Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:201

Thêm vào BST

Báo xấu

27
lượt xem 11
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án "Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản" được hoàn thành với mục tiêu nhằm nghiên cứu lý luận về kế toán doanh thu trong doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam nói riêng theo các tiếp cận doanh thu từ HĐ với khách hàng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH -------------------- NGUYỄN NGỌC HIỀN KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2023
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH -------------------- NGUYỄN NGỌC HIỀN KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành : Kế toán Mã số : 9.34.03.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: 1. PGS,TS. NGUYỄN MẠNH THIỀU 2. TS. NGUYỄN QUANG HƯNG HÀ NỘI - 2023
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan bản luận án là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu kết quả nêu trong luận án là trung thực có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định. Hà Nội, ngày tháng 3 năm 2023 Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Hiền
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận án này, NCS xin chân thành cảm ơn PGS. TS Nguyễn Mạnh Thiều và TS. Nguyễn Quang Hưng đã hướng dẫn, động viên NCS trong suốt quá trình thực hiện luận án. NSC xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các nhà khoa học, các thầy cô Khoa Kế toán - Học viện tài chính đặc biệt là TS. Bùi Thị Thu Hương đã nhận xét, góp ý để NCS có cái nhìn rõ nét hơn về khung lý thuyết của luận án. NCS xin cảm ơn Khoa sau Đại học - Học viện Tài chính đã tạo điều kiện giúp đỡ NCS trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu. NCS xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các chuyên gia, các Anh/ Chị công tác tại các Công ty kinh doanh BĐS đã hỗ trợ, giúp đỡ NCS trong quá trình thu thập thông tin phục vụ viết luận án. Cuối cùng, NCS xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ NCS hoàn thành Luận án này. Hà Nội, ngày tháng 3 năm 2023 Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Hiền
iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................... ii MỤC LỤC ....................................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................................. viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1 1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu .................................................................................. 1 2. Tổng quan nghiên cứu ................................................................................................... 2 3. Mục tiêu tiêu nghiên cứu ............................................................................................. 18 4. Câu hỏi nghiên cứu ...................................................................................................... 19 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 19 6. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................. 20 7. Những đóng góp mới của luận án ................................................................................ 24 8. Kết cấu của luận án...................................................................................................... 24 Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP ........................................................................................................................................ 25 1.1. Khái quát về doanh thu trong doanh nghiệp .............................................................. 25 1.1.1. Khái niệm doanh thu ...................................................................................... 25 1.1.2. Phân loại doanh thu trong doanh nghiệp ......................................................... 29 1.2. Nguyên tắc kế toán chi phối đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp ............................. 32 1.2.1. Nguyên tắc cơ sở dồn tích .............................................................................. 32 1.2.2. Nguyên tắc phù hợp ....................................................................................... 32 1.2.3. Nguyên tắc nhất quán ..................................................................................... 33 1.2.4. Nguyên tắc bản chất hơn hình thức................................................................. 33 1.2.5. Nguyên tắc trọng yếu ..................................................................................... 34 1.3. Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp ...................................................................... 34 1.3.1. Xác định hợp đồng với khách hàng ................................................................ 36 1.3.2. Xác định nghĩa vụ thực hiện trong hợp đồng .................................................. 41 1.3.3. Xác định giá trị của hợp đồng......................................................................... 43 1.3.4. Phân bổ giá trị hợp đồng cho các nghĩa vụ thực hiện ...................................... 46 1.3.5. Ghi nhận doanh thu trong doanh nghiệp ............................................................ 48 1.3.6. Trình bày doanh thu trên báo cáo tài chính ..................................................... 56 1.4. Các nhân tố ảnh hưởng kế toán doanh thu trong doanh nghiệp .................................. 58 1.4.1. Các lý thuyết nền tảng .................................................................................... 58
iv 1.4.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp ................. 61 1.5. Kế toán doanh thu tại một số quốc gia trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ......................................................................................................... 67 1.5.1. Kế toán doanh thu tại một số quốc gia trên thế giới ........................................ 67 1.5.2. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ................................................................ 69 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ................................................................................................ 71 Chương 2 THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................................ 72 2.1. Khái quát về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam ............................ 72 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản tại Việt Nam .......................................................................................... 72 2.1.2. Thực trạng thị trường kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay ..................................................................................................... 75 2.1.3. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp. ............................................................. 82 2.1.4. Đặc điểm tổ chức quản lý trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam ............................................................................................................. 85 2.1.5. Đặc điểm tổ chức bộ máy kế toán trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam ...................................................................................... 86 2.2. Kế toán doanh thu bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay. ........................................................................................................................ 89 2.2.1. Khung pháp lý kế toán doanh thu ................................................................... 89 2.2.2. Kế toán doanh thu bất động sản theo chuẩn mực và chế độ kế toán Việt Nam hiện nay............................................................................................... 90 2.3. Thực trạng kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản .............. 94 2.3.1. Thực trạng xác định hợp đồng với khách hàng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản............................................................................... 94 2.3.2. Thực trạng xác định nghĩa vụ thực hiện hợp đồng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản............................................................................... 98 2.3.3. Thực trạng xác định giá trị hợp đồng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ............................................................................................................. 100 2.3.4. Thực trạng phân bổ giá trị hợp đồng cho các nghĩa vụ thực hiện trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ....................................................... 101 2.3.5. Thực trạng ghi nhận doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản .................................................................................................... 102 2.3.6. Thực trạng trình bày doanh thu trên báo cáo tài chính trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ................................................................. 109 2.4. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. ...................................................................................... 109 2.4.1. Mô hình nghiên cứu ..................................................................................... 109 2.4.2. Phương pháp xử lý dữ liệu về các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ............................. 113
v 2.4.3. Đánh giá thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản .............................................. 116 2.5. Đánh giá thực trạng kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam ............................................................................................... 124 2.5.1. Ưu điểm ....................................................................................................... 124 2.5.2. Hạn chế ........................................................................................................ 126 2.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế .................................................................. 130 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .............................................................................................. 134 Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH THU TRONG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .................................... 135 3.1. Định hướng phát triển của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam .......... 135 3.1.1. Bối cảnh kinh tế thế giới và Việt Nam .......................................................... 135 3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam ........... 139 3.2. Các yêu cầu hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ............................................................................................................... 142 3.3. Giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ............................................................................................................... 144 3.3.1. Hoàn thiện xác định hợp đồng với khách hàng trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản............................................................................. 145 3.3.2. Hoàn thiện xác định nghĩa vụ thực hiện hợp đồng ........................................ 148 3.3.3. Hoàn thiện xác định giá trị hợp đồng ............................................................ 150 3.3.4. Hoàn thiện phân bổ giá trị hợp đồng cho các nghĩa vụ thực hiện .................. 154 3.3.5. Hoàn thiện ghi nhận doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản .................................................................................................... 156 3.3.6. Hoàn thiện trình bày thông tin trên báo cáo tài chính .................................... 161 3.3.7. Một số giải pháp khác nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS. ............................................................................ 162 3.4. Điề u kiện áp du ̣ng cá c giả i phá p hoà n thiện kế toá n doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bấ t động sản Việt Nam............................................................ 164 3.4.1. Về phia Nhà nước và ngà nh chủ quả n .......................................................... 164 ́ 3.4.2. Về phia cá c doanh nghiệp ............................................................................ 167 ́ 3.4.3. Về phía các Sở giao dịch chứng khooán ....................................................... 172 3.4.4. Về phia các cơ sở đào tạo. ............................................................................ 173 ́ KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .............................................................................................. 174 KẾT LUẬN................................................................................................................... 175 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN................................................................................................ 178 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................... 179 PHỤ LỤC ..................................................................................................................... 190
vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AICPA American Institute of Certified Public Accountants Hội kế toán viên công chứng Hoa kỳ APB Accounting Principles Board Uỷ ban các nguyên tắc kế toán BCTC Báo cáo tài chính BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính CCDV Cung cấp dịch vụ CĐKT Cân đối kế toán CMKT Chuẩn mực kế toán DN Doanh nghiệp DT Doanh thu FASB Financial Accounting Standards Board Uỷ ban chuẩn mực kế toán tài chính FRS 102 Financial Reporting Standard applicable in the UK and Republic of Ireland Chuẩn mực Báo cáo tài chính áp dụng cho Anh và Cộng hoà Ireland GAAP Generally accepted accounting principles Các nguyên tắc kế toán chung được thừa nhận GTGT Giá trị gia tăng HĐ Hợp đồng IAS International Accounting Standards Chuẩn mực kế toán quốc tế IASB International Accounting Standards Board Hội đồng chuẩn mực kế toán quốc tế IASC International Financial Reporting Committee Uỷ ban chuẩn mực kế toán quốc tế IFRS International Financial Reporting Standards Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế IFRIC International Financial Reporting Interpretations Cơ quan chuyên về diễn giải của tổ chức IASB KTTC Kế toán tài chính KTQT Kế toán quản trị NPT Nợ phải trả NSNN Ngân sách Nhà nước SXKD Sản xuất kinh doanh TK Tài khoản VAS Vietnamese Accounting Standard Chuẩn mực kế toán Việt Nam
vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Bảng tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong DN ............................................. 65 Bảng 2.1: Các DN kinh doanh BĐS nhà ở có lợi nhuận cao năm 2021 ................ 76 Bảng 2.2: Cơ cấu doanh thu thuần của CTCP Vinhomes ...................................... 76 Bảng 2.3: Cơ cấu doanh thu thuần của tập đoàn Vingroup ................................... 77 Bảng 2.4: Một số loại hợp đồng với khách hàng điển hình tại DN kinh doanh BĐS ............................................................................................................ 95 Bảng 2.5: Mô tả nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doan thu trong DN kinh doanh BĐS .......................................................................................................... 111 Bảng 2.6: Kết quả kiểm định độ tin cậy của các thang đo................................... 118 Bảng 2.7: Kết quả kiểm định KMO và Bartlett ................................................... 119 Bảng 2.8: Kết quả kiểm định độ tin cậy của các nhân tố sau khi rút trích ........... 121 Bảng 2.9: Tình hì nh áp du ̣ng IFRS trên thế giớ i ................................................. 131 Bảng 3.1: Đánh giá mức độ quan trọng của các giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong DN kinh doanh BĐS ......................................................... 145 Bảng 3.2: Nhóm chỉ số đánh giá khả năng thanh toán của khách hàng DN ........ 146 Bảng 3.3: Bảng xác định số tiền thanh toán theo tiến độ hợp đồng .................... 151 Bảng 3.4: Bảng xác định khoản tín dụng do khách hàng thanh toán trước ......... 151 Bảng 3.5: Bảng xác định số tiền khách hàng thanh toán tại thời điểm bàn giao nhà............................................................................................................... 153 Bảng 3.6: Tổng hợp một số điểm khác biệt điển hình giữa IFRS 15 và VAS 14 ............................................................................................................... 169
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Các bước xác định doanh thu HĐ với khách hàng ................................ 35 Hình 1.2: Dấu hiệu nhận biết một hợp đồng với khách hàng ................................ 38 Hình 1.3: Ghi nhận hợp đồng đơn nhất hoặc riêng lẻ ............................................ 40 Hình 1.4: Phương pháp ước tính khoản thanh toán biến đổi ................................. 44 Hình 1.5: Thời điểm ghi nhận doanh thu theo hơp đồng với khách hàng .............. 50 Hình 2.1: Lĩnh vực hoạt động của DN BĐS Việt Nam niêm yết .......................... 78 Hình 2.2: Tình hình thị trường BĐS của một số tỉnh thành trên cả nước .............. 79 Hình 2.3: Thống kê số lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội ....................................... 80 Hình 2.4: Thống kê số lượng căn hộ mở bán tại TP. HCM ................................... 80 Hình 2.5: Thống kê số lượng biệt thự/ nhà liền kề mở bán tại Hà Nội .................. 80 Hình 2.6: Thống kê số lượng biệt thự/ nhà liền kề mở bán tại TP. HCM .............. 80 Hình 2.7: Thống kê diện tích giao dịch cho thuê kinh doanh tại Hà Nội .............. 81 Hình 2.8: Thống kê diện tích giao dịch cho thuê kinh doanh tại TP. HCM .......... 81 Hình 2.9: Tổ chức kế toán theo hình thức tập trung .............................................. 87 Hình 2.10: Tổ chức kế toán theo hình thức phân tán............................................. 88 Hình 2.11: Quy trình thực hiện hợp đồng với khách hàng .................................... 98 Hình 2.12: Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng kế toán doanh thu ........ 110 Hình 2.13: Điều kiện ghi nhận doanh thu theo thời gian và thời điểm ................ 128 Hình 3.1: Biến động giá cổ phiếu BĐS so với VNIndex trong 6 tháng đầu năm 2022 ............................................................................................................ 137 Hình 3.2: Trái phiếu DN và trái phiếu BĐS phát hành ....................................... 138 Hình 3.3: Top 10 DN có quỹ đất lớn nhất trên thị trường chứng khoán .............. 138 Hình 3.4: Lộ trình chuyển đổi từ VAS sang IFRS .............................................. 172 Hình 3.5: Các mốc thời gian thực hiện chuyển đổi và áp dụng IFRS 15 ............. 172
1 MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu BĐS và thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, nó tác động trực tiếp đến sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế nói chung và các DN kinh doanh BĐS nói riêng. Đại dịch Covid - 19 đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế thế giới và Việt Nam, gây đình trệ, đứt gãy chuỗi hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực kinh doanh BĐS. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 5 tháng đầu năm 2020, có 717 DN BĐS ngừng kinh doanh có thời hạn, tăng 88,7% so với cùng kỳ năm 2019, số DN hoàn tất giải thể là 342 DN, tăng 52% so với cùng kỳ [58]. Tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm chỉ tính riêng nhà ở thương mại năm 2020 đạt khoảng 14%, thấp nhất trong vòng 4 năm qua. Từ cuối năm 2021 cho đến nay, số lượng DN hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tăng từ 14.987 DN (năm 2017) lên 34.464 DN (năm 2021) [60], trong 8 tháng đầu năm 2022 số lượng DN kinh doanh BĐS thành lập mới là 6.573 DN, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm ngoái [59] và lượng khách hàng giao dịch tăng đã cho thấy thị trường kinh doanh BĐS đang có nhiều khởi sắc. Hoạt động kinh doanh BĐS có tính chất rất phức tạp và tồn tại nhiều rủi ro, một phần là do đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS có nhiều khác biệt so với các hoạt động khác như: (i) Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính khu vực; (ii) Hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn và dài hạn; (iii) Hoạt động kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng lớn bởi các chính sách pháp luật của Nhà nước, sự ổn định và phát triển kinh tế, chính trị - xã hội. Hơn nữa, trong thời gian gần đây, các vụ án xôn xao dư luận liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS ngày một nhiều và phức tạp, điều này đòi hỏi các DN kinh doanh BĐS phải có nguồn lực đủ mạnh và có mối quan hệ đa chiều để có thể phục vụ công tác quản lý nói chung và công tác kế toán nói riêng. Các chính sách của Nhà nước thường xuyên thay đổi và chỉnh sửa để phù hợp với tình hình thực tế, vì vậy các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS ngày càng được thắt chặt. Nhà nước không ngừng tăng cường các quy định nhằm mục đích cung cấp thông tin kinh tế tài chính nói chung và thông tin về doanh thu của DN nói riêng một cách minh bạch cho các đối tượng sử dụng thông tin. Về phía DN, DN muốn kiểm soát được hoạt động sản xuất kinh doanh của mình phải xây dựng hệ thống công cụ quản lý hiệu quả. Kế toán là một trong những công cụ quản lý có vai trò quan trọng giúp cho nhà quản trị nắm được
2 các thông tin kinh tế tài chính, kết quả kinh doanh của DN mình một các chính xác, trung thực nhất để kịp thời đưa ra các quyết định kinh doanh tối ưu. Trong các phần hành kế toán, kế toán doanh thu là phần hành kế toán cung cấp các thông tin trực tiếp liên quan đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của DN. Doanh thu là chỉ tiêu kinh tế quan trọng nên các chủ DN luôn tìm mọi biện pháp để cải thiện chỉ tiêu này. Xác định đúng doanh thu và cung cấp thông tin chính xác về doanh thu là việc làm cần thiết góp phần nâng cao hiệu quả cũng như uy tín kinh doanh của DN. Do đó doanh thu được thực hiện và ghi nhận như thế nào luôn được các nhà quản trị quan tâm. Ghi nhận doanh thu hợp lý, khoa học sẽ giúp các nhà quản trị đưa ra các quyết định đúng đắn trong kinh doanh, từ đó nâng cao khả năng cạnh tranh của DN trên thị trường. Trên thế giới, các quy định về kế toán doanh thu đã có nhiều thay đổi, tuy nhiên ở Việt Nam chưa có sự thay đổi và cập nhật đáng kể nào trong suốt 20 năm qua. Việc ghi nhận doanh thu quy định tại CMKT Việt Nam số 14 (VAS 14), Thông tư số 200/2014/TT-BTC và CMKT quốc tế IFRS 15 đều có sự khác biệt nhất định, điều này đã cho thấy sự không hoà hợp giữa kế toán Việt Nam và thế giới. Ghi nhận doanh thu theo VAS 14 đã bộ lộ nhiều bất cập trong một số ngành nghề, lĩnh vực trong đó có lĩnh vực kinh doanh BĐS. Hơn nữa, Việt Nam đang trong giai đoạn áp dụng thí điểm CMKT quốc tế và bắt buộc áp dụng từ sau năm 2025 nên để giúp cho các DN nói chung và DN kinh doanh BĐS nói riêng có cái nhìn tổng thể về cách tiếp cận doanh thu theo quan điểm hợp đồng với khách hàng được quy định CMKT quốc tế IFRS 15, NCS đã chọn đề tài: “Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” với nghiên cứu điển hình tại các DN kinh doanh BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán với mong muốn được đóng góp thêm phương diện lý luận và thực tiễn về kế toán doanh thu, giúp DN có công cụ quản lý hữu ích. 2. Tổng quan nghiên cứu 2.1. Các công trình nghiên cứu về kế toán doanh thu trong doanh nghiệp. Có thể nói doanh thu là một trong những chỉ tiêu kinh tế được các nhà quản trị, nhà đầu tư quan tâm hàng đầu trong mỗi DN. Các chi phí mà DN bỏ ra ngoài việc thực hiện các chính sách xã hội, bảo vệ môi trường thì đều hướng tới mục tiêu tối đa hoá doanh thu, lợi nhuận. Vì vậy việc phản ánh kịp thời, đầy đủ, chính xác doanh thu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định kinh doanh, quyết định đầu tư của
3 nhà quản trị cũng như các đối tượng sử dụng thông tin. Ghi nhận doanh thu phải đảm bảo tuân thủ các khuôn khổ pháp lý quốc tế và vận dụng phù hợp với từng quốc gia được quy định trong các CMKT. Chính vì vậy đã có nhiều tác giả trong nước và quốc tế nghiên cứu về kế toán doanh thu trong DN trên các góc độ khác nhau. Cụ thể: Jonathan C. Glover and Yuji Ijiri (2000) với nghiên cứu “Revenue Accounting in the Age of E - Commerce: Exploring Its Conceptual and Analytical Frameworks”, nghiên cứu nhấn mạnh kế toán doanh thu nhằm mục đích phục vụ nhu cầu thông tin cho nhà quản lý và nhà đầu tư trong việc lập kế hoạch và kiểm soát các hoạt động bán hàng, hiệu quả hoạt động của DN đặc biệt trong thời đại thương mại điện tử ngày một phát triển. Theo nhóm tác giả, kế toán truyền thống tồn tại nhiều điểm hạn chế, chưa quy định cụ thể các nội dung như: cột mốc doanh thu, đo lường tính bền vững của doanh thu. Bằng phương pháp đo lường nhóm tác giả thu thập các thông tin về tính bền vững của doanh thu, sử dụng khái niệm bền vững trong phân tích doanh thu cố định và doanh thu biến đổi. Trên cở sở phân tích, nhóm tác giả nhấn mạnh vai trò quan trọng của kế toán doanh thu và cần phải có cách tiếp cận mới về vấn đề này cũng như sự cần thiết phải xây dựng một khung khái niệm về kế toán doanh thu [108]. Nghiên cứu “Accounting for revenues: a framework for standard setting” (2011) của nhóm tác giả Yuri Biondi, Robert J. Bloomfield, Jonathan C. Glover, Karim Jamal, James A. Ohson, Stephen H.Penman and EikoTsujiyama đã đề xuất một phương pháp hạch toán doanh thu như một sự thay thế cho các đề xuất bởi FASB và IASB. Khuôn mẫu của các tác giả hướng tới mục đích cụ thể hóa, mang lại các giải pháp kế toán thực tế. Có 3 vấn đề đã được xem xét và giải quyết trong nghiên cứu này đó là: (i) Doanh thu được ghi nhận khi khách hàng thanh toán hoặc cam kết sẽ thanh toán, (ii) Sự ghi nhận doanh thu và sự ghi nhận lợi nhuận được kết hợp với nhau, với sự ghi nhận lợi nhuận được xác định trên cơ sở các tiêu chí khách quan về giải pháp cho sự rủi ro theo HĐ và do đó phải thận trọng, (iii) Hai cách tiếp cận khác được nghiên cứu và đề nghị đó là: Phương pháp hoàn thành HĐ (lợi nhuận chỉ được ghi nhận khi chấm dứt HĐ) và phương pháp tỷ suất lợi nhuận (trong đó tỷ suất lợi nhuận được áp dụng cho doanh thu ghi nhận
4 xuyên suốt HĐ). Cách tiếp cận thứ hai yêu cầu giải pháp cho sự không chắc chắn [138], [139]. Nghiên cứu của Jack (2014) đề xuất 5 bước ghi nhận doanh thu gồm: (i) Phải xác định HĐ với khách hàng, (ii) Xác định các nghĩa vụ riêng biệt thực hiện trong HĐ, (iii) Giá giao dịch phải được xác định, (iv) phân bổ giá trị cho từng nghĩa vụ riêng biệt, (v) khi các điều khoản trong HĐ được đáp ứng thì phải ghi nhận doanh thu [107]. Trương Thị Thanh Hằng (2014) đã lựa chọn DN kinh doanh vận tải hành khách theo tuyến cố định liên tỉnh bằng ô tô ở Việt Nam để hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về kế toán doanh thu, chi phí trong DN dịch vụ vận tải để nghiên cứu đề tài luận án của mình. Tác giả tập trung nghiên cứu kế toán doanh thu, chi phí theo phương thức giao khoán dưới góc độ KTTC và phân tích một số nội dung cơ bản của KTQT doanh thu, chi phí với 3 phương thức xác định giá cước trong kinh doanh. Trên cơ sở nghiên cứu mô hình kế toán doanh thu, chi phí tại Mỹ, Pháp và Trung Quốc tác giả đã rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc áp dụng kế toán doanh thu, chi phí tại các DN kinh doanh dịch vụ vận tải và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí của hoạt động kinh doanh vận tải hành khách theo tuyến cố định liên tỉnh bằng ô tô tại Việt Nam [63]. Trong đề tài luận án “Hoàn thiện kế toán doanh thu và chi phí của hợp đồng xây dựng tại các doanh nghiệp xây dựng công trình thuỷ điện ở Việt Nam” của Nguyễn Thị Thanh Loan (2014), trên cơ sở lý thuyết về phương pháp kế toán doanh thu, chi phí của hợp đồng xây dựng, tác giả đã vận dụng phương pháp phỏng vấn, trao đổi với cán bộ quản lý, kế toán trưởng và nhân viên kế toán của doanh nghiệp để nghiên cứu thực trạng kế toán doanh thu, chi phí tại DN. Từ đó tác giả đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí trong DN [32]. Đỗ Thị Hồng Hạnh (2015) nghiên cứu kế toán chi phí, doanh thu, kết quả kinh doanh trong các DN sản xuất thép thuộc Tổng Công ty thép Việt Nam. Luận án tập trung làm rõ bản chất, vai trò và yêu cầu của kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh trong DN sản xuất nói chung dưới góc độ KTTC (qua việc nghiên cứu IAS, VAS) và KTQT thông qua việc lập dự toán, phân tích mối quan hệ giữa chi phí - sản lượng và lợi nhuận (C-V-P). Tác giả nghiên cứu, tìm hiểu mô hình kế toán của 2 nước Pháp và Mỹ, qua đó tác giả phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn mô hình kế toán của một số nước trên thế giới và chỉ ra mô hình tổ
5 chức bộ máy kế toán phù hợp cho các DN sản xuất ở Việt Nam (Mô hình kết hợp giữa KTTC và KTQT) [15]. Luis Benavides (2015) chỉ ra những hạn chế của việc áp dụng IAS 18, sự ra đời của IFRS 15 đã khắc phục những khó khăn trong việc áp dụng ghi nhận doanh thu của các loại hình DN khác nhau. Kết quả nghiên cứu của tác giả cho thấy thông tin kinh tế, tài chính được trình bày trên BCTC của DN sẽ được phản chính xác hơn nếu doanh thu ghi nhận tuân thủ theo quy định tại IFRS 15 và việc các quốc gia áp dụng IFRS 15 để ghi nhận doanh là tất yếu trong tương lai [113]. Karina Kasztelnik (2015), trong nghiên cứu của mình với đề tài “The Value Relevance of Revenue Recognition under International Financial Reporting Standards” bằng phương pháp phân tích thống kê thông qua các thử nghiệm về mức độ phù hợp của việc ghi nhận doanh thu tại các công ty đại chúng ở Hoa Kỳ, tác giả đã chỉ ra rằng việc ghi nhận doanh thu theo các nguyên tắc kế toán được chấp nhận chung ở Hoa Kỳ (US GAAP) là phù hợp chuẩn mực kế toán về doanh thu được quy định tại IFRS 15. Hơn nữa, tại các công ty đại chúng, mức độ phù hợp về giá trị của tài khoản doanh thu sẽ tăng lên nếu áp dụng IFRS. Do đó, nếu IASB bắt buộc thực hiện ghi nhận doanh thu theo IFRS 15 thì có khả năng sẽ cung cấp thông tin có giá trị hơn cho người sử dụng và nguồn thu từ thuế của chỉnh phủ cũng sẽ tăng lên [109]. Oncioiu, I., Tănase, A.-E. (2016) với nghiên cứu “Revenue from Contracts with Customers under IFRS 15: New Perspective on Practice” đưa ra nhận định: IFRS 15 đã thiết lập một cách toàn diện để xác định thời điểm và cách thức ghi nhận doanh thu. Điều này làm giảm nhu cầu diễn giải trong một số trường hợp cụ thể. Các quy định trong IFRS 15 sẽ làm ảnh hưởng đến kế toán doanh thu của một số ngành nghề như: công nghiệp phần mềm, viễn thông, kinh doanh BĐS… ngoài ra các quy định tại IFRS 15 còn tác động đến các lĩnh vực khác trong các chương trình bán hàng cho khách hàng trung thành, khuyến mại… Các quy định này sẽ cung cấp nhiều thông tin hữu ích hơn cho người sử dụng thông tin trên BCTC của DN [118]. Đinh Thị Thuỷ (2017) trong nghiên cứu “Chuẩn mực BCTC quốc tế (IFRS) số 15 và những thách thức, tác động đối với ngành viễn thông” đã phân tích những thay đổi của IFRS 15 so với IAS 18 về doanh thu và IAS 11 về HĐ xây dựng mà điển hình là xây dựng phương pháp tiếp cập 5 bước để xác định doanh thu, từ đó tác
6 giả đã đưa ra một số thách thức đối với ngành viễn thông khi áp dụng IFRS 15 thông qua ví dụ về HĐ viễn thông kéo dài 12 tháng với nhà khai thác di động Vinaphone khi khách hàng trả phí cố định hàng tháng và nhận được 1 điện thoại di động miễn phí. Ở ví dụ này tác giả đã so sánh việc ghi nhận doanh thu dịch vụ viễn thông theo VAS 14 và 5 bước ghi nhận doanh thu theo IFRS, kết quả là doanh thu của dịch vụ viễn thông được ghi nhận theo IFRS 15 thấp hơn so với việc ghi doanh thu theo VAS 14 nên số thuế phải nộp vào NSNN bị giảm đi. Đồng thời tác giả cũng nêu ra những khó khăn cho các bộ phận khi áp dụng IFRS. Tuy nhiên, tác giả chưa đưa ra được các biện pháp cụ thể để khắc phục những khó khăn đó như: ghi nhận doanh thu từ HĐ với khách hàng theo từng phương pháp cụ thể [14]. Phạm Thị Minh Tuệ (2017) với nghiên cứu “Vận dụng IFRS - Kinh nghiệm thế giới và giải pháp cho Việt Nam” đã đưa ra bốn mô hình vận dụng IFRS gồm: Nhóm 1: Vận dụng 100% IAS/IFRS, không sửa đổi bổ sung, trong trường hợp có chuẩn mực nào không thể áp dụng được thì quốc gia sẽ xây dựng chuẩn mực riêng. Tác giả thu thập dữ liệu của 238 DN ở Thuỵ Sĩ chủ yếu là các công ty niêm yết và các tổ chức tài chính. Nhóm 2: Vận dụng 100% IAS/IFRS nhưng có thể thêm, bớt vào mỗi chuẩn mực một số phần liên quan để phù hợp với từng quốc gia như Singapore và Malaysia. Nhóm 3: Vận dụng có chọn lọc các nội dung của IFRS, có sửa đổi bổ sung một số điểm cho phù hợp với đặc điểm của từng quốc gia đồng thời ban hành thêm hệ thống CMKT quốc gia (Pháp, Đức, Bỉ, Anh...). Nhóm 4: Không vận dụng IFRS như Trung Quốc, Thái Lan... Trên cơ sở phân loại các nhóm quốc gia áp dụng IFRS, tác giả đã rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong quá trình áp dụng IFRS, từ đó đề xuất các giải pháp đối với Nhà nước, các hiệp hội và các tổ chức đào tạo để chuẩn bị các hướng dẫn cụ thể giúp DN vận dụng IFRS nói chung và IFRS 15 được đầy đủ, kịp thời và chính xác [39]. Luận án của Lương Khánh Chi (2017) nghiên cứu về kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh trong các DN sản xuất xi măng, tác giả hệ thống hoá các nguyên tắc kế toán trong các CMKT quốc tế (IAS, IFRS) về doanh thu, chi phí dưới góc độ KTTC và KTQT để cung cấp thông tin cho các nhà quản lý phục vụ cho việc ra quyết định. Từ thực tế khung pháp lý ở Việt Nam và thông qua việc khảo sát công tác kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại các DN sản xuất xi măng thuộc Tổng công ty công nghiệp xi măng Việt Nam tác giả chỉ ra những tồn
7 tại như: nội dung, phạm vi cấu thành doanh thu, chi phí, chứng từ, tài khoản, sổ kế toán, BCTC và việc xây dựng định mức chi phí, dự toán doanh thu, chi phí tại các DN này. Đây là căn cứ để tác giả đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí tại các DN Việt Nam nói chung và tại các DN sản xuất xi măng thuộc Tổng công ty công nghiệp xi măng Việt Nam nói riêng [21]. Trần Hồng Kiên (2017) trong nghiên cứu “Chuẩn mực IFRS 15 áp dụng từ năm 2018: DN Việt cần chú ý điều gì?” tác giả đã phân tích tác động của IFRS 15 đến BCTC của DN. Mức độ tác động của IFRS đến BCTC của các DN là khác nhau, tác động thấp nhất là DN chỉ phải đánh giá lại tất cả hợp đồng với khách hàng theo mô hình 5 bước, đồng thời ghi chép lại kết quả đánh giá và không phải điều chỉnh việc ghi nhận doanh thu hiện tại. Mức độ tác động sẽ lớn hơn khi việc đánh giá lại hợp đồng với khách hàng theo mô hình 5 bước dẫn đến việc thay đổi thời điểm và giá trị ghi nhận doanh thu [61]. Nguyễn Diệu Linh (2020) sử dụng khung lý thuyết kế toán doanh thu theo quan điểm HĐ với khách hàng quy định tại IFRS 15 để nghiên cứu trong luận án tiến sĩ với đề tài “Kế toán doanh thu dịch vụ viễn thông di động trong các DN viễn thông Việt Nam”. Tác giả xây dựng cơ sở lý luận về kế toán doanh thu dịch vụ viễn thông di động trong các DN viễn thông Việt Nam theo 4 góc độ: nhận diện, xác định, ghi nhận và trình bày thông tin doanh thu trên BCTC. Tác giả đã phân tích những nghĩa vụ phát sinh trong 4 nhóm HĐ dịch vụ tiêu biểu với khách hàng: (i) HĐ cung cấp cấp dịch vụ theo phương thức trả trước, (ii) HĐ dịch vụ theo phương thức trả sau, (iii) HĐ chia sẻ nội dung, kết nối, (iv) HĐ khác (sim, thẻ, bán điện thoại di động kèm gói dịch vụ). Tác giả nghiên cứu thực trạng kế toán doanh thu dịch vụ viễn thông tại Việt Nam, đồng thời làm rõ các vướng mắc trong việc ghi nhận doanh thu từ thẻ cào, doanh thu dịch vụ GTGT và doanh thu từ HĐ bán điện thoại kèm dịch vụ viễn thông di động để từ đó đề xuất với cơ quan quản lý Nhà nước các biện pháp khắc phục những khó khăn khi DN lần đầu áp dụng IFRS nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu trong bối cảnh hội nhập [24]. Trong lĩnh vực lâm nghiệp, dưới góc độ KTTC Nguyễn Thị Quỳnh Trang (2021) đã nghiên cứu luận án tiến sĩ với đề tài “Kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại các DN lâm nghiệp Việt Nam”. Trong đề tài, tác giả trình bày các nội dung cơ bản về kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh bằng cách tiếp cận các khái niệm, nguyên tắc kế toán, điều kiện ghi theo VAS, Thông tư
8 200/2014/T-BTC ngày 22/12/2014 của Bộ Tài chính về chế độ kế toán và CMKT quốc tế từ việc hệ thống hoá các chứng từ kế toán, tài khoản kế toán, sổ sách kế toán và trình bày BCTC. Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại Mỹ và Trung Quốc tác giả cũng đưa một số kinh nghiệm khi áp dụng tại Việt Nam. Từ lý thuyết nghiên cứu, tác giả đã tìm hiểu thực trạng kế toán tại 65 DN lâm nghiệp ở Việt Nam bằng phương pháp điều tra khảo sát, phỏng vấn để phân tích những ưu điểm và hạn chế trong công tác kế toán doanh thu, chi phí và xác định kết quả kinh doanh để đưa ra các biện pháp khắc phục [31]. Nguyễn Thị Hường (2021) tập trung vào nghiên cứu kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh trong các DN thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội dưới góc độ KTTC và KTQT. Trong nghiên cứu của mình, tác giả đã làm sáng tỏ thêm các khái niệm, phân loại doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh so với các nghiên cứu trước đây. Từ thực trạng nghiên cứu tại DN thương mại trên địa bàn thành phố Hà Nội về kế toán doanh thu, chi phí, kết quả kinh doanh và trình bày thông tin doanh thu, chi phí, kết quả kinh doanh trên BCTC của DN (dưới góc độ KTTC); phân loại doanh thu, chi phí, dự toán doanh thu, chi phí và xác định kết quả kinh doanh, thu nhận xử lý, hệ thống hoá thông tin (dưới góc độ KTQT) tác giả đã đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh dưới góc độ KTTC và KTQT tại các DN này [29]. Shuyu Zhou (2021) với nghiên cứu “Current Income Recognition Princile Analysis of IFRS 15, ASC 606 and CAS 14” tác giả đã đưa ra một số thuận lợi và khó khăn khi DN vận dụng IFRS 15 trong việc ghi nhận doanh thu. Từ đó tác giả nêu ra sự khác biệt trong việc ghi nhận doanh thu giữa IFRS 15, ASC 606 (Bộ chuẩn mực kế toán của Hoa Kỳ số 606 về doanh thu từ hợp đồng với khách hàng) và CAS 14 (Chuẩn mực kế toán về doanh thu của Trung Quốc). Theo tác giả, sau khi hội tụ với IFRS 15, CAS 14 đã làm tăng khả tăng so sánh giữ các tập đoàn quốc tế tại Trung Quốc, đồng thời tác giả chỉ ra nhược điểm là phức tạp, trong một số ngành nghề cụ thể phải đối mặt với vấn đề khó xác định nghĩa vụ theo từng giai đoạn đối với hợp đồng kết hợp và kế toán phải đưa ra nhiều xét đoán nghề nghiệp hơn [127]. Với đề tài luận án “Hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và xác định kết quả kinh doanh tại các công ty dược phẩm niêm yết ở Việt Nam” (2022), Ngô Xuân Tú trình bày các nhận diện khác nhau về doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh cũng
9 như việc xác định, ghi nhận, trình bày thông tin doanh thu, chi phí, kết quả kinh doanh trong doanh nghiệp niêm yết. Trong thực trạng nghiên cứu về doanh thu, tác giả đã tiếp cận kế toán doanh thu cho một số hợp đồng với khách hàng tại các công ty dược phẩm niêm yết như: hợp đồng có nhiều nghĩa vụ thực hiện, hợp đồng có giá thanh toán biến đổi, nhiều hợp đồng gắn kết với nhau, hợp đồng có quyền sửa đổi và hợp đồng có kèm quyền trả lại, từ đó xây dựng các giải pháp để hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí, xác định kết quả kinh doanh nói chung và giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu của một số hợp đồng với khách hàng nói riêng [23]. Trong các nghiên cứu nêu trên mặc dù có một số tác giả đã đề cập cách tiếp cận doanh thu theo quan điểm HĐ với khách hàng, tuy nhiên chưa làm rõ nội dung xác định hợp đồng với khách hàng, xác định nghĩa vụ của hợp đồng và xác định giá trị hợp đồng ảnh hưởng đến việc ghi nhận, trình bày doanh thu trên BCTC trong lĩnh vực mà tác giả nghiên cứu khi HĐ với khách hàng có yếu tố biến đổi, kết hợp hay HĐ có quyền trả lại. 2.2. Các công trình nghiên cứu về kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Lĩnh vực kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay đang ngày một phát triển. Tuy nhiên, các nghiên cứu trên thế giới và ở Việt Nam liên quan đến kế toán doanh thu BĐS còn chưa nhiều. Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nga (2010) với đề tài luận án “Hoàn thiện kế toán BĐS đầu tư tại các DN ở Việt Nam trong điều kiện hiện nay” đã nghiên cứu lý luận chung về kế toán BĐS đầu tư bao gồm: khái niệm về BĐS đầu tư, phân loại, yêu cầu quản lý BĐS đầu tư. Tác giả đề cập đến sự ảnh hưởng của các mô hình kế toán và nguyên tắc kế toán cơ bản đến kế toán BĐS đầu tư. Trình bày kế toán BĐS đầu tư theo quan điểm của CMKT quốc tế về BĐS đầu tư. Đồng thời, tác giả cũng tập trung trình bày và phân tích nội dung của kế toán quản trị BĐS đầu tư trên các góc độ: nhận diện các loại BĐS đầu tư, chi phí, doanh thu và lợi nhuận của hoạt động kinh doanh BĐS đầu tư; tổ chức xử lý và cung cấp thông tin để thực hiện các chức năng quản trị hoạt động kinh doanh BĐS đầu tư của DN; phân tích, đánh giá thông tin thực hiện, so sánh thông tin thực hiện với các thông tin định hướng để đánh giá hoạt động kinh doanh BĐS đầu tư và xác định nguyên nhân dẫn đến sự biến động các chỉ tiêu của hoạt động kinh doanh BĐS đầu tư làm cơ sở cho các quyết định quản trị. Trên cơ sở nghiên cứu kế toán Việt Nam qua
10 các các giai đoạn phát triển, thực trạng về BĐS đầu tư và hoạt động kinh doanh BĐS đầu tư tại các DN ở Việt Nam (bao gồm cả DN chuyên và không chuyên kinh doanh), tác giả đã phân tích, đánh giá ưu điểm, tồn tại trong kế toán BĐS đầu tư tại các DN cũng như những vấn đề còn bất cập trong các văn bản pháp lý của Việt Nam về kế toán BĐS đầu tư để làm cơ sở đưa ra các giải pháp hoàn thiện kế toán BĐS đầu tư tại các DN ở Việt Nam [27]. Nghiên cứu của Quagli, A and Avallone, F (2010) đánh giá thực trạng áp dụng nội dung CMKT quốc tế IAS 40 BĐS đầu tư tại một số công ty tại Pháp, Đức, Ý, Tây Ban Nha, Phần Lan, Hy lạp, và Thuỵ Điển. Theo tác giả, việc bắt buộc áp dụng IFRS là phù hợp trong bối cảnh phải đánh giá tính hợp lệ của nguyên lý về sự lựa chọn và nguyên lý về sự bất cân xứng thông tin trong kế toán. Tác giả đã nghiên cứu tác động về sự bất cân xứng thông tin để giải thích việc áp dụng giá trị hợp lý cho BĐS đầu tư theo IAS 40 trong ngành và có tính đến phương pháp đánh gía lại theo quy định tại IFRS 1 [123]. Nghiên cứu của Muller, K. A, Riedl, E. J and Sellhorn, T (2011) “Mandatory Fair Value Accounting and Information Asymmetry: Evidence from the European Real Estate Industry” đã xem xét ảnh hưởng của việc ghi nhận tài sản theo giá trị hợp lý so với giá gốc thông qua việc khảo sát các công ty tại Châu Âu có áp dụng CMKT quốc tế số 40 (IAS 40- BĐS đầu tư) hay không? Theo quy định tại IAS 40 thì tài sản BĐS đầu tư được ghi nhận ban đầu theo giá gốc, sau ghi nhận ban đầu DN có thể lựa chọn ghi nhận đầu tư theo mô hình giá trị hợp lý hoặc mô hình giá gốc. Tác giả đã nghiên cứu tác động của việc bắt buộc áp dụng IAS 40 và bắt buộc áp dụng IFRS so với lúc trước khi bắt buộc áp dụng IAS 40 thì BCTC tại các công ty ở Châu Âu có sự thay đổi đáng kể và có sự suy giảm thông tin về tài sản đầu tư tại các công ty này [116]. Nghiên cứu “Accounting for investment property under new UK GAAP” (2012), Steve Collings đưa ra nội dung thay đổi của kế toán BĐS đầu tư theo quy định của các các nguyên tắc kế toán đang được thừa nhận ở Anh (UK GAPP) và các quy định mới đang chuẩn bị được áp dụng cho kỳ kế toán 01/01/2015 (FRS 102) tại nước này. Steve Collings đã đưa ra ý kiến trao đổi về sự thay đổi quy định kế toán đầu tư hiện hành. Theo quy định hiện hành, chênh lệch đánh giá lại BĐS đầu tư được đưa vào tài khoản chênh lệch đánh giá lại tài sản và không ảnh hưởng đến lợi nhuận, chi phí trong kỳ. Nhưng theo quy định mới (FRS 102) có hiệu lực từ ngày