Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:166

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án Tiến sĩ Kinh tế "Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà" trình bày các nội dung chính sau: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà; Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà; Kiểm định kết quả thực nghiệm tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Kinh tế: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH -------------- TRƯƠNG THÀNH HIỆP PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH LÝ THUYẾT GIẢI THÍCH TÁC ĐỘNG CỦA ÁC CẢM MẤT MÁT VÀ SỰ MONG ĐỢI VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI LÊN HÀNH VI TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2022
i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐH KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - TRƯƠNG THÀNH HIỆP PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH LÝ THUYẾT GIẢI THÍCH TÁC ĐỘNG CỦA ÁC CẢM MẤT MÁT VÀ SỰ MONG ĐỢI VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI LÊN HÀNH VI TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ ----------------- Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã ngành: 9310105 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC 1. TS. NGUYỄN HOÀNG BẢO 2. TS. TRẦN ANH TUẤN ---------------------- TP. Hồ Chí Minh – Năm 2022
ii LỜI CAM` ĐOAN ------------ Tôi cam đoan rằng luận án tiến sỹ với tiêu đề “phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà” được trình bày sau đây là những nội dung nghiên cứu của riêng tôi. Mọi tài liệu được tác giả tham khảo trong nội dung luận án đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định. Những nội dung của luận án chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào. Nghiên cứu sinh Trương Thành Hiệp
iii LỜI CẢM ƠN ------------ Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới Ban Giám hiệu trường Đại học Kinh tế TP. HCM và sự hỗ trợ của Viện Đào tạo Sau đại học và Ban lãnh đạo Khoa Kinh Tế của trường. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới TS. Nguyễn Hoàng Bảo và TS. Trần Anh Tuấn, đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều thời gian trao đổi và định hướng cho tôi, giúp tôi có thể hoàn thành được luận án của mình. Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc tới GS.TS. Nguyễn Trọng Hoài, TS. Phạm Khánh Nam và TS. Trương Đăng Thụy, PGS.TS Lê Xuân Trường những người đã luôn góp ý, chỉnh sửa, và khích lệ tôi trong quá trình nghiên cứu của luận án. Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô, các bạn đồng nghiệp trong Khoa Kinh Tế - Đại học Kinh Tế Tp HCM đã nhiệt tình giúp đỡ và chia sẻ kinh nghiệm giúp tôi hoàn thành luận án. Cuối cùng, tôi xin gửi tấm lòng ân tình tới Gia đình của tôi là nguồn động viên và truyền nhiệt huyết để tôi hoàn thành luận án. Trương Thành Hiệp
iv MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA .....................................................Error! Bookmark not defined. LỜI CAM` ĐOAN .................................................................................................ii MỤC LỤC............................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................... vii TÓM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG VIỆT .................................................... viii TÓM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG ANH ....................................................... ix CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN .................................................................................. 1 1.1 Đặt vấn đề ......................................................................................................... 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu....................................................................................... 11 1.3 Bố cục luận án ................................................................................................ 13 CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN CÁC MÔ HÌNH LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ..... 16 2.1 Các mô hình lý thuyết giải thích nguyên nhân của hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở........................................................................................... 18 2.1.1 Mô hình lý thuyết về sự giới hạn khả năng đặt cọc của Stein (1995) ............. 19 2.1.2 Mô hình về tâm lý lệch thiên vị hiện tại ảnh hưởng lên hành vi câu cá của người bán nhà của Sun & Seiler (2013) ................................................................. 27 2.1.3 Kết luận về các mô hình lý thuyết hiện tại về hiện tượng sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở ....................................................................................................... 35 2.2 Các mô hình lý thuyết liên quan đến phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà ................................................................................................................ 38 2.2.1 Mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự phân biệt chủng tộc lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà (Courant 1978). ........................................................ 40 2.2.3 Mô hình phân tích sự ảnh hưởng lượng thông tin lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà (Turnbull & Sirmans, 1993) ............................................... 47 2.2.4 Mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của vốn xã hội địa phương lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà (Tu & các đồng sự, 2016) ....................... 50
v 2.2.5 Mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của khoảng cách lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà (Qiu & Zhao, 2018) ............................................. 52 2.2.6 Kết luận về các mô hình lý thuyết hiện tại về hành vi tìm kiếm của người mua nhà ........................................................................................................................ 55 2.3 Tổng kết chương 2 .......................................................................................... 57 CHƯƠNG 3: PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH HÀNH VI TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ VỚI ẢNH HƯỞNG CỦA TÂM LÝ ÁC CẢM MẤT MÁT ................................................................................................. 62 3.1 Sự hạn chế của các mô hình lý thuyết hiện tại và sự cần thiết phát triển mô hình lý thuyết mới ................................................................................................. 63 3.2 Lập luận ban đầu của mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếmcủa người mua nhà. ....................................... 64 3.3 Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của sự ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà .................................................................. 67 3.3.1 Một số giả định của khuôn khổ phân tích ...................................................... 68 3.3.2 Nội dung mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà ..................................................................... 72 3.4. Thảo luận về kết quả của mô hình ác cảm mất mát ...................................... 87 CHƯƠNG 4: PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH LÝ THUYẾT GIẢI THÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA SỰ MONG ĐỢI VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI LÊN HÀNH VI CỦA NGƯỜI MUA NHÀ ................................................................................... 90 4.1 Sự cần thiết của mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà .............................................. 90 4.2 Lập luận ban đầu của mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà. ................................... 93 4.3 Một số giả định của mô hình phân tích .......................................................... 95 4.4 Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời của người mua nhà lên hành vi tìm kiếm của họ.................................... 99 4.5 Thảo luận về kết quả của mô hình lý thuyết vừa được phát triển ................ 109 CHƯƠNG 5. KIỂM ĐỊNH TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MONG ĐỢI VỀ SUẤT SINH LỢI LÊN HÀNH VI MUA NHÀ ............................................................ 111
vi 5.1 Khung lý thuyết đo lường tác động của một yếu tố lên giá nhà ................... 112 5.2 Lược khảo một số nghiên cứu liên quan ...................................................... 118 5.3 Phương pháp thực nghiệm và các biến nghiên cứu ..................................... 121 5.3.1 Phương pháp thực nghiệm .......................................................................... 121 5.3.2 Đo lường các biến trong các mô hình kiểm định ......................................... 123 5.4 Dữ liệu nghiên cứu và Kết quả kiểm định .................................................... 130 5.4.1 Dữ liệu khảo sát .......................................................................................... 130 5.4.2 Kết quả kiểm định....................................................................................... 133 5.5 Kết luận về kết quả kiểm định ...................................................................... 137 6.1 Kết luận và những đóng góp chính của luận án .......................................... 139 6.2 Một số đóng góp khác của luận án ............................................................... 143 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 145
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 5.1: Thống kê tóm tắt dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại Tp HCM 132 Bảng 5.2: Kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi của người mua nhà đối 133 với mức giá nhà ở Bảng 5.3: Kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi của người mua nhà đối 136 với thời gian rao bán DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Chỉ số giá ngưỡng mua và ngưỡng bán 6 Hình 1.2: Số lượng/ tỷ lệ nhà bỏ trống rao bán và cho thuê 7 Hình 2.1: Chỉ số giá nhà ở của Mỹ 36 Hình 2.2: Khung lược khảo mô hình lý thuyết liên quan 61 Hình 3.1: Khung giải thích ảnh hưởng của ác cảm mất mát lên hành vi tìm 67 kiếm của người mua nhà Hình 3.2: Dạng hàm lợi ích của người mua nhà với sự ác cảm mất mát 73 Hình 4.1: Khung lập luận của mô hình khả năng sinh lời 94 Hình 5.2: Phân bố mẫu khảo sát 130
viii TÓM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG VIỆT Tiêu đề: Phát triển khuôn khổ lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà Tóm tắt: Bên cạnh sự gia tăng mức giá sẵn lòng bán của người bán nhà như đã được giải thích bởi các mô hình lý thuyết của Stein (1995), Genesove & Mayer (2001), Sun & Seiler (2013), hiện tượng sụt giảm quy mô giao dịch nhà ở trong giai đoạn thị trường đi xuống còn được góp phần bởi sự sụt giảm của mức giá sẵn lòng mua của người mua nhà. Tuy nhiên, hiện nay chưa có mô hình lý thuyết nào đưa ra giải thích cho sự thay đổi hành vi này của người mua nhà. Do đó, mục tiêu của luận án là phát triển khuôn khổ lý thuyết giúp góp phần giải thích nguyên nhân của sự sụt giảm mức giá sẵn lòng mua này của người mua nhà nhằm bổ sung lỗ hổng lý thuyết hiện nay. Với mục tiêu này, hai lập luận được đưa ra để giải thích cho sự thay đổi hành vi này của người mua nhà, gồm: (1) ác cảm mất mát làm phóng đại khoản lỗ mà họ phải gánh chịu khi mua nhà và giá tiếp tục giảm; và (2) do người mua thay đổi mức kỳ vọng về khả năng sinh lời của thị trường trong giai đoạn này. Dựa trên cơ sở lý thuyết của mô hình hành vi tìm kiếm của người mua nhà, luận án đã phát triển khuôn khổ lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Kết quả của phân tích của lý thuyết được phát triển cho thấy rằng sự ác cảm mất mát không phải là nguyên nhân làm giảm mức giá sẵn lòng mua, vì càng ác cảm mất mát thì người mua nhà nhà càng muốn mua nhanh với mức giá sẵn lòng trả càng cao do lo sợ những người mua nhà khác sẽ giành mất ngôi nhà mà họ thích nếu trì hoãn. Do đó, luận án đã tiếp tục phát triển mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của sự mong đợi khả năng năng sinh lời lên hành vi mua nhà. Kết quả phân tích lý thuyết và cả kết quả kiểm định thực nghiệm đều cho thấy rằng một sự mong đợi bi quan về khả năng sinh lời sẽ tác động làm giảm mức giá sẵn lòng mua của họ, và do đó làm giảm quy mô giao dịch trên thị trường nhà ở trong giai đoạn này. Từ khóa: lý thuyết về hành vi tìm kiếm, thị trường nhà ở, sự ác cảm mất mát, khả năng sinh lời.
ix TÓM TẮT LUẬN ÁN BẰNG TIẾNG ANH Title: Developing a theoretical framework explaining the impact of loss aversion and profitability expectations on homebuyers' searching behavior. Abstract: Beside the rising of reservation sale price of homesellers explained by Stein (1995), Genesove and Mayer (2001), Sun and Seiler (2013), the decline in the trading volume and the prolonged sale time in the downturn period of the housing market is also contributed by the decline of homebuyers' reservation price. However, at present, there is a lack of theoretical model to explain this changing of homebuyers’ behavior. Therefore, the aims of this thesis is to develop theoretical frameworks to explain the cause of this reducing of homebuyers' reservation price. Two questions are put forward: (1) buyers change behavior because loss aversion magnifies the loss they incur if buying a home in prices falling period; (2) buyers change their behavior because of the low of expected profitability during this period. Based on the searching theory framework of homebuyers, this thesis has developed a theoretical framework to explain the influence of loss aversion on homebuyers' search behavior. The results of the analysis of the theory developed show that loss aversion is not the cause of the changing of homebuyers' behavior. With the loss aversion, the homebuyers want to set a higher reservation price, accept to pay more and shorten searching time, a prolong of negotiation for an extra discount is a gamble, which can result in losing this house for another buyer. Thus, this thesis has continued to develop a theoretical model to analyze the influence of profitability expectations on the home buying behavior. Both the theoretical analysis of the model and the empirical results show that a pessimistic expectation of profitability of home buyer will reduces their reservation price, causes to reduce the trade volume in decreasing period of house market. Keywords: homebuyers’ searching theory, housing market, loss aversion, expectation of profitability
1 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN 1.1 Đặt vấn đề Thông thường, theo quy luật cầu, khi thị trường đi xuống, giá hàng hóa sẽ giảm xuống nhằm tác động kéo khối lượng cầu hàng hóa gia tăng trở lại, giúp thị trường khôi phục. Tuy nhiên, trên thị trường nhà ở, một hiện tượng gây khó hiểu các nhà nghiên cứu, đó là việc khối lượng mua bán của nhà ở trên thị trường vẫn tiếp tục giảm khi mà giá nhà đã đươc giảm xuống trong giai đoạn thị trường đi xuống (Stein, 1995; Sun & Seiler, 2013), và do đó đã làm giảm mạnh tính thanh khoản của thị trường nhà ở trong giai đoạn này, và hậu quả là thị trường nhà ở khó phục hồi hơn (Genesove & Mayer, 2001). Hiện tượng khó hiểu này đã thu hút nhiều nhà nghiên cứu đưa ra những cách giải thích khác nhau. Cụ thể, Stein (1995) lập luận rằng, do phần lớn người sở hữu nhà cũng đồng thời sở hữu những khoảng nợ tài chính tương đối lớn, nên khi giá nhà sụt giảm trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống, sẽ làm cho số tiền còn lại sau khi trả nợ tài chính của người bán nhà không đủ để trang trải cho số tiền đặt cọc để mua nhà ở mới, và do đó người dân sẽ trì hoãn việc thay đổi chổ ở (bán nhà cũ và mua nhà mới). Đây là nguyên nhân làm giảm khối lượng giao dịch nhà ở trên thị trường khi giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường đi xuống. Lập luận này của Stein (1995) được trình bày trong khuôn khổ lý thuyết về sự giới hạn tiền đặt cọc của mình1. Một lập luận khác, được chấp nhận rộng rãi hơn, được Genesove & Mayer (2001) đưa ra để giải thích cho hiện tượng khó hiểu này trên thị trường nhà ở, đó là do tác động của ác cảm mất mát2 của người bán nhà. Cụ thể, khi quan sát diễn biến của thị trường nhà ở Boston trong giai đoạn từ 1982 – 1998, Genesove & Mayer (2001) đã nhận thấy rằng, trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống thì người bán nhà có xu hướng rao giá bán cao hơn 35% so với mức giá mà họ dự kiến bán của ngôi nhà, trong 1 Khuôn khổ lý thuyết giới hạn về tiền đặt cọc của Stein (1995) sẽ được tác giả luận án trình bày chi tiết trong phần tổng quan các khuôn khổ lý thuyết. 2 Sự ác cảm mất mát (loss aversion) của người tiêu dùng được Kahneman và Tversky (1979), Tversky và Kahneman (1991) đưa ra trong lý thuyết Triển vọng (Prospect theory).
2 khi chỉ có chưa tới 30% ngôi nhà rao bán được mua bán thành công trong vòng 180 ngày rao bán trong giai đoạn đi xuống này. Ngược lại, trong giai đoạn thị trường nhà ở tăng trưởng (năm 1997) thì mức chênh lệch giữa mức giá mà người bán rao bán và giá bán dự kiến chỉ khoảng 12% và có hơn 60% ngôi nhà được rao bán thành công trong vòng 180 ngày. Từ thực trạng đó, Genesove & Mayer (2001) lập luận rằng khi mức giá nhà trên thị trường giảm xuống thì người bán nhà sẽ có thể phải đối mặt với một khoản thua lỗ nếu bán nhà trong giai đoạn này, và với sự tác động của ác cảm mất mát nên người bán nhà sẽ có xu hướng muốn trì hoãn khoản thua lỗ này bằng cách gia tăng mức giá bán yêu cầu của mình3 nhằm từ chối các đề nghị mua từ người mua nhà. Từ đó, Genesove & Mayer (2001) kết luận rằng do ác cảm mât mát tác động làm gia tăng mức giá bán yêu cầu của người bán, nên đã tạo ra sự cách biệt so với mức giá sẵn lòng mua của người mua, và kết quả là làm quy mô giao dịch của thị trường nhà ở. Hành vi gia tăng mức giá bán yêu cầu này của người bán nhà được Engelhardt (2003); Einio & các đồng sự (2008) gọi là sự neo giá của người bán nhà vào mức giá mua trước đây. Tuy nhiên, gần đây, một số nhà nghiên cứu (Morewedge và đồng sự, 2009; Bokhari & Geltner9, 2011; Sun & Seiler, 2013; Buisson, 2016; Bao và Meng, 2017) đều chỉ ra rằng ác cảm mất mát không phải là nguyên nhân hoặc không phải là nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt giữa mức giá ngưỡng bán của người bán nhà so với mức giá ngưỡng mua của người mua nhà, nên đây không phải là nguyên nhân chính làm giảm khối lượng mua bán của nhà ở trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống. Cụ thể, Buisson (2016) lập luận rằng, với người bán nhà có sự giới hạn về thời gian rao bán (ví dụ như đi nước ngoài, hoặc trả nợ ngân hàng), thì việc nâng cao mức giá ngưỡng bán nhằm trì hoãn việc bán lỗ do ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát như lập luận của Genesove & Mayer (2001) sẽ là hành vi đánh bạc khi chờ đợi một đề nghị không chắc chắn ở tương lai, và điều này có thể sẽ dẫn đến một kết quả bi đát hơn nhiều cho người bán khi mà họ sẽ phải bán ở mức giá rất thấp khi mà thời hạn rao bán của họ kết thúc, và tất nhiên, việc đánh bạc này là không phú hợp với người có tâm lý ác 3 Mức giá ngưỡng bán (seller’s reservation price) được định nghĩa là mức giá thấp nhất mà người bán nhà chấp nhận bán. Mức giá ngưỡng mua (buyer’s reservation price) là mức giá cao nhất mà người mua chấp nhận mua.
3 cảm mất mát (sợ rủi ro). Từ đó, Buisson (2016) lập luận rằng, với một người bán nhà duy lý, ác cảm mất mát và giới hạn về thời gian rao bán sẽ tác động làm người bán hạ thấp mức giá ngưỡng bán của mình để rút ngắn quá trình rao bán nhà với một mức giá chấp nhận được. Còn trong trường hợp người bán nhà không chịu sự giới hạn về thời gian rao bán, thì Buisson (2016) lập luận rằng: (1) thay vì nâng mức giá ngưỡng bán nhằm trì hoãn việc bán lỗ (như theo lập luận của Genesove & Mayer), người bán nhà lúc này sẽ là hợp lý hơn khi giữ nguyên mức giá ngưỡng bán như cũ, vì việc này vẫn giúp cho người bán nhà tránh được việc bán lỗ; (2) nếu đã không muốn bán nhà với giá thấp trong giai đoạn thị trường đi xuống thì một người bán nhà không chịu giới hạn về thời gian rao bán có thể đơn giản là rời bỏ thị trường tạm thời trong giai đoạn nảy, hành động này chẳng những đạt được hiệu quả trì hoãn hoạt động bán lỗ mà còn tiết kiệm được chi phí rao bán. Từ đó, Buisson (2016) kết luận rằng sự ác cảm mất mát của người bán nhà không phải là nguyên nhân của vấn đề sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở và thời gian rao bán bị kéo dài khi thị trường có sự sụt giảm giá nhà, và ông đề nghị tìm một giải thích khác cho vấn đề này. Về mặt thực nghiệm, Bokhari & Geltner (2011, pp. 668) phát hiện rằng ác cảm mất mát chỉ được tìm thấy có tác động mạnh lên hành vi của người bán nhà trong giai đoạn thị trường nhà ở Mỹ đang tăng trưởng ấn tượng trong giai đoạn đầu những năm 2000s, còn khi thị trường nhà ở Mỹ rơi vào suy thoái trong giai đoạn 2008-2009 thì lại không tìm thấy tác động của ác cảm mất mát lên hành vi của người mua nhà. Từ đó Bokhari & Geltner (2011) nhấn mạnh rằng tác động của ác cảm mất mát là nhỏ và không phải là nguyên nhân chính dẫn tới sự khác biệt giữa mức giá ngưỡng mua và mức giá ngưỡng bán, cái mà được xem là nguyên nhân của sự kém thanh khoản của thị trường bất động sản trong những năm 2008 – 2009. Một nghiên cứu thực nghiệm khác, Bao và Meng (2017, pp. 16-17) khi nghiên cứu về thị trường nhà ở Trung Quốc cũng kết luận rằng sự ác cảm mất mát chỉ có tác động lên hành vi của người bán nhà khi giá trị của khoản lỗ là nhỏ, còn khi khoản thua lỗ mà người bán nhà phải đối mặt là tương đối lớn thì vai trò của sự ác cảm mất mát ảnh hưởng lên hành vi người bán nhà là không được tìm thấy.
4 Một giải thích khác cho hiện tượng sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở khi giá nhà ở giảm xuống trong giai đoại suy thoái của thị trường nhà ở là của Sun & Seiler (2013). Sun & Seiler (2013) lập luận rằng nguyên nhân của hiện tượng khó hiểu này trên thị trường nhà ở là do tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại4 (present-biased preferences) của người bán nhà. Cụ thể, dựa vào khái niệm về tính bất nhất của giá trị theo thời gian, Sun & Seiler (2013) lập luận rằng chính do tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại làm cho người bán nhà cảm thấy rằng giá trị của khoản lỗ mà họ phải gánh chịu do bán nhà giá thấp trong giai đoạn thị trường đi xuống sẽ trở nên lớn hơn nếu nó phát sinh ở tương lai gần hơn, ngược lại người bán cảm thấy giá trị của khoản lỗ sẽ trở nên nhỏ hơn nếu nó phát sinh ở tương lai xa hơn. Do đó, theo Sun & Seiler (2013), thì tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại sẽ tác động làm người bán nhà có xu hướng đặt mức giá ngưỡng bán cao hơn so với mức giá thị trường của ngôi nhà nhằm mục đích kéo dài thời điểm phát sinh khoản thua lỗ do bán nhà với giá thấp trong giai đoạn thị trường đi xuống, và chính việc này là nguyên nhân làm giảm khối lượng mua bán và kéo dài thời gian rao bán của nhà ở khi thị trường đi xuống (Sun & Seiler, 2013). Tóm lại, từ các lập luận của các tác giả Stein (1995), Genesove & May (2001), Sun & Seiler (2013) đưa ra để giải thích hiện tượng suy giảm khối lượng mua bán trên thị trường nhà ở khi giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường nhà ở suy thoái, tác giả luận án nhận thấy rằng các lập luận này đều tập trung giải thích nguyên nhân của hiện tượng khó hiểu này là do hành vi nâng mức giá ngưỡng bán của người bán, tứ là các tác giả này xem xét vấn đề từ phía cung của thị trường nhà ở. Cụ thể, là do tác động của tâm lý sợ không đủ tiền đặt cọc mua nhà mới (Stein, 1995), hay là do sự ác cảm mất mát khi bán nhà với giá rẻ (Genesove & May, 2001), hoặc do tâm lý lệch thiên vị hiện tại của người bán nhà (Sun & Seiler, 2013), làm cho người bán nhà không muốn bán nhà trong giai đoạn này, và họ trì hoãn hành động bán nhà bằng cách thiết lập một mức giá ngưỡng bán cao nhằm làm nản lòng những người mua nhà tiềm năng. 4 Tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại là cụm từ do tác giả luận án dịch từ thuật ngữ tiếng Anh “present-biased preferences” trong nghiên cứu của Sun & Seiler (2013).
5 Tuy nhiên, từ dữ liệu các mua bán trên thị trường nhà ở của Mỹ trong giai đoạn từ Q1.2001 đến Q4.2011 (hình 1.1) cho thấy rằng, trong giai đoạn thị trường nhà ở của Mỹ đi xuống trong những năm 2008 – 2009, mức giá ngưỡng bán của người bán nhà đúng là có sự tiếp tục tăng lên trong một khoản thời gian từ Q1.2008 đến Q3.2008, nhưng sau đó, mức giá ngưỡng bán của người bán nhà đã có một sự sụt giảm nghiêm trọng trong giai đoạn từ Q4.2008 – Q4.2009. Điều này cho thấy rằng, các yếu tố như đề cập của Stein (1995), Genesove & Mayer (2001), Sun & Seiler (2013) chỉ có tác động lên hành vi của người bán nhà trong giai đoạn đầu của thời kỳ suy thoái của thị trường nhà ở, khi mà giá trị của khoản thua lỗ còn tương đối nhỏ. Nhưng sau đó, như ta thấy trên hình 1.1, khi tình trạng đi xuống của thị trường vẫn tiếp diễn và giá trị của khoản thua lỗ mà người bán nhà phải đối diện lúc này trở nên nghiêm trọng, thì người bán nhà không tiếp tục neo giá nhằm trì hoãn việc bán nhà nữa, mà thay vào đó họ muốn đẩy nhanh quá trình bán nhà thông qua việc giảm mức giá ngưỡng bán của mình xuống. Điều này cũng phù hợp với những kết luận của Bokhari & Geltner (2011), Bao & Meng (2017) như đã đề cập ở trên. Ngoài ra, cũng từ hình 1.1, ta thấy rằng ngay từ Q3.2017, tức là trước khi rơi vào suy thoái, thị trường nhà ở Mỹ đã chứng kiến một sự sụt giảm nghiêm trọng trong mức giá ngưỡng mua của người mua nhà, sự sụt giảm này của mức giá ngưỡng mua đã tạo nên sự chênh lệch giữa mức giá ngưỡng mua so với mức giá ngưỡng bán, và từ đó dẫn đến tình trạng sụt giảm của khối lượng mua bán trên thị trường nhà ở trong giai đoạn này. Sự sụt giảm này, như ta thấy, còn xảy ra trước và có mức độ mạnh hơn so với sự sụt giảm của mức giá ngưỡng bán nhà sau đó, và do đó đã góp phần tạo nên khoản lệnh lớn giữa mức giá ngưỡng mua so với mức giá ngưỡng bán trong suốt giai đoạn thị trường nhà ở Mỹ đi xuống. Theo Bokhari & Geltner (2011) thì sự chênh lệch này đã dẫn đến tình trạng khan hiếm người mua nhà trên thị trường, làm giảm khối lượng giao dịch, làm gia tăng lượng nhà tồn kho rao bán trên thị trường (hình 1.2).
6 Hình 1.1: Chỉ số giá ngưỡng mua và ngưỡng bán 220 200 180 160 140 120 100 Chỉ số giá ngưỡng mua Chỉ số giá ngưỡng bán (Nguồn: MIT Center for Real Estate)5 Như vậy, ta thấy rằng, bên cạnh những nguyên nhân xuất phát từ phía người bán như đã được đề cập bởi Stein (1995), Genesove & Mayer (2001), Sun & Seiler (2013), thì sự sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống cũng có một phần nguyên nhân xuất phát từ sự thay đổi hành vi của người mua nhà trong giai đoạn này, họ giảm thấp mức giá ngưỡng mua xuống, góp phần làm gia tăng cách biệt với mức giá ngưỡng bán, từ đó góp phần làm giảm lượng giao dịch trên thị trường nhà ở, và làm giảm tính thanh khoản của thị trường trong giai đoạn này. Do đó, theo tác giả luận án thì bên cạnh những khuôn khổ lý thuyết đã được phát triển bởi Stein (1995), Sun & Seiler (2013) hay lập luận của Genesove & Mayer (2001) nhằm giải thích nguyên nhân của hành vi gia tăng mức giá ngưỡng bán hiện tượng này từ góc độ hành vi của người bán nhà, thì cũng cần thiết có các nghiên cứu về nguyên nhân hành vi của người mua nhà, nhằm giải thích nguyên nhân làm cho người 5 Dữ liệu của hình 1 được dựa trên “TBI Liquidity Metric” được công bố bởi MIT/CRE (Massachusetts Institute i of Technology/Center for Real Estate). Trong đó, TBI Liquidity Metric được xác định là tỷ lệ phần trăm của i sự khác biệt giữa mức giá ngưỡng mua và ngưỡng bán so với mức giá mua bán cơ bản của thị trường TBI i (Transaction-Based Index). Chỉ số này cũng được Bokhari & Geltner (2011) áp dụng để tính lại chỉ số mức giá ngưỡng của người mua nhà và người bán nhà cho bất động sản thương mại, được trình bày trong hình 5 trong i nghiên cứu của mình. i
7 mua nhà hạ thấp mức giá ngưỡng mua của mình nhằm trì hoãn các quyết định mua nhà trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống này. Hình 1.2: Số lượng/tỷ lệ nhà bỏ trống rao bán và cho thuê 5000 12% 4500 10% 4000 Số đơn vị nhà_ở (ngàn đơn vị) 8% 3500 3000 6% 2500 4% 2000 2% 1500 1000 0% 01/2001 10/2001 07/2002 04/2003 01/2004 10/2004 07/2005 04/2006 01/2007 10/2007 07/2008 04/2009 01/2010 10/2010 07/2011 04/2012 01/2013 10/2013 07/2014 04/2015 01/2016 10/2016 07/2017 04/2018 01/2019 Lượng nhà ở rao bán còn trống (Vacant housing units for sale) Lượng nhà ở cho thuê còn trống (vacant housing units for rent) Tỷ lệ nhà ở cho thuê còn trống (Rental vacant rate) (Nguồn: Federal Reserve Economic Data) Từ những lập luận trên, trong luận án này, tác giả luận án sẽ tiến hành nghiên cứu về hành vi của người mua nhà trên thị trường nhà ở. Cụ thể, theo tác giả luận án, có hai lập luận phù hợp để giải thích hành vi hạ thấp mức giá ngưỡng mua của người mua nhà nhằm trì hoãn hoạt động mua nhà và do đó làm giảm khối lượng mua bán nhà ở trong giai đoạn thị trường đi xuống: Lập luận thứ nhất là do ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát lên hành vi của người mua nhà. Cụ thể, trong giai đoạn thị trường nhà ở đang đi xuống, một quyết định mua nhà có thể làm cho người mua nhà sẽ phải đối diện với một khoản thua lỗ danh nghĩa tiềm năng khi mà giá nhà sau đó tiếp tục đi xuống. Với một người mua nhà có tâm lý ác cảm mất mát càng cao thì khoản thua lỗ danh nghĩa tiềm năng mà họ phải đối diện sẽ càng lớn, do đó họ sẽ có xu hướng trì hoãn hoạt động mua nhà của mình thông qua việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua.
8 Lập luận thứ hai là do ảnh hưởng của sự kỳ vọng về khả năng sinh lời của người mua nhà. Cụ thể, trong giai đoạn thị trường trường nhà ở đi xuống, người mua nhà có thể có một kỳ vọng bi quan về khả năng sinh lời trong tương lai từ hành vi mua nhà. Do đó họ trì hoãn các quyết định mua nhà thông qua việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua. Theo luận án, tâm lý ác cảm mất mát và sự kỳ vọng về khả năng sinh lời là hai yếu tố được kỳ vọng có ảnh hưởng đến hành vi của người mua nhà, làm họ giảm thấp mức giá ngưỡng mua trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống và từ đó làm giảm khối lượng mua bán trên thị trường nhà ở, và do đó có thể góp phần giải thích hiện tượng khó hiểu nêu trên của thị trường nhà ở. Tuy nhiên, hiện nay, tâm lý ác cảm mất mát và sự kỳ vọng về khả năng sinh lời vẫn chưa được xem xét phân tích trong những mô hình nghiên cứu về hành vi của người mua nhà. Đây là những khoảng trống nghiên cứu mà luận án có thể bổ sung. Cụ thể, khi thực hiện tìm kiếm trên google scholar với từ khóa “Loss aversion” và từ khóa “house market” thì luận án phát hiện rằng các nghiên cứu liên quan đến tâm lý ác cảm mất mát trong thị trường nhà ở là khá khan hiếm trên thế giới. Cụ thể, các kết quả tìm kiếm trả về gồm nghiên cứu nghiên cứu đầu tiên trong lĩnh vực này (Bao và Meng, 2017) là Genesove & Mayer (2001), ba nghiên cứu được tổng hợp trong Bao và Meng (2017) là Bokhari & Geltner (2011), Anenberg (2011), Leung & Tsang (2013) và vài nghiên cứu gần đây là Buisson (2016), Greenaway-McGrevy & Haworth (2019), Bao, Meng & Wu (2019), Greenaway-McGrevy & Sorensen (2021), Ross & Zhou (2021), Lamorgese & Pellegrino (2022). Thực trạng này được đề cập đến trong bài báo tổng hợp của Bao và Meng (2017) rằng các nghiên cứu về tác động của tâm lý ác cảm mất mát thường (80%) phải dựa vào số liệu thu thập từ các phòng thí nghiệm vì tổn thất của ác cảm mất mát là không thể quan sát trực tiếp và khó phân biệt với các yếu tố liên quan khác trong bối cảnh thị trường thực. Do đó, đây là trở ngại rất lớn đối với các nghiên cứu liên quan đến nhà ở (Bao & Meng, 2017, trang 10). Trong đó, hầu hết các nghiên cứu này là nghiên cứu thực nghiệm, chỉ có nghiên
9 cứu của Genesove & Mayer (2001) và Buisson (2016) là nghiên cứu về mô hình lý thuyết, và tất cả các nghiên cứu này đều nghiên cứu về hành vi của người bán nhà. Như vậy, hiện tác giả luận án chưa phát hiện nghiên cứu nào (cả về mặt lý thuyết lẫn nghiên cứu về thực nghiệm) thực hiện nghiên cứu về ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Còn đối với yếu tố sự mong đợi về khả năng sinh lời trên thị trường nhà ở, theo như tìm hiểu của tác giả luận án, thì hiện nay chưa có mô hình lý thuyết về phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà dưới sự ảnh hưởng của sự kỳ vọng về khả năng sinh lời trên thị trường nhà ở. Các mô hình lý thuyết liên quan đến sự kỳ vọng hợp lý trên thị trường nhà ở đã được phát triển hiện nay như mô hình lý thuyết của Clayton (1996), mô hình lý thuyết của Li & Chand (2015) hay mô hình lý thuyết của Kaplan, Mitman & Violante (2020) đều tập trung phân tích ảnh hưởng của sự kỳ vọng (niềm tin) về tương lai của thị trường nhà ở lên giá cân bằng của thị trường, tức là phù hợp với việc dự báo sự thay đổi giá trên thị trường, chứ không đi vào giải thích ảnh hưởng sự kỳ vọng này lên hành vi của người mua. Cụ thể, thông qua các mô hình lý thuyết này, mức giá cân bằng thị trường của nhà ở là một hàm số phụ thuộc vào sự kỳ vọng về các điều kiện của thị trường ở tương lai (the rational expectation of market fundamentals), được đại diện bởi kỳ vọng về “tiền thuê nhà ẩn tàng” (imputed rent) (Clayton, 1996), hay được đại diện bởi kỳ vọng về thu nhập, dân số và diện tích bỏ trống (Li & Chand, 2015), hay kỳ vọng về nhu cầu nhà ở trong tương lai (Kaplan, Mitman & Violante, 2020). Điều này có nghĩa là, các mô hình lý thuyết về kỳ vọng trên thị trường nhà ở hiện tại hạn chế trong việc phân tích tác động của yếu tố này lên hành vi của riêng người mua nhà. Về mô hình hành vi tìm kiếm (search theory), đây là nhóm cơ sở lý thuyết thường được sự dụng để phát triển các mô hình phân tích hành vi tìm kiếm của người mua và người bán nhà trên thị trường nhà ở. Theo tìm hiểu của luận án thì hiện có hai nhánh chính, gồm: (i) thứ nhất là nhóm lý thuyết hành vi tìm kiếm hai chiều hay còn gọi là lý thuyết khớp nối (matching theory) bắt đầu bởi Wheaton (1990), sau đó là
10 Albrecht và cộng sự (2007), Breen và đồng sự (2010) và gần đây là Albrecht và đồng sự (2015). Các lý thuyết này phân tích quá trình tìm kiếm của cả người mua và người bán trên thị trường nhà ở và ảnh hưởng của các yếu tố đến quá trình khớp nối giữa họ. (ii) Thứ hai là nhóm lý thuyết hành vi tìm kiếm một chiều của người bán hoặc người mua. Trong đó, nhóm lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người bán nhà có thể kể đến như là Krainer và LeRoy (2002), Anglin và đồng sự (2003), Lin & Vandell (2007), và Cheng và đồng sự (2008). Còn đối với nhóm lý thuyết hành vi tìm kiếm của người mua nhà bao gồm các mô hình lý thuyết của Courant (1978), Turnbull & Sirmans (1993), Tu và đồng sự (2016), Qiu và Zhao (2018). Trong đó, Courant (1978) phân tích ảnh hưởng của tâm lý phân biệt chủng tộc của người bán đến hành vi tìm kiếm của người mua, Turnbull & Sirmans (1993) phân tích ảnh hưởng của thông tin đến hành vi tìm kiếm của người mua nhà, Tu và đồng sự (2016) phân tích ảnh hưởng của vốn xã hội, còn Qiu và Zhao (2018) thì phân tích ảnh hưởng của khoảng cách đến hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Như vậy, luận án nhận thấy rằng, hiện nay vẫn còn lỗ hỗng lý thuyết trong việc áp dụng cơ sở lý thuyết của hành vi tìm kiếm vào phân tích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lợi trên thị trường nhà ở lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà trên thị trường nhà ở. Do đó, trong khuôn khổ luận án này, nhằm làm rõ tác động của sự ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà, tác giả luận án sẽ dựa trên cơ sở của khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà nhằm phát triển mô hình lý thuyết mới nhằm giải thích tác động của sự ác cảm mất mát lên hành vi của người mua nhà, và đồng thời cũng phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà, với mục tiêu là nhằm góp phần tìm ra nguyên nhân lý giải hiện tượng việc giảm thấp mức giá ngưỡng mua của người mua nhà trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống, làm cho người mua nhà trì hoãn các quyết định mua nhà của họ, và kéo theo đó là khối lượng và tính thanh khoản của thị trường giảm thấp.