phối và sử dụng được phù hợp với yêu cầu và lợi ích của Nhà nước, Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình phân phối và sử dụng đất Trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi phạm và bất cập trong phân phối và sử dụng, Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó. * Thứ tư: Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Hoạt động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất (có thể dưới dạng tiền giao đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, có thể dưới dạng tiền thuê đất, có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử dụng đất), thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất (như thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cao có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất...) nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Các mặt hoạt động trên có mối quan hệ trong một thể thống nhất đều nhằm mục đích bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu Nhà nước về đất đai. Nắm chắc tình hình đất đai là tạo cơ sở khoa học và thực tế cho phân phối đất đai và sử dụng đất đai một cách hợp lý theo quy hoạch, kế hoạch. Kiểm tra, giám sát là củng cố trật tự trong phân phối PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 đất đai và sử dụng đất đai, đảm bảo đúng quy định của Nhà nước. Từ sự phân tích các hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai như trên, có thể đưa ra khái niệm quản lý nhà nước về đất đai như sau: Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. 1.1.2.2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Để đảm bảo sự phù hợp với việc quản lý đất đai tại đô thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, Luật Đất đai không giao cho phường, thị trấn, các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị lập QHSDĐ mà do UBND cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời để tránh tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo” như hiện nay, Luật quy định: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 3 năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Luật Đất đai quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư. - Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Luật Đất đai quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển. Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư về bồi thường khi thu hồi đất, Luật Đất đai quy định rõ những trường hợp được bồi thường về đất (những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định). Những người không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất. UBND tỉnh, thành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 phố thu hồi đất, tái định cư phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ. - Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật Đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có thể uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đăng ký đất đai: Luật Đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, Văn phòng này được thành lập theo hướng: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có trụ sở chính và các chi nhánh được bố trí để tạo thuận lợi cho người tham gia thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất đai. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế “một cửa”. - Quản lý tài chính về đất đai: Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm đó. Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thàu dự án trong đó có quyền sử dụng đất cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất. - Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định rõ hơn, đồng thời với việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của toà án nhân dân (giải quyết không chỉ đối với người sử dụng đất). Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính, không khởi kiện ra toà án nhân dân vì toà án nhân dân không có cơ sở giải quyết, cụ thể là: việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng. Việc giải quyết khiếu nại về đất đai được thực hiện theo trình tự: Người sử dụng đất gửi đơn khiếu nại đến UBND đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại, UBND đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại có trách nhiệm giải quyết lần đầu thì có quyền gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện ra toà án nhân dân; quyết định giải quyết khiếu nại của UBND cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng; trường hợp UBND PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết khiếu nại lần đầu mà đương sự không đồng ý thì co quyền khởi kiện ra toà án nhân dân; Việc giải quyết khiếu nại về đất đai không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai. 1.1.3. Vấn đề về quy hoạch sử dụng đất 1.1.3.1. Khái niệm, vai trò của quy hoạch sử dụng đất a) Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất - QHSDĐ như là phương tiện giúp cho lãnh đạo quyết định sử dụng đất đai như thế nào thông qua việc đánh giá có hệ thống cho việc chọn mẫu hình trong sử dụng đất đai, mà trong sự chọn lựa này sẽ đáp ứng với những mục tiêu riêng biệt và từ đó hình thành nên chính sách và chương trình cho sử dụng đất đai (Lê Tất Thắng, Trần Tú Cường, 2007) [6]. - QHSDĐ như là dạng hình của quy hoạch vùng, trực tiếp cho thấy việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên quan điểm chấp nhận những mục tiêu và những cơ hội về môi trường, xã hội và những vấn đề hạn chế khác (Lê Tất Thắng, Trần Tú Cường, 2007) [6]. - Những từ vựng kết hợp với những định nghĩa về QHSDĐ là hầu hết đều đồng ý chú trọng và giải đoán những hoạt động như là một tiến trình xây dựng quyết định cấp cao. Do đó, QHSDĐ trong một thời gian dài với quyết định từ trên xuống nên cho kết quả là nhà quy hoạch bảo người dân phải làm những gì (Lê Tất Thắng, Trần Tú Cường, 2007) [6]. - Trong phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất là trung tâm (UNCED, 1992; trong FAO, 1993): đã đổi lại định nghĩa về QHSDĐ như sau: “QHSDĐ là một tiến trình xây dựng những quyết định để đưa đến những hành động trong việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung cấp những cái có lợi bền vững nhất (FAO, 1995). Với cái nhìn về quan điểm khả năng bền vững thì chức năng của QHSDĐ là hướng dẫn sự quyết định trong sử dụng đất để làm sao nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho tương lai. Cung cấp những thông tin tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại của nguồn tài nguyên và những tác động đến môi trường có thể có của những sự lựa chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình QHSDĐ thành công. - Theo Luật đất đai: QHSDĐ là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong khoảng thời gian xác định. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 Như vậy về thực chất QHSDĐ là quá trình hình thành các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại hiệu quả cao nhất. QHSDĐ không chỉ là một hoạt động kỹ thuật mà còn là một hoạt động quản lý có ý nghĩa kinh tế - chính trị, do vậy có thể định nghĩa QHSDĐ một cách đầy đủ như sau: QHSDĐ là bản “tổng phổ” của phát triển, trong đó phản ánh cụ thể các ý tưởng về tương lai của các ngành, các cấp nhịp nhàng và cân đối, thông qua những trình tự hành chính và pháp lý nhất định để trở thành quy chế xã hội, mọi người đều có quyền và nghĩa vụ thực hiện. Quá trình tổ chức thành lập, điều chỉnh quy hoạch là quá trình huy động lực lượng xã hội vào sự nghiệp công cộng theo phương thức dân chủ, nên đó cũng là quá trình xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân. Do đó QHSDĐ vừa là phương thức để phát triển, vừa là công cụ để xây dựng và củng cố Nhà nước. b) Vai trò của quy hoạch sử dụng đất QHSDĐ có vai trò rất quan trọng trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai, thể hiện trên các mặt như sau: - Quy hoạch là một trong những công cụ quản lý nhà nước về đất đai. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đất đai: QHSDĐ là căn cứ để Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 52), thu hồi đất (Điều 62). - QHSDĐ có vai trò định hướng cho các doanh nghiệp đầu tư có hiệu quả vào đất đai. Trên cơ sở QHSDĐ các doanh nghiệp đầu tư có được cái nhìn tổng quát về bức tranh phát triển của từng địa bàn, từ đó định hướng riêng cho từng lĩnh vực phát triển mà mình quan tâm, tiết kiệm thời gian tìm kiếm vị trí đầu tư, tránh được sự đầu tư không đúng chỗ, không hợp lý. - QHSDĐ là cơ sở để thực hiện công tác kiểm tra, đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất. QHSDĐ được xây dựng trên cơ sở khoa học, dự báo nhu cầu sử dụng đất trong tương lai, cân đối phân bổ quỹ đất một cách hài hòa hợp lý. Trên cơ sở đó Nhà nước tiến hành kiểm tra, đánh giá tình hình sử dụng đất, tìm ra những mặt tích cực cần phải phát huy, những mặt tiêu cực cần phải hạn chế, từ đó có hướng điều chỉnh cho phù hợp nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của cả nước nói chung và cửa từng địa phương nói riêng. - QHSDĐ là căn cứ để cơ quan nhà nước các cấp lập kế hoạch sử dụng đất từng giai đoạn 5 năm và lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho 5 năm của kỳ đầu. Quá trình lập QHSDĐ đã sắp xếp nhu cầu, mục đích sử dụng đất theo từng giai đoạn để có kế hoạch phân phối, bố trí, kêu gọi vốn nhằm đạt mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 1.1.3.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất QHSDĐ thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc điểm của QHSDĐ: - Tính tổng hợp: trong QHSDĐ thường liên quan đến việc sử dụng đất của cả 3 loại đất chính theo Luật Đất đai năm 2013: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Tính tổng hợp của QHSDĐ biểu hiện chủ yếu ở 2 mặt: đối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Do đó quy hoạch chịu trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất đai, điều hòa các mâu thuẫn về đất giữa các ngành, các lĩnh vực, xác định và điều phối các phương hướng, phân bố sử dụng đất phù hợp. - Tính lịch sử - xã hội: lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của QHSDĐ. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất nhất định thể hiện theo hai mặt là lực lượng sản xuất (mối quan hệ giữa người với sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình sản xuất) và quan hệ sản xuất (quan hệ giữa người với người trong quá trình sản xuất). Trong QHSDĐ luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất đai (như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế . . .). QHSDĐ thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất nên nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất. Trong xã hội có phân chia giai cấp, QHSDĐ mang tính tự phát hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng nề về mặt pháp lý. Ở nước ta, QHSDĐ phục vụ nhu cầu sử dụng đất và quyền lợi của xã hội; góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn; nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội - Tính dài hạn: căn cứ vào dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế - xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, khoa học kỹ thuật, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp) từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra những phương hướng, chính sách chiến lược làm căn cứ cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hằng năm. QHSDĐ dài hạn cần phải điều chỉnh từng bước song song với quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Thời hạn của QHSDĐ thường từ 5 năm đến 10 năm. - Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính trung và dài hạn, QHSDĐ đai chỉ dự kiến được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất. Vì vậy, QHSDĐ là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng và khái lược về sử dụng đất của các ngành như: + Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất trong vùng. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma