Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại địa bàn tỉnh Quảng Trị

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:93

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Trị. Trên cơ sở đó tìm ra được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh trong thời gian tới, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả nhà nước và người sử dụng đất.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại địa bàn tỉnh Quảng Trị

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Trần Xuân Diệu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước tiên tôi xin cảm ơn Trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau đại học của nhà trường đã quan tâm tạo mọi điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Lê Thanh Bồn đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Trị; Phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện, thị xã, thành phố; Cục thống kê, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh và các Chi nhánh huyện, thị xã, thành phố đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Trần Xuân Diệu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền tỉnh chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số huyện diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận chưa cao. Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân cả nước nói chung cũng như tỉnh Quảng Trị nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay. Với ý nghĩa đó, việc thực hiện đề tài "Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại địa bàn tỉnh Quảng Trị" là cần thiết. Trong quá trình nghiên cứu đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như điều tra thu thập số liệu thứ cấp, điều tra thu thập số liệu sơ cấp, tham vấn các chuyên gia, phân tích, xử lý số liệu. Kết quả nghiên cứu đã cho thấy: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tỉnh Quảng Trị trong những năm gần đây là khá tốt. Tính đến 31/12/2018 toàn tỉnh đã cấp được 310.333 GCN với diện tích 123.354,9 ha cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy vậy vẫn còn tồn đọng 5.146 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 22.677,22 ha, trong đó 2.393 thửa đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận với diện tích 14.090,81 ha và 2.753 thửa đất chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận với diện tích 8.586,41 ha. Do vậy để nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh Quảng Trị cần tăng cường và hoàn chỉnh bộ máy tài nguyên và môi trường các cấp đặc biệt là Văn phòng ĐKĐĐ; đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai cho người sử dụng đất; tăng nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất đai để sớm hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT LUẬN VĂN ............................................................................................ iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................ vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ .....................................................................vii MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề ......................................................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................................ 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu ........................................................................ 3 1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận......................................... 3 1.1.2. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất..................................................... 3 1.1.3. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................... 8 1.1.4. Sự cần thiết của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................. 10 1.1.5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất .................................................................................................................... 10 1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu ................................................................... 11 1.2.1. Tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới ...................................................................................................................................... 11 1.2.2. Tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước ta .................. 14 1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài ....................................................... 18 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................... 21 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 21 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................ 21 2.2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................... 21 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................................... 21 2.3. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................................. 21 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ........................................................... 21 2.3.2. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu ..................................................................... 22 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 23 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Trị ................................ 23 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................................... 23 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội......................................................................... 32 3.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai và thực trạng sử dụng đất tại tỉnh Quảng Trị.... 43 3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Trị .......................... 43 3.2.2. Thực trạng sử dụng đất tại tỉnh Quảng Trị................................................................. 55 3.3. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2014 - 2018............................................................................. 61 3.3.1. Kết quả đạt được .............................................................................................. 61 3.3.2. Tổng hợp ý kiến của các bên liên quan...................................................................... 70 3.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Trị ................................................................................................. 76 3.4.1. Về chính sách nhà nước ................................................................................... 77 3.4.2. Về công tác nâng cao ý thức pháp luật về đất đai của các đối tượng sử dụng đất ... 78 3.4.3. Công tác thanh tra, kiểm tra....................................................................................... 78 3.4.4. Tổ chức bộ máy và công tác cán bộ........................................................................... 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 82 1. Kết luận ........................................................................................................................... 82 2. Kiến nghị......................................................................................................................... 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 83 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Có nghĩa là BĐĐC Bản đồ địa chính BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường BĐS Bất động sản CSDL Cơ sở dữ liệu ĐKĐĐ Đăng ký đất đai ĐGHC Địa giới hành chính ĐKTKĐĐ Đăng ký thống kê đất đai HSĐC Hồ sơ địa chính HĐND Hội đồng nhân dân GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTVT Giao thông Vận tải NN-PTNT Nông nghiệp-Phát triển Nông thôn QSDĐ Quyền sử dụng đất THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Tổng GDP và thu nhập bình quân đầu người giai đoạn 2013 - 2017 .......... 32 Bảng 3.2. Thống kê số lượng của một số con, vật nuôi chính giai đoạn 2014 – 2017 . 34 Bảng 3.3. Thống kê các loại đường trên địa bàn tỉnh năm 2017 ................................. 38 Bảng 3.4. Diện tích đất theo đơn vị hành chính cấp huyện năm 2017 ........................ 53 Bảng 3.5. Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất trên địa bàn ........................... 55 Bảng 3.6. Biến động đất đai của tỉnh Quảng Trị năm 2017 so với kiểm kê năm 2014 57 Bảng 3.7. Kết quả diện tích cấp GCN một số loại đất cơ bản đến 31-12-2018 của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Trị............................................................. 62 Bảng 3.8. Kết quả cấp Giấy chứng nhận từ năm 2014 đến năm 2018......................... 62 Bảng 3.9. Kết quả và tồn đọng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2018 ................................................................................................ 64 Bảng 3.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại địa bàn tỉnh Quảng Trị .................................................................................................................................. 71 Bảng 3.11. Kết quả khảo sát ý kiến của người dân về chính sách pháp luật đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Trị ............................................................................................... 72 Bảng 3.12. Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Nhân lực phục vụ ............................ 73 Bảng 3.13. Kết quả phỏng vấn về yếu tố cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ .......... 74 Bảng 3.14. Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Chính sách, pháp luật về đất đai ...... 74 Bảng 3.15. Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố cơ sở dữ liệu về đất đai ................... 75 Bảng 3.16. Kết quả phỏng vấn cán bộ về yếu tố Hiểu biết của người sử dụng đất...... 76 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 3.1. Sơ đồ hành chính tỉnh Quảng Trị ............................................................... 24 Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của tỉnh Quảng Trị năm 2017 ........................ 57 Hình 3.3. Kết quả tỷ lệ diện tích cấp GCN của một số loại đất cơ bản so với diện tích cần cấp GCN ............................................................................................................. 62 Hình 3.4. Kết quả cấp Giấy chứng nhận từ năm 2014 đến năm 2018 ......................... 63 Hình 3.5. Tỷ lệ tiến độ giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSD đất .................... 71 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii Hình 3.6. Tỷ lệ ý kiến người dân về chính sách pháp luật đất đai .............................. 72 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168, trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013. Tỉnh Quảng Trị là một tỉnh thuộc vùng Duyên hải bắc Trung bộ, có tổng diện tích tự nhiên 4.737,44 km2, với dân số là 616.670 người [8]. Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền tỉnh chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số huyện diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận chưa cao, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức “tín dụng đen” không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều. Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả, thì công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân cả nước nói chung cũng như tỉnh Quảng Trị nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý do đó, đề tài: "Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân tại địa bàn tỉnh Quảng Trị" được thực hiện, nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Trị. 2. Mục tiêu của đề tài a. Mục tiêu chung Đánh giá được thực trạng cấp GCNQSDĐ của tỉnh Quảng Trị. Trên cơ sở đó tìm ra được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh trong thời gian tới, mang lại hiệu quả thiết thực cho cả nhà nước và người sử dụng đất. b. Mục tiêu cụ thể - Phân tích được các chính sách và văn bản liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Làm rõ thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn a. Ý nghĩa khoa học Kết quả đề tài là cơ sở khoa học của việc đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến chất lượng và hiệu quả trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai hiện nay. b. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả của đề tài góp phần giúp cho việc quản lý đất và sử dụng đất có hiệu quả, tránh được sự khiếu kiện về đất đai trên địa bàn tỉnh. Giúp các đối tượng sử dụng đất hiểu rõ và thuận lợi hơn trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Góp phần nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đáp ứng được yêu cầu của người dân trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ về đất đai. Trên cơ sở đó mà đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đáp ứng được yêu cầu của người dân trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ về đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận 1.1.1.1. Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện [9]. 1.1.1.2. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật [9]. 1.1.1.3. Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm,… mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định; Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [9]. 1.1.2. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 "Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất" (theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự năm 2005) [7]. Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như toàn thể nhân loại. Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước. Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất. 1.1.2.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội. Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên [7]. Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở Việt nam ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở hữu nhà ở. Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau: + Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm: Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn ngân sách của Nhà nước. Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật. Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng chưa trả hết tiền. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng. + Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm: Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động. Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp. + Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp khác. Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước. Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là: * Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định. * Về nghĩa vụ: Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền. Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định. Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền. Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước. Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thông qua một số biện pháp như: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 - Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý nhà ở. - Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng. - Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở. - Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở. - Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở. Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hoá các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để phát triển nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo định hướng của Nhà nước. Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị đang phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở, có nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp nhà đất diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở. 1.1.2.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 nhận là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia. Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau. Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước. Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước. 1.1.3. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước có thể: - Giám sát hiện trạng sử dụng đất. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hướng phát triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất. - Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa. - Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trường bất động sản. Công dân sử dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào Chính quyền PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn biến hòa bình của các thế lực thù địch có âm mưu chống phá cách mạng nước ta. - Đối với người dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với vai trò ghi nhận các thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thư pháp lý, là sự đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là Nhà nước đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu. Chủ quyền đó sẽ được bảo hộ bởi chính sách pháp luật. Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu - sử dụng sẽ được tăng cường. - Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu chính xác, không kịp thời. Những bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tức là đã được đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật. Những thông tin đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra quyết định. Thực tế ít người muốn nhận chuyển nhượng một thửa đất, mua một ngôi nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu – sử dụng chưa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chưa cụ thể,… - Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trước hết là hoàn thành việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà, đất, thông tin quy hoạch .. nhanh chóng, chính xác và đơn giản. - Khuyến khích đầu tư, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trường tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho người lao động, hạn chế tệ nạn xã hội. - Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, được Nhà nước công nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít xảy ra. - Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trương thực hiện công cụ quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành chính và kinh tế. 1.1.4. Sự cần thiết của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ cho các bên liên quan; khi đăng ký rồi thì cơ quan, tổ chức xác nhận nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của cá nhân hay tổ chức đi đăng ký cũng như bản thân cá nhân, tổ chức đứng ra thực hiện việc đăng ký. Đăng ký đất là một thủ tục hành chính để xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Sở dĩ đây là một thủ tục bắt buộc vì đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đăng ký đất đai là để giúp Nhà nước thu thập toàn bộ thông tin, qua đó mới quản lý được. Đăng ký đất đai giúp Nhà nước quản lý được quyền sử dụng cho các đối tượng khác nhau hạn chế tranh chấp, kiện tụng. Bên cạnh đó đất đai là thuộc đối tượng bất động sản, là tài sản có giá trị rất lớn, vì vậy ai cũng muốn sở hữu, sử dụng, cho nên cần phải đăng ký để bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 1.1.5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất Theo điều 105, Luật Đất đai 2013 và điều 37 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: - Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao - Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được uỷ quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. - Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau: + Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp giấy chứng cho các trường hợp trên được thực hiện như sau: + Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; + Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [5], [9]. 1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu 1.2.1. Tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới a. Nước Úc Công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren. Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của Giấy chứng nhận được lưu giữ trong hệ thống máy tính và PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
12 bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Nay, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua. Những đặc điểm chủ yếu của hệ thống ĐKĐĐ và bất động sản của Úc: - Giấy chứng nhận được đảm bảo bởi Nhà nước - Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi - Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài - Giấy chứng nhận đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng - Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo. - Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng - Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng. Đến nay, nước Úc đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và hoàn thiện hệ thống thông tin đất. Vì vậy, các giao dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đất đai rất nhanh chóng [1]. b. Nước Anh Hệ thống ĐKĐĐ của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật ĐKĐĐ (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng ĐKĐĐ hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh. Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng ĐKĐĐ; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Hiện nay, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma