Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

Chia sẻ: Nguyễn Vương Cường | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:0

Thêm vào BST

Báo xấu

455
lượt xem 100
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hệ thống hóa các vấn đề lý luận trong lĩnh vực bất động sản cũng như chỉ rõ các vấn đề thực tiễn chưa phù hợp cho việc phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

MỞ ðẦU 1. Sự cần thiết của ñề tài nghiên cứu. Như chúng ta ñã biết bất ñộng sản liên quan ñến mọi người trong xã hội dù họ ở bất kỳ cương vị nào. Bất cứ ai cũng ñều cần có nơi trú ngụ, có nơi làm việc, có nơi học hành, có nơi vui chơi giải trí…do vậy có thể nói ñến vai trò không thể thiếu ñược của BðS trong mọi xã hội. Hoạt ñộng kinh doanh BðS có mục tiêu chính là tạo dựng và cung cấp các loại BðS và các dịch vụ liên quan ñến BðS cho cộng ñồng chính vì thế mà hoạt ñộng này có tính xã hội rất cao. Hoạt ñộng kinh doanh BðS có thể ñược tiến hành bởi một doanh nghiệp có ñăng ký chính thức (ví dụ như doanh nghiệp chuyên phát triển các khu ñô thị mới), có thể ñược tiến hành bởi một cá nhân bất kỳ (ví dụ như việc họ xây nhà ñể bán, cho thuê nhà hoặc mua BðS và sau ñó bán lại ñể thu lợi nhuận). Những người mua BðS cũng có thể là các doanh nghiệp ñể dùng làm trụ sở hoặc dùng ñể kinh doanh cho thuê BðS, có thể là các hộ gia ñình mua ñể phục vụ nhu cầu ở của mình. Chính vì tính ña dạng của hoạt ñộng kinh doanh BðS mà lĩnh vực này thực sự ñược nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục tiêu chung là ñể mua sắm ñược, thuê mướn ñược, hoặc tạo dựng ñược BðS theo cách có hiệu quả nhất, ñem lại lợi ích lớn nhất cho họ. Hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam mới thực sự có môi trường pháp lý ñể hoạt ñộng kể từ sau khi Luật ñất ñai năm 1993 ra ñời trong ñó cho phép người sử dụng có một số quyền ñịnh ñoạt liên quan ñến ñất ñai như quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng ñất… Chính từ sự non trẻ này mà rất nhiều vấn ñề về môi trường pháp lý chung, về thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng liên quan, về năng lực của các doanh nghiệp kinh doanh BðS, về tâm lý, hành vi, thói quen của người tiêu dùng BðS, về chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt ñộng ñầu tư, mua bán
2 BðS…còn nhiều bất cập so với yêu cầu phát triển của hoạt kinh doanh quan trọng này. Xuất phát từ thực tế ñược phân tích như trên và xuất phát từ yêu cầu công việc của một người hoạt ñộng trong lĩnh vực này, tác giả (NCS) ñã quyết ñịnh lựa chọn ñề tài nghiên cứu này ñể làm luận án tiến sĩ. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu ñề tài này ở Việt Nam và ở một số nước trên thế giới. Như ñã trình bầy ở phần trên, hoạt ñộng kinh doanh BðS của Việt nam theo cơ chế thị trường mới thực sự có những bước phát triển ñầu tiên kể từ ñầu những năm 1990 ñến nay. Xét từ góc ñộ quản lý Nhà nước thì năm 1993 ñược ñánh dấu như là ñiểm khởi ñầu của việc hình thành khuôn khổ pháp lý cho hoạt ñộng kinh doanh này với sự ra ñời của Luật ñất ñai 1993, lần ñầu tiên cho phép các việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, một trong nhưng văn bản pháp lý quan trọng nhất trong lĩnh vực kinh doanh BðS ở Việt nam. Việc ra ñời của Luật ñất ñai cũng như các văn bản dưới luật về ñất ñai ñã chứng tỏ bước ñầu ñã có những nghiên cứu về hoạt ñộng kinh doanh BðS. Song qua khảo sát những nghiên cứu ñã thực hiện trong lĩnh vực này thì công việc nghiên cứu chủ yếu ñứng từ góc ñộ của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý nhà ñất. Các nghiên cứu trước ñây thường tập trung vào mô hình quản lý quỹ nhà ñất do nhà nước quản lý ñể ñề xuất các giải pháp sử dụng quỹ này hiệu quả hơn trên cơ sở các khung pháp lý ñược quy ñịnh bởi Luật ñất ñai năm 1993 và nay là Luật ñất ñai 2003. Việc nghiên cứu hoạt ñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thị trường chưa nhiều, chưa ña dạng, có thể nêu ra ñây một số công trình như: Giáo trình nguyên lý thị trường nhà ñất của trường ðại học Kinh tế Quốc dân do GS. TSKH. Lê ðình Thắng chủ biên, sách chuyên khảo “Thị trường BðS những vấn ñề lý luận và thực tiễn” của PGS. TS. Thái Bá Cẩn và ThS. Trần Nguyên Nam, một số ñề tài nghiên cứu cũng như các hội thảo khoa học về lĩnh vực này của Bộ Tài nguyên Môi trường, của trường ðại học Kinh tế Quốc dân, của Viên Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, của Bộ Tài chính, của Bộ Xây dựng…song nhìn chung bên cạnh những ñóng góp quan trọng trong việc hoàn
3 thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh BðS thì còn hàng loạt các vấn ñề khác liên quan tới các giải pháp phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thị trường vẫn còn bỏ ngỏ. Với bối cảnh trên thì các nghiên cứu nhằm ñề xuất các sửa ñổi về khuôn khổ pháp lý ñể thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thị trường là những xu hướng nghiên cứu còn mới ở Việt Nam và sẽ có nhiều ý nghĩa thực tiễn cho việc phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam trong thời gian tới. ðối với nhiều nước trên thế giới, ñặc biệt là những nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì hoạt ñộng kinh doanh BðS ñã ñược nghiên cữu khá kỹ lưỡng. ðiều này thể hiện ở chỗ các nước này ñã có một hệ thống pháp luật khá ñầy ñủ, có thể giải quyết ñược hầu hết các tình huống nảy sinh trong thực tiễn của hoạt ñộng kinh doanh BðS. Mặt khác, do thị trường BðS phát triển, ngành kinh doanh BðS luôn có vị trí quan trọng trong xã hội, thu hút ñược nhiều vốn ñầu tư cũng như nhiều nguồn nhân lực tham gia. Với bối cảnh ñó nhu cầu của xã hội cần ñược thông tin tốt hơn về lĩnh vực BðS sẽ tạo bối cảnh thuận lợi cho việc phát triển các hoạt ñộng nghiên cứu về BðS từ mọi góc ñộ. Tại ñó những nghiên cứu tổng thể về kinh doanh BðS cũng như những nghiên cứu về từng vấn ñề cụ thể của BðS như các vấn ñề sở hữu, khuôn khổ pháp lý cho các giao dịch BðS, vấn ñề hiệu quả kinh doanh BðS, vấn ñề tài trợ cho một dự án phát triển BðS, vấn ñề thuế BðS...ñều ñã ñược thực hiện tương ñối kỹ. ở các nước này các hướng nghiên cứu hiện nay có thể tập trung vào các vấn ñề giải quyết nhu cầu về BðS cho tầng lớp có thu nhập thấp, một vấn ñề xã hội phức tạp mà bất cứ một quốc gia nào cũng gặp phải mà các giải pháp ñưa ra ít khi ñạt ñược tính tối ưu tuyệt ñối mà thường là sự ñánh ñổi giữa tính hiệu quả và tính công bằng. 3. Mục tiêu nghiên cứu. Xuất pháp từ thực trạng sơ khai của hoạt ñộng kinh doanh BðS và cùng với nó cũng là tình trạng sơ khai trong công tác nghiên cứu lĩnh vực này ở Việt Nam,
4 trên cơ sở tầm quan trọng của BðS ñối với ñời sống kinh tế xã hội như ñã ñề cập kể trên, Nghiên cứu sinh thấy rằng việc nghiên cứu những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam, qua ñó ñề xuất các giải pháp ñể giải quyết các tồn tại ñó ñối với cơ quan hoạch ñịnh chính sách Nhà nước trong lĩnh vực này là hết sức cần thiết. Việc nghiên cứu này cần ñược thực hiện trên cơ sở hệ thống hoá các vấn ñề về lý luận trong lĩnh vực BðS cũng như chỉ rõ các vấn ñề thực tiễn chưa phù hợp cho việc phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt nam. Kết quả nghiên cứu này là cần thiết cho mọi ñối tượng tham gia thị trường BðS như các hộ gia ñình, các nhà quản lý doanh nghiệp, các nhà ñầu tư, các nhà xây dựng BðS, các nhà tài trợ cho các dự án BðS...cũng như các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này nhằm thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS, tạo ñược nhiều BðS hơn cho xã hội, góp phần giải quyết nhu cầu về nơi làm việc, nơi sản xuất, trụ sở cho doanh nghiệp và các tổ chức, nơi ở và các khu dịch vụ cho các hộ gia ñình. 4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu. Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu ñã ñề ra và với tính chất ñặc thù của BðS, ñối tượng chính ñược nghiên cứu trong luận án này là: - Môi trường kinh doanh BðS ở Việt Nam như hệ thống luật ñiều tiết hoạt ñộng kinh doanh BðS, ñiều tiết thị trường BðS ở Việt Nam. - Các chính sách nhằm thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam theo cơ chế thị trường nhằm sử dụng hiệu quả hơn nữa nguồn lực về BðS của ñất nước nói chung và nguồn tài nguyên ñất ñai nói riêng ñể ñáp ứng nhu cầu về BðS ngày càng tăng của xã hội. Về phạm vi không gian nghiên cứu: do ñây là lĩnh vực rất rộng lớn và phức tạp nên luận án sẽ chủ yếu tập trung nghiên cứu về các BðS nhà ở và BðS thương mại ở Việt Nam. Các dữ liệu dùng ñể phân tích về môi trường, chính sách, thực trạng hoạt ñộng kinh doanh BðS chủ yếu lấy từ ñịa bàn Hà Nội, một phần từ ñịa bàn thành phố HCM là những nơi mà hoạt ñộng kinh doanh BðS, ñặc biệt
5 là các BðS nhà ở và thương mại, có mức ñộ phát triển cao nhất, từ ñó suy rộng ra cho hoạt ñộng kinh doanh BðS trên cả nước. Về phạm vi thời gian nghiên cứu: thời gian ñược nghiên cứu sẽ giới hạn từ năm 1993 trở lại ñây. Các giai ñoạn trước năm 1993 ñược ñề cập sơ bộ vì trong giai ñoạn ñó, khi Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, nên có thể nói là chưa tồn tại một cách chính thức hoạt ñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thị trường. Từ sau sự ra ñời của Luật ñất ñai năm 1993 ñến nay, khi mà Nhà nước công nhận những quyền ñịnh ñoạt cơ bản của chủ sử dụng ñất hợp pháp như quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… thì hoạt ñộng kinh doanh BðS mới chính thức ñược thừa nhận và phát triển. 5. Phương pháp nghiên cứu. Nền tảng của phương pháp nghiên cứu dựa trên phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Các nguồn số liệu dùng trong các phân tích trong luận án ñược thu thập thông qua các cuộc khảo sát, nghiên cứu các thông tin công bố của các cơ quan Nhà nước liên quan ñến lĩnh vực BðS, các doanh nghiệp chuyên doanh BðS cũng như tham khảo các công trình nghiên cứu ñã thực hiện trong lĩnh vực này. Kinh nghiệm của các nước trong việc phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS (trong ñó ñặc biệt là kinh nghiệm của Trung Quốc là nước có nền kinh tế ñang trong giai ñoạn chuyển ñổi giống như Việt Nam và kinh nghiệm của Mỹ, quốc gia có nền kinh tế nói chung và hoạt ñộng kinh doanh BðS nói riêng rất phát triển) ñã ñược chú ý tham khảo thông qua các ấn phẩm, các bài viết và những trang web chuyên ñề của các nước ñó trên Internet. Ngoài ra ñể bổ sung thêm nguồn dữ liệu, NCS ñã thực hiện cả các cuộc phỏng vấn, trao ñổi với các chuyên gia trong lĩnh vực này. 6. Những ñiểm mới mà luận án ñề cập. So với những nghiên cứu trước ñây tại Việt Nam trong lĩnh vực này thì các nghiên cứu của luận án có một số ñiểm mới sau:
6 - Phân tích, ñánh giá những vấn ñề chính tác ñộng ñến sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS trong nền kinh tế thị trường. - Phân tích, tổng hợp những ñiểm phù hợp và những ñiểm chưa phù hợp cho sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS từ khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh hiện nay ở Việt Nam, qua ñó ñề xuất các giải pháp ñối với các cơ quan quản lý Nhà nước, cũng như ñối với các chủ thể tham gia thị trường BðS nhằm thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh này. 7. Kết cấu luận án. Luận án gồm 3 chương. Chương ñầu nghiên cứu về tổng quan các vấn ñề chính tác ñộng ñến sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS, chương hai sẽ nghiên cứu hiện trạng các vấn ñề liên quan ñến hoạt kinh doanh BðS ở Việt Nam hiện nay và chương cuối sẽ là sự tổng hợp và ñề xuất các giải pháp thúc ñẩy sự phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam ñối với các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm tạo dựng môi trường cho hoạt kinh doanh BðS cũng như ñối với các ñối tượng tham gia thị trường BðS ở Việt Nam.
7 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ CHÍNH TÁC ðỘNG TỚI HOẠT KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN (BðS) TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG. 1.1. KHÁI NIỆM VỀ BðS, VAI TRÒ CỦA BðS TRONG XÃ HỘI. 1.1.1. Khái niệm về BðS. BðS có ý nghĩa khác nhau ñối với những người khác nhau. Người nông dân có thể coi BðS như là một trong ba yếu tố của nền sản xuất theo ý nghĩa của kinh tế học cổ ñiển: ñất ñai, lao ñộng, vốn. Một số người khác có cương vị ñiều hành các doanh nghiệp lớn có thể coi BðS là một tài sản lớn của doanh nghiệp. Luật sư coi BðS như một tài sản mang theo nhiều quyền và trách nhiệm cho người chủ sở hữu. Các cá nhân, hộ gia ñình (HGð) coi BðS là nơi cư ngụ hàng ngày của họ. Một số người khác hoạt ñộng trong các lĩnh vực liên quan ñến BðS như môi giới, ñịnh giá, quản lý, xây dựng, cấp vốn vay...coi BðS là hoạt ñộng kinh doanh của họ. Như ta ñã biết tất cả chúng ta ñều cần có nhà ở, có nơi làm việc, học tập, có nơi vui chơi... do vậy có thể nói tất cả chúng ta ñều có “công việc” với BðS dù là trong ý nghĩa nào nữa và cũng có thể nói gần như tất cả chúng ta ñều phải ñưa ra các quyết ñịnh liên quan ñến BðS ít nhất là một lần, tuỳ thuộc vào vị trí, vai trò của mình trong cộng ñồng, trong gia ñình. Do vậy việc hiểu biết các nguyên lý cơ bản của BðS là một việc có ích cho hầu hết mọi người. BðS, ngoài ý nghĩa là một lĩnh vực nghiên cứu hoặc là một hoạt ñộng kinh doanh, còn có ý nghĩa bao trùm là một loại tài sản ñặc biệt. Theo qui ñịnh tại Bộ Luật Dân Sự hiện hành thì BðS là các tài sản không di dời ñược bao gồm:
8 ñất ñai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó, các tài sản khác gắn liền với ñất ñai và các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh1. Với ý nghĩa này BðS là nguồn lực quốc gia bất kể ñó là sở hữu cá nhân hay sở hữu công cộng. Tuỳ theo chức năng sử dụng, BðS có thể ñược phân loại như sau: Nhà ở: BðS nhà ở là các ngôi nhà ñộc lập cũng như các khu nhà chung cư, cũng như các khu ñất dành ñể xây dựng các ngôi nhà/khu nhà ở. Loại BðS này có thể nằm ở các thành phố, vùng ngoại ô, vùng nông thôn. BðS Thương mại: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ mát, các khu ñất trống dành cho việc xây dựng các BðS thương mại kể trên. Hầu hết các BðS thương mại là những BðS ñem lại thu nhập là tiền cho thuê sử dụng, và thường ñược gọi là BðS tạo thu nhập và thường thấy nhiều ở các thành phố, nơi diễn ra thường xuyên các hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ. BðS Công nghiệp: BðS công nghiệp bao gồm các nhà máy, kho tàng, các công trình tiện ích ñi kèm, mỏ, các khu ñất trống ñể xây dựng các BðS công nghiệp. Những BðS công nghiệp lớn thường nằm ở các vùng ngoại ô các thành phố vì thường công việc ở ñây phụ thuộc vào nguồn nhân lực có tại các ñô thị. Một số loại BðS công nghiệp có thể ở các vùng nông thôn hoặc các vùng có các tài nguyên thiên nhiên tuỳ mức ñộ phụ thuộc của ngành công nghiệp ñó vào nguyên liệu ñầu vào là nông sản (công nghiệp chế biến thực phẩm) hoặc tài nguyên thiên nhiên (chế biến quặng khai thác từ mỏ, thuỷ ñiện...). Trong trường hợp này, lao ñộng ở vùng khác sẽ ñược chuyển tới và xung quanh khu vực ñó sẽ mọc lên các ñô thị mới. BðS nông, lâm, ngư nghiệp: Những cánh rừng, những cánh ñồng trồng cây hoặc nuôi trồng thuỷ hải sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thống tưới tiêu... là 1 [24. §iÒu 181]
9 các BðS ñiển hình của nhóm này. Nó có thể nằm ở những vùng sâu vùng xa và cũng có thể nằm gần các khu ñô thị và trong một tương lai nào ñó thường ñược chuyển ñổi sang mục ñích sử dụng khác có hiệu quả hơn. BðS công cộng: các khu văn phòng của các cơ quan Nhà nước, các BðS phục vụ các lợi ích chung do Nhà nước ñầu tư như các bệnh viện công, công viên, ñường xá, trường học công...Thông thường các BðS này thường ñược xây dựng và sử dụng lâu dài và ít khi ñược mua bán trên thị trường BðS trừ những trường hợp ñặc biệt. Các loại BðS khác: ñó là các BðS không thuộc các nhóm trên như nhà thờ, chùa chiền, miếu mạo, các cơ sở từ thiện, sân golf, sân bóng… 1.1.2. Các thuộc tính của BðS. Là một loại tài sản ñặc biệt, BðS có những thuộc tính riêng và cũng là những ñặc ñiểm khác biệt so với các loại tài sản khác. Tuỳ thuộc vào từng góc ñộ nghiên cứu, có thể phân chia các loại thuộc tính của BðS thành những nhóm sau: 1.1.2.1.Thuộc tính vật lý: Tính bất ñộng: các khu ñất có tính bất ñộng, nghĩa là không di chuyển ñược trong không gian. Các thành phần vật chất trên ñất như ñất ñá, khoáng sản, dầu lửa...có thể ñược di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác song mảnh ñất cụ thể theo ý nghĩa ñịa lý thì không thể di chuyển ñược nghĩa là mỗi mảnh ñất ñều có các chỉ số kinh ñộ và vĩ ñộ xác ñịnh, không thay ñổi. Tính bất ñộng này của ñất làm cho nó ñược xác ñịnh là BðS. Với thuộc tính này, thị trường ñất có khuynh hướng mang tính chất ñịa phương. Nhu cầu sử dụng phải “di chuyển” tới vị trí của BðS. Tính không thể bị phá huỷ: ñất với ý nghĩa là một phần của không gian là không thể bị phá huỷ, nó sẽ tồn tại mãi. Tính bền vững này làm cho ñất có khuynh hướng trở thành các khoản ñầu tư của công chúng. Các nhà ñầu tư
10 thường phân biệt rõ sự phá huỷ mang tính vật chất và sự bền vững mang tính kinh tế. Về mặt vật chất, ñất ñai không thể bị phá huỷ song giá trị của nó có thể bị huỷ hoại bằng việc thay ñổi các ñiều kiện. Ví dụ, giá trị một mảnh ñất có thể bị giảm ñi ñáng kể khi nó bị các tác ñộng xấu của môi trường xung quanh làm cho việc sử dụng không ñược ai quan tâm. Tính không ñồng nhất: không có hai mảnh ñất nào giống hệt nhau ở mọi ñiểm. Tính chất này có thể gọi là tính không ñồng nhất hay tính khác biệt. Các mảnh ñất bao giờ cũng có một vị trí không giống của bất cứ mảnh ñất nào khác. Sự khác biệt giữa các mảnh ñất còn có thể là sự khác biệt của hình dạng, kích cỡ, ñịa hình vv.. Tiếp theo, hạ tầng công cộng như ñường xá và các công trình tiện ích ñối với từng mảnh ñất cũng thường khác nhau làm cho chúng khác nhau. Cuối cùng, ngoại cảnh cũng tạo ra sự khác biệt giữa các mảnh ñất. 1.1.2.2. Thuộc tính thể chế: Thể chế là những phần của xã hội ñược thành lập và ñược công nhận. Thuật ngữ này có thể hiểu là các tổ chức, tôn giáo, luật lệ hoặc tập quán. Thể chế tạo ra cách suy nghĩ của chúng ta và có thể tạo ra ảnh hưởng sâu sắc tới các giá trị của chúng ta. Luật, các quy ñịnh công cộng trong lĩnh vực BðS: lĩnh vực BðS thường có các bộ luật riêng. Do tính chất của BðS khác với các loại tài sản khác nên luật ñiều tiết các quan hệ trong lĩnh vực BðS khác với luật ñiều tiết các loại tài sản khác. Việc sở hữu các tài sản khác có thể ñược hiểu như là một sự sở hữu tuyệt ñối song ñối với BðS thì không hoàn toàn như vậy. Do tính ñặc thù của BðS nên Nhà nước luôn ñưa ra các luật lệ, chính sách theo hướng hạn chế một số quyền của người sở hữu và sử dụng. ðiều này như là một yêu cầu tất yếu của mọi quốc gia trong ñó có các quốc gia công nhận quyền sở hữu cá nhân ñối với ñất ñai và cả các quốc gia chỉ công nhận quyền sử dụng (QSD) cá nhân ñối với ñất ñai như ở Việt Nam. Nhà nước cần ñất ñai ñể phục vụ các lợi ích chung của cộng ñồng như ñất dành cho quốc phòng, an ninh, ñường xá, công trình thuỷ
11 lợi… mà các nhu cầu này có thể thay ñổi, phát sinh theo thời gian do vậy quyền ñược phép thu hồi ñất sở hữu hoặc sử dụng cá nhân luôn có trong các văn bản pháp luật về ñất ñai của các quốc gia. Mặt khác các BðS tuy thuộc quyền sở hữu và sử dụng của các cá nhân song bao giờ cũng nằm trong một môi trường tự nhiên, xã hội nào ñó, chiếm một không gian tại một ñịa bàn nào ñó do vậy sự tồn tại của một BðS luôn chịu sự tác ñộng của môi trường xung quanh và ngược lại nó cũng là một phần cấu thành của môi trường ñó. Nhà nước luôn có vai trò ñiều tiết trong mối quan hệ hay sự liên quan giữa BðS và cộng ñồng xung quanh như một tổng thể cũng như giữa các BðS riêng biệt ñể bảo ñảm rằng việc sử dụng BðS này không gây các ảnh hưởng tiêu cực ñến môi trường xung quanh cũng như tới việc sử dụng của các BðS liên quan khác. Những qui ñịnh trong các qui hoạch tổng thể các vùng, qui hoạch chi tiết các khu vực, quy chế xây dựng...là những quy ñịnh công cộng trong lĩnh vực này. Tập quán ñịa phương, khu vực: Tập quán là cách suy nghĩ hoặc hành ñộng ñiển hình của một ñịa phương nào ñó. Nó giống như thói quen của một cá nhân. Ví dụ người dân miền xuôi thì thường làm nhà ở trực tiếp trên nền ñất còn nhiều cộng ñồng các khu vực miền núi thường ở nhà sàn… 1.1.2.3. Thuộc tính kinh tế: Vị thế: là vị trí của BðS trong mối quan hệ tương ñối với các hoạt ñộng sử dụng ñất bên ngoài khác. Vị trí kinh tế và vị trí ñịa lý cùng có vai trò trong ñó vị trí kinh tế có vai trò chính. Vị thế là kết quả của sự lựa chọn và khuynh hướng của các cá nhân và các nhóm trong việc lựa chọn mặt bằng. Sự khác biệt về vị thế làm cho các mảnh ñất tương tự ñược sử dụng theo các cách khác nhau và có giá trị khác nhau. Yếu tố chính ảnh hưởng ñến việc lựa chọn vị trí là khoảng cách hoặc thời gian cần cho việc ñi lại giữa BðS và các ñiểm ñích mà người sử ñụng BðS thường phải tới. Tổng các khoảng cách hoặc thời gian của một BðS tới các ñiểm ñích càng nhỏ thì giá trị của BðS càng cao. Các yếu tố
12 khác của vị thế khu ñất làm ảnh hưởng ñến giá trị của nó là sự hiện diện của các tiện ích và dịch vụ, hướng gió, hướng ánh sáng mặt trời… Sự khan hiếm: một số loại ñất nhất ñịnh có thể có nguồn cung tương ñối hạn chế và ñược gọi là sự khan hiếm. Tổng số lượng ñất trong xã hội là một số cố ñịnh song sự khan hiếm ñất, BðS, chỉ là tương ñối. Cùng với thời gian và với chi phí bỏ ra, nguồn cung của ñất ñai ñã ñược ñầu tư sẽ gia tăng ñể ñáp ứng nhu cầu. Mặc dù vậy, nỗi lo của việc dân số không ngừng tăng ñã làm cho nhu cầu tăng nhanh hơn nguồn cung có hạn và tạo lên những cơn sốt ñất. Tính phụ thuộc lẫn nhau: sự tương tác giữa việc sử dụng công trình trên ñất và giá trị khu ñất ñược gọi là sự phụ thuộc lẫn nhau. Việc xây dựng một trung tâm thương mại trên một ñường phố sẽ ảnh hưởng tới quyết ñịnh sử dụng các mảnh ñất gần ñó. Lượng khách hàng của một nhà hàng xây dựng trên trục quốc lộ chính phụ thuộc nhiều và các khách sạn gần ñó và việc xây dựng mới một con ñường tránh sẽ làm giảm ñáng kể lượng khách hàng của cả nhà hàng và khách sạn trên ñoạn ñường cũ ñó và làm cho trị giá của nhà hàng cũng như của khách sạn giảm ñi. Do vậy việc sử dụng và giá trị của của một BðS có thể bị thay ñổi bởi sự thay ñổi của một BðS khác. 1.1.2.4. Thuộc tính thị trường: Cạnh tranh theo vùng: Tính bất ñộng, tính không ñồng nhất làm cho cạnh tranh trong lĩnh vực BðS có tính khu vực. Việc không thể di dời BðS ñể ñáp ứng sự thay ñổi của cung cầu cũng như việc thiếu tính tương ñồng và tính chuẩn hoá làm cho người mua BðS phải khảo sát từng BðS ñể hiểu biết giá trị của nó. Không có cách dễ dàng cho người mua so sánh các BðS làm cho sự cạnh tranh giữa các BðS trở nên hạn chế. Cạnh tranh theo vùng có ý nghĩa ñúng hơn khi áp dụng cho BðS là nhà ở so với các BðS thương mại và công nghiệp khác.
13 Nhu cầu phân theo nhóm: Mọi người thường tìm kiếm và sử dụng BðS theo một nhu cầu nhất ñịnh nào ñó. Ví dụ: một gia ñình tìm kiếm một căn nhà riêng thì chỉ tìm kiếm trong thị trường các ngôi nhà xây ñộc lập. Một thương gia muốn tìm nơi bán ñồ gỗ thì chỉ tìm kiếm trong thị trường các trung tâm thương mại hoặc các khu phố thương mại. Một người ñầu tư vào BðS ñể thu lợi nhuận thì tìm kiếm các BðS ñem lại nguồn thu từ thuê mướn... do ñó thị trường sẽ có phản hồi phù hợp. Thị trường mua bán các căn hộ chung cư có thể rất sôi ñộng trong khi thị trường các ngôi nhà ñộc lập có thể ít sôi ñộng. Sự chuyên biệt hoá ñược hình thành và các BðS ñược phân loại theo các nhóm nhu cầu ñó. Các giao dịch kín: Thông thường người bán và người mua gặp gỡ và bàn bạc một cách riêng tư, và hệ quả thường là giá chào và giá thoả thuận không ñược phổ biến rộng rãi. Hơn nữa các giao dịch không hay diễn ra ở những nơi buôn bán công cộng mà thường ở nhà riêng, văn phòng riêng...Tính không tập trung và tính riêng tư trong giao dịch mua bán BðS làm cho thông tin thị trường BðS sẽ khó ñược thu thập và do ñó chi phí thu thập thông tin thường cao. Những người tham gia thị trường ít ñược thông tin: Rất nhiều người mua và người bán thiếu các thông tin về giá cả BðS khi ra quyết ñịnh mua bán bởi vì việc thu thập và phân tích thông tin thường tốn kém. Các doanh nghiệp thường thuê những chuyên gia trong lĩnh vực BðS ñể mua bán BðS nhằm khắc phục việc hạn chế thông tin. Những người chủ và những người mua tiềm năng thường ra các quyết ñịnh không thực sự tối ưu trong các giao dịch BðS. Chỉ có những người có mối liên hệ gần gũi với thị trường BðS mới có thể dễ dàng có các thông tin về giá cả BðS. Do vậy người bán và người mua có xu hướng tìm kiếm và trả tiền cho thông tin về giá cả BðS ñể tối ña hoá lợi ích của mình và ñiều ñó sẽ làm chi phí giao dịch tăng lên. Nguồn cung cố ñịnh trong ngắn hạn: Nguồn cung BðS cố ñịnh, ít nhất là trong thời kỳ một vài tháng. Nếu cầu giảm, cung vẫn giữ nguyên. Nếu cầu tăng, cần có khoảng thời gian thông thường tính theo tháng hoặc theo năm ñể
14 tạo ra các BðS mới. Nhu cầu BðS tại một vùng nào ñó hoặc trong một cộng ñồng nào ñó có thể dao ñộng ñột ngột trong ngắn hạn. Kết quả là giá BðS tăng nhanh nếu cầu vượt cung quá xa. Mặt khác giá BðS giảm chậm nếu cầu giảm vì chủ sở hữu thường chịu chấp nhận lỗ cho tài sản lâu bền và có giá trị cao. 1.1.3. Vai trò của BðS trong xã hội. Hiện nay ở Việt Nam chưa có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá trị các BðS ở nước ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản của quốc gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức ñể minh hoạ cho quy mô và qua ñó là vai trò của BðS trong xã hội. Vấn ñề này có thể ñược tiếp cận qua cách khác, có thể không ñược chính thống song theo quan ñiểm của NCS là có sức thuyết phục, ñó là việc phân tích về các BðS nhà ở hiện nay trong xã hội chúng ta bởi theo quy luật chung ở các nước phát triển (sẽ ñược trình bầy ở phần sau) và có thể cũng ñúng với Việt Nam thì BðS nhà ở thường chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các loại BðS trong xã hội. Trong giá trị BðS có hai phần là giá trị công trình xây dựng trên ñất và giá trị QSD ñất. Theo các quy ñịnh của pháp luật Việt Nam thì người dân và các tổ chức ñược quyền sở hữu nhà ở và các công trình xây dựng trên ñất còn ñối với ñất ở (và ñất sử dụng cho các mục ñích khác) thì ñó là QSD, không phải quyền sở hữu. Song cũng theo quy ñịnh của pháp luật thì QSD ñất cũng ñược phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… do vậy có thể nói câu “bán ñất” là hình thức còn nội dung là chuyển nhượng QSD ñất. Trong Luận án này, ñể ñơn giản hoá cách diễn giải do cần tập trung vào các nội dung khác nên NCS sẽ dùng khái niệm ngắn là bán hoặc chuyển nhượng BðS ñể thay cho nội dung ñầy ñủ là bán quyền sở hữu nhà (hoặc toà nhà, khách sạn…) và QSD ñất ñi kèm. Tiếp theo, giả ñịnh ñược ñặt ra là một hộ gia ñình (HGð) với hai người ñi làm, với mức thu nhập trung bình hiện nay ở các ñô thị Việt Nam, có tổng thu nhập hàng tháng bình quân khoảng 4-6 triệu ñồng. Trong tổng thu nhập này, các HGð phải chi các nhu cầu thiết yếu như ăn uống, giao thông, sức khoẻ, học
15 hành, quần áo…như vậy phần thu nhập còn lại dành cho nhu cầu ở không nhiều, giả ñịnh con số này là 1 triệu ñồng/tháng, tức là có thể tích luỹ cho nhu cầu mua nhà ở là 12 triệu/năm. Một căn hộ hay một ngôi nhà khiêm tốn cho một HGð như vậy ví dụ có diện tích là 40 m2 và có giá giao dịch trên thị trường khoảng 300-500 triệu ñồng. Như vậy với một HGð có thu nhập trung bình kể trên cần có thời gian tích luỹ trong khoảng trên dưới 30 năm mới có thể mua ñược căn nhà khiêm tốn của mình. Với những HGð có mức thu nhập cao hơn hoặc có mức thu nhập thấp hơn thì chi tiêu cho sinh hoạt cũng như nhu cầu về nhà ở có thể cao hơn và thấp hơn tương ứng và do vậy thời gian cần ñể tích luỹ thu nhập cho việc mua nhà cũng có thể ngắn hơn hoặc dài hơn, có thể khoảng 10 năm hoặc trên 30 năm (không kể các trường hợp cá biệt như ñược hưởng thừa kế, ñược Nhà nước cấp miễn phí trong giai ñoạn trước ñây, có nguồn thu nhập cao hẳn so với mức lương bình quân trong xã hội do các hoạt ñộng kinh doanh ñem lại, từ các nguồn thu nhập bất chính khác…số hộ này là không lớn nếu xét trên phạm vi toàn xã hội). Với một số ước tính trên có thể nói thông thường ñối với mỗi HGð thì giá trị của ngôi nhà họ ñang ở thường là một trong các tài sản có giá trị lớn nhất, là nguồn thu nhập ñược tích luỹ trong rất nhiều năm. Cách ñịnh lượng hoá tổng giá trị BðS nhà ở hiện nay ở Việt Nam sau ñây, tuy không xuất phát từ các số liệu thống kê chính thức song có thể ñược nhiều người công nhận từ thực tế xã hội hiện nay của Việt Nam, dựa trên một số giả ñịnh sau (các số liệu về dân số lấy từ nguồn trên Website của Tổng cục thống kê (TCTK) tháng 9/2005): - Tổng dân số Việt Nam hiện nay khoảng 80 triệu người trong ñó số người ở nông thôn là 60 triệu, ở thành thị là 20 triệu, trong ñó tại Hà nội và TPHCM có 6,7 triệu người. - Bình quân mỗi HGð khu vực thành thị khoảng 4 người - Bình quân mỗi HGð khu vực nông thôn khoảng 6 người
16 - Giá trị trung bình của BðS mà một HGð sở hữu tại các ñô thị (trừ Hà nội và TPHCM) là 300 triệu ñồng. - Giá trị trung bình của BðS mà một HGð sở hữu tại Hà nội và TPHCM là 500 triệu ñồng. Bảng 1.1. Giả ñịnh và tính toán tổng giá trị BðS nhà ở tại Việt Nam ðịa bàn Dân số Số nhân Giá trị bình Tổng số Tổng giá (triệu khẩu bình quân của HGð trị BðS người) quân/HG BðS/HGð (tr. hộ) (Tỷ ñồng) ð (tr.ñồng) 1 2 3 4 5=(2)/(3) 6 = (4)x(5) Hà Nội, 6,7 4 500 1,675 837.500 TP HCM Các ñô thị 13,3 4 300 3,325 997.500 khác Nông thôn 60 6 50 10 500.000 Tổng số 80 15 2.335.000 - Giá trị trung bình của BðS mà một HGð sở hữu tại các vùng nông thôn là 50 triệu ñồng. Như vậy có thể tính tổng giá trị các BðS nhà ở hiện nay của Việt Nam tương ñương khoảng 150 tỷ ñô la mỹ. Trong cách ước tính trên thì tổng giá trị BðS nhà ở của Việt Nam cũng có giá trị ít nhất bằng 5 lần tổng thu nhập quốc dân hiện nay và ñó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BðS nhà ở, các loại BðS khác như BðS thương mai, công nghiệp, nông lâm ngư nghiệp, công cộng…cũng có giá trị không nhỏ và do ñó có thể nói tổng giá trị các loại BðS trong xã hội là một số khổng lồ. Hơn nữa, như ñã phân tích, mỗi một công dân, một HGð ñều cần ñến BðS trong cuộc sống hàng ngày như nơi ở, nơi làm việc, nơi học hành, nơi vui chơi…do vậy có thể nói BðS có vai trò hết sức to lớn trong mọi cộng ñồng, mọi xã hội, trong ñó có Việt Nam.
17 1.2. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ðỘNG KINH DOANH BðS. Như một hiện tượng khách quan trong một xã hội hiện ñại, hầu hết các loại tài sản (ñộng sản hay BðS) ñều ñược một nhóm người nào ñó sản xuất ra và ñược một nhóm khác tiêu thụ, ñó là ñiều mà kinh tế học thường gọi là sự phân công lao ñộng. Chính sự phân công lao ñộng mang tính qui luật khách quan này ñã tạo ra năng suất lao ñộng cao cho xã hội do tận dụng ñược tốt nhất các nguồn lực, các kỹ năng của các cá nhân, các khu vực ñịa lý trong việc tạo ra các sản phẩm, các dịch vụ có tính cạnh tranh cao. Hệ quả tiếp theo của phân công lao ñộng là tạo nên nhu cầu và thực tế sinh ñộng của các hoạt ñộng trao ñổi, mua bán các sản phẩm, dịch vụ mà chúng ta gọi là thị trường. BðS cũng là một loại hàng hoá ñược mua bán, trao ñổi, thuê mướn như bao hàng hoá khác nhằm ñáp ứng nhu cầu tiêu dùng của người sử dụng và tạo thu nhập cho người cung ứng. Một cách chặt chẽ hơn có thể nói hoạt ñộng và sự tương tác của các cá nhân hoặc các tổ chức tham gia việc mua, bán, trao ñổi, thuê mướn, sử dụng, xây dựng BðS ñã tạo ra thị trường BðS. Trong thị trường này BðS là một loại hàng hoá. Nơi diễn ra các hoạt ñộng thị trường là một ñịa bàn nào ñó. Mỗi người tham gia thị trường ñều có ñộng cơ tối ña hoá lợi ích của mình. Trong các lý thuyết kinh tế, tài chính thì tối ña hoá lợi ích ñồng nghĩa với khái niệm tối ña hoá của cải. Trong cuộc sống, ngoài ý nghĩa trên, tối ña hoá lợi ích có thể ñược hiểu dưới các hình thức khác như: bảo vệ sức mua của ñồng tiền, chống lạm phát làm ñồng tiền mất giá, thể hiện uy thế, quyền lực khi sở hữu BðS... 1.2.1. Sự cần thiết khách quan của hoạt ñộng kinh doanh BðS. Như chúng ta ñã biết, nguồn gốc giá trị của một BðS là những hữu ích mà BðS ñem lại cho người sở hữu của nó. Tính hữu ích của BðS thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và tiện nghi cho người sử dụng cũng như tạo cơ sở cho hoạt ñộng sản xuất ra hàng hoá và dịch vụ ñể phục vụ con người. Ví dụ, nhà xưởng là cơ sở cho một dây chuyền sản xuất, trường học là cơ sở cho hoạt ñộng giáo dục... Tuy nhiên, thuật ngữ hữu ích của BðS còn có nghĩa rộng hơn khái niệm
18 là nơi trú ngụ và các tiện nghi cho người sử dụng cũng như là cơ sở cho hoạt ñộng sản xuất và cung ứng dịch vụ. Nó còn bao hàm ý nghĩa là sự tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, nghĩa là giá trị của ñầu ra lớn hơn giá trị của ñầu vào. Ví dụ về việc xây một ngôi nhà: ñể xây một ngôi nhà cần các loại nguyên vật liệu (như gạch, xi măng, sắt thép...), nhân công, lao ñộng quản lý, ñất ñai. ðất ñai và nguyên vật liệu có thể ñược mua, nhân công và lao ñộng quản lý ñược trả lương. Khi bán ngôi nhà xây xong, người chủ sở hữu có thể thu ñược lợi nhuận do giá bán cao hơn chi phí ñể xây ñược ngôi nhà. Lợi nhuận ñược tạo ra là do cả tổng thể ngôi nhà có giá trị cao hơn tổng cộng trị giá các thành phần của nó (ñất ñai, nhân công, nguyên vật liệu). Như vậy từ những hữu ích mà BðS ñem lại có thể thấy hai ñộng cơ chủ yếu dẫn ñến các hoạt ñộng mua, bán, cải tạo, xây dựng mới, tài trợ vốn trong hoạt ñộng kinh doanh BðS là ñộng cơ lợi nhuận và ñộng cơ thoả mãn các nhu cầu sử dụng BðS. ðộng cơ thoả mãn: Các HGð và các doanh nghiệp cần BðS ñể thoả mãn nhu cầu về nơi trú ngụ, trụ sở, cơ sở ñể sản xuất và cung ứng dịch vụ...Mặt khác, trong cuộc sống hiện nay, vấn ñề quan trọng hơn các nhu cầu thiết yếu nêu trên là sự thoả mãn xuất phát từ các dịch vụ gia tăng, sự tiện lợi, uy thế mà các BðS sản ñem lại. Các tính năng của BðS làm tăng sự tiện ích cho người sử dụng ñược gọi là các tiện nghi như: ñiều hoà không khí, thang máy, bể bơi, chỗ ñỗ xe, thiết kế ñẹp, quang cảnh ñẹp... Bên cạnh sự gia tăng tiện ích cho người sử dụng, những tính năng của BðS sản có thể làm gia tăng vị thế của chủ sở hữu hoặc sử dụng. Cả hai loại lợi ích ñều ñóng góp vào sự thoả mãn mà BðS ñem lại cho người sử dụng. ðộng cơ lợi nhuận: Lợi nhuận thường là mục ñích chính của các nhà ñầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh BðS. Họ mua, xây dựng BðS ñể cho thuê hoặc ñể bán lại và thu lợi nhuận. Các tổ chức tài chính tài trợ cho các dự án BðS ñể thu lãi xuất cao hơn chi phí huy ñộng vốn. Các doanh nghiệp dịch vụ trong lĩnh
19 vực BðS như hoạt ñộng ñịnh giá, môi giới, quản lý BðS cung cấp dịch vụ với giá cao hơn chi phí hoạt ñộng của họ. Trong quá trình tìm kiếm lợi nhuận, các nhà ñầu tư và các doanh nghiệp chuyên doanh BðS cần xác ñịnh các sản phẩm và dịch vụ mà người sử dụng BðS cần và muốn. Nếu họ có thể xác ñịnh ñược các cơ hội ñó và có thể cung ứng sản phẩm và dịch vụ một cách hiệu quả thì các nhà ñầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh BðS có thể thu ñược lợi nhuận. Như vậy có thể nói hoạt ñộng kinh doanh BðS ra ñời và phát triển là kết quả sự vận ñộng của các tác nhân trong xã hội nhằm thoả mãn các nhu cầu về BðS của các cá nhân cũng như cộng ñồng xuất phát từ các ñộng cơ kể trên. Cũng như các ngành kinh doanh khác, kinh doanh BðS có mục ñích chính là tạo ra thu nhập cho các nhà ñầu tư trong lĩnh vực này và do vậy nếu mức lợi tức cao thì sẽ thu hút ñược nhiều vốn ñầu tư của xã hội và ngược lại. 1.2.2. Các giai ñoạn trong hoạt ñộng kinh doanh BðS. Các giai ñoạn trong hoạt ñộng kinh doanh BðS thường gồm: (1)Mua sắm hoặc tạo dựng BðS (ñầu tư, xây dựng), (2) Quản trị, khai thác BðS (cho thuê), (3) Thanh lý, chuyển nhượng BðS (bán). Quan niệm về kinh doanh BðS ở ñây ñược hiểu theo nghĩa là kinh doanh một BðS cụ thể tức là các hoạt ñộng ñầu tư tích cực chứ không phải là việc mua cổ phiếu của các BðS cho thuê ñược niêm yết trên thị trường chứng khoán. Hoạt ñộng kinh doanh ñược mô tả dưới ñây bao gồm ñầy ñủ các bước, các vấn ñề có thể phát sinh và cần ñược giải quyết trong thực tiễn kinh doanh BðS. Trên thực tế hoạt ñộng kinh doanh BðS của một chủ thể nhất ñịnh có thể diễn ra với ít giai ñoạn hơn, ví dụ như một doanh nghiệp chuyên mua ñất trống, làm hạ tầng và sau ñó là phân lô ñể bán thì trong hoạt ñộng kinh doanh của họ không có giai ñoạn quản trị, khai thác BðS ñể tạo ra thu nhập từ việc cho thuê BðS. Trong từng giai ñoạn trên nhà ñầu tư BðS phải ra hàng loạt các quyết ñịnh ñể giải quyết các vấn ñề phát sinh nhằm mục ñích tạo lợi nhuận lớn nhất cho hoạt ñộng ñầu tư của mình. Dưới ñây là trình tự
20 các vấn ñề, các bước mà nhà kinh doanh BðS phải giải quyết trong các giai ñoạn của hoạt ñộng kinh doanh BðS: 1.2.2.1. Giai ñoạn mua sắm, tạo dựng BðS (giai ñoạn ñầu tư ban ñầu): Trong giai ñoạn này ñầu tiên nhà ñầu tư cần xác ñịnh rõ mục tiêu ñầu tư trên cơ sở nguồn lực sẵn có của mình. Mục tiêu ñầu tư có thể là một mức lợi nhuận mong ñợi nào ñó hoặc có thể ñể thoả mãn nhu cầu nào ñó về BðS. Nguồn lực của nhà ñầu tư có thể là một khoản tiền vốn có sẵn hoặc các tài sản khác có thể chuyển hoá thành tiền và/hoặc những cơ hội tiếp cận các khoản vốn vay của các tổ chức tín dụng. Tiếp theo, nhà ñầu tư cần tiến hành việc phân tích thị trường và môi trường ñầu tư, tìm kiếm các cơ hội ñầu tư. Việc phân tích thị trường trong hoạt ñộng kinh doanh BðS thường cần chú ý tới triển vọng kinh tế ở khu vực dự kiến ñầu tư, phân tích cung cầu về các loại BðS có thể ñầu tư và qua ñó xác ñịnh ñược cơ hội ñầu tư vào loại BðS cụ thể nào phù hợp với mục tiêu và nguồn lực của mình. Trên cơ sở ñã xác ñịnh ñược cơ hội ñầu tư, công việc tiếp theo là ñánh giá, lựa chọn BðS cụ thể ñể tiến hành ñầu tư. Việc ñánh giá này là xem xét các thuộc tính của BðS như các thuộc tính vật lý, thuộc tính thể chế, thuộc tính kinh tế, thuộc tính thị trường của BðS ñể qua ñó xác ñịnh khả năng sinh lời của BðS trong tương lai. Sau khi ñánh giá BðS, nhà ñầu tư sẽ có các phân tích ñầu tư chi tiết và trên cơ sở ñó ra quyết ñịnh ñầu tư. Quyết ñịnh ñầu tư sẽ ñược thông qua nếu việc ñầu tư dự kiến thoả mãn ñược các mục tiêu ñầu tư ñã ñược ñặt ra. Trong quyết ñịnh ñầu tư cần xác ñịnh rõ sự lựa chọn BðS ñể ñầu tư, tổng vốn ñầu tư (trong ñó có vốn chủ sở hữu và vốn vay), thời gian ñầu tư, phân tích các khoản thu nhập của BðS trong tương lai và hiệu quả ñem lại. Nếu dự án ñầu tư cần vay vốn thì vấn ñề huy ñộng vốn cần ñược nghiên cứu, tiến hành ngay sau khi có quyết ñịnh ñầu tư. Cần cân nhắc các phương án cho vay vốn của các tổ chức tín dụng khác nhau ñể lựa chọn ñược khoản tín dụng tốt nhất trong ñiều kiện cụ thể của dự án ñầu tư. Do hợp ñồng tín dụng trong kinh doanh BðS thường có tính dài hạn