Tiểu luận: Tác động của thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản

Chia sẻ: Dsfcf Dsfcf | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:15

Thêm vào BST

Báo xấu

306
lượt xem 84
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Cùng tham khảo tiểu luận: Tác động của thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản để nắm được tổng quan về thuế thu nhập cá nhân và thị trường bất động sản, tác động của thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, các kiến nghị nhằm ngăn chặn trốn thuế, lách thuế thu nhập cá nhân.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Tiểu luận: Tác động của thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản

Tiểu luận Tác động của thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản 1
Phần 1 TỔNG QUAN VỀ THUẾ TNCN & THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái quát về thuế thu n hập cá n hân 1.1.1. Khái n iệ m T huế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của mỗi cá nhân trong xã hội, t rong khoảng thời gian nhất định (thường là một năm). 1.1.2. Đặc điể m thuế TNC N Bất kỳ một quốc gia nào có nền kinh tế vận động theo cơ chế thị trường đều coi thuế T NCN là một sắc t huế có tầm quan trọng lớn trong việc huy động nguồn thu cho ngân sách và t hực hiện công bằng xã hội. T huế T NCN trên thế giới thông thường đánh vào cả cá nhân kinh doanh và cá nhân không kinh doanh. T huế này thường được coi là loại thuế đặc biệt vì có lưu ý đến hoàn cảnh của các cá nhân có t hu nhập phải nộp thuế t hông qua việc xác định miễn, giảm t huế hoặc khoản miễn t rừ đặc biệt. T huế T NCN là một loại t huế t rực thu (đánh t rên t hu nhập) bao giờ cũng công bằng hơn t huế gián thu (đánh t rên t iêu dùng). Người nộp t huế cũng là người chịu t huế. - T huế gián t hu: là loại t huế mà người t iêu dùng cuối cùng phải chịu qua giá mua hàng, giá đã có thuế như: thuế giá trị gia t ăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; những t ổ chức, cá nhân kinh doanh mặt hàng đó là đối t ượng nộp thuế. Mục đích động viên t hu nhập xã hội t hông qua t iêu dùng của các t ổ chức và cá nhân, không căn cứ vào t hu nhập và gia cảnh của người nộp t huế. - T huế trực thu: là loại thuế t hu t rực tiếp một phần vào phần t hu nhập của doanh nghiệp, của cá nhân sản xuất kinh doanh, của những người hành nghề t ự do. Những doanh nghiệp, những cá nhân sản xuất kinh doanh, những người hành nghề tự do có thu nhập nếu không thuộc diện miễn thuế thu nhập t hì họ phải trực tiếp khai nộp thuế cho Nhà nước. T hu trực tiếp vào thu nhập của đối t ượng nộp thuế, người nộp thuế vừa là người chịu t huế, gồm các loại thuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế t hu nhập cá nhân. T huế thu nhập doanh nghiệp điều t iết t hu nhập của doanh nghiệp, thuế t hu nhập cá nhân điều tiết t hu nhập của cá nhân, thể hiện rõ nghĩa vụ của công dân đối với đất nước và được căn cứ t rên các nguyên t ắc "lợi ích", "công bằng" và "khả năng nộp thuế". T heo nguyên t ắc lợi ích t hì mọi người t rong xã hội đều được hưởng những thành quả phát triển của đất nước về luật pháp thể chế, cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội, an ninh trật tự ... đồng thời cũng có nghĩa vụ đóng góp một phần thu nhập của mình cho xã hội thông qua việc nộp thuế. Nguyên tắc "công bằng" và “ khả năng nộp thuế” t hể hiện ở chỗ: người có t hu nhập cao hơn thì nộp thuế nhiều hơn, người có thu nhập như nhau nhưng có hoàn cảnh khó khăn hơn t hì nộp t huế ít hơn, mỗi cá nhân dù có t hu nhập t ừ các nguồn khác nhau đều được điều chỉnh t hống nhất t rong một chính sách t huế; người có t hu nhập t hấp chưa phải nộp thuế. 2
Đối tượng nộp thuế T NCN bao gồm nhiều loại thu nhập, trong khuôn khổ bài luận này, nhóm trình bày tập t rung vào t hu nhập t ừ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. 1.2. Thị trường bất độn g sản 1.2.1. Khái n iệ m T hị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như t rung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có t ác động quyết định đến sự thúc đẩy phát t riển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh t rên t hị t rường BĐS. 1.2.2. Đặc điể m thị trường bất động sản - Chu kỳ dao động của t hị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có t hể gây “ sốt ”). - Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế t hị t rường, thị t rường BĐS đều hình t hành và phát t riển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập t rung hóa, tiền t ệ hóa và t ài chính hóa Cấp độ sơ khởi: là giai đoạn tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình, chỉ cần có một mảnh đất là có t hể hình t hành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Cấp độ tập trung hóa: do hạn chế về đất đai và hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Cấp độ tiền tệ hóa: sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Cấp độ tài chính hóa: khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và t hị t rường phát t riển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị t rường BĐS, các ngân hàng hoặc không t hể t iếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. - T hị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “ dư thừa” ở vùng này cũng không t hể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi t hị trường mang t ính chất địa phương với quy mô và t rình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát t riển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát t riển của t hị trường BĐS khác nhau. T hị trường BĐS ở các đô t hị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn t hị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v.. - T hị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Chính phủ các nước trên t hế giới đều quan t âm đến BĐS và t hị t rường 3
BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục t iêu phát t riển kinh t ế-xã hội. - T hị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (t hông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). Nguyên nhân là do xuất phát t ừ những đặc t rưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá t rình sử dụng BĐS. Sự t ác động của Nhà nước cũng là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của t hị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can t hiệp vào t hị t rường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục t iêu phát t riển chung. - T hị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị t rường vốn và t ài chính. Khi BĐS t ham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá t rị cũng như các quyền về BĐS được đem ra t rao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị t rường BĐS là đầu ra quan t rọng của t hị t rường vốn. Ngược lại, t hị t rường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát t riển kinh t ế t hông qua t hế chấp và giải ngân. 1.2.3. Các thàn h phần tham gia trê n thị trường bất độn g sản T ổ chức phát triển quỹ đất: thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu t ư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất t rong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước quyết định t hu hồi đất; quản lý quỹ đất đã t hu hồi và t ổ chức đấu giá quyền sử dụng đất t heo quyết định của cơ quan nhà nước có t hẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý. Các tổ chức thông tin BĐS: cung cấp thông tin đầy đủ về luật pháp, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch v.v.. một cách công khai minh bạch và t ạo điều kiện cho mọi chủ t hể có nhu cầu giao dịch về BĐS dễ dàng tiếp cận với các thông tin đó thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như sách, báo, tạp chí, truyền hình, truyền thanh, thương mại điện tử v.v... các dịch vụ tư vấn công về thông t in cho các đối t ượng có nhu cầu. Các tổ chức môi giới BĐS: tư vấn giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần t hiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng. Các tổ chức tư vấn pháp lí về BĐS: cung cấp các vấn đề pháp lý có liên quan đến BĐS, thể t hức giao dịch, cách t hức mở đầu và kết t húc một quá t rình mua-bán BĐS v.v.. Các tổ chức định giá BĐS: - Cung cấp thông t in về giá các loại BĐS và các t hông tin có liên quan đến giá BĐS t rong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS, các thông tin có liên quan đến sự hình t hành giá BĐS theo yêu cầu của các t ổ chức, cá nhân. - Phân tích, dự báo giá cả BĐS (ngắn, trung và dài hạn) 4
Người quản lí thị trường BĐS (Nhà nước): Nhà nước tham gia thị t rường BĐS với t ư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước xây dựng hệ t hống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của t hị t rường BĐS. Đồng t hời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính t húc đẩy t hị trường BĐS phát t riển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống t hông t in về BĐS. Cá nhân: gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời đến những người muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch t rên thị trường. Trong 3 loại hình hoạt động trên, thì ở loại hình cung cấp dịch vụ hỗ trợ t hì lực lượng các cá nhân t ham gia là đông đảo nhất, có t hể t óm tắt như sau: Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: xuất phát t ừ những đặc điểm của mình, các hàng hóa BĐS đều đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải t heo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch đã xác định... Để đáp ứng đòi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai có kỹ t huật, chuyên môn, vốn liếng... mới đảm nhận được việc t ạo lập hàng hoá BĐS và t ổ chức việc cung ứng các hàng hoá này cho các nhu cầu trong xã hội. Những người này trước sau đều phải tổ chức hoạt động kinh doanh của mình dưới hình t hức một doanh nghiệp kinh doanh BĐS. T rong thực t ế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu t iêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng để bán, cho t huê ... nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời. Nhu cầu t hứ 3 này sau này phát t riển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là t hị t rường đầu cơ BĐS . 1.2.4. C ung và cầu bất độn g sản  Cung bất độn g sản - T ại thị trường t hành phố Hồ Chí Minh, theo nhận định của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE Việt Nam) tổng kết tình hình hoạt động thị trường bất động sản T p.HCM so với 3 quý t rước của năm, quý 4/2009 thị trường bất động sản đã khởi sắc và tăng trưởng. Tiếp nối sự cải t hiện của t hị t rường cuối năm 2009, bất động sản năm 2010 sẽ có nhiều t hay đổi t heo chiều hướng t ốt hơn. - T rong năm 2010, thị trường văn phòng T P.HCM sẽ tăng thêm 350.000m 2 sàn văn phòng nếu các dự án hoàn thành đúng tiến độ. Nguồn cung tăng nên dự báo giá t huê sẽ t iếp giảm t ừ 10-15%. Diện t ích thuê t rung bình của các hợp đồng sẽ xoay quanh mặt bằng từ 150 - 300m 2 . - T rong quý 4/2009, sôi động nhất của thị trường bất động sản có thể nói đến là các căn hộ bán. Chỉ trong 3 tháng cuối năm nguồn cung đã t ăng gấp đôi so với quý 3 t rước đó. Đã có 11 dự án được chào bán với 4.800 căn hộ; 11 dự án đã hoàn t hành cung cấp cho thị t rường 3.500 căn hộ. Dù nguồn cung tăng đáng kể nhưng giá chào bán căn hộ vẫn giữ được nhịp ổn định trong hầu hết t ất cả các phân khúc t rong suốt quý 4. Mặc dù phân khúc căn hộ cao cấp vẫn được người mua chú ý nhưng căn hộ phân khúc t rung bình và bình dân vẫn giữ vị t rí chủ đạo trong các giao dịch t hành công trên thị trường. Nhu cầu phân căn hộ bình dân có giá bán dưới 800 USD/m 2 sẽ t iếp t ục chiếm ưu thế t rong giao dịch t rên t hị t rường. T heo dự đoán từ 2010 đến 2012, Tp.HCM sẽ có khoảng 60.000 căn hộ t ung ra t hị t rường. Nếu so với lượng cầu về nhà ở của T P.HCM t heo như dự báo của các cơ quan quản lí là hơn 110.000 căn t hì 5
nguồn cung căn hộ vẫn không kịp cầu. Cho nên, giá căn hộ có xu hướng tăng trở lại sau sự ổn định ở quý 4 và giảm mạnh t rước kia. T rên t hị t rường căn hộ bán nhà đầu cơ vẫn t iếp t ục chi phối t hị t rường. Mặt bằng t rung tâm thương mại cũng tăng thêm hơn 40.000m 2 bổ sung vào t hị t rường với 3 dự án Kumho Asiana, Saigon Square 2 tại quận 1 và Parkson T he Flemington ở quận 11 nhưng đều nhanh chóng lấp đầy. Đến thời điểm đầu năm 2010 diện tích trung tâm thương mại để t rống ở mức 5,3%, t ăng thêm 0,9% so với quý 3/2009. Những tháng cuối năm 2009 và bước sang tháng đầu năm 2010, thị trường bất động sản Hà Nội đã liên tục đón nhận một loạt các thông tin đầu tư, chào bán căn hộ ra thị t rường. Hoạt động giao dịch sôi động, t ăng t rưởng mạnh hơn t rước đó.  Cầu bất động sản Số liệu mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 t riệu người có nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội với tổng diện tích nhà ở lên tới 150 triệu mét vuông (ước tính vốn đầu t ư lên tới 300 - 400 ngàn t ỷ đồng). Riêng Hà Nội cần 5,5 triệu mét vuông (t ương đương 110 ngàn căn hộ và 11 ngàn chỗ ở cho công nhân trong các khu công nghiệp); TP Hồ Chí Minh cần khoảng 5 triệu mét vuông và t rên 50 ngàn chỗ ở cho công nhân thuê. Ngoài ra, tại các đô thị cả nước có hơn 3 t riệu mét vuông sàn nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100 nghìn hộ dân cần xây dựng lại (hơn 200 nhà chung cư, với khoảng 10 nghìn hộ đã bị xuống cấp nghiêm trọng). T rong đó, Hà Nội có khoảng 23 khu chung cư cũ có tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu mét vuông với trên 30 nghìn hộ và 10 khu nhà ở t ập t hể t hấp t ầng; T P Hồ Chí Minh có 610 nhà chung cư, t ập t hể cũ với 33.000 căn hộ tương đương với 1,5 t riệu mét vuông. 1.2.5. Thu n hập từ ch uyể n n hượng bất độn g sản T hu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê không phân biệt có hay chưa có kết cấu hạ t ầng, công t rình kiến t rúc đã xây dựng gắn liền với đất, kể cả trường hợp chuyển nhượng vốn dẫn đến chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. T rường hợp chuyển nhượng toàn bộ nhà máy hay phân xưởng kèm t heo chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất thì không bao gồm các giá t rị về quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan đến nhà máy hay phân xưởng. 1.3. Thuế TNC N đối với h oạt động ch uyể n n hượng bất động sản Là thuế đánh trên thu nhập của cá nhân khi chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà t ặng là bất động sản. 1.3.1. Mục đí ch - Đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các t ầng lớp dân cư, góp phần hạn chế khoảng cách về t hu nhập giữa các t ầng lớp dân cư t rong xã hội. - T ăng nguồn t hu cho Chính phủ, giải quyết t ốt hơn các vấn đề xã hội. 6
- Hạn chế những hoạt động mà Nhà nước không muốn phát t riển, chẳng hạn như đầu cơ vào t hị trường bất động sản và gia tăng sự phát triển của một số hoạt động có đóng góp dài lâu cho sự t ăng trưởng về giá t rị kinh tế của quốc gia. - Sự ra đời của luật thuế tạo điều kiện t huận lợi cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Nhà nước kiểm soát tốt thị trường bất động sản, tạo môi trường cạnh t ranh lành mạnh, công bằng, góp phần làm cho thị t rường bất động sản sôi động và phát t riển. 1.3.2. Nội dung của thuế TNC N đối với thu n hập từ bất độn g sản Nghị định số 100/2008/ND-CP và thông tư 161/2009/TT-BTC quy định chi tiết về thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà t ặng là bất động sản cụ thể như sau: 1.3.2.1. Đối tượng nộp th uế - Nếu chuyển nhượng bất động sản thì đối tượng nộp thuế là cá nhân chuyển nhượng. T rường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có t hỏa t huận người nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ t huế thay thì người nhận chuyển nhượng t hực hiện kê khai, nộp thuế t hay cho đối t ượng nộp t huế. - Nếu nhận t hừa kế, nhận quà t ặng là bất động sản t hì đối t ượng nộp thuế là cá nhân được nhận thừa kế, quà t ặng. T rường hợp bất động sản chuyển nhượng, nhận t hừa kế, quà t ặng t huộc sở hữu của nhiều người t hì đối tượng nộp thuế t hu nhập cá nhân là t ừng cá nhân đồng sở hữu bất động sản đó. - Nếu bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà nhưng đã được chuyển nhượng và được cơ quan quản lý Nhà nước có t hẩm quyền chấp t huận t hì căn cứ vào các loại giấy t ờ hợp pháp khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận để xác định đối t ượng nộp thuế. 1.3.2.2. Các trường hợp được m iễ n thuế và tạm th ời ch ưa thu thuế - T hu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau. - T hu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. - T hu nhập t ừ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được nhà nước giao đất không phải t rả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất t heo quy định của pháp luật: - T hu nhập t ừ nhận t hừa kế, quà t ặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội, giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau. - T hu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. 7
- T hu nhập từ nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất, kể cả các khoản t hu nhập do các tổ chức kinh tế bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về bồi thường, hỗ t rợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - T ạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp t heo quy định của pháp luật. Cá nhân góp vốn bằng bất động sản vào doanh nghiệp, nếu được chia lợi nhuận phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động đầu t ư vốn; nếu chuyển nhượng phần vốn góp cho tổ chức, cá nhân khác thì nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, đồng t hời phải t ruy nộp t huế t hu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn vào doanh nghiệp. 1.3.2.3. Căn cứ tí nh thuế - Giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ t ính t huế t hu nhập cá nhân là giá t heo hợp đồng chuyển nhượng. Riêng trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có t hẩm quyền t hì căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân cấp t ỉnh quy định để tính t huế; nếu giá đất t heo hợp đồng cao hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp t ỉnh quy định t hì t ính t heo giá ghi t rên hợp đồng. - Đối với các trường hợp nhận thừa kế, quà t ặng là bất động sản t hì căn cứ t ính t huế lá giá t rị của bất động sản tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền. Đối với quyền sử dụng đất, giá t rị được xác định căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân cấp t ỉnh quy định; đối với nhà và các công trình xây dựng trên đất, giá trị được xác định căn cứ giá tính lệ phí t rước bạ do Ủy ban nhân dân cấp t ỉnh quy định. 1.3.2.4. Thuế suất T heo quy định của Luật T huế thu nhập cá nhân và Nghị định số 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật T huế thu nhập cá nhân thì thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được áp dụng t heo một t rong hai t huế suất sau đây: Cách 1. Áp dụng thuế suất là 25% tính t rên t hu nhập chịu t huế. Nếu xác định được giá vốn BĐS Thuế TNC N = [(Gi á chuyển nhượng – Gi á vốn (bao gồm giá mua và chi phí liên quan)] x th uế suất 25% = Thu n hập từ hoạt động ch uyể n n hượng x thuế suất 25% T hu nhập chịu t huế t ừ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh t hu t hu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Doanh thu để t ính t hu nhập chịu t huế được xác định t heo giá t hực t ế chuyển nhượng: 8
- T heo giá ghi t rên hoá đơn hoặc theo số tiền thực tế bên chuyển nhượng bất động sản nhận được. T rường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hoá đơn thấp hơn giá thị trường t hì cơ quan t huế ấn định doanh thu t ính t huế t heo quy t rình của pháp luật về quản lý t huế. - T heo giá t rúng đấu giá t rong t rường hợp đấu giá. T hời điểm xác định doanh thu để tính t hu nhập chịu t huế là t hời điểm bàn giao bất động sản. Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm: Chi phí để có quyền sử dụng đất, quyền thuê đất. Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng. Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ t ầng, công t rình kiến trúc có trên đất. Giá trị còn lại chưa khấu hao hết của kết cấu hạ t ầng, công t rình kiến t rúc đang sử dụng trên đất. Các khoản chi phí chung được trừ khác được phân bổ theo tỷ trọng doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản t rên t ổng doanh thu của các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ. T rường hợp DN bị phá sản thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không chịu thuế thu nhập DN. DN chuyển nhượng bất động sản phải làm t hủ tục chuyển nhượng bất động sản t heo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Cách 2. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định t hu nhập tính t huế t hì áp dụng thuế suất 2% tính t rên giá chuyển nhượng. Thuế TNC N = Giá ch uyể n n hượng x Thuế suất 2%. Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu t huế chỉ áp dụng đối với các t rường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; t rường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan t hì áp dụng thuế suất 2% tính t rên giá chuyển nhượng. T rường hợp giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp t ỉnh quy định t ại t hời điểm tính t huế cũng áp dụng t huế suất 2% tính t rên giá đất do Ủy ban nhân dân cấp t ỉnh quy định. Phần 2 TÁC ĐỘNG CỦA THUẾ TNCN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BĐS 2.1. Tác độn g tí ch cực: Việc thu thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản sẽ giúp t hị trường minh bạch hơn và rõ ràng hơn, tạo t ính công bằng về mặt nghĩa vụ giữa thu nhập t ừ đầu t ư bất động sản và các ngành nghề khác. Trước mắt, việc thu thuế có t hể ảnh hưởng nhất định t ới t hị t rường nhưng về lâu dài đây là một quyết sách đúng đắn và cần t hiết. T heo lời khuyên của các luật sư, với quy định của Luật t huế t hu nhập cá nhân, từ nay, khi mua bán nhà, hai bên bán/mua nên khai đúng giá bán/mua ghi trên hợp đồng công chứng. Việc ghi đúng giá sẽ có lợi cho bên mua vì sau này khi bên mua bán lại sẽ có cơ sở để chứng minh được giá mua để được hưởng cách t ính t huế 25% trên chênh lệch. 9
Luật T huế nhà đất ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, tác động t ới đại bộ phận người dân vì nó đề ra các mức thuế suất đối với việc sử dụng nhà và đất của mọi đối t ượng trong đời sống xã hội. T hêm vào đó, luật t huế t hu nhâp cá nhân đối với t hu nhập t ừ chuyển nhượng bất động sản lại tiếp t ục đánh mạnh, đánh đau vào giới đầu cơ nhà đất, những đối tượng đang hoạt động mạnh và nắm quyền chi phối trên thị trường bất động sản. Hầu hết các NĐT buộc phải dừng lại để xem tình hình t rước khi quyết định có tiếp tục đầu t ư hay rút vốn. T rong khi đó, đối với những người lỡ ôm nhà đất buộc phải bán ra còn hơn là phải chịu t huế cao. Đối với những cá nhân có vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, nền đất, nếu có chứng t ừ trả lãi phù hợp với hợp đồng vay thì khi xác định t hu nhập chịu t huế, khoản t rả lãi được xác định là chi phí hợp lý. Đối với các trường hợp chỉ mới góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá vốn bằng tổng số vốn phải góp theo hợp đồng trừ đi phần vốn góp còn t hiếu (chưa nộp). Điều này cũng tạo ra t âm lý rất phấn khởi cho người dân khi mua bất động sản bằng việc vay vốn ngân hàng. Sự ra đời của các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không phải là lực cản của thị trường mà ở một góc độ nào đó nó tạo động lực để người dân yên t âm. Chính môi t rường pháp lý minh bạch, rõ ràng cũng tạo động lực cho thị t rường bất động sản sôi động hơn, các nhà đầu tư nhỏ, lẻ, những người ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các hợp đồng đầu t ư hiểu rõ quy định, luật của nhà nước từ đó dễ dàng ra quyết định đối với việc mua bán bất động sản hình t hành t rong t ương lai Về nguyên lý, đã là hoạt động sản xuất kinh doanh, thì người tham gia phải có trách nhiệm nộp t huế cho Nhà nước. T rước đây, kinh doanh bất động sản đã phải nộp thuế GT GT , thuế T NDN dẫn đến sự nhập nhằng, khó quản lý, có thể dẫn đến việc thất thu ngân sách Nhà nước. Kể từ ngày 01/01/2009, khi thuế thu nhập ra đời, hoạt động kinh doanh bất động sản chuyển t ừ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất sang thuế thu nhập cá nhân, và được quy định cụ thể t ừng t rường hợp nộp t huế, miễn t huế làm . Xây dựng một chính sách thuế thống nhất, đơn giản áp dụng cho mọi đối t ượng nhằm t ăng nguồn t hu ngân sách và đảm bảo môi t rường kinh doanh bất động sản lành mạnh và công bằng hơn. 2.2. Tác độn g ti ê u cực: Thứ nhất, việc áp thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản góp phần làm cho giá trị giao dịch giảm sút. - T hị trường BĐS bị tác động mạnh bởi t hông tin về thuế T NCN. Nghiên cứu gần đây cho t hấy, tại T P.HCM, sau khi tăng nóng vào khoảng tháng 4 - 6/2009, thị trường bất động sản lại nhanh chóng rớt giá thảm hại, trở lại gần mốc giá của đầu năm 2009. Ở khu Nam Sài Gòn, những lô đất đắc địa giá giảm t ới 30 - 40%. - T hị trường căn hộ chung cư ảm đạm từ đầu đến cuối năm, ngoại t rừ một số dự án có vị t rí đắc địa hút được khách hàng. Phải có đến trên 95% dự án căn hộ chung cư rơi vào cảnh ế ẩm, buộc phải điều chỉnh giá liên t ục. - T rong nhiều tháng liền, thậm chí đến thời điểm cuối năm, giá cả nhà đất vẫn tiếp tục giảm, số lượng giao dịch của các sàn giao dịch bất động sản t rên địa bàn t hành phố hầu như không đáng kể. 10
- T ại các sàn giao dịch BĐS, từ trung tuần tháng 9 đến nay, số lượng giao dịch đã t ụt giảm thê t hảm, mức giảm trên 90% so với trước. Thậm chí nhiều sàn còn cho biết không t hực hiện được giao dịch nào trong suốt 2 t uần liền. Như vậy, rất khác so với những năm trước (trừ năm 2008), khi mà t hị t rường bất động sản luôn sôi động và nhộn nhịp vào t hời điểm cuối năm t hì năm 2009, t hị t rường lại rơi vào t ình cảnh ảm đạm, đi ngược lại niềm tin của các nhà đầu tư, rằng thị trường bất động sản sớm hồi phục t ừ khi có t ín hiệu tốt vào thời điểm giữa năm. Thứ hai, về lâu dài, thị trường BĐS sẽ trở nên kém sức hấp dẫn. - T rước đây, lợi nhuận từ việc chuyển nhượng các hợp đồng góp vốn mua bán BĐS các NĐT chưa phải đóng thuế nay phải chịu thuế suất 25% là khá nặng. Vì đầu tư vào BĐS không phải lúc nào cũng có lời, tính thanh khoản thấp, t hời gian quay vòng vốn chậm càng khiến t hị t rường BĐS t rở nên ảm đạm hơn. - Không chỉ ảnh hưởng đến các NĐT thứ cấp, chuyên săn t ìm góp vốn vào các dự án ngay t ừ bước đầu (đây là t ác nhân góp phần quyết định t hị trường sôi động hay t rầm lắng) mà còn t ác động đến các NĐT phát triển các dự án BĐS. T ừ nhận định này, các chuyên gia cho rằng, có thể trong thời gian tới các NĐT phát triển dự án sẽ gặp khó khăn về vốn. Việc áp dụng t huế T NCN là dịp để giới kinh doanh BĐS dừng lại cân nhắc đầu t ư. Vì vậy, t hị t rường BĐS sẽ khó t ránh được một khoảng lặng kéo dài. - UBND T P.HCM cho rằng dự thảo nghị định đã dành 4 điều cho 4 loại t hu nhập có liên quan đến chuyển nhượng bất động sản nhưng chưa đề cập đến t hu nhập do chuyển nhượng "quyền mua căn hộ/nền nhà", thu nhập do chuyển nhượng "quyền góp vốn vào các dự án đầu tư bất động sản". Như vậy việc chuyển nhượng quyền mua bất động sản chưa bị đánh thuế thu nhập cá nhân. T rong khi đó 80% nhà đầu tư cá nhân vào lĩnh vực BĐS chỉ chuyên thực hiện các hoạt động này; hoạt động của họ làm cho giá nhà đất bị đội lên cao, vượt sức mua t rung bình xã hội, phát sinh thu nhập rất lớn nhưng vẫn chưa được Luật T huế t hu nhập cá nhân điều chỉnh. 2.3. Nhữn g tồn tại trong luật th uế TNC N đối với thu n hập từ ch uyể n n hượng BĐS Luật T huế T NCN mới ban hành không thể tránh khỏi vướng mắc phát sinh trong năm đầu triển khai. Đặc biệt, vấn đề thuế T NCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, một lĩnh vực t ương đối phức t ạp chắc chắn sẽ còn t ồn t ại nhiều bất cập. Việc quy định về hai mức t huế suất cũng gây khó khăn cho người dân trong việc sử dụng mức t huế suất nào là hợp lý, nếu thuế suất là 25% tính trên lợi nhuận thì tỷ lệ này khá cao. Đồng t hời, lợi dụng sự thông t hoáng trong các quy định về nộp t huế, miễn thuế dễ xảy ra hiện t ượng lách luật, trốn t huế. Trường hợp thứ nhất : Tự khai là tài sản duy nhất Luật T huế T NCN quy định: T hu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và t ài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn t huế. 11
Đồng thời người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu t rách nhiệm về t ính t rung thực về kê khai của mình. Tuy nhiên, trong bối cảnh hệ thống t hông t in quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nước, trong đó có ngành thuế còn chưa đáp ứng, công tác kiểm tra, đối chiếu cần rất nhiều thời gian thì ít nhất trong vài năm đầu, cơ quan chức năng không thể kiểm soát được từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở. Đây chính là kẽ hở để không ít người có nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhượng sẵn sàng kê khai là t ài sản duy nhất, hoặc chuyển nhượng cho người t hân để không phải nộp t huế. Trường hợp thứ hai : Hạ giá chuyển nhượng T heo quy định của luật thuế T NCN hiệu lực t ừ 1/1/2009, thuế T NCN cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính t heo hai cách: - Đóng t heo thuế suất 25%, nếu xác định được giá vốn BĐS - Đóng t heo thuế suất 2%, nếu không xác định được giá vốn BĐS T hông thường việc mua BĐS thường từ người sở hữu là người được thừa kế, cho, tặng hoặc có nguồn gốc sở hữu rất lâu rồi nên việc xác định giá vốn gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, t huế T NCN sẽ được xác định t heo cách 2: lấy giá chuyển nhượng x thuế suất 2%. T heo thông lệ mua bán bất động sản, thuế T NCN người bán sẽ chịu, lệ phí t rước bạ người mua chịu và cả hai mức nộp trong trường hợp này đều dựa trên giá chuyển nhượng. Lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá chuyển nhượng và giá này không được thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định áp dụng t ại thời điểm chuyển nhượng. Nếu giá chuyển nhượng trên thực tế thấp hơn giá đất do UBND t ỉnh ban hành thì mức giá để tính lệ phí trước bạ sẽ là giá do UBND tỉnh ban hành. Giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế, người bán và người mua đều có lợi, là đều chỉ phải nộp một số tiền thấp hơn. Chính vì thế, việc t hỏa t huận một giá mua bán thấp hơn t hực t ế là việc làm rất dễ được thực hiện. So sán h quy định về giá đất của UBND TPHCM quy định và giá th ị trường. Bảng 1: So sánh giá đất quy định và gi á đất th ị trường Đoạn đường Giá UBNDT P Giá T ên đường (01/01/2010) thị t rường Từ Đến T riệu đ/m 2 T riệu đ/m 2 Bến Chương Dương, Q1 Hồ T ùng Mậu Nguyễn T hái Học 30,8 140 Bến Chương Dương, Q1 Nguyễn T hái Học Nguyễn Văn Cừ 29,7 135 T rần Văn Kiểu, Q6 Ngô Nhân T ịnh Cầu Lò Gốm 16 72,7 Nguyễn T hị T hập, Q7 T rọn đường 9,9 65 Hoàng Đạo T úy, Q8 T rọn đường 3,1 14 Lê T hị Riêng, Q12 T rọn đường 2,4 10,92 Nguồn: Thống kê từ các website địa ốc 12
Qua bảng 1, cá nhân sẽ lựa chọn giá mua bán t hỏa thuận tốt nhất là bằng với giá của UBND T P quy định. Giả sử, mua một miếng đất 80m2 ở đường Nguyễn T hị T hập, Quận 7, số tiền nộp cho Nhà nước mà người bán và người mua được lợi cho t hấy ở bảng 2. Bảng 2: Bảng tí nh ch ê nh l ệ ch thuế TNC N và lệ phí trước bạ Giá thực t ế: Giá thỏa t huận: Chênh lệch 5.200 t riệu đồng 792 t riệu đồng Lệ phí Lệ phí t rước Lệ phí trước T huế T NCN T huế T NCN T huế T NCN trước bạ bạ bạ 104 t r.đ 26 tr.đ 15,84 t r.đ 3,96 t r.đ 88,16 tr.đ 22,04 t r. đ - Số tiền chênh lệch cho 2 khoản nộp Nhà nước 110,2 triệu đồng chính là khoản t hất t hu Ngân sách cho một giao dịch BĐS và hãy tính toán số giao dịch loại này ở mức 100 giao dịch, 1.000 giao dịch một năm, t hì khoản t hất t hu ngân sách không phải là nhỏ. - Cá nhân sau khi mua miếng đất khi có nhu cầu bán lại, lúc này họ sẽ không chọn cách tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng mà sẽ luôn chọn cách 25% trên tiền lãi và đương nhiên giá thỏa t huận cũng thấp hơn giá t hực tế mua bán. Việc mua bán sẽ khó t hành công nếu bên mua yêu cầu ghi đúng giá thị t rường vì sẽ điều này khiến người bán phải đóng số t huế T NCN lớn dù cho chọn cách tính nào. Phổ biến thì giá mua bán lần này cũng là giá không thật và cũng “ đáp ứng” tiêu chí cao hơn giá đất quy định của UBND cấp tỉnh. Giả sử rằng, miếng đất đó 6 tháng sau được bán lại với giá 5,6 tỷ đồng, lãi cho hoạt động chuyển nhượng thực tế là 400 triệu đồng và giá t hỏa thuận là 795 triệu đồng, lãi t heo giá thỏa thuận là 3 triệu đồng. Bảng 3 cho thấy chênh lệch thuế T NCN thất t hu ngân sách Nhà nước cho giao dịch chuyển nhượng miếng đất lần 2. Bảng 3: Bảng gi á tí nh ch ê nh l ệ ch thuế TNC N ch o giao dịch ch uyể n n hượng l ần 2 Giá thỏa t huận: 795 triệu đ T huế T NCN trên số T huế T NCN theo T huế T NCN theo Chênh lệch t huế T NCN tiền lãi 400 triệu đồng thuế suất 25% thuế suất 2% 750.000 đồng 15.900.000 đồng 100.000.000 đồng 99.250.000 đồng T heo cách tính toán như bảng 3, từ lần chuyển nhượng miếng đất lần 2 trở đi thì số t huế T NCN nộp cho ngân sách rất nhỏ, chỉ là 25% trên tiền lãi. Lãi “ khai báo” là bao nhiêu cơ quan t huế không t hể nào xác định được, số nộp nhỏ đồng nghĩa với số t hất t hu lớn. 13
Hệ t hống văn bản pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá t hực tế ghi trên hợp đồng, tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, T P quy định. Thực tế trên thị trường bất động sản, giá đất mua bán t hường cao hơn giá đất do UBND tỉnh, T P quy định. Nhưng vì lợi ích của cả người mua và người bán, nên họ thường t hoả t huận ghi giá t rên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế và để được cơ quan nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang hoặc cao hơn chút đỉnh so với giá UBND t ỉnh, T P quy định. Như t hế sẽ được nộp thuế thấp hơn số thực tế phải nộp, kết quả là, cả đôi bên mua bán đất cùng có lợi, chỉ riêng nhà nước chịu thất t hu t huế. Trường hợp thứ ba : Chuyển nhượng bắc cầu Khoản 1 Điều 4 Luật T huế T NCN quy định: “ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì được miễn thuế T NCN. Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để t rốn thuế. Chẳng hạn như hai chị em dâu chuyển nhượng bất động sản cho nhau là đối t ượng phải nộp t huế. Nhưng để lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau đó bố chồng lại chuyển nhượng tiếp cho người em dâu. Cả hai lần chuyển nhượng này đều thuộc đối tượng được miễn t huế. T hế là t ừ việc phải nộp t huế, hai chị em dâu chuyển nhượng bắc cầu để tránh phải nộp t huế. Phần 3 : KIẾN NGHỊ Để ngăn chặn tình trạng lách luật, trốn thuế TNCN trong chuyển nhượng BĐS, nhóm xin đưa ra một số giải pháp, kiến nghị sau: Về phía Nh à n ước - Cần sớm xây dựng và quản lý hệ thống thông t in cá nhân đầy đủ toàn diện, trên cơ sở đó giữa ngành thuế và các ngành có liên quan phải nối mạng t hông t in thống nhất để quản lý việc sở hữu BĐS của t ừng cá nhân. T ừ đó, sẽ khắc phục được t ình trạng khai không đúng là t ài sản duy nhất t rong chuyển nhượng BĐS để được miễn t huế. - Cần nghiên cứu có chế độ thu t huế khác nhau giữa các NĐT chuyên nghiệp và người có nhu cầu thực sự về nhà ở. Trong điều kiện giá BĐS của VN quá đắt đỏ, người dân có nhu cầu chuyển đổi nhà ở có khi bán đi chưa mua được nhà mới lại phải chịu t huế là một t hiệt t hòi lớn - Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm thuế thu nhập cá nhân: Việc xử lý các trường hợp vi phạm cần phải được thực hiện một cách nghiêm t úc và dứt khoát. Cơ quan thuế nếu như phát hiện ra các trường hợp vi phạm và có những bằng chứng cụ thể chứng minh hành vi 14
trốn thuế thì sẽ phải có trách nhiệm nộp phạt đúng thời hạn và đúng số tiền bị phạt.Nếu như có hành vi chống đối thì cần có sự can thiệp của cơ quan công an và truy tố hình sự. Việc xử phạt thật nghiêm minh sẽ là điều kiện quan t rọng để giảm bớt các t rường hợp vi phạm. Về phía UBND các tỉnh, thành phố Xây dựng và ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp, sát với giá thực t ế chuyển nhượng trên t hị trường để chống lách luật qua việc ghi thấp giá trên hợp đồng chuyển nhượng. Về phía n gành thuế - Đẩy mạnh công tác tuyên t ruyền, phổ biến kiến thức t huế nhằm nâng cao t rình độ và ý t hức nghề nghiệp của cán bộ thuế - Cơ quan t huế cần quan t âm đến việc đào t ạo, bồi dưỡng về nghiệp vụ t huế, về kỹ t huật t uyên truyền đến cán bộ thuế nhất là cán bộ cơ sở có t hể nắm chắc mọi chính sách t huế. - T ăng cường tuyên truyền Luật T huế T NCN đến mọi t ầng lớp dân cư, giúp họ hiểu về các quy định. - T hiết lập một kênh thông t in để giải đáp, hướng dẫn cụ thể, nhanh chóng những quy định của Luật t huế T NCN mới cho người dân . - T hống nhất 01 cách tính thuế TNCN trên thu nhập t ừ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá t rị chuyển nhượng. - Đơn giản hóa t hủ t ục & công khai minh bạch hóa các quyết định t rong việc t hu t huế T NCN. - Có cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ, có hệ thống lưu trữ theo dõi thông t in kê khai của người nộp thuế. 15