zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Luận Văn - Báo Cáo

» Báo cáo khoa học

Báo cáo " Pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam"

Chia sẻ: Nguyen Nhi | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:9

Báo xấu

159
lượt xem 31
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Khái niệm trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) được quan niệm là cách thức, trình tự cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận việc chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất và là cách thức do pháp luật quy định mà các tổ chức, cá nhân phải tuân thủ khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ. Nghiên cứu các quy định hiện hành về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, chúng ta có thể nhận diện một số đặc điểm chủ yếu...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Báo cáo " Pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam"

nghiªn cøu - trao ®æi Ths. NguyÔn ThÞ Hång Nhung * 1. Khái niệm trình tự, thủ tục chuyển yêu cầu của xã hội trong việc xây dựng và nhượng quyền sử dụng đất phát triển thị trường bất động sản (BĐS) nói Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền chung và thị trường QSDĐ nói riêng ngày sử dụng đất (QSDĐ) được quan niệm là cách càng năng động và có tổ chức. thức, trình tự cơ quan nhà nước có thẩm Khác với động sản, QSDĐ, BĐS khi chuyển quyền công nhận việc chuyển nhượng QSDĐ nhượng từ chủ thể này sang chủ thể khác của người sử dụng đất và là cách thức do không thể thực hiện thông qua việc “mua - pháp luật quy định mà các tổ chức, cá nhân bán”, di dời chính bản thân hàng hoá BĐS phải tuân thủ khi thực hiện việc chuyển (vật) mà là việc tiến hành các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ. quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng. Bên cạnh Nghiên cứu các quy định hiện hành về đó, do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, chúng ta có ở Việt Nam: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do thể nhận diện một số đặc điểm chủ yếu sau Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất đây: 1) Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quản lí nên việc quy định trình tự, thủ tục thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có thẩm chuyển nhượng QSDĐ là rất cần thiết nhằm quyền. Các cơ quan này có chức năng quản lí đạt được những mục đích bảo đảm an toàn về nhà nước về đất đai. Với tư cách là đại diện mặt pháp lí cho các bên khi tham gia các giao chủ sở hữu đồng thời là chủ thể quản lí nhà dịch về chuyển QSDĐ, góp phần bảo vệ nước đối với đất đai, Nhà nước quy định các quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân và thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ và thông các nhà đầu tư kinh doanh trên thị trường qua việc thực hiện các thủ tục này nhằm quản QSDĐ. Hơn nữa, quy định về thủ tục chuyển lí, kiểm soát những giao dịch về chuyển QSDĐ nhượng QSDĐ còn giúp Nhà nước quản lí trong xã hội; 2) Các quy định về trình tự, thủ chặt chẽ đất đai; bởi lẽ, thông qua việc thực tục chuyển nhượng QSDĐ là những nghĩa vụ hiện các quy định về thủ tục chuyển nhượng pháp lí bắt buộc các cơ quan nhà nước, cán QSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền nắm bộ, công chức, viên chức nhà nước; tổ chức, được những biến động trong quá trình sử cá nhân SDĐ phải thực hiện trong quá trình dụng đất trên cơ sở đó kịp thời chỉnh lí bản chuyển nhượng QSDĐ; 3) Trong điều kiện đồ, hồ sơ địa chính cho phù hợp với thực tiễn. kinh tế thị trường, thủ tục chuyển nhượng Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ QSDĐ được quy định theo hướng công khai, minh bạch và đơn giản cho người sử dụng đất * Giảng viên Khoa pháp luật kinh tế khi thực hiện chuyển QSDĐ nhằm đáp ứng Trường Đại học Luật Hà Nội 34 t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011
nghiªn cøu - trao ®æi là nội dung cơ bản của pháp luật đất đai. Chế hạn chế được các giao dịch “ngầm”, giảm định này ngày càng được hoàn thiện trong thiểu rủi ro cho khách hàng và ngăn ngừa bối cảnh Nhà nước ta nhận thức sâu sắc ý được các hoạt động tăng giá ảo v.v.. Tìm nghĩa của việc cải cách hành chính và thực thi hiểu các quy định về thủ tục chuyển nhượng chương trình tổng thể về cải cách hành chính QSDĐ, chúng ta có thể xác lập được quy (trong đó có cải cách hành chính về đất đai). trình chuyển nhượng này như sau: Luật đất đai năm 2003 đã có một chương đề Trước hết, các doanh nghiệp kinh doanh cập thủ tục hành chính về đất đai (Chương V. BĐS khi chuyển nhượng QSDĐ, BĐS phải Thủ tục hành chính trong quản lí và sử dụng cung cấp toàn bộ thông tin đầy đủ, chính xác đất đai). Các quan điểm của Nhà nước về cải về QSDĐ và tài sản trên đất để niêm yết tại cách thủ tục hành chính về đất đai nói chung sàn giao dịch BĐS. Khi các thông tin về BĐS và về giao dịch QSDĐ nói riêng đã được thể thoả mãn nhu cầu của khách hàng, nhân viên chế hoá trong các quy định của Luật đất đai môi giới BĐS sẽ tổ chức cho khách hàng và năm 2003, Luật nhà ở năm 2005, Luật sửa chủ SDĐ gặp gỡ, thoả thuận về các điều đổi, bổ sung một số điều của các luật liên khoản của hợp đồng. Trường hợp các bên đạt quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009, được thoả thuận thì hợp đồng chuyển nhượng Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn QSDĐ được đàm phán, kí kết với sự tư vấn, bản hướng dẫn thi hành v.v.. Trong chuyển giúp đỡ của nhân viên sàn giao dịch BĐS. nhượng QSDĐ, các nội dung về thủ tục Khi các bên đã hoàn tất thủ tục giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể, chuyển nhượng QSDĐ tại sàn giao dịch BĐS tường minh trong Luật đất đai năm 2003 đi thì người quản lí, điều hành sàn sẽ xác nhận liền với việc đổi mới hệ thống cơ quan thực việc giao dịch qua sàn giao dịch. Sau khi hợp thi các thủ tục hành chính theo cơ chế một đồng chuyển nhượng QSDĐ được đàm phán, mối, “một cửa”. Về cơ bản thủ tục về chuyển kí kết tại sàn giao dịch BĐS; các bên (bên nhượng QSDĐ được thực hiện tại văn phòng chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đăng kí QSDĐ. Thống nhất việc cấp giấy QSDĐ) phải thực hiện thủ tục công chứng chứng nhận chung cho QSDĐ và các tài sản hợp đồng tại cơ quan công chứng. Trường gắn liền với đất. hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà bên 2. Nội dung cơ bản của pháp luật về có QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đình, cá nhân được lựa chọn hình thức công trong kinh doanh bất động sản chứng tại phòng công chứng, văn phòng công Để bảo đảm tính công khai minh bạch và chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi ngăn ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia có đất. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giao dịch kinh doanh BĐS, Luật kinh doanh trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công BĐS năm 2006 đã quy định tổ chức, cá nhân nghệ cao thì xác nhận tại ban quản lí khu kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao Theo Điều 41, Điều 57 Nghị định của Chính dịch BĐS. Thông tin về QSDĐ minh bạch sẽ phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011 35
nghiªn cøu - trao ®æi hành Luật đất đai thì cơ quan đăng k í giao đổi, bổ sung một số điều về đầu tư xây dựng dịch QSDĐ là văn phòng đăng kí QSDĐ. cơ bản năm 2009 và Nghị định của Chính phủ Văn phòng đăng kí QSDĐ có trách nhiệm số 88/2009 NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác và tài sản khác gắn liền với đất đã quy định định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lí giấy chứng cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu và nhận. Trường hợp phải cấp mới giấy chứng quyền sử dụng cho cả nhà và đất. Bộ tài nhận QSDĐ thì hồ sơ được chuyển tiếp đến nguyên và môi trường là cơ quan phát hành cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ mẫu giấy mới thống nhất trên toàn quốc, cấp tục cấp giấy chứng nhận; văn phòng đăng kí chung cho QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, QSDĐ có trách nhiệm thông báo cho các bên gọi là Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu giao dịch thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ tài gọi tắt là giấy chứng nhận). Cơ quan có thẩm chính, văn phòng đăng kí QSDĐ trao giấy quyền cấp giấy chứng nhận là UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện. Các cơ quan này được chứng nhận QSDĐ cho người nhận chuyển phép uỷ quyền cho cơ quan tài nguyên và môi nhượng. Thời hạn thực hiện các thủ tục trên trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận. Đối không quá 09 ngày, không kể thời gian với nhà ở, tài sản khác trên đất, UBND cấp có người SDĐ thực hiện các nghĩa vụ tài chính. thẩm quyền hoặc cơ quan tài nguyên và môi Đối với việc mua bán nhà ở, công trình trường chỉ xác nhận quyền sở hữu vào giấy xây dựng gắn liền với QSDĐ thì thủ tục lại chứng nhận khi có yêu cầu của chủ sở hữu. khác. Luật nhà ở năm 2005 không quy định Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà vấn đề đăng kí giao dịch về nhà ở. Đối với ở, công trình xây dựng để bán thay mặt bên nhà ở, công trình xây dựng thì pháp luật nhận chuyển nhượng QSDĐ làm các thủ tục không quy định bắt buộc phải đăng kí mà chỉ xin cấp giấy chứng nhận. Hồ sơ xin cấp giấy cần công chứng hợp đồng là đã chuyển quyền chứng nhận nộp tại văn phòng đăng kí sở hữu cho người mua nhà ở, công trình xây QSDĐ cấp tỉnh để kiểm tra hồ sơ, kiểm tra dựng nhưng đối với chuyển nhượng QSDĐ hiện trạng sử dụng đất. Sau đó, văn phòng thì phải đăng kí giao dịch tại văn phòng đăng đăng kí QSDĐ chuyển hồ sơ cho cơ quan tài kí QSDĐ mới có hiệu lực pháp lí. nguyên và môi trường cùng cấp để trình cấp Nhiều năm trước đây có sự mâu thuẫn có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo giữa Luật đất đai năm 2003 với Luật nhà ở quy định. Trường hợp bên nhận chuyển năm 2005 về cấp giấy chứng nhận QSDĐ với nhượng QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì liền với đất. Có nhiều loại “sổ đỏ”, “sổ hồng”, văn phòng đăng kí QSDĐ cấp tỉnh sau khi “giấy tờ hợp lệ về QSDĐ, BĐS”. Đây là thẩm tra hồ sơ sẽ gửi hồ sơ kèm theo trích những bất cập lớn, là nguyên nhân cơ bản dẫn lục bản đồ địa chính đến văn phòng đăng kí đến sự kém minh bạch của thị trường BĐS. QSDĐ cấp huyện để hoàn thiện hồ sơ trình Khắc phục hạn chế, bất cập đó, Luật sửa UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận. Sau 36 t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011
nghiªn cøu - trao ®æi đó gửi giấy chứng nhận cho văn phòng đăng tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì UBND kí QSDĐ cấp tỉnh để trao giấy chứng nhận cấp tỉnh tổ chức thẩm định và lấy ý kiến của cho hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển các bộ, ngành có liên quan trước khi trình nhượng BĐS. Văn phòng đăng kí QSDĐ có Thủ tướng xem xét, quyết định. Trường hợp trách nhiệm sao y bản chính (đóng dấu của doanh nghiệp trong nước chuyển nhượng dự văn phòng đăng kí) đối với giấy chứng nhận án cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác ngoài thì doanh nghiệp nước ngoài phải lập gắn liền với đất có nội dung chứng nhận thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nếu bên quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng dự án BĐS là tổ chức kinh tế rừng sản xuất để gửi cho cơ quan quản lí nhà Việt Nam đã trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước có liên quan để đáp ứng yêu cầu quản nước thì nhà đầu tư nước ngoài làm thủ tục lí nhà nước của từng ngành. Khi chuyển thuê đất và không phải trả tiền thuê. Nếu bên nhượng QSDĐ, các bên phải thực hiện nghĩa Việt Nam được giao đất không thu tiền sử vụ nộp thuế thu nhập khi chuyển nhượng dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính với hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ từ tổ chức, cơ quan nhà nước có thẩm quyền. cá nhân khác mà tiền đã trả có nguồn gốc từ Đối với việc chuyển nhượng dự án đầu ngân sách nhà nước thì phải làm thủ tục thuê tư BĐS của doanh nghiệp thì trình tự, thủ tục đất và phải trả tiền thuê đất hàng năm hoặc có những khác biệt nhất định so với chuyển trả một lần cho Nhà nước Việt Nam. nhượng từng mảnh đất, từng BĐS riêng biệt: Thực tế cho thấy các doanh nghiệp kinh Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án doanh BĐS thường cần rất nhiều vốn đầu tư. thì dự án do UBND cấp tỉnh cho phép đầu tư Việc kinh doanh BĐS cũng tiềm ẩn nhiều rủi sẽ do UBND cấp tỉnh xem xét, giải quyết; ro, khó khăn khi thị trường BĐS “đóng Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ cho băng” hoặc khi nền kinh tế suy thoái. Nhiều phép đầu tư thì UBND cấp tỉnh lấy ý kiến doanh nghiệp địa ốc đứng trước nguy cơ có các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng thể bị thu hồi dự án hay rơi vào tình trạng Chính phủ quyết định. Chủ đầu tư gửi hồ sơ phá sản. Việc cho phép chuyển nhượng dự xin chuyển nhượng dự án đến UBND cấp án đầu tư nhằm bảo đảm cho việc thực hiện tỉnh nơi có dự án. Trong thời hạn 45 ngày, dự án đạt hiệu quả cao, tránh để dự án rơi UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, trả vào tình trạng quy hoạch “treo”. Trên thực tế lời về việc cho phép hoặc không cho phép việc chuyển nhượng dự án của các chủ đầu chuyển nhượng toàn bộ dự án. tư trong nước thường gặp nhiều khó khăn Trước khi ra quyết định cho phép chuyển như: Phần lớn dự án đều chưa thực hiện nhượng toàn bộ dự án, hồ sơ xin chuyển xong khâu bồi thường giải toả, chưa đầy đủ nhượng dự án phải được đơn vị chuyên môn về thủ tục pháp lí, trong khi các nhà đầu tư trực thuộc cơ quan cho phép chuyển nhượng nước ngoài thường yêu cầu phải bàn giao thẩm định. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án “đất sạch” và dự án phải minh bạch về pháp có trách nhiệm gửi hồ sơ lấy ý kiến các cơ lí. Bên cạnh đó, thủ tục chuyển nhượng dự quan có liên quan. Đối với các dự án do Thủ án phức tạp, có quá nhiều sự can thiệp hành t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011 37
nghiªn cøu - trao ®æi chính vào việc chuyển nhượng dự án. Đối chọn công chứng nhà nước hoặc chứng thực với các nhà đầu tư nước ngoài sau khi được của UBND cấp xã cho việc chứng thực hợp phép nhận chuyển nhượng dự án phải làm đồng. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 93 Luật nhà thủ tục thuê đất của Nhà nước Việt Nam. ở năm 2005 lại quy định: “Hợp đồng về nhà Những phức tạp về thủ tục hành chính và cơ ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chế thực thi đã ảnh hưởng tiêu cực đến việc chứng thực của uỷ ban nhân dân cấp huyện thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư nói đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của uỷ chung và chuyển nhượng QSDĐ nói riêng ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông của các doanh nghiệp. thôn”. Tiếp đó, ngày 13/6/2006 Bộ tư pháp, 3. Một số hạn chế, bất cập và giải pháp Bộ tài nguyên và môi trường ban hành Thông hoàn thiện pháp luật về thủ tục chuyển tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT nhượng QSDĐ, BĐS xác định phòng công chứng hoặc UBND cấp Thực hiện chủ trương cải cách thủ tục xã có thể chứng nhận hợp đồng về BĐS. hành chính, các quy định về thủ tục chuyển Nhưng Nghị định của Chính phủ số nhượng QSDĐ, BĐS luôn được rà soát, sửa 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 quy định đổi, bổ sung theo hướng đơn giản hoá và góp về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao phần xây dựng thị trường QSDĐ có tổ chức, từ bản chính, chứng thực chữ kí quy định: minh bạch. Những cải cách chủ yếu về vấn Phòng tư pháp quận, huyện, thị xã, thành đề này bao gồm quy định một trong những phố thuộc tỉnh và UBND xã, phường, thị điều kiện chuyển QSDĐ là người sử dụng trấn có thẩm quyền chứng thực các loại giấy đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ, đẩy tờ, tài liệu (không có thẩm quyền chứng thực mạnh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về BĐS). Như vậy, QSDĐ trong cả nước; thành lập, kiện toàn cùng với việc ban hành Luật công chứng và các văn phòng đăng kí QSDĐ với chức năng Nghị định của Chính phủ số 79/2007/NĐ-CP là cơ quan dịch vụ công thực hiện đăng kí ngày 18/5/2007 về chứng thực thì pháp luật các giao dịch về QSDĐ; tổ chức, cá nhân đã có sự tách bạch rõ ràng giữa hoạt động kinh doanh BĐS khi chuyển nhượng QSDĐ công chứng và hoạt động chứng thực nhưng phải qua sàn giao dịch BĐS; quy định thống Luật đất đai lại cho phép chứng thực hợp nhất cấp chung một giấy chứng nhận cho đồng về chuyển nhượng QSDĐ. QSDĐ và các tài sản gắn liền với đất v.v. Một số quy định không rõ ràng và thiếu Tuy vậy, vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập về tính khả thi. Ví dụ: Khoản 10 Điều 2 Nghị thủ tục hành chính làm cản trở các hoạt động định của Chính phủ số 17/2006/NĐ-CP ngày chuyển nhượng QSDĐ; cụ thể: 27/1/2006 quy định “hợp đồng… chuyển Thứ nhất, pháp luật hiện hành quy định nhượng BĐS phải có chứng nhận của công thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND chuyển nhượng QSDĐ mâu thuẫn, không xã, phường, thị trấn nơi có đất cho bên tham thống nhất. Theo khoản 1 Điều 127 Luật đất gia là hộ gia đình, cá nhân và bên còn lại là đai năm 2003, trường hợp hộ gia đình, cá tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước nhân chuyển nhượng QSDĐ thì họ được lựa ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước 38 t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011
nghiªn cøu - trao ®æi ngoài”. Trong khi đó, Thông tư liên tịch số dịch chuyển nhượng QSDĐ, BĐS mà còn 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT lại quy định gây khó khăn cho cơ quan nhà nước có thẩm hợp đồng về BĐS mà bên có BĐS là hộ gia quyền khi giải quyết tranh chấp liên quan đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó đến chuyển nhượng nhà, đất. được lựa chọn công chứng tại phòng công Thứ ba, thực trạng hoạt động của các sàn chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. giao dịch BĐS chưa bảo đảm tính minh Đối chiếu quy định được viện dẫn trên theo bạch, hoạt động chưa hiệu quả. Từ cuối năm Nghị định của Chính phủ số 17/2006/NĐ-CP 2008, các doanh nghiệp địa ốc đua nhau ngày 27/1/2006 với Luật đất đai năm 2003 thành lập sàn giao dịch BĐS trên cơ sở nâng thấy rằng Luật này không quy định cho phép cấp các văn phòng giao dịch nhà đất, trung hộ gia đình, cá nhân được chuyển QSDĐ tâm kinh doanh nhà cho "đạt chuẩn" để được cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài. tồn tại. Tình trạng buôn bán độc quyền một Thứ hai, các quy định về hiệu lực chuyển dự án cũng diễn ra khá phổ biến. Đó là các giao quyền khi hợp đồng đã được công chứng sàn giao dịch BĐS do chủ đầu tư thành lập cũng không thống nhất giữa QSDĐ với nhà ở, để tự tiêu thụ sản phẩm của mình. Nhiều công trình xây dựng trên đất. Luật nhà ở năm BĐS chưa xây xong đã bán hết, thậm chí 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy một số dự án BĐS đã bán hết khi chưa triển định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở khai thực hiện. BĐS đem giao dịch ở sàn đối với hợp đồng mua bán nhà ở được tính từ giao dịch BĐS thực chất chỉ là việc đến nộp ngày hợp đồng mua bán được công chứng, lệ phí để được đóng dấu cho đủ thủ tục, cho chứng thực. Trường hợp bên bán là doanh có đủ “giấy phép”. nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS thì Giá bán trên sàn và giá trị thực tế thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời của BĐS chênh lệch khá nhiều mà chủ yếu điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo là mua - bán trao tay. Giá các BĐS trên sàn thoả thuận trong hợp đồng. Trong khi đó, Nghị thường cao hơn giá thực tế, có thể tới 20%. định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày Các chủ đầu tư dự án BĐS chưa muốn giao 29/10/2004 lại quy định: “Hợp đồng chuyển dịch qua sàn nên họ đã tìm mọi cách để nhượng QSDĐ… có hiệu lực kể từ thời điểm “lách luật” nhằm mang lại lợi nhuận tối đa đăng kí tại văn phòng đăng kí QSDĐ. Thứ tự như huy động vốn sớm thông qua các hợp ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến đồng góp vốn. Thậm chí có sàn giao dịch QSDĐ được xác định theo thứ tự đăng kí tại BĐS còn tự đầu cơ đất, mua BĐS rồi mới văn phòng đăng kí QSDĐ” (khoản 4 Điều bán lại cho người có nhu cầu, “mua sỉ bán 146). Như vậy, tồn tại sự mâu thuẫn trong lẻ” để hưởng chênh lệch, làm đội giá BĐS. các quy định về thời điểm hợp đồng chuyển Tình trạng này diễn ra do chưa có sự kiểm nhượng nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng tra, giám sát chặt chẽ hoạt động của các sàn QSDĐ có hiệu lực dẫn đến có trường hợp giao dịch cũng như hoạt động chuyển chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng là nhượng BĐS của các chủ đầu tư BĐS. hợp pháp nhưng QSDĐ là bất hợp pháp. Để nhanh chóng khắc phục các hạn chế, Điều này không chỉ cản trở việc xác lập giao bất cập trên, đưa hoạt động đăng kí giao dịch t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011 39
nghiªn cøu - trao ®æi chuyển nhượng QSDĐ, BĐS vào nền nếp khác; giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cần thực hiện một số giải pháp cơ bản sau: thế chấp… BĐS; cung cấp thông tin về Một là tách bạch hoạt động quản lí hành BĐS; chỉnh lí sai sót các giấy tờ về BĐS. chính về BĐS với hoạt động đăng kí BĐS - Việc tách dịch vụ công về BĐS với quản lí một loại dịch vụ công nhằm phục vụ người hành chính công là cần thiết bởi không thể dân thực hiện các quyền của mình đối với cùng lúc công chức vừa là người quản lí, BĐS nhằm khuyến khích người dân đăng kí kiểm tra vừa là người phục vụ, dẫn đến quản các giao dịch BĐS. Pháp luật quy định bắt lí không tốt và phục vụ không đạt yêu cầu, buộc phải đăng kí giao dịch QSDĐ tại cơ cần phải chuyên môn hoá về tổ chức công quan nhà nước có thẩm quyền mới có hiệu việc trong quản lí BĐS. lực pháp lí nhưng thực tế cho thấy hoạt động Hai là xây dựng mô hình cơ quan đăng đăng kí cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đăng kí kí BĐS tập trung, thống nhất. Xây dựng mô giao dịch chuyển nhượng BĐS còn mang hình cơ quan đăng kí chuyển nhượng QSDĐ nặng tính quản lí hành chính và cơ chế “xin - nói riêng và giao dịch BĐS nói chung theo cho”, gây khó khăn cho doanh nghiệp và hướng chuyển đổi văn phòng đăng kí QSDĐ người dân thực hiện chuyển nhượng QSDĐ. thành văn phòng đăng kí BĐS để thực hiện Nhiều nơi cơ quan đăng kí còn yêu cầu các thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ, nhà ở, doanh nghiệp, người dân bổ sung thêm nhiều công trình xây dựng. Bởi lẽ: 1) Hệ thống văn loại thủ tục, giấy tờ nằm ngoài quy định của phòng đăng kí QSDĐ đã được thành lập ở pháp luật. Việc các cơ quan quản lí hành cấp tỉnh và cấp huyện và hoạt động dựa trên chính tham gia vào việc xác lập quyền, lợi cơ sở hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về đất ích hợp pháp đối với BĐS phát sinh từ các đai, BĐS, là cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ giao dịch mang tính chất dân sự, kinh tế sơ để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở thường bị hành chính hoá và thường chỉ chú hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trọng đến đăng kí hiện trạng BĐS phục vụ nắm được đầy đủ các thông tin về BĐS. Việc công tác quản lí nhà nước về BĐS mà chưa giao cho văn phòng đăng kí QSDĐ thực hiện quan tâm đúng mức đến đăng kí giao dịch các thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ, BĐS BĐS. Vì vậy, Nhà nước cần tách bạch rạch quy định phải đăng kí giao dịch sẽ không ròi giữa quản lí hành chính về đất đai với gây những xáo trộn nhiều về cơ cấu tổ chức, hoạt động đăng kí BĐS. con người, ít tốn kém và có tính khả thi cao; Quản lí hành chính về đất đai nên tập 2) Đăng kí giao dịch BĐS tập trung, thống trung vào một số lĩnh vực như quy hoạch sử nhất vào một mối tại văn phòng đăng kí dụng đất, quy hoạch đô thị; kiểm tra, giám BĐS sẽ giảm chi phí cho doanh nghiệp và sát việc sử dụng đất, thực hiện dự án đầu tư; người dân trong việc tìm hiểu các thông tin bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch về BĐS, bảo đảm cho Nhà nước có thể quản BĐS; xử lí các vi phạm pháp luật về đất đai. lí thống nhất hồ sơ pháp lí về BĐS, lưu giữ, Các hoạt động dịch vụ công về BĐS bao cung cấp các thông tin về BĐS thông qua gồm: Thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền đăng kí cấp giấy chứng nhận và đăng kí giao sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản dịch BĐS. Việc tổ chức, hoạt động đăng kí 40 t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011
nghiªn cøu - trao ®æi minh bạch thống nhất trong cả nước có thể Để xây dựng được mô hình cơ quan đăng ngăn ngừa sự lạm dụng quyền lực từ phía cơ kí BĐS tập trung, thống nhất cần nhanh quan nhà nước, khắc phục tình trạng “ xin - chóng xây dựng Luật đăng kí BĐS. Kinh cho” nhiều cửa, nhiều giấy tờ, nhiều thủ tục nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ trong việc công nhận quyền đối với BĐS. ra rằng bất động sản cần phải được đăng kí. Vì vậy, nghiên cứu xây dựng và ban hành Chỉ khi được đăng kí, bất động sản mới được các quy định về cơ cấu, tổ chức, chức năng, xác định rõ giá trị, xác định rõ người sở hữu, nhiệm vụ của văn phòng đăng kí BĐS cấp sử dụng từ đó khơi dậy nguồn vốn cho đầu tỉnh và cấp huyện là cơ quan đăng kí tập tư phát triển. Trong thời gian tới, cần nhanh trung về BĐS. Theo đó, mọi thủ tục liên quan chóng ban hành luật về đăng kí BĐS. đến việc chuyển nhượng QSDĐ, BĐS được Ba là nhiều doanh nghiệp, cá nhân phản giao cho cơ quan này thực hiện. Văn phòng ánh về việc có nhiều khoản thuế, lệ phí khác đăng kí BĐS được thành lập trên cơ sở văn nhau, thủ tục nộp thuế phức tạp, không công phòng đăng kí QSDĐ và trực thuộc ngành tài bằng giữa các đối tượng nộp thuế thu nhập nguyên và môi trường quản lí. Tuy nhiên, để khi chuyển nhượng QSDĐ. Các quy định về thực hiện các thủ tục về chuyển nhượng BĐS thuế thu nhập doanh nghiệp và thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ cũng có được tập trung, thống nhất, Nhà nước cần xây nhiều thay đổi gây tâm lí không ổn định cho dựng cơ chế phối kết hợp hoạt động giữa các người nộp thuế. Chi phí cao, thủ tục hành cơ quan quản lí nhà nước về từng loại BĐS. chính phức tạp cũng dẫn đến tình trạng trốn Trao đổi, tổng hợp, chia sẻ thông tin về BĐS thuế. Việc tính thuế thu nhập cá nhân từ giữa các cơ quan quản lí nhà nước về BĐS chuyển nhượng QSDĐ rất khó thực hiện. như Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ xây Với thực trạng hệ thống đăng kí đất đai ở dựng, Bộ nông nghiệp và phát triển nông nước ta chưa kiểm soát được một người có thôn, cụ thể: Cơ quan quản lí nhà nước về bao nhiêu mảnh đất và đâu là mảnh duy nhất từng loại BĐS xây dựng hệ thống thông tin bởi còn nhiều loại giấy tờ sử dụng đất; người ban đầu về hiện trạng BĐS phục vụ cho sử dụng đất không đăng kí giao dịch; đất đai công tác quản lí nhà nước của ngành mình. của cá nhân có ở nhiều địa phương khác Các thông tin này được cung cấp cho Văn nhau; việc quản lí hồ sơ địa chính (nắm các phòng đăng kí BĐS để phục vụ cho hoạt thông tin về đất đai) chưa chính quy, chưa động đăng kí, làm thủ tục chuyển nhượng phổ biến ứng dụng tin học trong quản lí hồ BĐS. Văn phòng đăng kí BĐS cần được sơ địa chính; giá đất Nhà nước quy định nhìn giao nhiệm vụ là cơ quan đầu mối quản lí và chung thấp hơn so với giá chuyển nhượng cung cấp các thông tin về BĐS đáp ứng nhu QSDĐ trên thị trường… Nên khi chuyển cầu của xã hội. Ngành tài nguyên và môi nhượng QSDĐ các bên thường kê khai giá trường nhanh chóng nghiên cứu ứng dụng tin chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế chuyển học để quản lí, lưu giữ hệ thống hồ sơ địa nhượng để trốn thuế. Việc thu đúng, thu đủ chính, thông tin về BĐS, xây dựng "sổ đỏ điện khoản thuế thu nhập khi chuyển nhượng tử" để đáp ứng tốt yêu cầu, nhiệm vụ mới. QSDĐ là rất khó trong điều kiện hiện nay. t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011 41
nghiªn cøu - trao ®æi Ở một số nước đã gộp các khoản thuế, lệ độ tin cậy về các thông tin pháp lí cũng như phí phải nộp thành một khoản thanh toán tại các đặc điểm kinh tế kĩ thuật của BĐS. Sàn cơ quan đăng kí và giảm mức thuế. Theo sẽ thay mặt (hoặc giúp đỡ) các bên thực hiện thống kê tại những quốc gia đang tiến hành thủ tục giao dịch với cơ quan nhà nước để cải cách đăng kí BĐS, đã có 31 quốc gia áp bảo đảm giao dịch được pháp luật bảo hộ và dụng việc gộp khoản lệ phí, thuế phải nộp giúp Nhà nước kiểm soát các quan hệ giao thành một khoản thanh toán. Việc giảm các dịch BĐS trên thị trường. Sàn giao dịch sẽ khoản phải nộp của tổ chức, cá nhân khi làm cầu nối cho các bên thực hiện thanh toán đăng kí BĐS cũng chưa hẳn đã giảm nguồn và giới thiệu các nguồn cung cấp tài chính thu cho ngân sách nhà nước. Thực tế ở nhiều cho những người có nhu cầu vay vốn thế nước đã chứng minh điều đó. Ví dụ ở Ấn Độ chấp bằng chính BĐS giao dịch. khi tổng các chi phí để chuyển nhượng BĐS Bên cạnh việc kiện toàn hoạt động của chiếm khoảng 13% giá trị BĐS thì giao dịch các sàn giao dịch BĐS thì cần quy định không chính thức chiếm đa số. Tháng không bắt buộc phải công chứng hợp đồng 7/2004, chính quyền bang Maharashtra đã chuyển nhượng mà việc công chứng hợp giảm thuế trước bạ từ 10% xuống còn 5%, đồng hay không là do các bên thoả thuận. kết quả là tổng thu từ khoản thuế này tăng Hiện nay, khâu công chứng hay giao dịch qua lên 20%, trong đó 80% là từ các giao dịch sàn giao dịch BĐS đều có mục đích riêng. chuyển nhượng BĐS. Tại các nước như Việc giao dịch BĐS thực hiện qua sàn giao Mozambique, Slovakia, Pakistan tình hình dịch BĐS sẽ giúp công khai minh bạch thị cũng tương tự. Trong đó, Mozambique đã trường BĐS, còn công chứng là việc xác nhận cắt giảm 75% thuế chuyển nhượng BĐS mà tính pháp lí của giao dịch. Tuy vậy, để công không có tác động nhiều đến nguồn thu.(1) Ở chứng hợp đồng chuyển nhượng BĐS, người Việt Nam, việc nộp thuế có thể uỷ quyền dân và nhà đầu tư kinh doanh BĐS cũng phải thực hiện ngay tại văn phòng đăng kí BĐS bỏ ra khoản tiền khá lớn. Bên cạnh đó, còn có để bảo đảm cải cách thủ tục chuyển nhượng sự chồng chéo, trùng lặp về công việc, trách BĐS “một mối, một cửa”. nhiệm giữa các cơ quan công chứng, chứng Bốn là kiện toàn hoạt động của các sàn thực và cơ quan đăng kí BĐS. Khi làm thủ giao dịch BĐS; bỏ thủ tục công chứng hợp tục chuyển nhượng BĐS, cơ quan cấp giấy đồng giao dịch BĐS. Cần kiện toàn các sàn chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài giao dịch BĐS thông qua việc ban hành quy sản khác gắn liền với đất sẽ phải kiểm tra đầy định về phân loại sàn giao dịch, ban hành đủ điều kiện, tính pháp lí của nhà đất đó khi các quy định chi tiết đề cập cụ thể hoạt động đăng kí sang tên. Do vậy, cần giảm bớt các của loại hình này; ban hành các quy định về thủ tục hành chính rườm rà để thực hiện cải thanh tra, kiểm tra hoạt động của sàn giao cách hành chính về giao dịch QSDĐ, BĐS./. dịch BĐS và có các chế tài xử lí nghiêm minh, thích đáng mọi hành vi vi phạm pháp (1). Báo cáo tổng hợp kết quả khảo sát thực trạng tổ luật của sàn giao dịch BĐS. Quy định sàn chức và hoạt động đăng kí bất động sản của Cục đăng giao dịch phải chịu trách nhiệm và có đầy đủ kí quốc giao dịch bảo đảm, Bộ tư pháp, tháng 3/2008. 42 t¹p chÝ luËt häc sè 12/2011

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.11: Bộ Luận Văn Tốt Nghiệp Chuyên Ngành Tài Chính Ngân Hàng

172 tài liệu

838 lượt tải

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.