Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:104

Thêm vào BST

Báo xấu

37
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Lạt sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, trên cơ sở đó tìm ra những khó khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đà Lạt.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ QUANG VINH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT, TỈNH LÂM ĐỒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÔ QUANG VINH ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT, TỈNH LÂM ĐỒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 885.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. PHẠM HỮU TỴ HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của tôi. Những số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn này là trung thực, khách quan và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, ngày … tháng 09 năm 2018 Tác giả luận văn Ngô Quang Vinh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, tôi xin chân thành cảm ơn: TS. Phạm Hữu Tỵ, người hướng dẫn trực tiếp trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài, luôn giúp đỡ, động viên tôi thực hiện và hoàn thành luận văn. Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Huế; Tập thể Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau Đại học - trường Đại học Nông Lâm Huế; Tập thể lớp Cao học QLĐ 22G; Tập thể cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Đà Lạt đã tạo mọi điều kiện để tôi có thể hoàn thành luận văn này. Huế, ngày … tháng 09 năm 2018 Tác giả luận văn Ngô Quang Vinh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng” đã nghiên cứu, đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tại thành phố Đà Lạt trước và sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, trên cơ sở đó tìm ra những khó khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đà Lạt. Đề tài đã áp dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu như phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; điều tra thu thập số liệu số liệu sơ cấp; thống kê, tổng hợp; phân tích, so sánh; tham khảo ý kiến chuyên môn và phương pháp phân tích và xử lý số liệu, từ đó đưa ra các kết quả nghiên cứu một cách cụ thể. Tổng số giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân tính đến 30/6/2015 là 56.772 GCN với diện tích 6.292,24 ha, đạt tỷ lệ 94,48% ;Đất tổ chức, cơ sở tôn giáo đã cấp được 856 GCN với diện tích 32.006,79 đạt tỷ lệ 98,7%. Từ năm 2016 đến nay, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đà Lạt đã sử dụng phần mền TMV.LIS 2.0 để khai thác, cập nhật CSDL địa chính và cấp giấy chứng nhận QSD đất trên môi trường mạng, đến nay Chi nhánh đã làm chủ công nghệ và đang vận hành khai thác CSDL địa chính dạng số. Đề tài đã phân tích những tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận tại thành phố Đà Lạt, tìm ra những nguyên nhân của những vướng mắc như: hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai rườm rà, chồng chéo; tồn tại những quan hệ ràng buộc, phụ thuộc vào một số hoạt động của đơn vị khác; Việc thực hiện các chính sách quản lý đất đai như đo đạc lại bản đồ địa chính theo các quy định và công nghệ khác nhau qua các thời kỳ; trình độ hiểu biết về pháp luật đất đai người dân không đều... Từ đó đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện và đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Lạt. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................ii TÓM TẮT ....................................................................................................... iii MỤC LỤC........................................................................................................ iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................vii DANH MỤC CÁC BẢNG .............................................................................viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ .......................................................................... ix MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 1 2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI .................................................. 2 2.1. Mục đích..................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu ..................................................................................................... 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ..................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học ........................................................................................ 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 2 CHƯƠNG 1 ...................................................................................................... 3 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................................. 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI................................................................ 3 1.1.1. Một số khái niệm ..................................................................................... 3 1.1.2. Quản lý nhà nước về đất đai ..................................................................... 4 1.1.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................. 6 1.1.4. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất....................................... 17 1.1.5. Vai trò của pháp luật đất đai đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ ............ 22 1.1.6. Cơ sở pháp lý về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............. 24 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI .......................................................... 27 1.2.1. Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới. ..................................................................................... 27 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 1.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước........... 30 1.2.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng ....................................................................................... 33 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN, NHỮNG VẤN ĐỀ CÒN TỒN TẠI, NHỮNG VẤN ĐỀ LUẬN VĂN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU VÀ GIẢI QUYẾT ........................................................................... 34 CHƯƠNG 2 .................................................................................................... 36 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................. 36 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU................................................................... 36 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................................................ 36 2.2.1. Phạm vi không gian ............................................................................... 36 2.2.2. Phạm vi thời gian ................................................................................... 36 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 36 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................. 36 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ........................................ 36 2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu số liệu sơ cấp .............................. 36 2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp ............................................................ 37 2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh ............................................................. 37 2.4.5. Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên môn .......................................... 37 2.4.6. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu .................................................. 38 CHƯƠNG 3 .................................................................................................... 39 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................................ 39 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI .......................................... 39 3.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................. 39 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 46 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................... 52 3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT ................................................................................................................. 53 3.2.1. Tình hình sử dụng đất ............................................................................ 53 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.2.2. Tình hình quản đất đai ........................................................................... 57 3.2.3. Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất ................................... 58 3.3. THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT ................................................................... 59 3.3.1. Thực trạng hồ sơ địa chính ..................................................................... 59 3.3.2. Thực trạng nguồn nhân lực trong công tác đăng ký đất đai..................... 60 3.3.3. Thực trạng bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận tại Chi nhánh thành phố Đà Lạt................................ 61 3.3.4. Thực trạng cơ sở vật chất phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Lạt ..................................................... 62 3.3.5. Thực trạng việc cấp giấy chứng nhận QSD đất tại thành phố Đà Lạt ...... 63 3.3.6. Phân tích những tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Lạt ................................................................... 75 3.4. PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT ................................................................. 77 3.4.1. Khó khăn ............................................................................................... 77 3.4.2. Những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành phố Đà Lạt................................................... 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 79 1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 79 2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 82 PHỤ LỤC........................................................................................................ 85 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu, chữ viết tắt Ý nghĩa BĐĐC Bản đồ địa chính TNMT Tài nguyên môi trường CSDL Cơ sở dữ liệu VPĐK Văn phòng đăng ký Hệ thống thông tin đất đai Việt Nam ViLIS (Vietnam Land Information System) TNHH MTV Trách nhiệm hữu hạn một thành viên HTX Hợp tác xã TTCN Tiểu thủ công nghiệp THPT Trung học phổ thông SDĐ Sử dụng đất TMV Tổng công ty Tài nguyên Môi trường Việt Nam QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Thống kê các phường, xã thành phố Đà Lạt ............................................... 39 Bảng 3.2. Tỷ lệ diện tích đất phân theo dộ dốc. .......................................................... 41 Bảng 3.3. Các yếu tố khí hậu - thời tiết ở Đà Lạt và các trạm lân cận......................... 44 Bảng 3.4. Thống kê diện tích các loại đất TP. Đà Lạt – tỉnh Lâm Đồng ..................... 45 Bảng 3.5. Các chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế của TP.Đà Lạt GĐ 2005 – 2014 ............... 48 Bảng 3.6. Cơ cấu dân số - lao động của thành phố Đà Lạt đến năm 2017................... 50 Bảng 3.7. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 .................................................................... 54 Bảng 3.8. Cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2015 TP. Đà Lạt ............................... 55 Bảng 3.9. Phân kỳ chỉ tiêu Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2025.............................. 58 Bảng 3.10. Tổng hợp số liệu cấp GCNQSD đất theo MĐSD từ 2010 - 2014 .............. 64 Bảng 3.11. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến 30/6/2015. .................. 65 Bảng 3.12. Số liệu cấp giấy đất ở thành phố Đà Lạt từ 2014 đến tháng 12/2017 ........ 68 Bảng 3.13. Đặc điểm của người sử dụng đất (n=100 người)....................................... 69 Bảng 3.14. Thời điểm sử dụng, nguồn gốc thửa đất, tình trạng và mức độ sử dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.................................................. 70 Bảng 3.15. Đánh giá về công tác cấp GCNQSD đất của người đã được cấp giấy ....... 71 Bảng 3.16. Đánh giá về công tác cấp GCNQSD đất của người chưa được cấp giấy ... 73 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 3.1. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất TP. Đà Lạt năm 2015 .................................. 40 Hình 3.2. Bản đồ phân loại đất TP. Đà Lạt năm 2015 ................................................ 47 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Từ trước đến nay, đất đai luôn là đề tài thu hút được nhiều sự quan tâm, bởi đây không chỉ là tư liệu sản xuất cho mọi hoạt động, mà còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Vì vậy, việc quản lý, sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý, hiệu quả, và bền vững là mục tiêu của mọi quốc gia. Ở Việt Nam, việc quản lý và sử dụng quỹ đất hiện có được tuân thủ theo các quy phạm pháp luật về đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan, thống nhất nguyên lý căn bản đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ quản lý nhằm cung cấp các số liệu cụ thể giúp cơ quan quản lý nhà nước nắm bắt được tình hình sử dụng đất có hiệu quả hay không, từ đó đưa ra các định hướng sử dụng đất một cách phù hợp. Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý sử dụng đất theo pháp luật. Thông qua đó, nhà nước đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, hướng tới mục tiêu sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Đất đai là nguồn tài nguyên có vai trò quan trọng nên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nhiệm vụ hàng đầu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai của nước ta nói riêng, các quốc gia nói chung, qua đó góp phần giúp cho người sử dụng đất có thể yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả đất đai. Làm tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng giúp nhà nước quản lý chặt chẽ hơn, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất tốt hơn. Trong những năm qua, hệ thống văn bản quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được ban hành là căn cứ pháp lý cho các cơ quan có thẩm quyền thực hiện. Tuy nhiên trong thực tế, khi triển khai hệ thống văn bản này còn gặp nhiều vấn đề phức tạp. Chính tình trạng đó đã làm cho hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai gặp khó khăn và không mang lại hiệu quả quản lý cao. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó không chỉ xuất phát từ phía người dân mà còn liên quan đến trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiên cứu để tìm ra các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một việc làm có tính cấp thiết hiện nay. Xuất phát từ những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng" nhằm góp phần cải cách thủ tục hành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 chính, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Lạt. 2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. Mục đích Đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Lạt sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, trên cơ sở đó tìm ra những khó khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đà Lạt. 2.2. Mục tiêu - Đánh giá được thực trạng và tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất tại thành phố Đà Lạt sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực. - Phân tích được các thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đề xuất được một số giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Lạt. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý nghĩa khoa học Góp phần cũng cố thêm cho cơ sở lý luận của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ những kết quả nghiên cứu của đề tài. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ hành chính, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, hạn chế những bất cập đang tồn tại đối với công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất. - Tạo cơ sở để đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ và giải quyết một số vướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất, hạn chế được các sai sót trong quá trình thụ lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người dân. - Hạn chế việc đi lại của người dân trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai, giảm tình trạng khiếu nại, tố cáo liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận QSD đất. - Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thể tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận QSD đất một cách kịp thời, chính xác, đầy đủ và có hệ thống. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1. Một số khái niệm 1.1.1.1. Quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định. "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự 2005). 1.1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khoản 16 điều 3 Luật Đất đai 2013 khẳng định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau: - Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; - Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; - Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; - Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch; - Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận. 1.1.2. Quản lý nhà nước về đất đai 1.1.2.1. Khái niệm Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai;đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất;phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch,kế hoạch;kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất;điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. 1.1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai Nhà nước quản lý về đất đai có những vai trò sau: - Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. - Quản lý, giám sát quá trình sử dụng, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. - Tổ chức xây dựng và cơ cấu bộ máy nhà nước về đất đai, điều hành giám sát hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước về đất đai. 1.1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai - Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 - Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. - Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. - Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. - Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. - Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thống kê, kiểm kê đất đai. - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai. - Quản lý tài chính về đất đai và giá đất. - Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. - Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. - Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. - Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. 1.1.2.4. Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có các quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai qua các thời kỳ quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước. Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là cơ sở vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất. 1.1.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả cao nhất. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng được quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời để người sử dụng đất có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của Pháp luật. Thông qua đó, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền mà nhà nước trao cho mình như: tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất sử dụng cho mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật Đất đai 2013, là căn cứ để nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẻ nguồn tài nguyên đất đai của quốc gia, từ đó lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, đảm bảo tính khoa học. Thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể tiến hành các biện pháp quản lý đối với đất đai, giám sát hiện trạng sử dụng đất, nắm được thông tin chủ sử dụng đất, thông tin của từng thửa đất, giúp người sử dụng đất yên tâm khai thác mọi tiềm năng của đất, thực hiện nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc đăng ký biến động đất đai, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa. Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản. Ngoài ra, việc cấp GCNQSDĐ nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống hồ sơ điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử, thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển, khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ thông qua hình thức vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng, thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 1.1.3.2. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch. - Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ. 1.1.3.3. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, việc cấp giấy chứng nhận QSD đất có 5 nguyên tắc như sau: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó. + Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. + Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp. + Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu. + Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này. Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký. 1.1.3.4. Cơ sở xét cấp GCNQSD đất - Các văn bản pháp luật về đất đai: Các văn bản pháp luật về đất đai là cơ sở pháp lý của quản lý nhà nước về đất đai. Trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các văn bản pháp luật về đất đai quy định đối tượng được cấp giấy chứng nhận, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng như các chế tài pháp lý trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, còn có các thông tư hướng dẫn việc thực hiện các quy định trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chứa đựng các thông tin về việc bố trí, sắp xếp, sử dụng các loại đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau. Qua đó nhà nước nắm chắc quỹ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma