Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:106

Thêm vào BST

Báo xấu

50
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là đánh giá được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế. Trên cơ sở đó, phân tích được những điểm mạnh và những hạn chế, tồn tại trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp thúc đẩy công tác quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả hơn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế

ÂAÛI HOÜC HUÃÚ TRÆÅÌNG ÂAÛI HOÜC NÄNG LÁM NGUYEÃN VAÊN AÂN THÖÏC TRAÏNG CHUYEÅN NHÖÔÏNG QUYEÀN SÖÛ DUÏNG ÑAÁT CUÛA HOÄ GIA ÑÌNH VAØ CAÙ NHAÂN DAÂN TOÄC THIEÅU SOÁ TAÏI HUYEÄN A LÖÔÙI, TÆNH THÖØA THIEÂN HUEÁ LUÁÛN VÀN THAÛC SÉ QUAÍN LYÏ TAÌI NGUYÃN VAÌ MÄI TRÆÅÌNG Chuyãn ngaình: Quaín lyï âáút âai HUÃÚ - 2020 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ÂAÛI HOÜC HUÃÚ TRÆÅÌNG ÂAÛI HOÜC NÄNG LÁM NGUYEÃN VAÊN AÂN THÖÏC TRAÏNG CHUYEÅN NHÖÔÏNG QUYEÀN SÖÛ DUÏNG ÑAÁT CUÛA HOÄ GIA ÑÌNH VAØ CAÙ NHAÂN DAÂN TOÄC THIEÅU SOÁ TAÏI HUYEÄN A LÖÔÙI, TÆNH THÖØA THIEÂN HUEÁ LUÁÛN VÀN THAÛC SÉ QUAÍN LYÏ TAÌI NGUYÃN VAÌ MÄI TRÆÅÌNG Chuyãn ngaình: Quaín lyï âáút âai Maî säú: 8850103 NGÆÅÌI HÆÅÏNG DÁÙN KHOA HOÜC PGS. TS. HÄÖ KIÃÛT HUÃÚ - 2020 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác; Các thông tin tham khảo, trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, ngày 05 tháng 7 năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Ân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của quý Thầy, Cô giáo đến nay tôi đã hoàn thành chương trình đào tạo Cao học và hoàn thiện luận văn này. Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Hồ Kiệt là người đã trực tiếp hướng dẫn cho tôi trong quá trình nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến PGS.TS. Hồ Kiệt. Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo của Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, Phòng Đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Huế đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện luận văn tốt nghiệp. Xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân xã A Roàng, Ủy ban nhân dân xã Hương Lâm và các Phòng, Ban, các cá nhân có liên quan trong huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong thời gian thu thập thông tin, tài liệu, nghiên cứu làm luận văn. Chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè và các đồng nghiệp của tôi đã góp ý, giúp đỡ, động viên, tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài luận văn. Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của quý Thầy, Cô giáo, cùng những người quan tâm để đề tài của tôi được hoàn thiện tốt hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Huế, ngày 05 tháng 7 năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Ân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đánh giá được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế. Trên cơ sở đó đề xuất được các giải pháp nhằm hạn chế các khó khăn, tồn tại trong việc thực hiện công tác này cho địa bàn nghiên cứu. Để thực hiện các nội dung nghiên cứu, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu gồm: Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp, phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp, phương pháp xử lý số liệu. Kết quả nghiên cứu cho thấy: Trong giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn huyện A Lưới có 357 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất chuyển nhượng là 2.056.424,40 m2 (205,64 ha). Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều diễn ra ở tất cả các năm trong giai đoạn 2016 - 2018. Trong đó, số hồ sơ chuyển nhượng và diện tích đất được chuyển nhượng có xu hướng tăng lên theo từng năm. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông nghiệp nhiều hơn so với số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhưng diện tích chuyển nhượng của đất phi nông nghiệp lại ít hơn so với diện tích chuyển nhượng của đất nông nghiệp. Phần lớn các hồ sơ chuyển nhượng có giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế. Bên cạnh đó, việc ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng với giá chuyển nhượng thực tế là quá ít. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đóng góp vào ngân sách của huyện A Lưới 445,21 triệu đồng với hai khoản thu là thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng và lệ phí trước bạ. Vẫn có một số khó khăn, tồn tại trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Trên thực tế việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá nhiều tại các địa phương, nhưng nhiều trường hợp người sử dụng đất không tự giác đăng ký theo quy định, nhất là tại các xã xa trung tâm huyện và người đồng bào dân tộc thiểu số nên rất khó kiểm soát một cách chính xác về số lượng và diện tích chuyển nhượng thực tế. Một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người sử dụng đất không khai báo khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do ý thức của một bộ phận người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất còn hạn chế; thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc có sự sai sót, chồng chéo giữa giấy CN QSD đất đã cấp so với ngoài thực địa; các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện hồ sơ đăng ký biến động về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp và thường xuyên thay đổi khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện; chất lượng cung cấp dịch vụ công của các cơ quan nhà nước trong PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv giải quyết thủ tục hành chính liên quan tới chuyển nhượng quyền sử dụng đất những năm qua có chuyển biến nhưng nhiều khâu, nhiều bộ phận chuyển biến vẫn còn chậm nhất là ở các xã, thị trấn. Để góp phần khắc phục những khó khăn, tồn tại trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân người dân tộc thiểu số trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế thì cần thực hiện một số giải pháp như: Tiếp tục đo đạc, chỉnh lý biến động đất đai, thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính dạng số trên toàn địa bàn huyện A Lưới; đề xuất xây dựng các quy trình liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách cụ thể, rõ ràng và quy định chi tiết về xử lý vi phạm đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện khai báo, đăng ký theo đúng quy định và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm đó khi có phát hiện; tiếp tục đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai một cách nhanh, gọn, dễ hiểu và dễ thực hiện; tăng cường công tác tuyên truyền Luật và các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai đến tận người dân, nhất là người đồng bào dân tộc thiểu số. Các nội dung tuyên truyền phải sát thực với từng đặc điểm, đặc thù về điều kiện thực tế của mỗi vùng mỗi địa phương để người dân dễ tiếp thu và nghiêm túc thực hiện. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................... ii TÓM TẮT ........................................................................................................................iii MỤC LỤC ........................................................................................................................ v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT................................................................................ vii DANH MỤC BẢNG .....................................................................................................viii DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ ...................................................................................... ix MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................... 1 2. MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .................................................................. 2 2.1. MỤC TIÊU CHUNG................................................................................................. 2 2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ................................................................................................ 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .................................................................. 2 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC ............................................................................................ 2 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ............................................................................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................. 3 1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội............ 3 1.1.2. Các quyền về đất đai............................................................................................... 4 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM ............................................................................................................................... 14 1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở ViệtNam ......................... 14 1.2.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ............................................. 20 1.2.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số khu vực trên thế giới................................. 25 1.2.4. Tổng quan về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam ........... 33 1.3. MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ................................ 35 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................................ 36 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU........................................................ 36 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................... 36 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................. 37 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ................................................................................... 37 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................................................................... 37 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ................................................................. 37 2.3.2. Phương pháp so sánh, phân tích, thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ................ 38 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 38 3.1. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN A LƯỚI, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ ................................................................................ 38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................ 38 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................................... 41 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................................... 44 3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA HUYỆN A LƯỚI ...... 47 3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai................................................................. 47 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ......................................................................................... 54 3.2.3. Tình hình biến động đất đai.................................................................................. 59 3.2.4. Đánh giá chung về tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện A Lưới ............. 63 3.3. THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN DÂN TỘC THIỂU SỐ TẠI HUYỆN A LƯỚI TRONG GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 ........................................................................................................ 65 3.3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện A Lưới ......... 65 3.4. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN DÂN TỘC THIỂU SỐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN A LƯỚI, TỈNH THỪA THIÊN HUẾ ......................................................................................................................................... 82 3.4.1. Cơ sở đề xuất các giải pháp .................................................................................. 82 3.4.2. Nội dung cụ thể của các giải pháp ....................................................................... 83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 85 1. KẾT LUẬN................................................................................................................. 85 2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................................ 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 87 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu Chúgiải QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất VPĐK Văn phòng Đăng ký UBND Ủy ban nhân dân CHDCND Cộng hòa Dân chủ Nhân dân TKT Tổ chức kinh tế UBQ Ủy ban quản lý GCN Giấy chứng nhận CN QSD Chứng nhận quyền sử dụng CN QSDĐ Chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng TNMT Tài nguyên Môi trường TH Trường hợp PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất năm 2018 của huyện A Lưới ...................... 56 Bảng 3.2. Tình hình biến động đất đai của huyện A Lưới từ năm 2015 - 2018 ........... 61 Bảng 3.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện A Lưới trong giai đoạn 2016 - 2018.................................................................... 67 Bảng 3.4. Thống kê số tiền thu được từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước trong giai đoạn 2016 -2018 .................................................... 69 Bảng 3.5. Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã Hương Lâm trong giai đoạn 2016 - 2018............................................................................................ 71 Bảng 3.6. Tình hình thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số tại xã Hương Lâm giai đoạn 2016 - 2018 .............................. 73 Bảng 3.7. Tình hình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Hương Lâm trong giai đoạn 2016 - 2018 ................................................................................... 74 Bảng 3.8. Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã A Roàng trong giai đoạn 2016 - 2018 ..................................................................................................... 75 Bảng 3.9. Tình hình thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số tại xã A Roàng giai đoạn 2016 - 2018 ................................... 76 Bảng 3.10. Tình hình thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã A Roàng trong giai đoạn 2016 - 2018 ................................................................................ 77 Bảng 3.11. Ý kiến của các hộ gia đình và cá nhân về chuyển nhượng QSDĐ tại hai xã được điều tra của huyện A Lưới ..................................................................................... 79 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 3.1.Bản đồ hành chính huyện A Lưới ................................................................... 39 Biểu đồ 3.1. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2016 - 2018.........65 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai gắn với sự tồn tại và phát triển của con người, của xã hội loài người không chỉ theo nghĩa duy nhất là đất đai cần thiết cho sự tồn tại và phát triển mà trên phương diện kinh tế thì đất đai còn là nơi tạo ra của cải vật chất. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội, vừa là tư liệu sản xuất nhưng đồng thời là yếu tố không thể thiếu được trong phân bổ dân cư, xây dựng và phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, an ninh và quốc phòng. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại chương III, điều 54, Khoản 2 quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Luật Đất đai 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Luật Đất đai 2013, tại Điều 167 tiếp tục đảm bảo các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trong đó hộ gia đình, cá nhân được thực hiện: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Trong những năm gần đây, bộ mặt nông thôn trên địa bàn huyện miền núi A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế có sự thay đổi đáng kể, đời sống của người dân từng bước được nâng lên và khá đồng bộ ở hầu hết các địa phương, nhất là tốc độ đô thị hóa tại thị trấn A Lưới khá nhanh do nhiều chương trình, dự án được triển khai thực hiện và đi vào sử dụng có hiệu quả làm cho kinh tế - xã hội của Huyện ngày càng phát triển mạnh và an ninh, quốc phòng được giữ vững. Cùng với đó, nhu cầu thực hiện các quyền sử dụng đất của người dân cũng ngày càng tăng, đặc biệt là nhu cầu về chuyển nhượng. Tuy nhiên, bên cạnh việc người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đúng theo pháp Luật hiện hành thì cũng không ít xảy ra những trường hợp chưa được thực hiện đúng các thủ tục đăng ký biến động và nghĩa vụ tài chính theo quy định và bộc lộ ra những vấn đề bất cập cần được quan tâm giải quyết. Để phản ánh đúng thực trạng trên và kịp thời đề ra giải pháp thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện, dưới sự hướng dẫn của PGS. TS. Hồ Kiệt tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế”. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 2. MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1. MỤC TIÊU CHUNG Đánh giá được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế. Trên cơ sở đó, phân tích được những điểm mạnh và những hạn chế, tồn tại trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp thúc đẩy công tác quản lý nhà nước về đất đai có hiệu quả hơn. 2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ - Nắm được tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế. - Nắm được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế. - Phân tích được những điểm mạnh và những hạn chế, bất cập để từ đó đề xuất được các giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số tại huyện A Lưới, tỉnh Thừa Thiên Huế. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC Trên cơ sở kết quả nghiên cứu sẽ góp phần làm rõ các quy định hiện hành đối với việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tình hình hiện nay; đề xuất các giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số. 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp các thông tin, dữ liệu về sử dụng đất, thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dân tộc thiểu số, từ đó giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai có những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những khó khăn, tồn tại và quản lý chặt chẽ hơn các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Công khai, minh bạch việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quá trình thực thi pháp luật về đất đai; giảm thiểu các tranh chấp, khiếu nại về đất đai, hạn chế tối đa các giao dịch không chính thống trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất; góp phần tăng thu ngân sách Nhà nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai Luật đất đai 2013 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng”. Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người. Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người. Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái này trên và dưới bề mặt đó như: Khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Trương Công Vũ, 2019). 1.1.1.2. Vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội loài người, là địa điểm phân bố các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi và các công trình phúc lợi khác,… Luật Đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”. Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau: Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất. Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo,…) và là công cụ hay phương PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi,…). Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh học tự nhiên của đất. Thực tế cho thấy, trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ thuật vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản - sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã hội phát triển mạnh, cùng với sự gia tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng, những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến hủy hoại môi trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu (Nguyễn Thanh Giang, 2019). 1.1.2. Các quyền về đất đai 1.1.2.1. Quyền sở hữu đất đai Theo Điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015 quy định:“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật” (Bộ Luật dân sự, 2015). Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng dân cư,...) (Nguyễn Thanh Giang, 2019). Quyền sở hữu được hiểu là quyền năng mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện lên tài sản theo ý chí của mình và bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. - Quyền chiếm hữu: là là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản. Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. - Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng của chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 - Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản. Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật (Hà Thị Thùy Trinh, 2017). 1.1.2.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Đất đai là một trong những yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất và tái sản xuất xã hội, vì vậy quan hệ sở hữu về đất đai từ xa xưa đã được các nhà kinh tế học kinh điển đặc biệt quan tâm nghiên cứu, rút ra một số kết luận về lý luận địa tô: - Địa tô trong nền sản xuất tư bản chủ nghĩa hay có thể nói là địa tô trong nền kinh tế thị trường có tính ổn định, không phụ thuộc vào quan hệ sở hữu về đất đai. - Khi đã tách quyền sở hữu và quyền chiếm hữu (trong đó trước hết là quyền sử dụng) đất đai, người chiếm hữu (người sử dụng) nếu đầu tư vào đất sẽ thu được địa tô chênh lệch hai. Trên cơ sở những nghiên cứu về lý luận địa tô của C. Mác, Ph. Ăng-ghen, V.I. Lê-nin đã đưa ra cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất. Trong tác phẩm “Cương lĩnh ruộng đất của Đảng xã hội dân chủ trong cuộc cách mạng đầu tiên ở Nga năm 1905 - 1907”, V.I. Lê-nin đã làm sáng tỏ bản chất của khái niệm quốc hữu hóa ruộng đất và chỉ rõ mối liên hệ của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối với hai hình thức độc quyền trong nông nghiệp. Theo đó, địa tô chênh lệch là kết quả của sự hạn chế về ruộng đất. Trong chế độ tư bản, việc canh tác ruộng đất của các doanh nghiệp tư bản vô luận là chế độ tư hữu ruộng đất có tồn tại hay không và hình thức chiếm hữu ruộng đất như thế nào đều có địa tô chênh lệch. Ông viết: “Địa tô chênh lệch không tránh khỏi hình thành trong chế độ nông nghiệp tư bản chủ nghĩa, ngay cả khi chế độ tư hữu về ruộng đất bị xóa bỏ hoàn toàn”. Địa tô tuyệt đối diễn ra bắt nguồn từ chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân. Chế độ tư hữu này đã cản trở việc cạnh tranh tự do, cản trở việc san bằng lợi nhuận thành lợi nhuận bình quân giữa các doanh nghiệp nông nghiệp và doanh nghiệp phi nông nghiệp. Nếu địa tô chênh lệch là vốn có của bất kỳ nền nông nghiệp tư bản chủ nghĩa nào, thì địa tô tuyệt đối không phải với bất kỳ, mà chỉ với điều kiện của chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân. V.I. Lê-nin viết: “Như vậy là vấn đề quốc hữu hóa ruộng đất trong xã hội tư bản chủ nghĩa chia thành hai phần khác nhau về bản chất: vấn đề địa tô chênh lệch và vấn đề địa tô tuyệt đối. Quốc hữu hóa thay đổi người hưởng địa tô chênh lệch và xóa bỏ ngay cả sự tồn tại của địa tô tuyệt đối. Vậy quốc hữu hóa một mặt là một cải cách bộ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 phận trong khuôn khổ của chủ nghĩa tư bản (thay đổi người làm chủ một bộ phận giá trị thặng dư), và mặt khác, là sự xóa bỏ các độc quyền gây trở ngại cho sự phát triển của chủ nghĩa tư bản nói chung”. Thiếu sự phân biệt hai mặt này sẽ không thể hiểu được ý nghĩa kinh tế của việc quốc hữu hóa ruộng đất - vấn đề quyết định ý nghĩa của các cơ sở lý luận về ruộng đất. V.I. Lê-nin chỉ rõ rằng, nhận thức đúng đắn cơ sở lý luận của việc quốc hữu hóa ruộng đất và tiếp đó là vấn đề ruộng đất có ý nghĩa rất to lớn. Những sai lầm trong lý luận dẫn tới những kết luận không đúng đắn và dẫn đến những sai lầm về chính trị. Chế độ sở hữu ruộng đất tư nhân là sự trở ngại của việc đầu tư tự do tư bản vào ruộng đất. Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được được hình thành và phát triển theo từng giai đoạn lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Hiến pháp 2013 một lần nữa khẳng định mạnh mẽ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Khoản 2, Điều 54, Hiếnpháp 2013). Luật Đất đai qua các thời kỳ cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai” (Điều 23). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 - Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại. - Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại. - Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Hà Thị Thùy Trinh, 2017). 1.1.2.3. Quyền sử dụng đất a. Khái niệm quyền sử dụng đất Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất. Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất có được do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Nói cách khác PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 đây là quyền của người sử dụng đất được khai thác các thuộc tính có ích của đất và được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất với mảnh đất đang sử dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật. b. Phân loại quyền sử dụng đất - Quyền chung của người sử dụng đất: Theo quy định tại điều 166 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có các quyền chung như sau: + Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. + Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. + Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. + Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. + Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này. + Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. - Các quyền về chuyển dịch quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Cụ thể: + Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai; những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi Quyền sử dụng đất là không có mục đích thương mại. + Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có nhu cầu, khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. + Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. + Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người vay tiền không có quyền sử dụng đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình. + Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: là hành vi mà người có quyền sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn. c. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Theo Điều 168, Luật đất đai 2013 thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định như sau: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma