Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:92

Thêm vào BST

Báo xấu

30
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2014-2018. Đề xuất được những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN QUỐC CƯỜNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI HUYỆN TRIỆU PHONG, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN QUỐC CƯỜNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI HUYỆN TRIỆU PHONG, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS TRẦN THANH ĐỨC HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Huế, ngày 15 tháng 3 năm 2019 Tác giả luận văn Trần Quốc Cường PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii Låìi Caím Ån Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp. Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Trần Thanh Đức, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này. Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Triệu Phong, Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Triệu Phong; Công ty cổ phần dịch vụ và bán đấu giá tài sản Miền Trung; Cán bộ và nhân dân các xã, thị trấn trên địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài “Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị” được thực hiện nhằm mục tiêu (1) Đánh giá được thực trạng của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2014-2018, (2) Đề xuất được những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới. Đề tài đã sử dụng 2 phương pháp nghiên cứu chủ yếu: phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp. Kết quả nghiên cứu cho thấy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Trị nói chung và trên địa bàn huyện Triệu Phong nói riêng những năm gần đây đã tuân thủ các quy định chung của Nhà nước về quy định bán đấu giá quyền sử dụng đất và những quy định của tỉnh Quảng Trị về chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất, không giao, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư ở các khu đô thị nhằm tăng thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án. Trong gian đoạn 2014-2018, huyện Triệu Phong đã có 37 lượt xã tổ chức đấu giá, đã đưa ra đấu giá 600 lô với tổng diện tích là 47.856 m2. Trong đó, tổng số tiền đấu trúng 600 lô lên đến 94.308.118.198 đồng. Qua kết quả đấu giá của hai dự án đưa ra nghiên cứu cho thấy nhu cầu đấu giá quyền sử dụng đất ở những khu vực có tiềm năng phát triển thuộc vùng đô thị cao hơn nhiều so với nhu cầu đấu giá QSDĐ ở vùng nông thôn. Đấu giá quyền sử dụng đất ở đem lại các lợi ích trên các mặt kinh tế, xã hội, công tác quản lý nhà nước về đất đai. * Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện huy động tối đa ngân sách cho Nhà nước, tạo ra nguồn vốn phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế của huyện Triệu Phong. Qua 2 dự án lựa chọn nghiên cứu trong đề tài thì đấu giá QSDĐ ở thu ngân sách Nhà nước theo giá trúng đấu giá là 80.591,0 triệu đồng (hơn 80 tỷ đồng), trong khi đó số tiền thu đuợc theo mức giá khởi điểm quy định là 62.068,9 triệu đồng (gần 62 tỷ đồng). Như vậy, nhờ công tác đấu giá QSDĐ ở đã góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nuớc qua 2 dự án nghiên cứu hơn 18 tỷ đồng, cao gấp khoảng 1,3 lần so với tổng giá khởi điểm. Người sử dụng đất được mua đất với giá cả hợp lý, không mất các loại phí liên quan khác, được đảm bảo tính an toàn về mặt pháp lý. * Về mặt xã hội: Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra hệ khu dân cư đồng bộ ở các khu đất được quy hoạch đưa ra bán đấu giá, tạo nguồn thu để phát triển cơ sở hạ tầng. Đấu giá quyền sử dụng đất cũng góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở, đất ở đối với xã hội, nguồn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv thu từ đấu giá hỗ trợ người dân bị thu hồi đất nông nghiệp khi chuyển đổi kinh tế và góp phần tái tạo cơ sở hạ tầng của địa phương. * Về công tác quản lý Nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất ở góp phần phát triển thị trường bất động sản, làm cơ sở để Nhà nước xác định giá đất ngày một gần giá thị trường hơn, đảm bảo nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất trúng đấu giá được xử lý nhanh gọn, kịp thời hơn, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất. Thông qua việc phân tích kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của hai dự án nghiên cứu, đã khái quát được thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, những hiệu quả và hạn chế còn tồn tại trong công tác đấu giá, từ đó có những giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả cho công tác này trong những dự án đấu giá tiếp theo. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................ Error! Bookmark not defined. LỜI CẢM ƠN ............................................................. Error! Bookmark not defined. TÓM TẮT ................................................................... Error! Bookmark not defined. MỤC LỤC ................................................................................................................... v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...........................................................................viii DANH MỤC BẢNG BIỂU ........................................................................................ ix DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ ................................................................................ x MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu chung ..................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................. 2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 3 1.1.1. Khái niệm chung về đất đai và thị trường bất động sản ...................................... 3 1.1.2. Khái niệm chung về giá đất, định giá đất và bất động sản ................................... 5 1.1.3 Những quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ ở Việt Nam ............................ 10 1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu ................................................................ 15 1.2.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới : .......................................... 15 1.2.2. Tình hình Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................ 17 1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan............................................................... 20 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 22 2.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 22 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 22 2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 22 2.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 22 2.4.1. Chọn dự án nghiên cứu .................................................................................... 22 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu ........................................................................... 23 2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ................................................................ 26 2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp ...................................................................... 26 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 27 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị .............. 27 3.1.1. Khái quát chung về huyện Triệu Phong .............. Error! Bookmark not defined. 3.2. Hiện trạng và biến động sử dụng đất của huyện Triệu Phong giai đoạn 2014- 2018 .......................................................................................................................... 41 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Phong năm 2018 ...................................... 41 3.2.2. Biến động sử dụng của huyện Triệu Phong giai đoạn 2014-208 ....................... 43 3.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Triệu Phong giai đoạn 2014 – 2018 .... 44 3.3.1. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Triệu Phong giai đoạn 2014-2018 ......................................................................................................... 44 3.3.2. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại dự án nghiên cứu ......... 45 3.3.3. Ý kiến của các bên liên quan về công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Triệu Phong ............................................................................................................... 53 3.3.1. Ý kiến của các hộ dân tham gia đấu giá về chất lượng công tác đấu giá ........... 53 3.3.2. Ý kiến của các cán bộ chuyên môn tham gia công tác đấu giá QSDĐ .............. 58 3.3.4. Phân tích hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Triệu Phong..................................................................................................... 59 3.3.2. Phân tích hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ ở tại huyện Triệu Phong........... 65 3.4. Đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị. .............................................................. 67 3.4.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước ............................................................. 67 3.4.2. Giải pháp về kỹ thuật ....................................................................................... 68 3.4.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ........................................................................... 69 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 70 Kết luận ..................................................................................................................... 70 Kiến nghị ................................................................................................................... 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 72 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 74 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Ý nghĩa BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QH Quốc hội TT Thông tư QSDĐ Quyền sử dụng đất GKĐ GKĐ Trđ Triệu đồng TTLB Thông tư liên Bộ GPMB Giải phóng mặt bằng UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Phong năm 2018 ................................ 41 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Phong năm 2018 so với năm 2014 ..... 43 Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ ở giai đoạn 2014 – 2018 của huyện Triệu Phong ........................................................................................................................ 45 Bảng 3.10. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư thị trấn Ái Tử ............... 48 Bảng 3.11. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu ở mới An Tiêm xã Triệu Thành, huyện Triệu Phong..................................................................................................... 51 Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ................................................................................................................. 53 Bảng 3.10. Mức độ hài lòng của người dân về công tác đấu giá QSDĐ...................... 56 Bảng 3.12. Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSDĐ qua hai dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Triệu Phong ........................................................................................ 60 Bảng 3.13. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá trên địa bàn huyện Triệu Phong ................................................................................. 62 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Triệu Phong ......................................................... 27 Hình 3.2. So sánh cơ cấu sử dụng đất huyện Triệu Phong năm 2018 và năm 2014..... 44 Hình 3.4. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án khu dân cư ........ 49 thị trấn Ái Tử ............................................................................................................. 49 Hình 3.5. Mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm dự án xây dựng khu ở mới An Tiêm xã Triệu Thành ................................................................................. 53 Hình 3.9. Số phiếu hài lòng về 4 công đoạn của công tác đấu gíá QSDĐ (nên tính %)....................................................................................................... 58 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ là xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; Đất đai được dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi đầu tư nước ngoài. Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước. Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng đã nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước”. Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước chính thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ .... Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Huyện Triệu Phong nằm ngay sát trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Quảng Trị, là một trong những địa phương đang có xu hướng phát triển mạnh, đặc biệt thị trường bất động sản trên địa bàn huyện hoạt động sôi nổi với nhiều hình thức và còn có xu hướng tiếp tục tăng trong những năm tới. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, trong quá trình tổ chức thực hiện PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 cũng đã bộc lộ những khó khăn, thiếu sót nhất định. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất để từ đó đề xuất bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Xuất phát từ tình hình trên, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung - Đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở, từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2014-2018. - Đề xuất được những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. Công khai minh bạch việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đem lại lòng tin cho người dân đối với cơ quan thực thi pháp luật, giảm thiểu các khiếu kiện, khiếu nại hoặc các giao dịch không chính thống trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tăng thu ngân sách nhà nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1.1.1. Khái niệm chung về đất đai và thị trường bất động sản 1.1.1.1. Đất đai Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ, dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...) [7] Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai còn là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội. Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên đòi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…; do chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất [7]. 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó. Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Sự không hoàn hảo của thị trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của các tư liệu sản xuất khác [15]. Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công…Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá cả đòi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường. Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Việc quản lý Nhà nước đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm BĐS có giá trị hơn. BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dich các quyền lợi chứa đựng trong BĐS [15]. 1.1.1.3. Một số khái niệm khác - Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nghĩa là số lượng tiền phải trả cho hàng hóa đó. Về nghĩa rộng đó là số tiền phải trả cho một hàng hóa, một dịch vụ, hay một tài sản nào đó. Giá cả của hàng hóa nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị. Khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản ăn khớp với nhau thì giá cả phản ánh và phù hợp với giá trị của hàng hóa đó, trường hợp này ít khi xảy ra. Giá cả của hàng hóa sẽ cao hơn giá trị của hàng hóa nếu số lượng cung thấp hơn cầu. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hóa đó. - Định giá: Là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 - Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. - Đấu giá: Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần bán, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm của chủ sở hữu tài sản. Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi. Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự ra giá không đạt đến được giá sàn, món hàng sẽ không được bán . - Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất của Nhà nước thông qua cơ quan có thẩm quyền, được thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất định. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm . 1.1.2. Khái niệm chung về giá đất, định giá đất và bất động sản 1.1.2.1. Giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.... [15]. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” [7]. 1.1.2.2. Định giá đất và bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ, tích lũy. Định giá đất và BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ, tích lũy. Định giá đất và BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc. Định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước [7]. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ mày Nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây: * Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước Nhờ có hệ thống định giá BĐS hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị tài sản quốc gia; ở Thụy Điển, tổng giá trị thị trường của BĐS là 580 tỷ USD (trong đó có 350.000 BĐS nông lâm nghiệp trị giá 50 tỷ; 2.285.000 BĐS là nhà ở riêng trị giá 200 tỷ; 115.000 nhà chung cư trị giá 130 tỷ; 166.000 BĐS công nghiệp trị giá 70 tỷ và 94.580 BĐS được miễn thuế trị giá 130 tỷ. Ngoài ra, thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy định của pháp luật. * Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết Về chế độ định giá BĐS: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng; việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tùy theo quy định của mỗi nước. Trong trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS được tiến hành đột xuất theo yêu cầu[2]. Về phương pháp định giá đất và BĐS: Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống đó là: + Phương pháp so sánh: Sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá. + Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao. + Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): Là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai[18]. Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của cơ quan định giá Nhà nước[1]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Tổ chức định giá Nhà nước: Có chức năng xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý Nhà nước về công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá đất và BĐS được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tùy theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều Bộ, Ngành của Chính phủ và đại đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương do các tổ chức định giá tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra tòa để giải quyết, quyết định của tòa sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật[2]. Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và BĐS như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật. Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Tòa án) nhưng đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có những nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS [7]. 1.1.2.3. Các hình thức đấu giá Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế. Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay riêng đối với những người tham gia. Một vật thể có thể chỉ có giá trị (riêng) nếu nó rơi vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn. Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì không khác gì vật bỏ đi nhưng đối với nhà sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài. Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị tương đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma