Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2018 - 2025

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:107

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nắm được thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp và những định hướng phát triển của lĩnh vực này của chính quyền tỉnh Đồng Nai cũng như mối quan tâm, đầu tư của các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2018 - 2025

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THIỆU THÀNH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2018 - 2025 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THIỆU THÀNH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2018 - 2025 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mãsố: 8.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. NGUYỄN HỮU NGỮ HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Đề tài nghiên cứu này do chính tác giả thực hiện, các kết quả nghiên cứu chính trong luận án là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể trong danh mục tài liệu tham khảo. Huế, ngày 05 tháng 8 năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thiệu Thành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài này tôi nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ phía nhà trường, gia đình và bạn bè. Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm – Đại học Huế, phòng Đào tạo cùng toàn thể các thầy cô giáo đã trực tiếp giảng dạy, truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu. Đặc biệt, tôi tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Hữu Ngữ, người đã trực tiếp hướng dẫn tận tình cho tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn. Xin cảm ơn đến UBND tỉnh Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch & Đầu tư, Cục Thống kê, Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh đã cung cấp các số liệu gốc cho luận văn. Cảm ơn các cán bộ và người dân địa phương đã giúp đỡ tôi trong thời gian thực hiện luận văn. Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình và bạn bè đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập. Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn! Đồng Nai, ngày 05 tháng 8 năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thiệu Thành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đồng Nai là tỉnh có vị trí, vai trò chiến lược về giao lưu kinh tế, thương mại và an ninh quốc phòng ở Đông Nam Bộ và Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Trong những năm gần đây, Đồng Nai phát triển mạnh các khu công nghiệp, thu hút nhiều lao động từ các tỉnh khác đến làm việc, lập nghiệp và sinh sống. Do đó, nhu cầu về nhà ở, nhà cho thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh là rất lớn. Hiện nay, Đồng Nai có 39 dự án nhà ở xã hội đã và đang được triển khai với diện tích đất 166 ha, quy mô 25 nghìn căn hộ, có khả năng bố trí cho 100 nghìn người. Các dự án này đến nay đã hoàn thành 2.710 căn hộ, giải quyết chỗ cho trên 10 nghìn công nhân lao động. Dự báo trong giai đoạn từ 2018 – 2025, căn cứ tình hình phát triển dân số, tốc độ đô thị hóa, sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình và diện tích nhà ở bình quân thì nhu cầu nhà ở ước tính phải xây dựng từ năm 2018 đến 2025 là từ khoảng 3.00.000 m2 đến 4.000.000 m2, tương đương khoảng gần 60 nghìn đến hơn 80 nghìn căn hộ thu nhập thấp (tính trung bình 50 m 2/căn hộ). Tác giả đã thực hiện khảo sát đối với 200 hộ gia đình đang sử dụng các căn hộ thuộc 05 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh, đây là các dự án được đưa vào sử dụng tại những thời điểm khác nhau. Qua đó, tác giả nhận thấy một số dự án có đã đưa vào sử dụng có chất lượng công trình không cao, có hiện tượng hư hỏng, xuống cấp ở một số căn hộ, ban quản lý các dự án chưa thực sự quan tâm đến việc sửa chữa, khắc phục những hư hỏng, xuống cấp; việc quản lý cơ sở vật chất, đảm bảo về điều kiện môi trường chưa được chú trọng thường xuyên, gây ảnh hưởng không tốt đến người dân thuộc các dự án. Đối với các dự án mới đưa vào sử dụng cơ bản là đáp ứng tốt nhu cầu người dân, đặc biệt là về cơ sở hạ tầng qua đó góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống đối với người lao động trong khu vực. Từ thực trạng và nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, tác giả đã đề xuất được 05 nhóm giải pháp về huy động vốn đầu tư phát triển, trợ giúp tài chính, phân phối nhà ở cho người thu nhập thấp, tăng cường công tác tổ chức quản lý, hỗ trợ về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Các nhóm giải pháp trên nhằm nâng cao hiệu quả về việc triển khai nhà ở xã hội, tạo điều kiện tối đa cho người dân có nhà ở, đảm bảo cuộc sống, yên tâm để lao động, sản xuất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii TÓM TẮT .................................................................................................................. iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vii DANH MỤC BẢNG BIỂU ...................................................................................... viii DANH MỤC HÌNH ẢNH .......................................................................................... ix MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT................................................................................................... 1 2. MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU CỤ THỂ .......................................................................... 2 2.1. Mục đích ............................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................... 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP ... 3 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở ....................................................................... 3 1.1.2. Người thu nhập thấp ........................................................................................... 4 1.1.3. Nhà ở xã hội (Nhà ở cho người thu nhập thấp) ................................................... 4 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ........................................................................................... 16 1.2.1. Lịch sử phát triển của nhà ở xã hội trên thế giới ............................................... 16 1.2.2. Kinh nghiệm giải quyết nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại một số nước tại khu vực châu Á.......................................................................................................... 18 1.2.3. Tình hình xây dựng nhà ở xã hội ở Việt Nam ................................................... 22 1.2.4. Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại tỉnh Đồng Nai ........................................ 27 1.2.5. Một số công trình nghiên cứu về phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam ............... 28 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 30 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 30 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 30 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 30 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 30 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ........................................................................... 30 2.4.2. Phương pháp điều tra, khảo sát......................................................................... 31 2.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, phân tích và tổng hợp ............................. 31 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 32 3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI TỈNH ĐỒNG NAI ........................................................................................................................... 32 3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên .................................................... 32 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 37 3.2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI ........................................................................................................................... 45 3.2.1. Cơ sở pháp lý hình thành và phát triển các dự án nhà ở xã hội ......................... 45 3.2.2. Tình hình thực hiện các quy hoạch các dự án nhà ở xã hội. .............................. 45 3.2.3. Thực trạng nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai ....................... 46 3.2.4. Đánh giá tình hình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.............. 57 3.2.5. Những kết quả đạt được ................................................................................... 63 3.2.6. Những hạn chế và nguyên nhân........................................................................ 64 3.3. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI .................................................................................... 66 3.3.1. Dự báo nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2018 – 2025 ...................................................................................................... 66 3.3.2. Quan điểm để đề xuất định hướng .................................................................... 69 3.3.3. Nguyên tắc định hướng .................................................................................... 70 3.3.4. Một số định hướng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp giai đoạn 2018- 2025........................................................................................................................... 71 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI ĐẾN NĂM 2025 ....................... 72 3.4.1. Cơ sở đề xuất giải pháp .................................................................................... 72 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đến năm 2025 ..................................................................................... 72 KẾT LUẬNVÀ KIẾN NGHỊ..................................................................................... 83 1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 83 2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 86 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 89 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Có nghĩa là BĐS Bất động sản BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BXD Bộ Xây dựng BOT Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao BT Xây dựng – Chuyển giao CP Chính Phủ GRDP Tổng sản phẩm nội địa HĐND Hội đồng nhân dân KT-XH Kinh tế - xã hội ODA Viện trợ đầu tư chính thức NĐ-CP Nghị định - Chính Phủ NOXH Nhà ở xã hội NQ/TW Nghị quyết / Trung Ương QĐ-BTMNT Quyết định - Bộ Tài nguyên và Môi trường QSD Quyền sử dụng TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNHH MTV Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên TT-NHNN Thông tư Ngân hàng Nhà nước UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1. Một số giải pháp tổ chức mặt bằng nhà ở xã hội tại Trung Quốc ................ 18 Bảng 3.1. Các đơn vị hành chính tỉnh Đồng Nai ........................................................ 34 Bảng 3.2: Các chỉ tiêu chính về kinh tế xã hội của Đồng Nai giai đoạn 2013 - 2017 .. 39 Bảng 3.3. Giá trị sản xuất ngành công nghiệp ............................................................ 40 Bảng 3.4. Giá trị sản xuất ngành xây dựng ................................................................. 41 Bảng 3.5. Tổng mức bán lẻ hàng hoá và dịch vụ trên địa bàn ..................................... 42 Bảng 3.6. Giá trị sản xuất Nông - lâm - thủy sản ........................................................ 43 Bảng 3.7. So sánh mức tăng lao động và nhu cầu về nhà ở năm 2015 – 2017............. 47 Bảng 3.8. Thống kê lao động phân bố trong các khu công nghiệp năm 2017 .............. 47 Bảng 3.9. Tổng số chỗ ở đáp ứng năm 2017 .............................................................. 51 Bảng 3.10. Tổng hợp các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đang triển khai trên địa bàn tỉnh Đồng Nai...................................................................................................... 54 Biểu đồ 3.1. Kết quả điều tra về chất lượng căn hộ của các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai...................................................................................................... 59 Biểu đồ 3.2. Kết quả điều tra về chất lượng môi trường của các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai ................................................................................................ 60 Biểu đồ 3.3: Mức độ hài lòng của người dân sống tại các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai...................................................................................................... 62 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 1.1. Những lợi ích của nhà ở xã hội ..................................................................... 6 Hình 1.2. Đồ thị quan hệ giữa thu nhập với nhu cầu nhà ở ......................................... 14 Hình 1.3. Đồ thị quan hệ giữa sự tăng trưởng dân số và nhu cầu nhà ở ...................... 15 Hình 1.4. Phố Boundary năm 1890 ............................................................................ 16 Hình 1.5. Khu nhà Corbusierhaus ở Berlin, Đức ........................................................ 17 Hình 1.6. Nhà ở xã hội tại Philadelphia (Mỹ) và Salford (Anh).................................. 17 Hình 1.7. Nhà ở xã hội Tulou với thiết kế lấy ý tưởng từ mẫu nhà truyền thống có từ 300 năm trước tại Trung Quốc ................................................................................... 19 Hình 1.8. Nhà ở xã hội East Core Hikifune (2009) gồm nhiều căn hộ có gác xép....... 20 Hình 1.9. Một số khu nhà ở tiêu biểu ở Singapore...................................................... 21 Hình 1.10. Tiểu khu nhà ở Kim Liên - mặt bằng tầng điển hình ................................. 22 Hình 1.11. Khu tập thể Thanh Xuân Bắc - mặt bằng tầng điển hình, mặt cắt .............. 22 Hình 1.12. Một số khu nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay .......................................... 24 Hình 2.1. Quy trình thực hiện nghiên cứu định tính ................................................... 31 Hình 2.2. Quy trình phương pháp phân tích tổng hợp................................................. 31 Hình 3.1. Sơ đồ hành chính tỉnh Đồng Nai................................................................. 33 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT Nhu cầu về nhà ở luôn là một trong những nhu cầu cao nhất, cấp thiết nhất của người dân trong bất kỳ xã hội nào, ở bất kỳ thời đại nào. Do đó, việc xây dựng và hỗ trợ người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở là mục tiêu hành động của mọi chính phủ. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không bao giờ là điều dễ dàng, nhưng đó là một nỗ lực cần thiết ở mọi quốc gia, vì đó là điều kiện, yếu tố kiên quyết cho việc ổn định trật tự xã hội, góp phần tăng trưởng và phát triển kinh tế. Dòng người nhập cư từ nông thôn kéo về các khu đô thị lớn chỉ có thể trở thành một nguồn lao động cần thiết cho sự phát triển với điều kiện họ cần được đào tạo tay nghề và ổn định chỗ ở. Điều mà người dân, nhất là những người có thu nhập thấp mong mỏi là Nhà nước cần có những giải pháp lâu dài có thể giúp họ làm chủ được một căn nhà để ở. Theo ý nghĩa đó, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững và đặc biệt lựa chọn đi theo định hướng xã hội chủ nghĩa như Việt Nam. Nhà ở cho người có thu nhập thấp là nội dung đã được nhấn mạnh như một trọng tâm trong Luật Nhà ở đã được Quốc hội thông qua vào năm 2014. Song, cũng như các nước đang phát triển khác, đây là một bài toán khó vẫn đang còn trong quá trình đi tìm lời giải. Nhiều nghiên cứu và giải pháp đã được đề xuất nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Các giải pháp đã được kiến nghị và thực hiện như việc cho phép tự do các hoạt động xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. Theo đó, mọi thành phần, loại hình doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân có đủ điều kiện, kỹ thuật, tài chính đều được tham gia xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, không giới hạn về quy mô, lãnh thổ cùng với việc đa dạng hóa các hình thức đầu tư bao gồm cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở xã hội, khuyến khích các tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngoài) có năng lực tài chính và công nghệ mạnh, tham gia đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này song song với việc phát triển thị trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp. Một vấn đề quan trọng nổi lên trong tất cả các giải pháp được đề xuất trong thời gian gấn đây chính là vấn đề quan tâm đến việc phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp này. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 Với thực tế trên đang đặt ra nhiều vấn đề cần nghiên cứu, giải quyết nhằm góp phần tìm lời giải cho bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp ở các đô thị lớn nói chung và tỉnh Đồng Nai nói riêng. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu cấp thiết đó, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: "Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2018 - 2025". 2. MỤC ĐÍCH, MỤC TIÊU CỤ THỂ 2.1. Mục đích Nắm được thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp và những định hướng phát triển của lĩnh vực này của chính quyền tỉnh Đồng Nai cũng như mối quan tâm, đầu tư của các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai; - Xác định được nhu cầu và xu thế phát triển của nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn; - Đề xuất được một số giải pháp phát triển mạng lưới nhà ở xã hội nhằm đảm bảo về điều kiện nhà ở cho các đối tượng người thu nhập thấp. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý nghĩa khoa học Góp phần làm rõ lý luận về nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở dành cho đối tượng người thu nhập thấp, làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp phát triển nhà ở, đảm bảo điều kiện sống cho các đối tượng người thu nhập thấp. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Góp phần giúp các nhà quản lý có cơ sở để làm căn cứ cụ thể khi thực hiện phát triển nhà ở cho tất cả các đối tượng nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Làm cơ sở cho việc xây dựng nội dung bổ sung vào phương án quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Làm cơ sở cho đề xuất cách tổ chức thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo sự phát triển hài hòa cả về kinh tế - xã hội và đảm bảo nhu cầu đời sống của người dân trên địa bàn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở 1.1.1.1. Khái niệm Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở [22]. Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên [22]. Như vậy, nhà ở là một trong những sản phẩm chủ yếu của hoạt động xây dựng. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn. Có nhà ở thích hợp và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân, trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn về việc làm và thu nhập. 1.1.1.2. Đặc điểm của nhà ở Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây dựng trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu. Mà hiện nay các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất. Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm. Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thu nhập thấp, vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém. Họ có thể xây dựng một ngôi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20 năm mà không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như sơn quét vôi tường, cửa ... Nhà ở là tài sản có giá trị lớn. So với các hàng hoá khác khi mua sắm thì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao. Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng. Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 1.1.2. Người thu nhập thấp Khái niệm người lao động có thu nhập thấp quy định tại Thông tư 17/2014/TT- BXD của Bộ Xây dựng: “là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.” Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là những người có các tiêu chí sau: + Chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại; 34% thu nhập còn lại dành cho các chi tiêu phục vụ cho các nhu cầu khác như nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng, ... - Là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống. - Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản. - Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại. - Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay). - Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích không quá 4m2/đầu người [25]. 1.1.3. Nhà ở xã hội (Nhà ở cho người thu nhập thấp) 1.1.3.1. Khái niệm nhà ở xã hội Theo Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định” [6]. Như vậy, nhà ở xã hội được xây dựng để hướng đến những đối tượng nhất định như người có thu nhập thấp, sinh viên, người lao động làm việc tại các đơn vị sự nghiệp công lập, ngoài công lập… nhằm đảm bảo để họ có nhà để ổn định sinh sống và làm việc. Vì vậy, chủ đầu tư nếu thực hiện các dự án liên quan đến nhà ở xã hội nhằm hướng đến mục tiêu xã hội mà không phải mục đích thương mại như nhà ở thương mại thì được nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ như có cơ chế riêng, chính sách miễn thuế, giảm thuế, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, các ưu đãi và nguồn hỗ trợ từ nguồn vốn nhà nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 Về sở hữu, nhà ở xã hội có thể thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu của các tổ chức phi lợi nhuận hoặc của doanh nghiệp nhưng không nhằm mục đích lợi nhuận. Nhà ở xã hội bao gồm các loại hình sau đây: - Nhà ở cho người thu nhập thấp - Nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp - Nhà ở cho học sinh, sinh viên Đối tượng được ở nhà ở xã hội tùy theo quy định của pháp luật của từng nước, nhưng nhìn chung thường là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp. Viên chức nhà nước, những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước (tiền thuế của dân) nên họ thường là những người có mức sống trung lưu; mặt khác, họ thực hiện công vụ của Nhà nước giao cho, do đó, để công chức thực thi công vụ một cách toàn tâm, toàn ý, Nhà nước phải tạo chỗ ở họ. Người nghèo, người có thu nhập thấp thường không có tích lũy hoặc tích lũy, trong khi đó, nhà ở là là tài sản có giá trị lớn nên họ không thể tự tạo lập nhà ở. Do đó, để công dân có nhà ở, Nhà nước cần phải hỗ trợ họ bằng các chính sách, chương trình nhà ở xã hội. 1.1.3.2. Khái niệm về phát triển nhà ở xã hội, chính sách phát triển nhà ở xã hội và các chủ thể của hoạt động phát triển nhà ở xã hội Phát triển nhà ở xã hội có thể hiểu là sự phát triển về số lượng, loại hình và hình thức cung cấp nhà ở xã hội. Do đó, việc phát triển nhà ở xã hội thực chất là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo nhằm làm tăng diện tích nhà ở cung cấp cho các đối tượng xã hội, gia tăng đối tượng thụ hưởng cụ thể theo quy định của địa phương, gia tăng hình thức, chất lượng cung ứng dịch vụ với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tư vào thị trường đầu tư phát triển nhà ở xã hội [22]. Chính sách phát triển nhà ở xã hội là tổng thể các quan điểm, mục tiêu, giải pháp, công cụ mà Nhà nước tác động vào các mối quan hệ và hoạt động của các chủ thể là Nhà nước, doanh nghiệp, tổ chức và hộ gia đình để huy động, phân bổ, sử dụng các nguồn lực đất đai, lao động, vốn tài chính, khoa học và công nghệ nhằm phát triển nhà ở xã hội cho người dân được thể chế bằng pháp luật [22]. Các chủ thể của hoạt động phát triển nhà ở xã hội bao gồm 4 chủ thể sau: Nhà nước, chủ đầu tư (nhà đầu tư), các ngân hàng và người dân mua hoặc thuê nhà ở xã hội [22]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 Hình 1.1. Những lợi ích của nhà ở xã hội Nguồn: [22] Vấn đề chính sách nhà ở xã hội là một bộ phận của các vấn đề nhà ở, đó là những sự khác biệt, mâu thuẫn hay khoảng cách giữa thực tại nhà ở của hộ gia đình với mong muốn hoặc nhu cầu của họ và cần được giải quyết thông qua các chính sách nhà ở xã hội của nhà nước. Đó là sự khác biệt về tổng cầu và cơ cấu cầu về nhà ở xã hội của đối tượng chính sách với khả năng cung và cơ cấu cung về nhà ở xã hội của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân cần được giải quyết bằng chính sách của nhà nước. 1.1.3.3. Các tiêu chí đánh giá sự phát triển nhà ở xã hội a. Sự phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở của địa phương Các dự án phát triển nhà ở xã hội phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch. b. Số lượng các dự án nhà ở xã hội đã triển khai, đang triển khai Số lượng các dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai là một tiêu chí để đánh giá sự phát triển nhà ở xã hội tại mỗi địa phương. Số lượng các dự án phản ánh cán cân cung – cầu của thị trường, mức độ đáp ứng với nhu cầu về nhà ở xã hội của thị trường Ngoài ra dựa vào kết quả đạt được từ các dự án đã triển khai, chúng ta sẽ đánh giá được những khó khăn, bất cập của thực tiến để từ đó đưa ra giải pháp khắc phục. c. Chất lượng các dự án nhà ở xã hội Chất lượng của nhà ở xã hội ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của người dân mua, thuê nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội có chất lượng tốt, hạ tầng cơ sở đồng bộ sẽ đảm bảo an toàn cuộc sống, giúp người dân an cư lạc nghiệp từ đó xây dựng được niềm tin của người dân đối với các dự án nhà ở xã hội, qua đó sẽ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. d. Giá thành các dự án nhà ở xã hội Đối với người có thu nhập thấp tiêu chí giá cả luôn được đặt lên hàng đầu để đưa ra quyết định lựa chọn bên cạnh những tiêu chí về chất lượng, vị trí. Các dự án nhà ở xã hội có chất lượng tốt, giá thành hợp lý sẽ thúc đẩy nhu cầu mua, thuê của người dân từ đó sẽ thúc đẩy nguồn cung, các doanh nghiệp quyết định đầu tư sẽ tăng lên khi nắm bắt được nhu cầu của thị trường. e. Mức độ hài lòng của người dân mua, thuê nhà ở xã hội Trong bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào, niềm tin của người tiêu dùng là một trong những yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, khi người dân hài lòng với sản phẩm họ được cung cấp, niềm tin sẽ tăng lên từ đó doanh nghiệp sẽ bán được nhiều sản phẩm hơn. Đối với nhà ở xã hộ cũng tương tự như vậy. f. Về chính sách: tính công bằng, tính nhân đạo, tính đô thị Chính sách của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Đối với nhà ở xã hội, đối tượng được mua, thuê là những người có thu nhập thấp, được gọi là “yếu thế” trong xã hội, vậy để các chương trình phát triển nhà ở xã hội đạt được kết quả mong muốn thì chính sách của nhà nước cần đạt được các tiêu chí chính sau: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 - Tính công bằng xã hội: Tiêu chí này được biểu thị bằng các chỉ tiêu về tổng quỹ nhà và tình trạng phân bổ nhà ở của các tầng lớp xã hội. Tính công bằng còn thể hiện ở sự bình đẳng của mọi người dân trước cơ hội có nhà. Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước bằng các chính sách công bằng thì tình trạng bất công xã hội nói chung và trong lĩnh vực nhà ở nói riêng là ngày càng trầm trọng. - Tính nhân đạo: Tính nhân đạo biểu hiện bằng các kết quả mà chính sách đem lại cho các tầng lớp dân cư dễ bị tổn thương trong xã hội, đó chính là những người có thu nhập thấp. Hiệu quả của chính sách được đánh giá bằng kết quả chăm lo về nhà ở cho người nghèo và người thu nhập thấp của toàn xã hội. - Tính đô thị: Tính đô thị của chính sách nhà ở biểu hiện ở kết quả góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển đô thị của nó. Trực tiếp nhất là tác động của chính sách nhà ở tới mỹ quan kiến trúc và môi trường sống của người dân đô thị, thỏa mãn mục tiêu sống tốt trong các mục tiêu phát triển bền vững của đô thị. Tính đô thị thể hiện cụ thể ở mục tiêu và phương pháp quy hoạch cải tạo và phát triển nhà ở trong đô thị. Suy cho cùng quy hoạch đô thị là để phục vụ nơi ăn chốn ở và chỗ làm việc cho con người, làm sao để mọi sinh hoạt của con người được thuận lợi nhất. 1.1.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội a. Các chính sách của Nhà nước liên quan đến phát triển nhà ở xã hội Chính sách vĩ mô của Nhà nước về quỹ đất, quy hoạch xây dựng; chính sách về tài chính, tiền tệ, thuế; chính sách về thủ tục hành chính…ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến phát triển nhà ở xã hội. Theo quy định hiện hành, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hưởng một số chính sách ưu đãi, cụ thể như sau: * Về các hình thức phát triển nhà ở xã hội: Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014 quy định ba hình thức phát triển nhà ở xã hội cụ thể, đó là: - Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua; - Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc cho thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định của pháp luật; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 - Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định. Cụ thể đối với việc phát triển nhà ở xã hội theo hình thức xây dựng - chuyển giao được quy định tại Điều 11 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là việc căn cứ theo quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt trên địa bàn, Sở Xây dựng có trách nhiệm tổ chức lập danh mục các dự án xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức BT và xác định các điều kiện lựa chọn nhà đầu tư BT để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và của Sở Xây dựng trong thời hạn tối thiểu 30 ngày làm việc về danh mục và các thông tin liên quan đến dự án xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức BT, điều kiện lựa chọn nhà đầu tư BT để các nhà đầu tư có cơ sở đăng ký tham gia. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan. Sở Xây dựng có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để ký hợp đồng BT hoặc ủy quyền cho Sở Xây dựng ký hợp đồng BT. Nhà đầu tư BT có trách nhiệm tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và tổ chức lập dự án xây dựng nhà ở xã hội để thẩm định phê duyệt theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan. Việc triển khai hoạt động xây dựng nhà ở xã hội đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức BT thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng. Sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng và nghiệm thu công trình nhà ở xã hội theo hợp đồng BT, nhà đầu tư BT có trách nhiệm bàn giao quỹ nhà ở này cho Sở Xây dựng để thực hiện quản lý, khai thác theo quy định. Việc thanh toán cho nhà đầu tư BT được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành. * Về chính sách đầu tư: Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định như sau: - Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn ngân sách được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cụ thể: + Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, kể cả quỹ đất để xây dựng các công trình kinh doanh thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước đối với trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma