Bài giảng Định giá tài sản: Chương 2 - ĐH Thương Mại

Chia sẻ: Min Yoen | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:39

Thêm vào BST

Báo xấu

67
lượt xem 11
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài giảng Định giá tài sản: Chương 2 Định giá bất động sản trình bày các nội dung chính như sau: Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản, định giá bất động sản,...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Định giá tài sản: Chương 2 - ĐH Thương Mại

Chương 2: Định giá bất động sản D H 2.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản TM _T 2.2. Định giá bất động sản M U
2.1.1 TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN D H TM 1. Khái niệm 2. Đặc trưng của BĐS _T 3. Quyền chủ thể đối với BĐS M U
1. Khái niệm bất động sản D Bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định. H TM Bất động sản _T Đất đai M Các công trình Các tài sản khác Xd trên đất Ugắn liền đất và CTXD
Đặc trưng của BĐS D - H Cố định về vị trí - - TM Tính bền vững Tính khác biệt - - _T Tính khan hiếm Có giá trị lớn - M Tính ảnh hưởng lẫn nhau U
Phân loại bất động sản • Theo đặc tính vật chất D - Đất đai H - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công TM trình kiến trúc - Các tài sản khác gắn liền với đất đai _T • Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất - Công trình kiến trúc M - Đất đai U
Quyền của chủ thể đối với bất động sản D - Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm giữ đất đai: H TM (i) Sở hữu vĩnh viễn, (ii) Thuê theo hợp đồng, (iii) Quyền sử dụng đất. _T - Đối với các công trình: M (i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy. U (ii) Thuê theo hợp đồng: các công trình trên khu đất được đem cho thuê theo hợp đồng.
2.1.2. Thị trường bất động sản D Khái niệm thị trường BĐS H - Thị trường BĐS là thị trường của các hoạt động TM mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể _T trên thị trường theo quy luật thị trường và có sự quản lý của Nhà nước. M U
2.1.2. Thị trường bất động sản (tiếp) - Đặc điểm của thị trường BĐS: D + Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. H + Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực, địa phương. TM _T + Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo. M U
Phân loại thị trường BĐS D * Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước H + Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước TM + Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước _T M U
Phân loại (tiếp) D * Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường H + Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu (quyền sử dụng) đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai. TM + Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê. _T + Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS. M U
Phân loại (tiếp) D * Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường H + Thị trường đất đai. TM + Thị trường nhà ở + Thị trường BĐS công nghiệp _T + Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở + Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ. M U
Phân loại (tiếp) * Căn cứ vào tính chất các giao dịch D + Thị trường mua bán BĐS H + Thị trường thuê và cho thuê BĐS. TM + Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm. + Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh. _T M U
2.1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản • Cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng. D • Tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh BĐS. H TM • Thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng. _T M U
2.2. Định giá bất động sản D 2.2.1. khái niệm và cơ sở giá trị của định giá BĐS H * Khái niệm: TM ĐG BĐS là sự ước tính về giá trị của BĐS cụ thể dưới hình thái tiền tệ bằng phương pháp phù hợp trong những điều kiện của một thị trường cụ thể nhằm _T đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ. M U
2.2. Định giá trị bất động sản Cơ sở giá trị của ĐG BĐS: D Giá trị thị trường là chuẩn mực của ĐG; Có thể sử dụng giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường) H TM - Sử dụng giá trị thị trường: - Sử dụng giá trị phi thị trường: _T M U
2.2.2. Mục đích định giá bất động sản - Bảo toàn giá trị tài sản; Mua bán, chuyển nhượng tính tiền nộp ngân sách; - - D Biến động chủ quyền tài sản của DN; - H Thế chấp, thanh lý; TM _T M U
2.2.2. Mục đích định giá bất động sản - Để đánh giá lại giá trị của các khoản mục ghi trên sổ sách kế toán, báo cáo tài chính; D - Đầu tư và góp vốn DN, cổ phần hóa; H - Đền bù giải tỏa; TM - Chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân hàng…. - Nghiên cứu khả thi, các quyết định đầu tư, các đề xuất về kế hoạch phân vùng. _T M U
2.2.3. Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS 2.2.3.1. Phương pháp so sánh D 2.2.3.2. Phương pháp thu nhập H 2.2.3.3. Phương pháp chi phí 2.2.3.4. Phương pháp thặng dư TM _T M U
2.2.3.1. Phương pháp so sánh a, Cơ sở D - chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế H TM - giá trị tài sản mục tiêu được xác định trên cơ sở đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được _T trên thị trường. M U
2.2.3.1. Phương pháp so sánh b, Kỹ thuật định giá D H TM Phân Ước tính giá trị tích và ts Tìm kiếm _T Xây dựng Bảng điều chỉnh thông tin và lựa chọn So sánh M TS so sánh U