Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:120

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỒNG CHÍ KHÔI TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỒNG CHÍ KHÔI TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. TRẦN THANH ĐỨC CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN PGS. TS. HUỲNH VĂN CHƯƠNG HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, luận văn này là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự hướng dẫn khoa học của giáo viên hướng dẫn Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn điều được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, ngày … tháng … năm 2018 Tác giả luận văn Đồng Chí Khôi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các giáo sư, tiến sĩ, các thầy, cô giáo, cơ quan, gia đình, bạn bè và đồng nghiệp. Tôi xin tỏ lòng biết ơn chân thành đến: PGS.TS Trần Thanh Đức – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Nông Lâm Huế đã tận tình hướng dẫn và giúp tôi trong suốt quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài. Quý thầy, cô giáo khoa Tài Nguyên đất và Môi trường Nông Nghiệp, Phòng Đào tạo trường Đại học Nông Lâm Huế đã tạo điều kiện tốt cho tôi trong quá trình học tập và thực hiện nghiên cứu đề tài. Quý thầy cô công tác tại các cơ quan, trường học khác đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại trường. Các đồng chí Lãnh đạo Ủy ban nhân dân thành phố Biên Hòa, Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố Biên Hòa, Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Biên Hòa đã tạo điều kiện tốt cho tôi vừa học tập và hoàn thành công tác tại cơ quan. Xin trân trọng cảm ơn. Huế, ngày … tháng … năm 2018 Tác giả luận văn Đồng Chí Khôi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài: “Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”. được thực hiện từ tháng 12/2017 đến tháng 09/2018 tại thành phố Biên Hòa. Đề tài được thực hiện nhằm mục đích đánh giá được thực trạng tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới. Kết quả nghiên cứu cho thấy: 1. Thành phố Biên Hòa là trung tâm kinh tế - chính trị của tỉnh Đồng Nai, có nền kinh tế phát triển ổn định thu hút nhiều sự đầu tư trong và ngoài nước, thu hút nguồn lao động trong và ngoài tỉnh đến làm việc và sinh sống, đây cũng góp phần làm cho tình hình chuyển nhượng trên địa bàn tăng nhanh. Do vậy vấn đề đặt ra là phải phân bố quỹ đất đai hợp lý nâng cao hiệu quả sử dụng đất phù hợp với một đô thị loại I theo định hướng chung của thành phố trong tương lai. Nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, trong đó tình hình chuyển nhượng QSDĐ đã làm gia tăng biến động về đất đai, số lượng hồ sơ ngày càng đa dạng và phức tạp. 2. Qua nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 thì hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu chủ yếu thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp cụ thể như sau: - Chuyển nhượng QSD đất: từ năm 2014 đến năm 2017 có 51.348 vụ. Tình hình chuyển nhượng QSD đất ở các xã, phường có điều kiện phát triển khác nhau thì có sự khác biệt. Các xã, phường có nền thương mại, dịch vụ phát triển thì giao dịch chuyển nhượng diễn ra sôi động hơn những xã mà nền kinh tế thuần nông là chủ yếu. Ngoài ra ở những xã thuần nông này tình trạng chuyển nhượng không qua khai báo vẫn tồn tại nhất là chuyển nhượng đất nông nghiệp. - Về quyền thừa kế QSD đất: Trong 4 năm qua, có 5074 vụ và phần lớn các hộ gia đình, cá nhân đều thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước, nhưng cũng có một số lượng nhỏ người dân không khai báo với cơ quan nhà nước về vấn đề này. - Về quyền tặng cho QSD đất: Trong giai đoạn nghiên cứu, trên địa bàn thành phố có 8712 vụ. từng năm số vụ đăng ký quyền tặng cho sử dụng đất không giống nhau như năm 2014 là 1575 vụ, năm 2015 là 2967 vụ, năm 2016 là 1750 vụ, năm 2017 là 2420 vụ. So với các thị trấn, huyện trên địa bàn tỉnh Đồng Nai thì địa bàn thành phố Biên Hòa có số vụ đăng ký tương đối cao. Điều đó cho chúng thấy, việc tuyên chuyền PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv về pháp luật đã có hiệu quả nhất là chính sách về thuế, người dân đã nhận thức được việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận của mình với cơ quan Nhà nước ngoài việc thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước thì cơ quan Nhà nước cũng đảo bảo quyền lợi của công dân trong việc đăng ký. - Về quyền thế chấp QSD đất: Trên địa bàn thành phố có 39168 vụ trong giai đoạn 2014-2017. Từng năm số lượng, vụ đăng ký thế chấp lên xuống cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản và thị trường tín dụng. Khi mà thị trường bất động sản đang trong giai đoạn sôi động, thị trường tín dụng cũng dễ dàng hơn, người dân tiếp cận các khoản vay của Ngân hàng dễ dàng. - Kết quả tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ tại các cơ quan nhà nước cho thấy đa số các hộ cho rằng việc thực hiện các QSDĐ không quá phức tạp, thời gian hoàn thành các thủ tục có thể chấp nhận được, các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ dễ hiểu và hiểu được. Tuy nhiên, các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ còn khá cao. 3. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu đã đề xuất 3 nhóm giải pháp cần hoàn thiện để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với nhà nước khi thực hiện các QSDĐ đó là: nhóm giải pháp về chính sách, nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện, nhóm giải pháp về tăng cường năng lực thực hiện quyền sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ................................................................................................................. iii MỤC LỤC ................................................................................................................... v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................viii DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................... ix DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ .......................................................................... x MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 1 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................................... 1 2.1 Mục tiêu chung ...................................................................................................... 1 2.2 Mục tiêu cụ thể ...................................................................................................... 1 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU............................................... 3 1.1.1. Khái niệm chung về chuyển quyền sử dụng đất .................................................. 3 1.1.2. Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền của người sử dụng đất ............. 13 1.1.3. Cơ sở pháp lí .................................................................................................... 13 1.2. CƠ SỞ THỰC TIẾN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 15 1.2.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới ............................................ 17 1.2.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........................................... 20 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN ..................................... 26 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 28 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 28 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 28 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 28 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 28 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 28 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu .................................................. 28 2.3.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lí số liệu ............................................. 31 2.3.3. Phương pháp tổng hợp ý kiến chuyên gia ......................................................... 31 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................... 32 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA. ....... 32 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 32 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ................................................................................. 34 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................... 39 3.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG VÀ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2014-2017. ................................ 40 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa .................................. 40 3.2.2. Biến động sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014-2017 . 51 3.2.3. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa............................................................................................. 55 3.3. THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA, TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2014 - 2017................................................................................................................ 57 3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 .............................................................................. 57 3.3.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 .......................................................................................... 66 3.3.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017.......................................................................................... 72 3.3.4. Kết quả thực hiện quyền thế chấp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017.......................................................................................... 77 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii 3.4. ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA. ........................................................................................ 85 3.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp tại thành phố Biên Hòa. .................................................................... 85 3.4.2. Đánh giá chung tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp QSDĐ trên địa bàn thành phố Biên Hòa....................................................... 86 3.4.3. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Biên Hòa. .................................................................................................. 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 91 1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 91 2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 94 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 99 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT CÓ NGHĨA LÀ CN-XD Công nghiệp – Xây dựng GPMB Giải phóng mặt bằng KT-XH Kinh tế - Xã hội NLTS Nông lâm thuỷ sản NN&PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn SXCN Sản xuất công nghiệp TM-DV Thương mại – Dịch vụ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất KCN Khu công nghiệp QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TNMT Tài nguyên và Môi trường VPĐK Văn phòng đăng ký UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Số lượng mẫu điều tra tại các phường, xã................................................... 31 Bảng 3.1. Phân bố dân số trên địa bàn thành phố Biên Hòa........................................ 34 Bảng 3.2. Thống kê diện tích đất đai năm 2017 theo mục đích sử dụng của thành phố Biên Hòa.................................................................................................................... 41 Bảng 3.3. Thống kê diện tích đất nông nghiệp của thành phố Biên Hòa ..................... 42 Bảng 3.4. Thống kê diện tích đất phi nông nghiệp của thành phố Biên Hòa ............... 44 Bảng 3.5. Thống kê diện tích đất chuyên dùng của thành phố Biên Hòa .................... 45 Bảng 3.6. Thống kê diện tích đất đai năm 2017 theo đối tượng quản lý, sử dụng của thành phố Biên Hòa ................................................................................................... 50 Bảng 3.7. Biến động đất đất đai theo mục đích sử dụng đất của thành phố Biên Hòa . 52 Bảng 3.8. Thống kê biến động diện tích theo đối tượng quản lý, sử dụng đất ............. 54 Bảng 3.9. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014 - 2017................................................................................. 58 Bảng 3.10. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 05 xã, phường nghiên cứu giai đoạn 2014-2017............................................................................................ 61 Bảng 3.11. Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSDĐ tại các xã phường nghiên cứu ................................................................................................................. 65 Bảng 3.12. Kết quả điều tra về nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các xã phường nghiên cứu ......................................................................................... 66 Bảng 3.13. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa từ năm 2014 - 2017 ............................................................................................ 67 Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại các xã, phường nghiên cứu .................................................................................................... 70 Bảng 3.15. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014 - 2017 ......................................................................................... 72 Bảng 3.16. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho sử dụng đất tại các xã nghiên cứu ...................................................................................................... 76 Bảng 3.17. Tình hình thực hiện thế chấp QSDĐ tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014 - 2017 ........................................................................................................................ 78 Bảng 3.18. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp sử dụng đất tại các xã, phường nghiên cứu ............................................................................................... 81 Bảng 3.19. Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp, lý do thế chấp tại các xã phường nghiên cứu............................................................................................................................. 83 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 3.1. Sơ đồ hành chính thành phố Biên Hòa........................................................ 32 Hình 3.2. Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất thành phố Biên Hòa ...................................... 40 Hình 3.3. Kết quả chuyển nhượng của thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014-2017 ...... 60 Hình 3.4. Kết quả thừa kế QSDĐ của thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014-2017 ....... 69 Hình 3.5. Kết quả việc thực hiện quyền tặng cho của thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014-2017 ................................................................................................................. 75 Hình 3.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp sử dụng đất tại thành phố Biên Hòa giai đoạn 2014-2017 ......................................................................................................... 80 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên, chỉ đến Luật đất đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một các có hệ thống. Tiếp đó là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện về quy định của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Thành phố Biên Hòa là thành phố trung tâm có sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế, xã hội của tỉnh Đồng Nai, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao kéo theo đó là những vấn đề về quản lý sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ... dẫn đến nhiều biến động về quyền sử dụng đất, nhà ở.. Với điều kiện thuận lợi về vị trí, nguồn tài nguyên thiên nhiên, nguồn nhân lực, danh lam thắng cảnh với hệ thống giao thông khá hoàn chỉnh giúp thành phố Biên Hòa phát triển mạnh mẽ trên mọi lĩnh vực. Sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai như nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất, ... đem lại nhiều thách thức cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Trần Thanh Đức, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai”. 2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu chung Đánh giá được thực trạng tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới. 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2014 - 2017. - Đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần làm rõ các quy định hiện hành trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất, trên cơ sở kết quả nghiên cứu để đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp các dữ liệu và đánh giá về tình hình thực hiện các QSDĐ, giúp các cơ quan quản lý quản chặt các giao dịch về QSDĐ. Công khai, minh bạch việc thực hiện các QSDĐ, đem lại lòng tin cho người dân đối với cơ quan thực thi pháp luật. Giảm thiểu các tranh chấp, khiếu nại về đất đai, các giao dịch không chính thống trong việc thực hiện QSDĐ góp phần tăng thu nhân sách Nhà nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Khái niệm chung về chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định [23]. 1.1.1.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai 2013 quy định chuyển quyền sử dụng đất có 7 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất [23]. a.Chuyển đổi quyền sử dụng đất. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, là phương thức đơn giản nhất của chuyển QSDĐ, thực chất hình thức này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ chương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. b.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất, nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. c. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất - Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. - Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. d. Tặng cho quyền sử dụng đất - Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. - Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. - Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. đ. Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. e. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 f. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,vv… theo thoả thuận. 1.1.1.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất * Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định như sau [23]: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. - Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: + Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; + Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. - Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: + Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 + Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; + Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; + Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã [16]. * Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: - Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: + Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; + Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại. - Đất trồng cây lâu năm: + Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; + Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. - Đất rừng sản xuất là rừng trồng: + Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; + Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. - Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ [16]. * Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 - Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường. - Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt. - Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận. - Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: + Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận; + Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; + Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này [16]. * Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng - Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: + Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 + Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; - Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. - Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định. Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý. - Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật. - Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau: + Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự; + Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma