intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE

Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán - Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP. Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Bình Bình | Ngày: | Loại File: DOCX | Số trang:217

18
lượt xem
5
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung của luận án tìm hiểu tác động của chiến lược rao giá; đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đối với mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở; phát triển mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của căn nhà hiện đang sống lên hành vi của người mua nhà...

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán - Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP. Hồ Chí Minh

  1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ­­­­­­­­­­ NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC  RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ  NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở  RIÊNG LẺ TP.HCM  LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
  2. TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021
  3. 3 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ­­­­­­­­­­ NGUYỄN THỊ BÍCH HỒNG PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC  RAO GIÁ, GIÁ BÁN, THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ  NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở  RIÊNG LẺ TP.HCM  Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển Mã số: 9310105 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. PHẠM KHÁNH NAM TS. NGUYỄN HOÀNG BẢO
  4. 4 TP. Hồ Chí Minh – Năm 2021
  5. 5 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận án “Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá,  giá bán, thời gian rao bán và khả  năng  bán.  Nghiên cứu  thị  trường nhà  ở  riêng lẻ  TP.HCM” là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tác giả. Tất cả  tài liệu tham khảo đều có nguồn gốc rõ ràng, được công bố  theo đúng quy định  và được trích dẫn đầy đủ. Nội dung của luận án do tác giả  tự  nghiên cứu một   cách trung thực, khoa học và chưa được công bố  trong bất kỳ  công trình nghiên   cứu nào. Nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Bích Hồng
  6. 6 MỤC LỤC
  7. 7 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TP.HCM  Thành phố Hồ Chí Minh BĐS Bất động sản TOM Thời gian rao bán DOP Chênh lệch giá Exp Số mũ cơ số e hedonic Đánh giá sự hưởng thụ  
  8. 8 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Bảng tổng hợp các biến liên quan 101 Bảng 3.2: Thống kê mô tả dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM   108 sau điều chỉnh Bảng 3.3: Kết quả ước lượng mô hình ước tính giá nhà theo đặc tính 113 Bảng 3.4: Kết quả  đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với  118 giá bán của nhà ở Bảng 3.5: Kết quả  đo lường tác động của chiến lược rao giá đối với  124 thời gian rao bán  Bảng 3.6: Kết quả thiết lập biến các biến kiểm duyệt cho mô hình khả  133 năng bán nhà Bảng 3.7: Kết quả ước tính mô hình khả năng bán nhà Cox đối với các  134 mốc thời gian 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, 9 tháng  Bảng 4.1: Kết quả kiểm định tác động của đặc tính ngập lụt căn nhà cũ  149 lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà được chọn mua ở hiện tại DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Phân bố mẫu khảo sát 106 Hình 3.2: Biểu đồ tỷ trọng của một số đặc tính cấu trúc nhà ở 107 Hình 3.3: Chỉ số giá nhà theo quý tại thành phố Hồ Chí Minh 129
  9. 9 PHÂN TÍCH MỐI QUAN HỆ GIỮA CHIẾN LƯỢC RAO GIÁ, GIÁ BÁN,  THỜI GIAN RAO BÁN VÀ KHẢ NĂNG BÁN. NGHIÊN CỨU THỊ  TRƯỜNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ TP.HCM Tóm tắt luận án Luận án phân tích chiến lược bán và hành vi mua nhà trên thị  trường bất động   sản TP. HCM. Cụ  thể, luận án nghiên cứu về  tác động của chiến lược rao giá  đối với mức giá bán, thời gian rao bán, và khả  năng bán của nhà  ở (mục tiêu 1);  và phát triển mô hình phân tích ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên   hành vi người mua nhà (mục tiêu 2). Với mục tiêu một, luận án áp dụng phương pháp ba bước, gồm: bước 1 là ước   tính mức giá thị trường của căn nhà với mô hình đánh giá sự hưởng thụ (hedonic)  và xác định chiến lược rao giá là khoảng chênh lệch giữa mức giá rao thực tế và  giá thị  trường của căn nhà; bước 2 là đo lường tác động của chiến lược rao giá   lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà; bước 3 là đo lường tác động của   chiến lược rao giá lên khả  năng bán của căn nhà và sự  biến động của tác động  này với mô hình khả năng bán Cox với các mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, 9 tháng.   Kết quả cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động làm gia tăng giá giao dịch   và rút ngắn thời gian giao dịch của nhà  ở. Những mô hình Cox cũng cho thấy  chiến lược rao vượt giá có tác động mạnh làm gia tăng khả năng bán của căn nhà   trong 30 ngày đầu rao bán, tác động này giảm dần và biến mất sau 180 ngày rao   bán.  Ở  mục tiêu nghiên cứu số  hai, tác giả  phát triển mô hình toán học mô hình hóa  ảnh hưởng của các đặc điểm của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm hiện tại   củangười mua nhà. Sau đó, từ  448 giao dịch quan sát trên thị  trường nhà  ở  TP.   HCM, kiểm định thực nghiệm cho thấy rằng những kinh nghiệm của người mua   nhà đã trả qua với việc ngập lụt ở căn nhà trước đây có ảnh hưởng có ý nghĩa lên 
  10. 10 giá giao dịch của căn nhà mới. Kết quả này phù hợp với kết quả của mô hình lý   thuyết vừa được phát triển.    Từ khóa: chiến lược rao giá, thời gian rao bán, mô hình khả năng nguy cơ Cox, lý   thuyết hành vi tìm kiếm.  THE RELATIONSHIPS BETWEEN LISTING PRICE STRATEGIES AND  SELLING PRICE, TIME ON MARKET, AND PROBABILITY OF SALE. THE  CASE OF SINGLE­FAMILY HOUSING MARKET IN HO CHI MINH CITY Abstract The thesis aims to measure the impacts of listing price strategies on selling price,  time on the market, and the probability of sale of a house (objective 1); and to  develop   a   theoretical   model   to   analyze   the   influences   of   the   prior   house's  characteristics on the present searching behaviors of housebuyer (objective 2). As  for the first objective, the three steps method is applied. The first step is to estimate  the market value of the house by the hedonic model, and define the listing strategy  of the seller as the gap between the actual listing price and the market value of the  house. The second step is to measure the effect of the listing price strategy, which  was defined in the first step, on the selling price and the time on the market of the  house. The third step is to measure the dynamic effect of the listing price strategy  on the probability of sale of the house by the Cox Proportional Hazard Model with  1, 3, 6, 9­month listing timelines. The results demonstrate that the overprice listing  strategy has a significant effect on increasing the transaction prices and shortening  the transaction time. The Cox models show that the overprice listing strategy has a  strong significant effect on the probability of sale of the house within the first 30­ day listing time, this effect is found to diminish over the listing time and disappear  after 180­day listing time.   In the second objective of the thesis, the thesis develops  a theoretical framework to analyze how characteristics of the prior houses affect the  present searching behaviors of the house buyer. Then, the empirical test shows that 
  11. 11 the experiences of the house buyer with the prior house's flooded features have a  significant effect on the transaction price of the new house. This empirical finding is  in line with the developed theoretical model result. Keywords:  Listing Price Strategies, Time on the market, Probability of sale of a  House, Cox Proportional Hazard Model, Searching behavior. 
  12. 12 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu Nhà ở  là loại tài sản quan trọng nhất đối với các hộ gia đình và là tài sản chiếm  tỷ trọng lớn nhất trong tổng giá trị tài sản của hộ, một sự biến động trong giá trị  nhà  ở  sẽ  tác động rất mạnh lên hành vi tiêu dùng của các hộ gia đình và có thể  ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của nền kinh tế ( Case và các đồng sự, 2005). Do  đó, giá bán của nhà  ở  và thời gian rao bán của nhà  ở  luôn là những vấn đề  mà  người bán nhà quan tâm. Theo đó, mục tiêu của người bán là giá bán càng cao  càng tốt nhưng thời gian rao bán thì càng ngắn càng tốt.  Tuy nhiên, theo các khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở được đưa   ra bởi Simon (1955) và sau đó được phát triển bởi Wheaton (1990), Yavas (1992)  và gần đây hơn là các mô hình của Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford,   và Springer (2003), Lin và Vandell (2007), và Cheng và các đồng sự (2008) thì hai  mục tiêu này của người bán là mâu thuẫn nhau vì khi người bán dành nhiều thời  gian hơn cho việc tìm kiếm những người mua tiềm năng thì họ  sẽ  tìm thấy   người mua có mức sẵn lòng trả  cao hơn cho căn nhà đang rao bán. Do đó người  bán nhà sẽ  luôn phải thực hiện sự đánh đổi giữa việc giá bán cao với thời gian   rao bán dài hoặc giá bán thấp với thời gian rao bán ngắn. Trong đó, giá rao bán   đóng vai trò là công cụ  quyết định sự  đánh đổi của người bán, một mức giá rao  bán cao là một tín hiệu của người bán về mức ngưỡng bán cao và do đó sẽ  hạn   chế lượng người mua tiềm năng của căn nhà nên thời gian rao bán sẽ bị kéo dài,   nhưng ngược lại, chất lượng của người mua tiềm năng được nâng cao và do đó  người bán đạt được mức giá bán cao hơn (Hoeberichts và các đồng sự, 2008),   hàm ý rằng mức giá rao bán đóng vai trò như là một tín hiệu lọc người mua. Như  vậy, các lý thuyết này đều kết luận rằng giá bán và thời gian rao bán có mối quan  hệ  đồng biến, và mức giá rao bán của người bán là công cụ  thực hiện sự  đánh   đổi giữa giá và thời gian rao bán này. 
  13. 13 Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy mối quan hệ đánh đổi   này thường xuyên bị  vi phạm. Cụ  thể, Sirmans và các đồng sự  (2005) kết luận   rằng trong 18 nghiên cứu được tổng hợp thì khoảng một n ửa các nghiên cứu thực  nghiệm không phát hiện được mối quan hệ có ý nghĩa giữa giá bán và thời gian  bán,   8  nghiên  cứu  phát  hiện  mối  quan  hệ   trái  ngược   với  lý   thuyết  nêu  trên.   Tương tự, Johnson và các đồng sự (2008) cũng tổng hợp 104 nghiên cứu về mối   quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán được thực hiện trong giai đoạn 1995 –  2007 thì chỉ  có 29 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ  đồng biến theo đúng lý   thuyết,  nhưng có  tới  52  nghiên  cứu  phát  hiện  mối  quan hệ  nghịch biến,  trái   ngược với lý thuyết, của hai đại lượng này, và 24 trường hợp không tìm ra bằng   chứng về  mối quan hệ. Một tổng hợp khác, Benefield và các đồng sự  (2014) đã  tổng hợp 197 nghiên cứu liên quan thì có tới 100 nghiên cứu xác nhận mối quan   hệ nghịch biến ngược lý thuyết giữa giá bán và thời gian rao bán nhà ở. Điều này   cho thấy, trong một số trường hợp, mức giá rao bán thấp chẳng những làm giảm  giá bán của nhà ở mà còn làm thời gian rao bán nhà bị kéo dài, nghĩa là làm giảm   khả năng bán của nhà ở.  Và nhằm giải thích cho mối quan hệ  nghịch biến trái ngược với khuôn khổ  lý  thuyết tìm kiếm giữa giá bán và thời gian bán này, Taylor (1999) đã phát triển một  khuôn khổ mô hình lý thuyết chứng minh sự hiện diện của tâm lý kỳ  thị trên thị  trường nhà ở. Theo đó, khi mà chất lượng của căn nhà khó có thể được quan sát  bởi người mua, thì việc một căn nhà có thời gian rao bán kéo dài trên thị  trường   nhà ở, sẽ trở thành một tín hiệu mạnh mẽ về chất lượng “tồi” của căn nhà trong  mắt người mua, và do đó giá bán của căn nhà sẽ bị giảm thấp. Như vậy, mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán của nhà ở trên thị trường  còn chưa rõ ràng, và do đó tác động của chiến lược rao giá của người bán lên hai  yếu tố  này, và rộng hơn là tác động lên khả  năng bán của nhà ở  cũng trở  thành  vấn đề  còn nhiều tranh cãi giữa các nhà nghiên cứu, kể  cả  lý thuyết và thực 
  14. 14 nghiệm. Do đó, nhiều tác giả như Asabere và Huffman (1992), McGreal, Adair và  Brown (2009), Filippova và Fu (2011), Cirman và các đồng sự (2015) đề nghị cần  tiếp tục thực hiện thêm nhiều nghiên cứu thực nghiệm về  sự  tác động của các  yếu tố  lên mối quan hệ  giữa giá bán và thời gian rao bán, và khả  năng bán của  nhà ở tại các thị trường bất động sản (BĐS) khác nhau, đặc biệt là các thị trường   nhà  ở  mới phát triển, các thị  trường nhà  ở  mỏng nhỏ, nhằm góp phần gia tăng  thêm hiểu biết và nâng cao hiệu quả hoạt động của các thị trường này, thay vì chỉ  tập trung nghiên cứu tại thị trường nhà ở phát triển như tại Mỹ và các nước phát  triển khác (do thuận lợi về dữ liệu) như hiện nay. Thị trường nhà ở Việt Nam nói chung và thị trường nhà ở TP.HCM nói riêng đều  là những thị  trường nhà  ở  mỏng nhỏ  và chỉ  mới có những bước phát triển có ý  nghĩa từ những năm 2000s (Chung và các đồng sự, 2018) nhưng sự diễn biến trên  thị  trường rất khó lường (Phan Đình Nguyên và các đồng sự, 2018). Theo đó, thị  trường nhà đất tại Việt Nam bắt đầu có bước phát triển đầu tiên trong giai đoạn   1991 ­ 1993 với sự thay đổi chính sách kinh tế trong giai đoạn Đổi Mới và sự ra   đời của Luật đất đai 1993 đã thừa nhận tính hợp pháp của hoạt động mua bán,  chuyển nhượng đất đai (Nguyên và các đồng sự, 2014; Kim, 2007). Và loại nhà   được phát triển chủ yếu trong giai đoạn này là nhà ở  riêng lẻ  tự  xây của các hộ  gia đình (Quang và Kammeier, 2002). Tuy nhiên, do sự  quản lý yếu kém của cơ  quan nhà nước (Vinh & Leaf, 1996), gần 80% lượng nhà tư nhân được phát triển   trong giai đoạn này  ở  Việt Nam đều có vấn đề  về  pháp lý (Waibel và các đồng  sự, 2007), và điều này đã làm cho thị trường nhà đất non trẻ  đã nhanh chóng rơi  vào khủng hoảng trong giai đoạn 1995 ­ 1999 khi mà nghị định 18 và nghị định 87   về chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ra đời. Mãi tới khi xuất hiện chủ  trương cho phép Việt kiều mua nhà, thị  trường nhà  ở  Việt Nam mới thoát khỏi  trình trạng suy giảm và tăng trưởng sôi động trở lại trong giai đoạn 2000 – 2003   nhờ  nguồn vốn lớn từ  đầu tư  nước ngoài (Nguyên và các đồng sự, 2014). Tuy  nhiên khi Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/CP ra đời với chủ trương cấm phân 
  15. 15 lô bán nền, thị trường nhà ở Việt Nam một lần nữa rơi vào tình trạng trầm lắng.   Khi Chính phủ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã xây dựng cơ  sở  hạ  tầng (Seo và các đồng sự, 2018) thì thị  trường lại lập tức bước vào giai   đoạn tăng trưởng nóng 2006 ­ 2008. Năm 2008, do tác động của khủng hoảng tài  chính thế giới và chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ đã một lần nữa kéo   thị  trường nhà  ở  rơi vào giai đoạn suy thoái mới. Sau đó, nhờ  tác dụng của các   gói kích cầu của Chính phủ  và sự phục hồi của nền kinh tế, mãi đến năm 2013   thị  trường nhà  ở  mới chặn đứng đà sụt giảm và chỉ  bắt đầu phục hồi từ  quý   3/2015 cho đến nay. Từ  hiện trạng phát triển của thị  trường nhà ở  Việt Nam, tác giả  thấy rằng nhu  cầu phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam rất bức thiết và các nhà đầu tư trên   thị  trường cũng rất nhanh nhạy với các cơ  hội phát triển của thị  trường. Tuy   nhiên, do vai trò quản lý và điều tiết thị  trường của các cơ  quan quản lý trong   thời gian qua được đánh giá là chưa tốt, điều hành chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn,   quy định mang tính hành chính, không phù hợp với quy luật thị  trường, và điều  này dẫn đến nhiều hệ lụy bất cập trong công tác quản lý và đền bù giải phóng   mặt bằng, gây bất bình và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống dân cư, ngoài ra còn  tạo kẽ hở cho tham nhũng, ảnh hưởng xấu đến tăng trưởng kinh tế nói chung và   sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS nói riêng (Phan Đình Nguyên và các  đồng sự, 2018). Do đó, nghiên cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh  hưởng của các yếu tố lên các mối quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên   thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán,   tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS (Asabere và Huffman, 1992).  Tuy nhiên, một thực trạng là các nghiên cứu về thị trường nhà ở Việt Nam hiện   nay chủ  yếu chỉ tập trung phân tích sự  biến động của yếu tố  giá nhà  ở, cụ  thể  Kim (2004) nghiên cứu ảnh hưởng của mức độ hợp pháp của căn nhà lên giá giao   dịch của nhà ở HCM, Kim (2007) nghiên cứu  ảnh hưởng của sự khác biệt trong   chuẩn mực xã hội giữa hai miền Nam (TP.HCM) và miền  Bắc (Hà Nội)  ảnh 
  16. 16 hưởng như  thế  nào lên giá nhà, Chung và các đồng sự  (2018) áp dụng hệ  thống  thông tin địa lý (GIS) để  phân tích các yếu tố  tác động lên giá nhà  ở  Hà Nội và  TP.HCM, tương tự, Bui (2020b) áp dụng mô hình hedonic để đo lường các yếu tố  ảnh hưởng lên giá căn hộ  tại  TP.HCM, hay như  Bui (2020a) áp dụng mô hình  ARDL (Autoregressive  Distributed Lag)  để  đo lường  ảnh hưởng của sự  biến  động lãi suất lên sự biến động giá nhà  ở TP.HCM, có đôi chút khác biệt, Seo và  Kwon (2017) nghiên cứu về  sự  tác động của các yếu tố  lên việc lựa chọn giữa  nhà ở riêng lẻ và căn hộ của các hộ gia đình nhập cư tại TP.HCM.  Còn đối với  khía cạnh các chiến lược hành vi của người mua – người bán trên thị trường nhà  ở, tính thanh khoản của thị  trường nhà  ở  và khả  năng bán của nhà  ở  trên thị  trường thì hầu như  chưa được nhiều tác giả  quan tâm nghiên cứu, do đó đây là  mặt còn hạn chế của các nghiên cứu về thị trường nhà ở tại Việt Nam. Đặc biệt, nghiên cứu về ảnh hưởng lên khả năng bán của nhà ở, các nghiên cứu  liên quan trên thế  giới  (ở  Việt Nam hầu như  không có nghiên cứu về  lĩnh vực   này) đều chỉ đo lường sự tác động một cách cố định của các yếu tố lên khả năng   bán. Trong đó, các yếu tố  được quan tâm đo lường như  là tỷ  số  chênh lệch giá   tương đối giữa giá rao bán so với giá kỳ  vọng của căn nhà (Kluger và Miller,  1990; Hui và các đồng sự, 2012), mức độ  khác biệt của căn nhà so với căn nhà   bình quân mẫu (Krainer,  1999), giá trị  của căn nhà (Smith, 2010), động cơ  của   người bán (Johnson và các đồng sự, 2008), hay phần trăm khác biệt của mức giá  rao bán thực tế so với mức giá rao bán kỳ vọng thị trường của nhà ở (Cirman và  các đồng sự, 2015). Các yếu tố này, dù đều được tìm thấy đều có ảnh hưởng lên  khả năng bán, nhưng các nghiên cứu nêu trên chỉ giới hạn trong việc đo lường tác  động tĩnh của các yếu tố này lên khả năng bán của nhà ở. Tuy nhiên, theo tác giả  luận án, khi thời gian rao bán của căn nhà càng dài thì hành vi của người mua đối  với căn nhà sẽ  thay đổi (Taylor, 1999), do đó tác động của các yếu tố  lên khả  năng bán của căn nhà sẽ thay đổi theo độ dài thời gian rao bán, nên việc đo lường 
  17. 17 sự biến động trong tác động của các yếu tố lên khả năng bán của nhà ở theo độ  dài thời gian rao bán là cần thiết. Như vậy, với tầm quan trọng của thị trường nhà ở  đối với nền kinh tế, sự mâu  thuẫn giữa các kết quả lý thuyết và thực nghiệm về tác động của chiến lược rao  giá của người bán lên giá bán và thời gian rao bán, và rộng hơn là tác động lên  khả năng bán của nhà ở; cùng với sự khan hiếm các nghiên cứu về lĩnh vực này  tại các thị  trường nhà  ở  nhỏ, mỏng trên thế  giới,  và tại Việt Nam, tác giả  thực  hiện đề  tài nghiên cứu mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối   với giá bán, thời gian rao bán và khả  năng bán của nhà  ở  trên thị  trường nhà  ở  riêng lẻ tại TP.HCM. Trong đó, tác động của chiến lược rao giá đối với khả năng   bán của nhà ở sẽ được đo lường ứng với các mốc thời gian rao bán khác nhau (1   tháng, 3 tháng, 6 tháng, và 9 tháng) nhằm đo lường sự  biến động của tác động   này theo thời gian rao bán.  Ngoài ra, thông qua quá trình tìm hiểu về các nghiên cứu liên quan đến giá nhà ở  Việt Nam và trên thế  giới, tác giả  luận án nhận thấy rằng hầu hết các nghiên  cứu về  lĩnh vực đo lường  ảnh hưởng của các yếu tố  lên giá nhà đều tập trung   vào các đặc tính của căn nhà hiện tại lên giá của nó, các yếu tố này rất đa dạng  như là diện tích của căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al., 2008; Kolbe   & Wustemann, 2015), tuổi của căn nhà (Kain & Quigley, 1970; Ottensmann et al.,  2008), số lượng phòng ngủ/phòng tắm (Ottensmann et al., 2008; Lisi and Iakobini,  2013),  chất lượng cấu trúc của căn nhà (Bourassa et al., 2003; Ottensmann et al.,   2008; Ayan and Erkin, 2014), khoảng cách đến khu vực trung tâm (Coulson, 1991;  Rosiers et al., 2000), khoảng cách đến nơi làm việc (Franklin & Waddell, 2003),  khoảng cách đến hệ  thống giao thông công cộng như  xe lửa (Mihaescu & Hofe,   2012), xe bus (Munoz­Raskin, 2010), đường cao tốc (Day et al., 2003), thời gian di   chuyển đến khu trung tâm mua sắm (Visser et al., 2008),  thời gian di chuyển đến  trường học (Bhattacharjee et al., 2012), mức độ an toàn và tội phạm trong khu vực  
  18. 18 (Lynch and Rasmussen, 2001; Ceccato and Wilhelmsson, 2011), m ức độ  ô nhiễm  môi trường (Brasington and Hite, 2005), tiếng ồn (Theebe, 2004; Day et al., 2007),   khoảng xanh có thể tiếp cận (Morancho, 2003)…. và những yếu tố vĩ mô của thị  trường   như   lạm   phát   (Leung   et   al.,   2002),   điều   kiện   cung   –   cầu   thị   trường  (Anglin et al., 2003), lãi suất danh nghĩa và điều kiện vay thế chấp trên thị trường   (Martínez Pagés and Maza, 2003; Gimeno and Martínez Carrascal, 2010).  Tuy nhiên, theo tác giả luận án thì bên cạnh những đặc tính hiện tại của căn nhà   mới, thì những kinh nghiệm mà người mua nhà đã trải qua với các đặc tính của   căn nhà trước đó (nhà cũ) cũng sẽ  có tác động lên hành vi lựa chọn nhà  ở  của  người mua nhà. Ví dụ, một người mua nhà đã trải qua sự ngột ngạt, nóng bức ở  căn nhà cũ sẽ chú ý nhiều hơn đến hướng của căn nhà mới nhằm tránh tiếp ánh  nắng chiều trực tiếp, hoặc khi người mua đã kinh nghiệm những khó khăn do  ngập lụt gây ra trong quá trình cư ngụ ở căn nhà cũ thì họ sẽ chú ý hơn đến đặc   tính ngập lụt khi lựa chọn căn nhà mới. Nhưng, hiện nay sự  ảnh hưởng của các  đặc tính căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm căn nhà mới của người mua nhà vẫn   chưa được nghiên cứu ở cả lý thuyết lẫn thực nghiệm. Do đó, thông qua luận án   này, tác giả luận án mong muốn sẽ tiến hành lấp đầy lỗ hỗng này thông qua việc   phát triển một khuôn khổ lý thuyết nhằm tiến hành phân tích tác động của những   đặc tính của căn nhà cũ lên hành vi tìm kiếm căn nhà mới của người mua nhà và  đồng thời kiểm định thực nghiệm tác động này thông qua việc đo lường tác động   của đặc tính ngập lụt  ở  căn nhà cũ lên hành vi tìm mua căn nhà  ở  hiện tại của  người mua nhà .. .. .. .. .. .. . 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Từ những vấn nêu trên, tác giả thực hiện đề tài nghiên cứu đối với hai khía cạnh   của thị trường nhà ở TP.HCM: phân tích về phía cung nhà ở và phân tích về phía   cầu nhà ở. Về phía cung, tác giả phân tích chiến lược rao giá của người bán. Về  phía cầu, luận án này tập trung vào hành vi mua nhà dưới  ảnh hưởng của đặc  
  19. 19 tính căn nhà hiện tại. Mục tiêu nghiên cứu chính của đề tài sẽ được cụ thể thành  các mục tiêu sau:  + Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán,   thời gian bán, và khả  năng bán của căn nhà  ứng với các mốc thời gian rao bán  khác nhau. + Sử  dụng lý thuyết hành vi tìm kiếm phát triển mô hình lý thuyết phân tích tác  động của các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà  của họ và kiểm định mối quan hệ này bằng kết quả thực nghiệm. 1.3 Câu hỏi nghiên cứu Các mục tiêu nghiên cứu chính của luận án có thể  được cụ  thể  hóa thông qua   một số câu hỏi nghiên cứu. Cụ thể, với mục tiêu thứ nhất của luận án, mục tiêu  phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, đối  với thời gian bán của nhà  ở, và đối với khả  năng bán của căn nhà  ứng với các  mốc thời gian rao bán khác nhau sẽ được cụ thể  hóa thành 4 câu hỏi nghiên cứu  như sau: Câu hỏi 1.1: Chiến lược rao giá có ảnh hưởng như thế nào đối với mức giá bán   và thời gian rao bán của nhà ở? Câu hỏi 1.2: Chiến lược rao giá là một tín hiệu “tốt” đối với người mua nhà về  chất lượng nhà  ở  (Taylor, 1999) hay là một tín hiệu lọc chất lượng người mua  nhà (Cheng và các đồng sự, 2008)? Câu hỏi 1.3: Các đặc tính nào khác của căn nhà ảnh hưởng tới giá bán của nhà ở  và thời gian rao bán của căn nhà? Câu hỏi 1.4: Chiến lược rao giá và các đặc tính của căn nhà có  ảnh hưởng như  thế nào đến khả  năng bán của căn nhà? Và những tác động này sẽ  thay đổi như  thế nào theo thời gian rao bán?
  20. 20 Với mục tiêu phát triển khuôn khổ lý thuyết nhằm phân tích tác động của các đặc  tính của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ  và kiểm   định bằng kết quả thực nghiệm sẽ được cụ thể hóa bằng các câu hỏi nghiên cứu   sau:  Câu hỏi 2.1: Lý thuyết về hành vi tìm kiếm hợp lý trên thị trường nhà ở là gì? Có   thích hợp để phát triển mô hình lý thuyết phân tích tác động của các đặc tính của   căn nhà hiện tại của người mua nhà đến hành vi tìm mua nhà của họ? Câu hỏi 2.2: Các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua có  ảnh hưởng  đến hành vi mua nhà của họ hay không? Và kết quả thực nghiệm có phù hợp với   những phân tích trong mô hình lý thuyết được phát triển?  1.4 Phương pháp nghiên cứu Luận án gồm 2 mục tiêu riêng biệt, do đó tác giả  sẽ  áp dụng hai phương pháp   nghiên cứu khác nhau. Trong đó, để nghiên cứu về mối quan hệ giữa chiến lược   rao giá của người bán đối với mức giá bán, thời gian rao bán và khả  năng bán   thành công của nhà  ở  (mục tiêu nghiên cứu số  1), luận án áp dụng chủ  yếu  phương pháp nghiên cứu định lượng dựa trên số liệu khảo sát các giao dịch nhà ở  riêng lẻ tại khu vực các quận tại TP.HCM được tiến hành trong khoảng thời gian  từ 9/2017 đến 5/2018.  Với dữ liệu thu thập được từ cuộc khảo sát, tác giả luận án sẽ áp dụng phương  pháp ước tính mức giá kỳ  vọng thị trường của nhà ở  theo mô hình hedonic. Kết   quả mô hình hedonic sẽ giúp tác giả đo lường được mức giá kỳ vọng thị trường   của căn nhà thông qua việc xác định mức giá đối với các đặc tính của căn nhà.   Sau đó, mức giá kỳ vọng thị trường sẽ được sử dụng để xác định chiến lược rao   giá của người bán đã áp dụng đối với căn nhà vừa được rao bán của mình. Trong   đó, chiến lược rao giá của người bán chính là tỷ lệ chênh lệch giữa mức giá rao  bán và mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà. 
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
20=>2