intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE
 » 
 » 

Bài giảng Định giá tài sản - Trường ĐH Thương Mại (Năm 2022)

Chia sẻ: Lý Hàn Y | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:77

Thêm vào BST
Báo xấu
16
lượt xem 8
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài giảng Định giá tài sản kết cấu gồm 5 chương, cung cấp cho sinh viên những nội dung kiến thức cơ bản về: tổng quan định giá tài sản; định giá bất động sản; định giá máy móc thiết bị; định giá tài sản vô hình; định giá doanh nghiệp;... Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài giảng!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Định giá tài sản - Trường ĐH Thương Mại (Năm 2022)

  1. 8/30/2022 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 3 (36,18) Bộ môn Tài chính công TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI Nội dung nghiên cứu học phần • Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản • Chương 2: Định giá bất động sản • Chương 3: Định giá máy móc thiết bị • Chương 4: Định giá tài sản vô hình • Chương 5: Định giá doanh nghiệp Tài liệu tham khảo • [1]. PGS. TS Lê Thị Kim Nhung, TS Vũ Xuân Dũng (2017), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà xuất bản Hà Nội. • [2]. TS. Nguyễn Minh Hoàng (2011), Định giá tài sản, Nhà xuất bản Thống kê. • [3]. TS. Vũ Đức Minh (2011), Giáo trình Nguyên lý và Tiêu chuẩn thẩm định giá, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân • [4]. Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp thẩm định giá trị máy móc thiết bị, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật. • [5]. Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp, Nhà xuất bản Thống kê • [6] Shiman Z.Benninga and Oded H.Sarig (1997), Corporate finance – A valuation approach, McGraw-Hill • [7] Mar Grinblatt, Sheridan Titman (2002) Financial markets and corporate strategy, McGraw-Hill 1
  2. 8/30/2022 Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản 1.1. Đối tượng và mục đích của định giá tài sản 1.2. Một số khái niệm liên quan đến tài sản và giá trị tài sản 1.3. Các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản 1.4. Hoạt động định giá tài sản 1.1.1. Khái niệm định giá tài sản • Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth Vương quốc Anh: Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. • Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia): Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đich thẩm định giá. 1.1.1. Khái niệm định giá tài sản • Theo IVSC: Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản (BĐS) cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. • Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản (BĐS) có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định 2
  3. 8/30/2022 Đặc trưng cơ bản của định giá là: • Định giá là công việc ước tính. • Định giá là một hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn. • Giá trị của tài sản được tính bằng tiền. • Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản. • Xác định tại một thời điểm cụ thể. • Xác định cho một mục đích nhất định. • Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường. 1.1.2. Đối tượng của định giá tài sản Đối tượng ĐG là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật 1.1.3. Mục đích của định giá tài sản - Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu - Xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính và tín dụng - Xác định giá trị tài sản để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng - Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản và đầu tư - Xác định giá trị tài sản trong DN - Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý 3
  4. 8/30/2022 1.2. Một số khái niệm liên quan đến tài sản và giá trị tài sản • 1.2.1. Tài sản • 1.2.2. Giá trị tài sản • 1.2.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường • 1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản 1.2.1. Tài sản • Khái niệm: Theo Viện Ngôn ngữ học: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu. Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý. Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản là nguồn lực: (a) DN kiểm soát được; và (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho DN. 1.2.1. Tài sản • Khái niệm: Theo IVSC Tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định. • Phân loại tài sản: Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong ĐG bao gồm 4 loại: - Bất động sản - Động sản - Doanh Nghiệp - Các quyền tài sản 4
  5. 8/30/2022 1.2.1. Tài sản (tiếp) Các quyền về tài sản: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. - Quyền chiếm hữu - Quyền sử dụng, - Quyền định đoạt. 1.2.2. Giá trị tài sản Theo quan điểm của C.Mác: Giá trị của hàng hóa được xác định ở mặt chất và lượng. Chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng hóa, nói một cách cụ thể hơn là lao động trừu tượng của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa. Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động xã hội cần thiết Theo quan điểm định giá tài sản: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. 1.2.2. Giá trị tài sản (tiếp) * Đặc tính của giá trị Một tài sản có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc trưng pháp lý và kinh tế: - Tính hữu ích: - Tính khan hiếm: - Tính có yêu cầu: - Tính có thể chuyển giao được: 5
  6. 8/30/2022 1.2.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường - Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. - Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản doanh nghiệp * Các yếu tố mang tính vật chất * Các yếu tố về tình trạng pháp lý * Các yếu tố mang tính kinh tế *Các yếu tố khác 1.3. Các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản 1.3.1. Các nguyên tắc định giá tài sản 1.3.2. Quy trình định giá tài sản 6
  7. 8/30/2022 1.3. Các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản 1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 2. Nguyên tắc thay thế 3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai 4. Nguyên tắc đóng góp 5. Nguyên tắc cung cầu 1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc: Con người luôn có xu Mỗi tài sản có thể sử dụng vào hướng tìm cách khai thác nhiều mục đích và đưa lại các một cách tối đa lợi ích của tài lợi ích khác nhau, nhưng giá trị sản. chỉ được thừa nhận trong điều kiện sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: + Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử dụng đó. + Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. 20 1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (tiếp) IVSC GIẢI THÍCH MỘT TÀI SẢN ĐƯỢC COI LÀ SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ NHẤT KHI: Khả năng sử dụng tài sản tốt nhất tài sản trong bối cảnh tự nhiên; Pháp luật cho phép Tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. 21 7
  8. 8/30/2022 2 Nguyên tắc thay thế Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ Giá trị của một tài sản có thể không trả nhiều tiền hơn để mua được đánh giá thông qua chi phí một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn để có một tài sản tương đương. ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: + Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá. + Nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản. 22 3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi Giá trị của một tài sản được ích trong tương lai mà tài sản có quyết định bởi những lợi ích thể mang lại cho chủ thể làm cơ mà nó sẽ mang lại cho sở để ước tính giá trị tài sản. người sử dụng. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: + Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản. + Phải thu thập những chứng cớ thị trường của các tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản. 23 4 Nguyên tắc đóng góp Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì Giá trị của một tài sản hay của một tổng giá trị của nó sẽ cao hơn bộ phận cấu thành một tài sản phụ tổng giá trị của các tài sản đơn thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt lẻ (theo lý thuyết hệ thống). của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản thay đổi như thế nào. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ lại với nhau. 24 8
  9. 8/30/2022 5 Nguyªn t¾c cung cÇu Cơ sở của nguyên tắc: Néi dung cña nguyªn t¾c: Căn cứ chủ yếu và phổ ĐÞnh gi¸ mét tµi s¶n ph¶i ®Æt nã biến nhất của việc định giá trị tài sản là dựa vào giá trị thị trường. trong sù t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè cung Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ cÇu. lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Chó ý khi vËn dông nguyªn t¾c trong ®Þnh gi¸: Ph¶i ®¸nh gi¸ ®îc t¸c ®éng cña yÕu tè cung cÇu ®èi víi c¸c giao dÞch trong qu¸ khø vµ dù b¸o ¶nh hëng cña chóng trong t¬ng lai. 25 1.3.2 Quy trình định giá tài sản Quy trình định giá tài sản là một quá trình có tính hệ thống, logic, qua đó cung cấp cho thẩm định viên sự hướng dẫn hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá. 1. Xác định tổng quát về tài sản định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá 2. Xây dựng kế hoạch 3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin 4. Phân tích thông tin 5. Xác định giá trị tài sản cần định giá 6. Lập báo cáo, chứng thư 1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp) Bước 1: Xác định vấn đề Mục đích của bước này: giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời, cũng là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết. 9
  10. 8/30/2022 1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp) Bước 2: Lập kế hoạch định giá: Mục đích xây dựng kế hoạch định giá là xác định các công việc cần thực hiện và dự kiến thời gian tiến hành và hòan thành các công việc trong quá trình định giá. Kế hoạch định giá phụ thuộc 3 yếu tố: Phạm vi và khối lượng công việc cần được thực hiện, mục đích định giá của khách hàng và loại hình tài sản được định giá. 1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp) Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu. Mục đích: xem xét và phân tích các động thái thị trường, chỉ ra những hạn chế tác động đến kết quả định giá * Khảo sát hiện trường: kiểm tra lại những thông số cơ bản như đặc điểm tự nhiên, quyền và lợi ích liên quan đến tài sản. Quá trình này phải tiến hành thông qua khảo sát thực địa, phỏng vấn, thu thập thông tin qua báo chí… * Thu thập tài liệu: phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu; Có thể thu thập được từ các cơ quan chuyên môn, các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, các viện nghiên cứu, các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân hoặc Chính Phủ.. 1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp) • Bước 4: phân tích tài liệu và ước tính giá trị. * Phân tích tài liệu: cần tiến hành các loại phân tích: Phân tích thị trường, phân tích tài sản, phân tích so sánh, phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. * Ước tính giá trị: Xác định phương pháp định giá chính, các phương pháp định giá có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu; Đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp. Cơ sở lựa chọn phương pháp: thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá chủ yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá. 10
  11. 8/30/2022 1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp) Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá. Mục đích: truyền đạt kết quả và các kết luận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có thể xẩy ra. Yêu cầu báo cáo: trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống. 1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp) Bước 6: Báo cáo định giá. Nội dung của báo cáo: 1. Mục tiêu của việc định giá. 2. Mô tả chính xác tài sản được định giá. 3. Thời hạn ước tính giá trị. 4. Công bố rõ nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng, số liệu minh họa và phân tích. 5. Trình bày các phương pháp định giá được chấp nhận. 6. Tuyên bố về giá trị ước tính của tài sản. 7. Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính: 8. Những mâu thuẫn và trách nhiệm của người sử dụng thông tin định giá 1.4. Hoạt động định giá tài sản • 1.4.1. Vai trò của hoạt động định giá tài sản • 1.4.2. Các cấp độ hoạt động định giá tài sản • 1.4.3. Phạm vi của dịch vụ định giá tài sản chuyên nghiệp • 1.4.4. Mối quan hệ giữa kiểm toán và định giá tài sản • 1.4.5. Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của người làm công tác định giá tài sản • 1.4.6 Giới thiệu về một số tổ chức nghề nghiệp định giá tài sản trên thế giới 11
  12. 8/30/2022 1.4.1. Vai trò của hoạt động định giá tài sản - Định giá là một hoạt động trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền KTTT. - Định giá giúp các chủ thể đưa ra các quyết định đúng trong các quan hệ giao dịch về tài sản. - Dịch vụ định giá ngày càng gia tăng cả ở khu vực Nhà nước và tư nhân. 1.4.2. Các cấp độ hoạt động định giá tài sản - Cấp độ đầu tiên: tự định giá - Cấp độ thứ 2: những người trong nghề bất động sản thường xuyên phải tiến hành xác định giá như là 1 phần công việc của họ, khi cần thiết họ sẽ yêu cầu sự giúp đỡ của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp. - Cấp độ thứ 3: những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp 1.4.3. Phạm vi của dịch vụ định giá tài sản chuyên nghiệp • Hành nghề định giá trong tất cả các vấn đề về tài sản, cho tất cả các mục đích. • Hoạt động định giá cũng được sử dụng kết hợp với các cố vấn pháp luật, thanh tra, hoạch định,… về các dự án phát triển, các vấn đề kinh tế về dự án xây dựng công ty, thành lập công ty… • Hoạt động định giá cũng được các cấp chính quyền thuê thẩm định giá tài sản cho việc đánh thuế,… 12
  13. 8/30/2022 1.4.4. Mối quan hệ giữa kiểm toán và định giá tài sản * Sự giống nhau • Đều được cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp, độc lập được quy định ở mỗi nước. • Đều được thừa nhận trên trường quốc tế. • Đều là công cụ quyết định để sử dụng trong quản lý và các mục đích khác. • Đều chấp nhận một số cách tiếp cận chung • Trong một số trường hợp, giá trị thanh lý, các chi phí thay thế và giá trị thị trường đều được sử dụng trong cả cam kết về kiểm toán lẫn thẩm định giá. Sự khác nhau giữa kiểm toán và định giá • Kiểm toán cho ý kiến khách • TĐG cho ý kiến về xác định 1 quan hợp lý đối với việc trình phần giá trị của DN, (thường là bày các báo cáo TC một cách các TSCĐ), đôi khi về giá trị của tổng thể như lỗ lãi, bảng cân đối, bản thân doanh nghiệp. các luồng tiền. • TĐG được thực hiện nhằm mục • Kiểm toán cho ý kiến đối với đích xác định để lựa chọn các những người sử dụng chung các phương án đầu tư, cung cấp báo cáo TC (cổ đông của DN, thông tin cho mục đích bảo hiểm, các nhà cung cấp, khách hàng, để hợp nhất mua lại DN, thiết lập ngân hàng và các nhà cho vay giá trị của số tiền cho vay hoặc nói chung, cơ quan quản lý nhà thế chấp,… nước,…) • thẩm định viên cân nhắc giá trị tại • Kiểm toán viên dựa vào mức giá mức giá thị trường hoặc chi phí công bố trên các hóa đơn hoặc thay thế mà không đề cập đến giá hợp đồng được duyệt (chi phí trị được viết trên hóa đơn. lịch sử). • Cách tiếp cận của kiểm toán là • Cách tiếp cận này không được sử phân tích và kiểm tra nội bộ liên dụng trong công việc của thẩm quan đến luồng thông tin dẫn định giá. đến các tài khoản của DN. 1.4.5. Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của người làm công tác định giá tài sản * Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá • Xác định giá trị thị trường của tài sản • Là người cố vấn cho các nhà đầu tư • Cung cấp cho người khác sử dụng, giúp họ đưa ra các quyết định liên quan đến tài sản. 13
  14. 8/30/2022 1.4.5. Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của người làm công tác định giá tài sản * Những phẩm chất cần thiết của một nhà thầm định giá • Công bằng và nỗ lực làm việc hết mình • Tinh thông nghiệp vụ • Có năng lực, theo kịp sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và các kỹ thuật định giá, các điều kiện pháp lý mới • Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật có tinh thần trách nhiệm cao với khách hàng. 1.4.6 Giới thiệu về một số tổ chức nghề nghiệp định giá tài sản trên thế giới • Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) • Hiệp hội các nhà thẩm định giá ASEAN (AVA) • Văn phòng thầm định giá Australia (AVO) Chương 2: Định giá bất động sản 2.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 2.2. Định giá bất động sản 14
  15. 8/30/2022 2.1.1 TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm 2. Đặc trưng của BĐS 3. Quyền chủ thể đối với BĐS 1. Khái niệm bất động sản Bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định. Bất động sản Các công trình Các tài sản khác Đất đai Xd trên đất gắn liền đất và CTXD Đặc trưng của BĐS - Cố định về vị trí - Tính bền vững - Tính khác biệt - Tính khan hiếm - Có giá trị lớn - Tính ảnh hưởng lẫn nhau 15
  16. 8/30/2022 Phân loại bất động sản • Theo đặc tính vật chất - Đất đai - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc - Các tài sản khác gắn liền với đất đai • Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất - Công trình kiến trúc - Đất đai Quyền của chủ thể đối với bất động sản - Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm giữ đất đai: (i) Sở hữu vĩnh viễn, (ii) Thuê theo hợp đồng, (iii) Quyền sử dụng đất. - Đối với các công trình: (i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy. (ii) Thuê theo hợp đồng: các công trình trên khu đất được đem cho thuê theo hợp đồng. 2.1.2. Thị trường bất động sản Khái niệm thị trường BĐS - Thị trường BĐS là thị trường của các hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường theo quy luật thị trường và có sự quản lý của Nhà nước. - Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa cung và cầu về các quyền của BĐS theo quy luật thị trường và quy định của pháp luật 16
  17. 8/30/2022 2.1.2. Thị trường bất động sản (tiếp) - Đặc điểm của thị trường BĐS: + Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. + Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực, địa phương. + Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo. Phân loại thị trường BĐS * Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước + Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước + Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước Phân loại (tiếp) * Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường + Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu (quyền sử dụng) đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai. + Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê. + Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS. 17
  18. 8/30/2022 Phân loại (tiếp) * Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường + Thị trường đất đai. + Thị trường nhà ở + Thị trường BĐS công nghiệp + Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở + Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ. Phân loại (tiếp) * Căn cứ vào tính chất các giao dịch + Thị trường mua bán BĐS + Thị trường thuê và cho thuê BĐS. + Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm. + Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh. 2.1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản • Cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng. • Tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh BĐS. • Thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng. • Góp phần ứng dụng và cải tiến khoa học – công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường. • Tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững. 18
  19. 8/30/2022 2.2. Định giá bất động sản 2.2.1. khái niệm và cơ sở giá trị của định giá BĐS * Khái niệm: ĐG BĐS là sự ước tính về giá trị của BĐS cụ thể dưới hình thái tiền tệ bằng phương pháp phù hợp trong những điều kiện của một thị trường cụ thể nhằm đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ. 2.2. Định giá trị bất động sản Cơ sở giá trị của ĐG BĐS: Giá trị thị trường là chuẩn mực của ĐG; Có thể sử dụng giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường) - Sử dụng giá trị thị trường: Đây là cơ sở quan trọng nhất khi tìm được TS tương tự về kỹ thuật với TS cần ĐG đã được mua bán trên thị trường gần thời điểm định giá. - Sử dụng giá trị phi thị trường: khi không tìm được trên thị trường TS tương tự về mặt kỹ thuật so với TS cần ĐG, do đó không có cơ hội để so sánh. 2.2.2. Mục đích định giá bất động sản - Bảo toàn giá trị tài sản; - Mua bán, chuyển nhượng tính tiền nộp ngân sách; - Biến động chủ quyền tài sản của DN; - Thế chấp, thanh lý; - Để đánh giá lại giá trị của các khoản mục ghi trên sổ sách kế toán, báo cáo tài chính; - Đầu tư và góp vốn DN, cổ phần hóa; - Đền bù giải tỏa; - Chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân hàng…. - Nghiên cứu khả thi, các quyết định đầu tư, các đề xuất về kế hoạch phân vùng. 19
  20. 8/30/2022 2.2.3. Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS 2.2.3.1. Phương pháp so sánh 2.2.3.2. Phương pháp thu nhập 2.2.3.3. Phương pháp chi phí 2.2.3.4. Phương pháp thặng dư 2.2.3.1. Phương pháp so sánh a, Cơ sở - Phương pháp so sánh được xây dụng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế - Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được xác định trên cơ sở đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường. 2.2.3.1. Phương pháp so sánh b, Kỹ thuật định giá Ước tính Phân giá trị tích và ts Xây dựng điều Tìm kiếm Bảng chỉnh thông tin So sánh và lựa chọn TS so sánh 20
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

THÔNG TIN
TRỢ GIÚP
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2