Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:87

Thêm vào BST

Báo xấu

32
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là đánh giá được thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà. Phân tích dược các khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM THỊ THÀNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM THỊ THÀNH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS. HOÀNG THỊ THÁI HÒA HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, tháng 8 năm 2018 Tác giả luận văn Phạm Thị Thành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến cô giáo hướng dẫn PGS.TS Hoàng Thị Thái Hòa đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên đất và nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Huế đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại quận Liên Chiểu đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Huế, tháng 8 năm 2018 Tác giả luận văn Phạm Thị Thành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã trở nên phổ biến có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu về vật chất, tinh thần.. Xuất phát từ thực tế khách quan kể trên, nên tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng”. Quá trình nghiên cứu tôi đã tiến hành điều tra, thu thập thông tin tại các cơ quan số liệu về đất đai, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Liên Chiểu; công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ở địa phương; đồng thời tiến hành phỏng vấn các tổ chức, cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, cán bộ tín dụng về thực trạng, mức vay vốn, tình trạng hồ sơ khi đến đăng ký, chất lượng hồ sơ khi nộp, tính pháp lý của hồ sơ khi giao dịch và sự hiểu biết chung về các quy định đăng ký giao dịch bảo đảm; từ đó rút ra được những điểm hạn chế, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn quận. Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp, điều tra thu thập số liệu thứ cấp, phương pháp kế thừa, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu và biểu đạt kết quả. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Liên Chiểu được sự quan tâm chỉ đạo của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng, Quận ủy, HĐND và UBND quận nên đạt được những kết quả nhất định, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn quận. Từ năm 2013 đến năm 2017, quận Liên Chiểu đã tiếp nhận và giải quyết 10814 hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân. Các yếu tố ảnh hưởng đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại quận Liên Chiểubao gồm: Tiến độ cấp GCN, giải quyết tranh chấp đất đai, hiểu biết của người dân chưa đầy đủ. Ngoài ra còn có các yếu tố về pháp lý, kinh tế xã hội khác. Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, cần thực hiện đồng bộ một số nhóm giải pháp như: Hoàn thiện cơ chế chính sách trong quản lý; xây dựng cơ chế trao đổi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan. MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN....................................................................................................................... ii TÓM TẮT............................................................................................................................ iii MỤC LỤC ........................................................................................................................... iv DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................... vii DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ....................................................................................... ix MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 1 1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu tổng quát.......................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................................. 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học............................................................................................................ 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................................ 2 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ....................................................... 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI .................................................................................. 3 1.1.1. Khái quát về giao dịch bảo đảm .................................................................................. 3 1.1.2. Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm ......................................................................... 6 1.1.3. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm .......................................................................... 8 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI .............................................................................. 9 1.2.1. Tình hình giao dịch bảo đảm trên thế giới ................................................................... 9 1.2.2. Tình hình giao dịch bảo đảm tại Việt Nam ................................................................ 20 1.2.3. So sánh giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới và Việt Nam .................... 27 1.3. MỘT SỐ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ............................ 30 CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............. 32 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU............................................................. 32 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................ 32 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................... 32 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU......................................................................................... 32 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................... 33 2.3.1. Phương pháp điều tra................................................................................................. 33 2.3.2. Phương pháp chuyên gia.......................................................................................... 34 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu......................................................... 34 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................ 35 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU ............................................................................ 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................................... 35 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội............................................................................................. 37 3.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất tại quận Liên Chiểu ................................................... 39 3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA CÁC CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU ......................................................................................................... 41 3.2.1. Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân ............................... 42 3.2.2. Quy trình, thủ tục đăng ký giao dịch bản đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân ................................................................................... 42 3.2.3 Kết quả đăng ký giao dịch bản đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân theo thời gian ............................................................................... 44 3.2.4. Kết quả đăng ký giao dịch bản đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân theo địa giới hành chính ......................................................... 46 3.2.5. Kết quả đăng ký giao dịch bản đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân theo loại hình đăng ký .................................................................. 48 3.2.6. Kết quả đăng ký giao dịch bản đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân theo từng loại đất.......................................................................... 49 3.2.7. Ý kiến nhận xét của các đối tượng liên quan đến công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đât trên địa bàn quận Liên Chiểu................................................................. 50 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.3. THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN .............................................................................................................. 58 3.3.1. Ý kiến đánh giá của cán bộ chuyên môn ................................................................... 58 3.3.2. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân .................................................................. 59 3.4. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ...................................................................................................... 60 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................ 62 1. Kết luận ........................................................................................................................... 62 2. Kiến nghị......................................................................................................................... 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................. 63 PHỤ LỤC ........................................................................................................................... 66 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự ĐKGDBĐ Đăng ký giao dịch bảo đảm NĐ – CP Nghị định – Chính phủ QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên và Môi trường UBND Ủy ban nhân dân BLDS & TM Bộ Luật Dân sự và Thương mại TC Thế chấp PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Diện tích, dân số và mật độ dân số trên địa bàn quận Liên Chiểu ....................... 37 Bảng 3.2. Tình hình sử dụng đất năm 2017 của quận Liên Chiểu (ĐVT:ha) ...................... 40 Bảng 3.3. Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên tại quận Liên Chiểu giai đoạn 2013-2017......................................................... 44 Bảng 3.4: Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo đơn vị hành chính .................................................................................................. 47 Bảng 3.5. Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại quận Liên Chiểu theo loại hình đăng ký giai đoạn 2013-2017............................ 48 Bảng 3.6. Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại quận Liên Chiểu theo từng loại đất giai đoạn 2013-2017 ................................... 49 Bảng 3.7. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo 3 đối tượng được điều tra (nhóm câu hỏi liên quan đến quyền sử dụng đất) 52 Bảng 3.8. Ý kiến của các tổ chức về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu ............. 54 Bảng 3.9. Ý kiến của các cán bộ VP ĐKQSDĐ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại địa bàn nghiên cứu .............................................................................................................. 56 Bảng 3.10. Ý kiến Cán bộ ngân hàng làm công tác tín dụng đã thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng ĐKQSDĐ thay cho người vay tiền thế chấp bằng quyền sử dụng đất – Bên nhận thế chấp ......................................................................................... 57 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 3.1: Sơ đồ, vị trí hành chính quận Liên Chiểu ............................................................ 36 Hình 3.2. Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất........................................................................................................................... 43 Hình 3.3. Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu giai đoạn 2013 – 2017.................................................. 45 Hình 3.4. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ phần trăm về số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu giai đoạn 2013 –2017 .................... 45 Hình 3.5. Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu giai đoạn 2013 –2017 theo địa giới hành chính............ 47 Hình 3.6. Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu giai đoạn 2013 –2017 từng loại đất .............................. 50 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm qua, việc đăng ký giao dịch bảo đảm (gọi chung là ĐKGDBĐ) ở nước ta đã phát huy ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh hoặc đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần. Về phía các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng, cũng như tổ chức, cá nhân khác có nguồn thông tin để tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết định ký kết hợp đồng nói chung và đầu tư, cho vay vốn nói riêng. Đồng thời thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm có căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp cần xử lý tài sản để thanh toán nghĩa vụ. Từ đó, góp phần đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư trong và ngoài nước và tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế-xã hội của nước ta. Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là công cụ quan trọng để hình thành đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.Đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó. Quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp. Việc đăng ký các giao dịch trên tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập như: các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đôi lúc còn chồng chéo, nhiều lỗ hổng ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm cho người sử dụng đất; vai trò quản lý của cơ quan nhà nước chưa được chặt chẽ, tình trạng thế chấp thị trường “ngầm” vẫn còn tồn tại; nhìn chung việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những hạn chế, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết. Xuất phát từ thực tế khách quan kể trên, nên tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng”. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá được thực trạng và đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. - Phân tích dược các khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học - Đề tài góp phần cung cấp cơ sở khoa học cho việc đề xuất, xây dựng các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. - Nghiên cứu rõ và hệ thống lại các quy định tại các nghị định, thông tư, các văn bản về đăng ký giao dịch bảo đảm, góp phần hoàn thiện cơ sở lí luận về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dung đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Đề tài giúp các cơ quan chuyên môn thấy được những thuận lợi, khó khăn khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, từ đó giúp các cơ quan chuyên môn xác định được các định hướng phù hợp để giải quyết các khó khăn khi thực hiện công tác này. - Đề tài giúp địa phương rút ra được những kinh nghiệm trong thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân và nâng cao hiệu quả công tác này. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1. Khái quát về giao dịch bảo đảm 1.1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm Ở Việt Nam, khái niệm giao dịch bảo đảm được biết đến dưới giác độ là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý nghĩa công khai hoá chủ thể quyền (giao dịch) cũng như các quyền (giao dịch) tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm.Mặc dù điều này tiếp tục được thể hiện và ghi nhận trong BLDS năm 2005.Theo khoản 1, Điều 323, BLDS 2005 thì “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1, Điều 318, của Bộ luật này”; bao gồm: tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo đảm, BLDS 2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Tài sản theo Điều 326, Bộ luật Dân sự 2005 là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thế chấp tài sản theo Điều 432, Bộ luật Dân sự năm 2005 là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp [22]. Mặt khác, tại Khoản 1, Điều 2, Nghị định 83/2010/NĐ-CP có quy định đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi thông tin về các giao dịch bảo đảm vào sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật [8]. Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất; - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất; - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; - Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; - Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký; - Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp; - Xóa đăng ký thế chấp. Đối với những giao dịch bảo đảm bằng tài sản không thuộc các trường hợp phải đăng ký như trên sẽ được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu. Đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp tài sản bao gồm cả thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ. Người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có thể là bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm hoặc Tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản của bên nhận bảo đảm là doanh nghiệp, hợp tác xã bị lâm vào tình trạng phá sản hoặc người được một trong các chủ thể này ủy quyền. Nếu có thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, thì bên bảo đảm mới, bên nhận bảo đảm mới cũng có thể là người yêu cầu đăng ký thay đổi đó. Khi đăng ký giao dịch bảo đảm người yêu cầu đăng ký phải có nghĩa vụ và trách nhiệm kê khai chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết và kê khai đầy đủ các mục thuộc diện phải kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký; lập hồ sơ đăng ký đầy đủ và không được giả mạo giấy tờ. Nếu phát hiện đơn yêu cầu đăng ký có nội dung không đúng sự thật, không phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết, hồ sơ đăng ký có giấy tờ giả mạo mà gây thiệt hại thì người yêu cầu đăng ký phải bồi thường cho người bị thiệt hại; tùy theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Cụ thể: - Tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng. - Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng khác hình thành trong tương lai đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng; rừng sản xuất là rừng trồng hình thành trong tương lai; cây lâu năm hình thành trong tương lai, bao gồm: + Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 + Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; + Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân; + Dự án công trình xây dựng, công trình xây dựng khác; + Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm đang hình thành hoặc đã hình thành do bên thế chấp tạo lập và bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. - Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký ghi nhận các thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai vào sổ địa chính hoặc sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và đơn yêu cầu đăng ký thế chấp. - Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bánnhà ở là việc cơ quan có thẩm quyền xác nhận chuyển tiếp đăng ký thế chấp vào sổ địa chính, GCN và đơn yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp trong các trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có yêu cầu chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký thế chấp nhà ở mà đến thời điểm chuyển tiếp các bên chưa xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản đó [8]. 1.1.1.2. Quy trình giao dịch bảo đảm Việc đăng ký giao dịch bảo đảm của các tổ chức được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh theo trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai [10]; Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm [8],Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [6]; Bộ thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trườngkèm theo Quyết định số 2831/QĐ-UBND ngày 23 tháng 7 năm 2015 của UBND tỉnh (lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm) [29], thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính [2]. VP ĐKQSD đất cấp tỉnh sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào giấy chứng nhận, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 1.1.2. Cơ sở khoa học về giao dịch bảo đảm Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công bước đầu trong việc nhất thể hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, góp phần tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp dụng pháp luật. Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, cụ thể đó là: - Đối với bên nhận bảo đảm: Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký. Ngoài quyền truy đòi tài sản bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn giúp cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác. Trong trường hợp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi xử lý tài sản đó, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm. Về nguyên tắc "ai đăng ký trước hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm trước thì được ưu tiên trước".Điều này có nghĩa, bên nhận bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm (nắm giữ tài sản bảo đảm) sẽ được ưu tiên thanh toán trước.Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm với nhau. - Đối với bên bảo đảm: Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm.Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình. Đặc điểm này vô cùng quan trọng trong nền tài chính hiện đại, vì thương gia buộc phải có hàng trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng được, nhà thầu phải sử dụng thiết bị mới có thể thực hiện hợp đồng và một nhà nông phải có máy móc để gieo trồng và thu hoạch mùa màng... Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi thu được từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm. Do vậy, nếu phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc người thứ ba giữ, thì mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh của bên bảo đảm bị ngưng trệ. Điều này đi ngược lại với mục đích của giao dịch bảo đảm hiện đại, đó là vừa giúp các giao dịch được an toàn, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. - Đối với bên thứ ba: Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ dàng cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào trên thực tế. Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp theo hoặc bên mua tài sản) có thể xác định để biết được liệu còn có ai đó có quyền lợi liên quan đến một tài sản cụ thể nào đó hay không? Việc công khai hóa thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm đã tồn tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng rãi. Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác. Công khai thông tin về giao dịch bảo đảm là mục tiêu quan trọng hàng đầu của hệ thống giao dịch bảo đảm hiện đại, vì nhờ đó sẽ giúp các chủ nợ đánh giá và phòng ngừa rủi ro. Thông tin được cung cấp giúp nhận biết được sự tồn tại các quyền của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm, đặc biệt trường hợp bất động sản là đối tượng của giao dịch và người cần biết ở đây chính là người có ý định xác lập giao dịch đối với tài sản bảo đảm (ví dụ: người mua, người thuê, người nhận bảo đảm tiếp theo...). Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ giúp các tổ chức, cá nhân đạt được mục đích đó thông qua những thông tin được cung cấp công khai theo yêu cầu. - Đối với nền kinh tế - xã hội: Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm phải thực sự hiện đại, khoa học. Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, công sức, tiền của...) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao. Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai hoá, thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó. Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 giao dịch bảo đảm, Nhà nước sẽ có được những thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình hoạch định các chính sách mang tính vĩ mô, đặc biệt liên quan trực tiếp đến chính sách bảo đảm an toàn tín dụng. Hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm được vận hành hiệu quả sẽ khuyến khích hoạt động cho vay phục vụ nhu cầu vốn trong xã hội, nhờ đó nguồn vốn trong xã hội sẽ được luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan hiếm vốn và sự mất cân đối về nhu cầu vốn giữa các thành phần kinh tế. 1.1.3. Cơ sở pháp lý của giao dịch bảo đảm * Các văn bản luật - Luật Đất đai năm 2003 [21]. - Luật Đất đai, năm 2013[27]. - BLDS nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam [22]. * Các văn bản dưới luật - Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm [8]. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai [10]. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [3]. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [4]. - Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [5]. - Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp –Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất [6]. - Thông tư 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [1]. - Thông tư 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính [2]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma