Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Nghiên cứu biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2016 bằng công nghệ viễn thám và GIS tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:86

Thêm vào BST

Báo xấu

12
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016, từ đó chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu quả công tác này trong tương lai.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Nghiên cứu biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2016 bằng công nghệ viễn thám và GIS tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết quả đạt được trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu và tìm hiểu của riêng cá nhân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Huỳnh Văn Chương và sự đồng ý của Hội đồng bảo vệ đề cương luận văn thạc sĩ ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế. Trong toàn bộ nội dung của luận văn, những điều được trình bày hoặc là của cá nhân tôi hoặc là được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu. Tất cả tài liệu tham khảo đều có xuất xứ và trích dẫn rõ ràng, hợp pháp. Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình. Xin chân thành cám ơn. Huế, ngày 26 tháng 02 năm 2018 Học viên Dương Kim Phong PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình học tập và thực hiện luận văn này, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu; Phòng đào tạo Sau đại học trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế, Ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên Đất & MTNN đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi được tham gia học Cao học Quản lý đất đai khóa K22B. Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Huỳnh Văn Chương, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn. Qua đây tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới tập thể cán bộ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, UBND thành phố Hà Tĩnh đã tạo điều kiện, cung cấp nguồn tài liệu, số liệu giúp tôi hoàn thiện nghiên cứu của mình. Xin tỏ lòng biết ơn đến gia đình và bạn bè, những người đã luôn bên cạnh giúp đỡ và động viên tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn.! Huế, ngày 26 tháng 02 năm 2018 Học viên Dương Kim Phong PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Luận văn “Nghiên cứu biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2016 bằng công nghệ viễn thám và GIS tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh” được thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh trong thời gian từ tháng 9/2015 đến tháng 6/2016, trên cơ sở ứng dụng công nghệ viễn thám và hệ thống thông tin địa lý (GIS) để xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất qua các thời kỳ và bản đồ biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2016. Trên cơ sở ảnh viễn thám Landsat 7, 8 năm 2000, 2005, 2010 và 2016 của thành phố Hà Tĩnh, với 3 nhóm sử dụng đất gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, tác giả đã xây dựng bộ khóa giải đoán và tiến hành phân loại bằng phần mềm ENVI. Ngoài ra, việc kết hợp với khả năng phân tích không gian của GIS thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất khu vực nghiên cứu năm 2000, 2005, 2010 và năm 2016, từ đó thành lập bản đồ biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2016 ở khu vực thành phố Hà Tĩnh. Dựa vào kết quả xây dựng bản đồ biến động sử dụng đất có thể nhận thấy rằng, các khu vực ít chịu sự biến động là khu vực trung tâm thành phố, khu vực ở phường Nam Hà, Bắc Hà, Tân Giang. Biến động mạnh nhất tập trung chủ yếu là các khu vực ở phía Bắc (phường Thạch Linh) và phía Đông Bắc (xã Thạch Trung), phù hợp với sự lan tỏa ranh giới đô thị ra các vùng ngoại ô thành phố, nơi có các dự án tái định cư, khu đô thị mới và các hoạt động kinh tế khác. Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, sự dịch chuyển cơ cấu kinh tế đã làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất và là nguyên nhân chính của biến động sử dụng đất. Để khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên đất có hiệu quả tại địa phương, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp bao gồm tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất, tổ chức quản lý của các đơn vị có thẩm quyền, giải pháp về vốn, giải pháp bảo vệ cải tạo đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ ...........................................................................viii MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................ 2 3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................. 3 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ................................................................. 3 1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................................................................................................... 3 1.1.2. Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất.............................................. 3 1.1.3. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 4 1.1.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 6 1.1.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................ 8 1.1.6. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................. 9 1.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ............................................................. 10 1.2.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới ... 10 1.2.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt nam những năm qua 17 1.2.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Tĩnh những năm qua............................................................................................................. 18 1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan .......................................................... 19 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 22 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 22 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 22 2.2. Nội dung nghiên cứu....................................................................................... 22 2.3. Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 24 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ............................ 24 2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp .............................. 24 2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu ....................................................................... 24 2.3.4. Phương pháp chuyên khảo ....................................................................... 25 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 26 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Tĩnh ................... 26 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 26 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội......................................................................... 32 3.1.3. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh ................................................................................................................... 36 3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh ................................................................................................................. 44 3.2.1. Hồ sơ và quy trình chuyển nhượng chung ................................................ 44 3.2.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh so với pháp luật đất đai ................................................................. 47 3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh .... 52 3.3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh theo đơn vị hành chính .............................................................................................. 52 3.3.2. Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh .................................................................................. 56 3.3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh theo khu vực và mục đích sử dụng đất....................................................................... 57 3.3.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh theo đối tượng sử dụng.............................................................................................. 61 3.3.5. Đánh giá tình hình hiểu biết phát luật của người dân đối với các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................................................... 62 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.3.6. Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh của các hộ điều tra..................................................................................... 63 3.4. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh ................................................................................................. 65 3.4.1. Những khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh ........................................................................................ 65 3.4.2. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh .................................................................................. 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 70 1. Kết luận ............................................................................................................. 70 2. Kiến nghị ........................................................................................................... 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................... 72 PHẦN PHỤ LỤC ...................................................................................................... 74 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Biến trình nhiệt độ các năm ....................................................................... 28 Bảng 3.2. Đặc trưng độ ẩm không khí qua các năm ................................................... 28 Bảng 3.3. Tổng hợp lượng mưa, bốc hơi qua các năm................................................ 29 Bảng 3.4. Tốc độ gió (m/s) đo được tại khu vực xả thải trong năm 2016 .................... 29 Bảng 3.5. Diện tích đất đai phân theo đơn vị hành chính năm 2016 của thành phố Hà Tĩnh ..................................................................................................................... 41 Bảng 3.6. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất của năm 2016 so với năm 2015 trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh ......................................................................... 43 Bảng 3.7. Tình hình thực hiện CNQSDĐ tại thành phố Hà Tĩnh theo đơn vị hành chính giai đoạn 2012-2016 .................................................................................................. 52 Bảng 3.8. Diện tích thực hiện CNQSDĐ tại thành phố Hà Tĩnh theo đơn vị hành chính giai đoạn 2012-2016 .................................................................................................. 55 Bảng 3.9. Kết quả thu tài chính từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 .................................................................... 57 Bảng 3.10. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh ................................................................. 58 Bảng 3.11. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất ..................................................................................................................... 59 Bảng 3.12. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nghề nghiệp của đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh.......... 61 Bảng 3.13. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hộ khẩu của đối tượng nhận chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh ................................ 62 Bảng 3.14. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh ................................... 63 Bảng 3.15. Đánh giá về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh ..................................................................................................................... 64 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh .................................... 26 Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSD đất tại thành phố Hà Tĩnh ........................................................................................................................... 50 Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.................................................................................................. 50 Biểu đồ 3.1. Cơ cấu đất đai thành phố Hà Tĩnh năm 2016.......................................... 40 Biểu đồ 3.2. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng tại thành phố Hà Tĩnh năm 201642 Biểu đồ 3.3. Diễn biến chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh ..................................................................................................... 54 Biểu đồ 3.4. Diễn biến tổng diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 .................................................................... 56 Biểu đồ 3.5. Tỷ lệ % về số hồ sơ và diện tích đất chuyển nhượng phân theo khu vực 58 Biểu đồ 3.6. Tỷ lệ % số hồ sơ chuyển nhượng đất theo mục đích sử dụng trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh ..................................................................................................... 60 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được xem là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là tư liệu và cũng là đối tượng sản xuất đặc biệt không thể thay thế được trong cuộc sống sinh hoạt của con người, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng, các trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng. Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách rất phổ biến và sôi động. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới. Nhờ thế mà người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó. Do vậy đất đai trở thành tài sản có giá và đất đai và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên trong thời gian vừa qua tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng trái pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai. Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của tất cả những người dân và các cơ quan ban ngành và thành phố Hà Tĩnh cũng không ngoại lệ. Do vậy, việc nghiên cứu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có những đánh giá đúng, đưa ra những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Tĩnh là hết sức cần thiết. Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất; nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến phức tạp trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, tìm ra những giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 dân được thuận lợi và tốt nhất. Xuất phát từ những vấn đề trên, em lựa chọn đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012 – 2016”. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài a. Mục tiêu tổng quát của đề tài Đánh giá được công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016, từ đó chỉ ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu quả công tác này trong tương lai. b. Mục tiêu cụ thể của đề tài - Mô tả được hồ sơ và quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh. - Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016 thông qua kết quả và ý kiến của các bên liên quan; - Đề xuất được các giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh. 3. Ý nghĩa của đề tài a. Ý nghĩa khoa học Việc nghiên cứu đề tài giúp hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai và các văn bản dưới luật, đồng thời làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu liên quan. b. Ý nghĩa thực tiễn Việc nghiên cứu đề tài giúp nhìn nhận và đánh giá những thuận lợi, khó khăn cũng như hạn chế của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh. Ngoài ra, việc nghiên cứu đề tài cũng giúp đánh giá được phần nào năng lực quản lý nhà nước về đất đai. Từ đó, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn được tốt hơn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới, nghĩa là người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác theo quy định của pháp luật bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất [4], [21], [22]. Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm ngành nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong thời hạn giao đất, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển nhượng QSDĐ; mọi hành vi chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị coi là hành vi trái pháp luật.[4], [21], [22]. 1.1.2. Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ qui định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này lại diễn ra khá sôi động và trốn tránh được sự kiểm soát của Nhà nước [13], [22], [21]. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Qua 10 năm thi hành, Luật đất đai 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai, tuy nhiên nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định. Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 2003 để phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay. Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014. Với phạm vi nghiên cứu của đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 - 2016”. Do vậy, luận văn sẽ đề cập đến các quyền cơ bản của người sử dụng đất áp dụng theo Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai năm 2013. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan [22]. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng; Đất đang có tranh chấp. 1.1.3. Cơ sở pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất Để thực hiện tốt các quyền của người sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: * Các văn bản Luật Đất đai: - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004. - Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/09/2009. - Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 * Các văn bản Luật liên quan: - Bộ luật Dân sự năm1995. - Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2009. - Luật Khiếu nại năm 2012. - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012 và có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2013. * Các văn bản dưới luật: - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 01/7/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai. - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Thông tư số 01/2005/ TT-BTNMT ngày13 tháng 04 năm 2005, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành Luật Đất đai. - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 20/10/10 quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011, về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính. - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014) 1.1.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai năm 2003, quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất. * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau, hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất [9]. * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó là, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với giá trị đất [9]. * Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật [9]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này [7]. * Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. * Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. * Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. * Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, các hình thức chuyển quyền của người sử dụng đất đã được thu hẹp lại còn 7 hình thức, bao gồm: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. 1.1.5. Thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Căn cứ tính thuế Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất: - Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính, bản đồ địa chính của xã, phường. [4], [9] Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính theo quy định tại Khoản 4, Điều 12 trong Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính, như sau: Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (bằng) thu nhập tính thuế x (nhân) thuế suất 25%. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (bằng) giá chuyển nhượng x thuế suất 2%. Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân. Trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế TNCN. Lệ phí trước bạ Theo quy định tại Khoản 1, Điều 7 trong Nghị định 45/2011/NĐ-CP có quy định về mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%. Và theo quy định tại Thông số tư 34/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính thì cách tính lệ phí trước bạ phải nộp như sau: Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = (bằng) giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) x (nhân) mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). + Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 + Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ là do UBND cấp tỉnh quy định thì lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4: Thu nhập được miễn thuế bao gồm: 1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. 2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSD đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. 3. Thu nhập từ giá trị QSD đất của cá nhân được Nhà nước giao đất. 4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. 5. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. 1.1.6. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm: [4], [9] - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: [4], [9] - Trong thời gian trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ĐKQSD đất có trách nhiệm: thẩm tra hồ sơ, nếu phù hợp với quy định của pháp luật thì thực hiện trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 - Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ĐKQSD đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính; - Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ĐKQSD đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 79 và Điều 61 quy định trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: - Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. - Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. - Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất. - Thời gian thực hiện là không quá 10 ngày. 1.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu 1.2.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu. Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền). Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28% [2], [6]. Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa và chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những năm qua [6]. Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc qia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia. a. Ở Mỹ Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu người, đất đô thị và chuyên dùng chiếm 11,9 % diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, trong đó có hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội. Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng 19 lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi [2], [6]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12 Mỹ là quốc gia thực hành chế độ sở hữu tư nhân về nhà đất (Real Estate); thị trường nhà đất hoàn toàn vận hành theo quy luật thị trường ; chính phủ rất ít can thiệp; nếu tham gia kinh doanh thì chính phủ phải tuân theo luật chơi chung như mọi thành phần tham gia thị trường này. Tác dụng quản lý nhà đất của nhà nước thể hiện trên mặt quản lý quy hoạch, qua quy hoạch mà xác định công dụng của các mảnh đất, ấn định trên đó được xây dựng các kiến trúc như thế nào (loại kiểu, chiều cao, mật độ). Nhà nước cũng quản lý những người làm ngành nhà đất bằng cách thực thi chế độ sát hạch phát thẻ làm việc cho các nhà môi giới và kinh doanh mua bán nhà đất, nhân viên định giá nhà đất. Một tác dụng khác là nhà nước thu thuế đất đai, nhà ở theo luật. Thuế nhà đất là một sắc thuế chính của nhà nước, nhằm kiểm soát việc chiếm dùng bất động sản, ngăn ngừa chiếm đất bừa bãi, chiếm đất tốt, chiếm nhiều đất. Thuế nhà đất cũng như thuế tài sản thừa kế ngăn chặn được nạn đầu cơ bất động sản và bảo đảm ngành nhà đất Mỹ hoạt động ổn định. Ngoài ra nhà nước thực thi quyền lực cảnh sát nhằm bảo vệ lợi ích của dân chúng. Chính quyền không thẩm tra tư cách các công ty kinh doanh nhà đất cũng như không cấp phát chứng chỉ sở hữu nhà đất. Khi cần lấy đất của tư nhân để phục vụ lợi ích công, nhà nước phải thỏa thuận với chủ đất. Nếu không thỏa thuận được thì nhà nước có quyền đưa ra tòa án xin cưỡng chế trưng dụng (eminent domain). Chỉ được cưỡng chế trưng dụng khi nào tòa án phán quyết cho phép trưng dụng, chủ đất được bồi thường hợp lý và nhà nước ấn định trình tự pháp lý bảo vệ lợi ích của chủ đất [6]. Thị trường bất động sản Mỹ có một số lượng lớn các doanh nghiệp môi giới BĐS, chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu vực dân cư. Tại các thành phố lớn ở Mỹ đều có hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động 20 sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service). MLS cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua, bán bất động sản trong khu vực. Khi những thông tin này được sử dụng thành công, những người môi giới phải chia một phần thù lao cho tổ chức đã cung cấp thông tin gốc. Hầu hết tất cả các giao dịch bắt đầu bằng việc người bán đăng ký niêm yết bất động sản với một đại lý theo một mức giá và thời gian cụ thể. Việc niêm yết được đại lý kiểm duyệt, sau đó thông tin về bất động sản đăng ký niêm yết sẽ được gửi tới MLS địa phương qua mạng điện tử. Các đại lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm trên MLS về các bất động sản phù hợp với những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu [6]. b. Ở Australia Pháp luật đất đai của Australia chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật của Anh, theo Luật Chung. Pháp luật đất đai của Anh không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đối với đất đai mà đặt tâm vào quan điểm chiếm hữu và chứng nhận quyền được xác định ngay từ thời gian đầu. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma