Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:121

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được ưu điểm và nhược điểm trong quá trình thực hiện công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình. Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN NGỌC LINH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỂ TÍNH TIỀN BỒI THUỜNG KHI NHÀ NUỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN Ở HUYỆN LỆ THUỶ, TỈNH QUẢNG BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN NGỌC LINH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỂ TÍNH TIỀN BỒI THUỜNG KHI NHÀ NUỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN Ở HUYỆN LỆ THUỶ, TỈNH QUẢNG BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. HOÀNG THỊ THÁI HOÀ HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Huế, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Trần Ngọc Linh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp, Phòng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp. Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn cô giáo, PGS.TS Hoàng Thị Thái Hòa, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này. Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Phòng Tài nguyên&Môi trường huyện Lệ Thủy, Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện Lệ Thủy, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể huyện Lệ Thủy, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Lệ Thủy Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Bình, Trung tâm Kỹ thuật địa chính tỉnh Quảng Bình, cán bộ và nhân dân các xã, thị trấn trên địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này. Huế, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Trần Ngọc Linh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài này được thực hiện tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình với mục đích để thấy rõ được thực trạng công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình, từ đó tìm ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Lệ Thủy. Để thực hiện đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp, cụ thể: tiến hành điều tra thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan liên quan và thu thập số liệu sơ cấp bằng 03 mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 20 cán bộ tham gia công tác xác định giá đất cụ thể, 10 cán bộ chuyên môn tham gia công tác thẩm định giá đất cụ thể và 60 người là những người có đất bị ảnh hưởng do Nhà nước thu hồi đất tại 03 dự án thu hồi đất để GPMB thực hiện các công trình tại huyện Lệ Thủy trong thời gian từ năm 2015 đến năm 2018, đó là: Dự án Thu hồi đất để GPMB Phân lô đấu giá QSD đất tại xã Xuân Thủy; Dự án GPMB để thực hiện công trình đường dây 220kV Đồng Hới - Đông Hà đoạn qua địa bàn huyện Lệ Thủy; Dự án Thu hồi đất để GPMB xây dựng chợ Tréo, thị trấn Kiến Giang, huyện Lệ Thủy. Kết quả nghiên cứu cho thấy, thực trạng công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án trong giai đoạn 2015 – 2018 đã đem lại kết quả khá khả quan, góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện và hoàn thành công tác thu hồi đất, tạo quỹ đất sạch để đầu tư các công trình, dự án trên địa bàn huyện, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Tuy nhiên công tác này vẫn còn một số hạn chế nhất định, nên cần có sự quan tâm hơn nữa và sự điều chỉnh phù hợp trong thời gian tới để đảm bảo kết quả thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường sẽ đáp ứng được yêu cầu về thực hiện chức năng quản lý nhà nước cũng như phù hợp, thỏa đáng với tâm tư, nguyện vọng của người dân và tình hình biến động kinh tế - xã hội của địa bàn. Đề tài lựa chọn 03 dự án xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các loại đất từ đất nông nghiệp (bao gồm đất chuyên trồng lúa nước, đát trồng cây lâu năm, đất trồng rừng sản xuất) và nhóm đất phi nông nghiệp (gồm đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đất thương mại dịch vụ), là những loại đất điển hình, thường xuyên thực hiện thu hồi đất trên địa bàn huyện Lệ Thủy. Kết quả nghiên cứu cho thấy các dự án đều cơ bản đã áp dụng đúng và đầy đủ các văn bản pháp luật liên quan đến công tác xác định giá đất cụ thể, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật đã được cụ thể hóa đến địa phương để thuận tiện trong việc áp dụng thực hiện. Xét về mặt trình tự và thời gian thực hiện, tuy các dự án nghiên cứu đều cơ bản tuân theo trình tự do UBND huyện ban hành, tuy nhiên thời gian thực hiện các dự án đa số PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv đều vượt quá thời gian quy định, nguyên nhân một phần do các cơ quan, đơn vị có liên quan đã không chủ động và thiếu sự phối hợp chặt chẽ trong quá trình thực hiện. Qua 03 dự án tiến hành nghiên cứu, nhận thấy việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể đã tuân thủ theo quy đinh, hướng dẫn của các văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên còn khá rập khuôn, máy móc, thiếu sự linh hoạt cũng như sự phối kết hợp để áp dụng cho phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Về kết quả thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể còn phụ thuộc quá nhiều vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, chưa đưa ra được hệ thống căn cứ thuyết phục cho mức giá đã đề xuất. Bên cạnh đó, công tác thẩm định giá đất cụ thể còn khá đơn giản, mang tính thủ tục, đa phần chỉ thẩm định về việc áp dụng văn bản pháp luật, thiếu sự kiểm tra, khảo sát thực tế, do đó, kết quả việc xác định giá đất cụ thể còn chưa đảm bảo khách quan, chưa có tính thuyết phục cao. Tuy công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là một phần trong công tác quản lý nhà nước, được cơ quan, đơn vị của Nhà nước quy định, thực hiện, thẩm định và quyết định, tuy nhiên, kết quả công tác xác định giá đất cụ thể có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân, do đó đề tài cũng đã tiến hành lấy ý kiến của các cá nhân có liên quan gồm các cán bộ tham gia công tác xác định và thẩm định giá đất cụ thể, các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất, kết quả là mức độ hài lòng của các đối tượng bị ảnh hưởng chưa cao, đa số người dân rất quan tâm đến công tác xác định giá đất cụ thể nhưng lại chưa được cung cấp các thông tin có liên quan mà họ mong muốn. Bên cạnh đó, đa số các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng chưa thỏa mãn với kết quả xác định giá đất cụ thể mà cơ quan Nhà nước đã quyết định vì cho rằng giá đất cụ thể đó thấp hơn so với giá trị cuả thửa đất. Đối với cán bộ tham gia công tác xác định và thẩm định giá đất, bản thân họ cũng cho rằng việc định giá đất cụ thể còn thiếu căn cứ do lượng thông tin thu thập được còn chưa đầy đủ và mức độ chính xác chưa cao, kết quả định giá đất cụ thể do họ thực hiện nhiều trường hợp còn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường. Từ những phân tích trên, đề tài cũng đã đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Lệ Thủy trong thời gian tới. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC ................................................................................................................... v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...........................................................................viii DANH MỤC BẢNG .................................................................................................. ix DANH MỤC HÌNH ..................................................................................................... x MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 2 2.1. MỤC TIÊU CHUNG ............................................................................................ 2 2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ ............................................................................................ 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC ........................................................................................ 2 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ........................................................................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 3 1.1.1. Định giá đất, giá đất cụ thể ................................................................................. 3 1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể, nguyên tắc, phương pháp định giá đất cụ thể ........................................................................................................................... 5 1.1.3. Vai trò của công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thuờng khi Nhà nuớc thu hồi đất........................................................................................................................ 11 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 13 1.2.1. Những quy định của pháp luật về định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thuờng khi Nhà nuớc thu hồi đất.................................................................................................. 13 1.2.2. Trình tự thực hiện xác định giá đất để tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất............................................................................................ 14 1.3. MỘT SỐ NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ....................................... 18 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....... 19 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 19 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 19 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 19 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 20 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 20 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 20 2.3.2. Phương pháp phân tích xử lý số liệu ................................................................. 21 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 22 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN LỆ THUỶ .... 22 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 22 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 28 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................... 34 3.1.4. Khái quát hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Lệ Thủy .................... 35 3.2. TÌNH HÌNH CHUNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ CỦA HUYỆN LỆ THỦY, TỈNH QUẢNG BÌNH ........... 36 3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỂ TÍNH TIỀN BỒI THUỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN Ở HUYỆN LỆ THỦY........................................................................................................................ 39 3.3.1. Khái quát đặc điểm các dự án, các thửa đất đại diện tiến hành nghiên cứu ....... 39 3.3.2. Thực trạng công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thuờng khi Nhà nuớc thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thuỷ giai đoạn 2015 - 2018 ............................... 41 3.3.3. Ưu điểm và hạn chế của công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thuờng khi Nhà nuớc thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thuỷ trong giai đoạn 2015 - 201865 3.3.4. Ý kiến đánh giá của các bên có liên quan đối với công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thuờng khi nhà nước thu hồi đất tại huyện Lệ Thủy................................ 67 3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỂ TÍNH TIỀN BỒI THUỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI HUYỆN LỆ THUỶ .................................................................. 75 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 77 1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 77 2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 79 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 82 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Ý nghĩa BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QH Quốc hội TT Thông tư QSD Quyền sử dụng Trđ Triệu đồng TTLB Thông tư liên Bộ GPMB Giải phóng mặt bằng UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của huyện Lệ Thủy so với toàn tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2012 - 2018 ................................................................................................ 28 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Lệ Thủy năm 2018 ...................................... 35 Bảng 3.3: Khái quát các dự án và số thửa đất đại diện nghiên cứu ............................. 40 Bảng 3.4: Tổng hợp các văn bản do Trung ương ban hành ......................................... 41 Bảng 3.5: Tổng hợp các văn bản cấp tỉnh đã ban hành ............................................... 43 Bảng 3.6: Tổng hợp các văn bản cấp huyện đã ban hành............................................ 44 Bảng 3.7: Trình tự, thủ tục, thời gian thực hiện xác định giá đất cụ thể áp dụng tại huyện Lệ Thủy........................................................................................................... 45 Bảng 3.8. Đối chiếu trình tự, thời gian xác định giá đất cụ thể đã quy định tại các các dự án nghiên cứu ....................................................................................................... 47 Bảng 3.9. Tổng hợp việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể ............... 49 Bảng 3.10. Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất chuyên trồng lúa nước (LUC)54 Bảng 3.11. Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất trồng cây lâu năm(CLN ) ..... 55 Bảng 3.12. Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất trồng rừng sản xuất(RSX) ..... 56 Bảng 3.13. Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất ở (ODT, ONT) ...................... 57 Bảng 3.14. Kết quả định giá đất cụ thể đối với loại đất thương mại dịch vụ (TMD) .. 59 Bảng 3.15. Kết quả kiểm chứng giá đất theo phương pháp thu nhập ......................... 61 Bảng 3.16. So sánh kết quả xác định giá đất cụ thể với đơn giá đất do UBND tỉnh quy định và kết quả kiểm chứng giá đât ............................................................................ 62 Bảng 3.17. So sánh kết quả xác định giá đất cụ thể và kết quả thực hiện công tác GPMB theo từng loại đất ........................................................................................... 63 Bảng 3.18. Tổng hợp ý kiến của cán bộ tư vấn xác định giá đất cụ thể....................... 68 Bảng 3.19. Tổng hợp ý kiến của cán bộ tham gia thẩm định giá đất cụ thể ................. 70 Bảng 3.20. Tổng hợp ý kiến của các hộ dân bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất .. 71 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Lệ Thủy ............................................................... 22 Hình 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Lệ Thủy giai đoạn 2012 - 2018 ............. 29 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì nếu sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà còn có xu hướng tăng lên [14]. Hiện nay, quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và gắn liền với nó là quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, việc thay đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu dân cư là một tất yếu, xu hướng này xảy ra ở khắp các địa phương trên cả nước. Trong quá trình đó việc tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thường xuyên và quan trọng của tất cả các dự án. Giải phóng mặt bằng để thu hồi đất là một quy trình chung cho mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng có tính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, nó không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế - chính trị - xã hội. Huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình trong những năm qua đã có nhiều cố gắng trong việc đề ra các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu quả thực hiện công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội. Tuy nhiên, việc thực hiện thu hồi đất đối với đa số các công trình trên địa bàn huyện vẫn còn gặp khá nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất đối với các dự án do Nhà nước thực hiện thu hồi là một trong những nguyên nhân cơ bản. Chính sách bồi thường hiện nay tuy đã được quan tâm xây dựng, nhiều lần được điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn, trong đó, chủ yếu là việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Xuất phát từ những quan điểm trên, đồng thời nhằm nghiên cứu để đánh giá đúng thực trạng và đưa ra các giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi đất và góp phần tích cực vào quá trình xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội của huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình" PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1. MỤC TIÊU CHUNG Đánh giá được thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình. 2.2. MỤC TIÊU CỤ THỂ - Đánh giá được thực trạng công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình. - Đánh giá được ưu điểm và nhược điểm trong quá trình thực hiện công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình. - Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC - Làm rõ các khái niệm, đặc điểm liên quan đến công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, làm cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện cơ sở pháp lý và đề xuất được các giải pháp tối ưu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN - Góp phần giúp cơ quan quản lý nhà nước, các cơ quan, tổ chức, đơn vị có liên quan có cái nhìn gần hơn và thực tế hơn về công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình từ đó có sự điều chỉnh các quy định liên quan phù hơp với tình hình thực tế của địa phương. Đề tài cũng chỉ ra những hạn chế, những việc còn chưa làm được trong công tác định giá đất cụ thể và đề xuất các giải pháp. - Giúp các hộ gia đình, cá nhân hiểu rõ hơn về công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó có sự phối hợp và tạo điều kiện cho công tác định giá đất, công tác thu hồi đất trên địa bàn. - Kết quả nghiên cứu của đề tài làm tài liệu tham khảo cho sinh viên và bạn đọc quan tâm đến lĩnh vực quản lý đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Định giá đất, giá đất cụ thể 1.1.1.1. Định giá đất - Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nghĩa là số lượng tiền phải trả cho hàng hóa đó. Về nghĩa rộng đó là số tiền phải trả cho một hàng hóa, một dịch vụ, hay một tài sản nào đó. Giá cả của hàng hóa nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị. Khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản khớp với nhau thì giá cả phản ánh và phù hợp với giá trị của hàng hóa đó, trường hợp này ít khi xảy ra. Giá cả của hàng hóa sẽ cao hơn giá trị của hàng hóa nếu số lượng cung thấp hơn cầu,ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hóa đó. - Định giá: Là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. - Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. 1.1.1.2. Giá đất cụ thể - Khái quát về giá đất: Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp..[4]. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, người dân chỉ có quyền sử dụng đất, do đó, giá đất được định nghĩa là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, tức là PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” [13]. - Đặc điểm của giá đất: + Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất. + Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định [14]. + Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước... có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ...), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 + Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng cuả bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. + Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau. - Giá đất cụ thể: Giá đất cụ thể là giá đất được thể hiện chi tiết đến từng thửa đất (lô đất), giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện xác định giá đất cụ thể thông qua việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định [6]. 1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể, nguyên tắc, phương pháp định giá đất cụ thể 1.1.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cụ thể Giá đất cụ thể tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất. Do đó khi xác định giá đất cụ thể cần dựa vào các yếu tố sau: - Vị trí: Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố vị trí chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá, bao gồm khoảng cách đến trung tâm khu vực, trung tâm thương mại hoặc đến các trung tâm tập PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác hoặc các loại đất. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất. - Yếu tố diện tích, chiều sâu, chiều rộng, hình dáng của thửa đất. Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất. Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất. Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó. Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất. - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất. Một thửa đất nằm ở khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng như kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông..., hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống điện, công viên được đầu tư xây dựng đồng bộ tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. Vì vậy khi định giá đất cần xem xét yếu tố cơ sở hạ tầng tại vị trí thửa đất cần định giá [13]. - Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ: Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phòng, môi trường sống trong lành sẽ làm tăng sức thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị ô nhiễm sẽ giảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm. - Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác khác nhau, mỗi mục đích sử dụng thì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau. Chính vì vậy, giá đất luôn chịu ảnh hưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 thường khác, nó có đặc tính riêng như tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Do đó khi định giá đất để đưa ra đấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để xác định giá đất phù hợp với mục đích sử dụng đất đó. 1.1.2.2. Nguyên tắc định giá đất cụ thể - Nguyên tắc chung: Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác. Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắm vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các phương pháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới đây: - Nguyên tắc thay thế Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể [14]. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá. - Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất [14]. Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất. Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng. Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi. Đất đô thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao dịch. Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những qui định về qui hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma