Luận án tiến sĩ Kinh tế: Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM

Chia sẻ: Huc Ninh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:213

Thêm vào BST

Báo xấu

56
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án đã hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản; đánh giá thực trạng hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án tiến sĩ Kinh tế: Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ––––––––––––––  ––––––––––––––– THÂN NGỌC MINH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 9.34.02.01 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ––––––––––––––  ––––––––––––––– THÂN NGỌC MINH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 9.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN LƯƠNG TS. NGUYỄN VĂN PHÚC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: Thân Ngọc Minh Sinh ngày: 02/01/1972 Nơi sinh: Bắc Giang Hiện đang công tác tại: Công Ty cổ phần đầu tư An Gia; Nghiên cứu sinh khóa 17 – 2012 của Trường Đại học Ngân hàng TP. HCM; Cam đoan đề tài: “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập và làm việc với tinh thần nghiêm túc của tôi; Số liệu trong luận án có nguồn gốc rõ ràng và đáng tin cậy; Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan của mình. TP. Hồ Chí Minh, ngày 09 tháng 05 năm 2018 TÁC GIẢ
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập, nghiên cứu và làm luận án, tôi đã được sự giúp đỡ, hướng dẫn tận tình của TS. Nguyễn Văn Lương và TS. Nguyễn Văn Phúc cùng tập thể Qúy thầy cô giáo, các nhà khoa học; các anh chị phòng Đào tạo sau Đại học thuộc Trường Đại học Ngân Hàng TP. HCM đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận án tốt nghiệp của mình. Tôi xin chân thành cảm ơn. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của tập thể cán bộ, nhân viên Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là phòng Kế Hoạch Tổng Hợp trong việc cung cấp số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài này. Qúa trình học tập, nghiên cứu mặc dù đã hết sức cố gắng và mong muốn giải quyết một cách triệt để các vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài, song do năng lực và kiến thức còn hạn chế, mặt khác đề tài tín dụng Ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản là mảng đề tài khá phức tạp và sâu rộng nên kết quả nghiên cứu của luận án không thể tránh khỏi những thiếu sót, khiếm khuyết. Tôi rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các nhà khoa học, nhà chuyên môn để đề tài nghiên cứu của tôi thêm được hoàn thiện hơn. Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô và tập thể các anh chị đồng nghiệp tại Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cùng gia đình đã giúp đỡ chia sẽ cùng tôi những khó khăn, tạo điều kiện cho tôi hoàn thành luận án tốt nghiệp của mình! TP. HCM, ngày 09 tháng 05 năm 2018 TÁC GIẢ
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................... viii DANH MỤC CÁC BẢNG...................................................................................... x DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ ................................................................................ xi DANH MỤC CÁC HÌNH ...................................................................................... xi CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU........................................ 1 1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI ............................................................................... 1 1.2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 3 1.2.1. Nghiên cứu trong nước ......................................................................... 3 1.2.2. Nghiên cứu nước ngoài ........................................................................ 8 1.2.3. Nhận xét, các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài, xác định khoảng trống nghiên cứu ....... 9 1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ...................................................................... 10 1.3.1. Mục tiêu chung của đề tài .................................................................. 10 1.3.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài .................................................................. 10 1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ......................................................................... 10 1.5. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................... 11 1.5.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 11 1.5.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 11 1.6. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI ..................................................... 11 1.7. KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN ...................................................................... 12 1.8. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .......................................................................... 13 CHƯƠNG 2 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ................. 14 2.1. TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG ................................................................. 14 2.1.1. Khái niệm............................................................................................ 14 2.1.2. Bản chất của tín dụng ......................................................................... 15 2.1.3. Chức năng của tín dụng ..................................................................... 16
iv 2.1.4. Vai trò của tín dụng ngân hàng .......................................................... 17 2.1.5. Các loại hình tín dụng ........................................................................ 18 2.1.6. Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản............ 19 2.2. HIỆU QUẢ TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .............. 23 2.2.1. Khái niệm về hiệu quả tín dụng ngân hàng ........................................ 23 2.2.2. Hiệu quả tín dụng đối với khách hàng .................................................. 24 2.2.3. Hiệu quả tín dụng đối với phát triển kinh tế xã hội ........................... 24 2.2.4. Hiệu quả tín dụng đối với ngân hàng thương mại................................. 25 2.3. HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ....................................... 26 2.3.1. Tổng quan về phát triển thị trường bất động sản............................... 26 2.3.2. Hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản ...................................................................................... 35 2.3.3. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản............................................................. 37 2.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản........ 41 2.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản............................................................. 48 2.4. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC CHO CÁC NHTM VIỆT NAM ........................................................ 54 2.4.1. Kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học cho các NHTM Việt Nam................................................................... 54 2.4.2. Kinh nghiệm về xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản và bài học cho các NHTM Việt Nam ............................................................ 57 2.4.3. Kinh nghiệm của Singapore và bài học cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam ............................................................................................ 59 2.4.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc và bài học cho các Ngân hàng thương mai Việt Nam ..................................................................................... 60
v 2.4.5. Bài học kinh nghiệm cho các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................... 60 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2...................................................................................... 63 CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................... 64 3.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU................. 64 3.1.1. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 64 3.1.2. Phương pháp thu thập dữ liệu ............................................................ 66 3.2. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................... 66 3.2.1. Quy trình nghiên cứu .......................................................................... 66 3.2.2. Các bước thực hiện trong quy trình khảo sát ..................................... 69 3.3. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ....................................... 70 3.3.1. Mục đích và đối tượng khảo sát ......................................................... 70 3.3.2. Giả thuyết nghiên cứu ........................................................................ 71 3.3.3. Độ tin cậy của thang đo ..................................................................... 74 3.3.4. Đo lường các biến được sử dụng trong mô hình nghiên cứu ............. 74 3.3.5. Tổng thể mẫu, kỹ thuật lấy mẫu và xử lý số liệu ................................ 76 3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .......................................................................... 78 CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 79 4.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................... 79 4.1.1. Vị trí địa lý và tiềm năng kinh tế và xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh ........................................................................................................... 79 4.1.2. Qúa trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh............................................................................... 81 4.1.3. Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2012 đến 2016.......................................................... 82 4.2. THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH......................................................................................... 88
vi 4.2.1. Thực trạng về hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................... 88 4.2.2. Thực trạng về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................. 94 4.3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................... 104 4.3.1. Phân tích kết quả nghiên cứu các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ........................... 104 4.3.2. Đánh giá chung về thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................................. 115 4.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ........................................................................ 121 CHƯƠNG 5 GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN ................................. 122 5.1. MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ................................................................................ 122 5.1.1. Mục tiêu nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản........................................................................................... 122 5.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030 ................................................................................................. 123 5.2. CÁC NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................................................ 126 5.2.1. Nhóm giải pháp đối với ngân hàng .................................................. 126 5.2.2. Nhóm giải pháp đối với phát triển thị trường bất động sản ............ 138 5.2.3. Nhóm giải pháp đối với khách hàng vay vốn đầu tư bất động sản .. 147 5.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 149 5.3.1. Đối với Chính phủ ............................................................................ 149 5.3.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước........................................................... 150
vii 5.3.3. Đối với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ......................... 152 5.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 ........................................................................ 153 KẾT LUẬN ....................................................................................................... 155 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 157 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC .................... 161 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ............................................................................ 162
viii BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ tiếng tiếng Anh đầy đủ – Nghĩa tiếng Việt CSQHDD Chính sách quy hoạch đất đai CST Chính sách thuế Vietnam bank for Agriculture and Rural Development – Agribank Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam ATM Automated teller Machine – Máy rút tiền tự động Stock Commercial Bank for Investment and Development BIDV – Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển CCKT Cơ cấu kinh tế CBTD Cán bộ tín dụng CIC Credit information center – Trung tâm thông tin tín dụng CNH – HĐH Công nghiệp hóa- hiện đại hóa Official Development Assistance - Nguồn vốn hỗ trợ phát ODA triển chính thức DNNN Doanh nghiệp Nhà nước DPRR Dự phòng rủi ro GCN Giấy chứng nhận HQTD Hiệu quả tín dụng HĐQT Hội đồng quản trị FED Federal Reserve System (FED) - Cục dự trữ liên bang Mỹ NLTC Năng lực tài chính NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NSNN Ngân sách nhà nước PTTTBDS Phát triển thị trường bất động sản
ix ROA Return On Asset – Tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản ROE Return On Equity – Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu RRTD Rủi ro tín dụng SPTKT Sự phát triển kinh tế SGTDS Sự gia tăng dân số TCTD Tổ chức tín dụng TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh TQTTTH Tập quán, truyền thống, thị hiếu TTNT Thông tin, niềm tin USD U.S. Dollar – Đô La Mỹ Vietnam Asset Management Company Viet Nam Asset Management Company – Công ty trách nhiệm hữu hạn VAMC một thành viên quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam VNĐ Đồng Việt Nam Vietinbank Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương Vietcombank Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Ngoại Thương YTPL Yếu tố pháp lý Foreign Direct Investment - Nguồn vốn đầu tư trực tiếp FDI nước ngoài
x DANH MỤC CÁC BẢNG Số Stt Số bảng Tên bảng trang Số lượng sàn giao dịch và nhân sự làm việc trong lĩnh 83 01 Bảng 4.1 vực BĐS Cơ cấu về dự án được giao đất, cho thuê đất từ 2012 – 85 03 Bảng 4.2 2016 Kết quả huy động và cho vay của hệ thống NHTM trên 89 04 Bảng 4.3 địa bàn TP. HCM giai đoạn 2012-2016 Kết quả huy động của hệ thống NHTM trên địa bàn TP. 90 05 Bảng 4.4 HCM giai đoạn 2012-2016 Tổng dư nợ cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn 92 06 Bảng 4.5 TP. HCM giai đoạn 2012-2016 Huy động vốn đối với phát triển thị trường BĐS 2012 - 96 07 Bảng 4.6 2016 Dư nợ cho vay BĐS so với tổng dư nợ của hệ thống 98 08 Bảng 4.7 NHTM trên địa bàn TP. HCM Dư nợ BĐS phân theo sản phẩm cho vay của hệ thống 100 09 Bảng 4.8 NHTM trên địa bàn TP. HCM Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha cho các thang đo 106 10 Bảng 4.9 chính thức 11 Bảng 4.10 Tổng hợp kết quả phân tích nhân tố trong khảo sát sơ bộ 107 12 Bảng 4.11 Kết quả kiểm định KMO (biến độc lập) 108 13 Bảng 4.12 Kết quả kiểm định KMO (biến phụ thuộc) 109 14 Bảng 4.13 Kết quả phân tích tương quan 109 15 Bảng 4.14 Tổng hợp kết quả phân tích hồi quy 111
xi DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Số Stt Số biểu đồ Tên biểu đồ trang Biểu đồ biểu hiện quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và 01 Biểu đồ 2.1 45 thị trường BĐS Doanh số huy động và cho vay của hệ thống NHTM 02 Biểu đồ 4.1 89 trên địa bàn TP. HCM 2012-2016 Tổng huy động vốn của hệ thống NHTM trên địa bàn 03 Biểu đồ 4.2 90 TP. HCM giai đoạn 2012-2016 Tổng dư nợ cho vay của hệ thống NHTM trên địa bàn 04 Biểu đồ 4.3 92 TP. HCM giai đoạn 2012-2016 Tỷ lệ nợ xấu của hệ thống NHTM trên địa bàn giai 05 Biểu đồ 4.4 93 đoạn 2012 – 2016 Huy động vốn đối với phát triển thị trường BĐS 2012 06 Biểu đồ 4.5 96 – 2016 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS của hệ thống 07 Biểu đồ 4.6 98 NHTM trên địa bàn TP. HCM 2012-2016 Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS TP. HCM 2012 08 Biểu đồ 4.7 99 – 2016 Dư nợ phân theo sản phẩm cấp tín dụng BĐS của hệ 09 Biểu đồ 4.8 101 thống NHTM trên địa bàn TP. HCM 10 Biểu đồ 4.9 Tỷ lệ sinh lời của các NHTM Việt Nam 102 Biểu đồ Phân tích ROE hàng năm của các NHTM VN theo 11 103 4.10 Doupont Biểu đồ Phân tích ROA hàng năm của các NHTM VN theo 12 104 4.11 Doupont DANH MỤC CÁC HÌNH Số Stt Số hình Tên hình trang 01 Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu của đề tài 67 02 Hình 3.2 Các bước thực hiện trong quy trình nghiên cứu 69 03 Hình 4.1 Mô hình nghiên cứu 104
1 CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) của các ngân hàng thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị trường BĐS và thị trường BĐS lại chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS đến yếu tố các chủ thể tham gia như người mua, người bán, trong đó NH là một chủ thể tham gia trên thị trường. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua bán BĐS trên thị trường (kích cầu BĐS). TP. HCM là nơi mà hoạt động tín dụng BĐS luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước. Việc tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cho BĐS hàng năm bên cạnh những dấu hiệu tích cực trong việc đem lại lợi nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư của các NH và đáp ứng nhu cầu xã hội thì hoạt động này cũng mang lại rủi ro khá cao. Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và góp phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện. Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật nhà ở... đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước cũng như người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa đặc biệt này. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là, nhà đất chưa được khai thác và chưa được sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS còn nhiều.
2 Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu nhà ở của nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, làm tăng tỷ lệ nợ xấu cho các NHTM cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp... gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, từchính sách quy hoạch đất đai, sự phát triển kinh tế, chính sách thuế liên quan đến BĐS… còn nhiều bất cập, hạn chế. Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS có xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu. Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín dụng ngân hàng đến thị trường BĐS. Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong những năm gần đây. Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng. Tuy nhiên, do hoạt động tín dụng có tính hai mặt, vừa mang lại hiệu quả cho khách hàng vay, cho nền kinh tế và cho chính ngân hàng, vừa có thể gây tổn thất tài sản và làm suy giảm năng lực hoạt động của ngân hàng. Mặt khác chưa thể hiện được hiệu quả của tín dụng là công cụ điều tiết nền kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước. Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS. Đó chính là lý do tôi chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS để làm luận án tiến sĩ của mình.
3 1.2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI Hiện nay, có nhiều công trình nghiên cứu có liên quan đến “Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM”. Tuy nhiên theo sự hiểu biết của tác giả, hiện nay có một số công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài như sau: 1.2.1. Nghiên cứu trong nước Một là, Nguyễn Tiền Phong, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam”. Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [15]. Đề tài đã hệ thống hóa được các vấn đề lý luận về nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa nhỏ và phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ qua đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam. Tuy nhiên đề tài vẫn còn những khoảng trống của nghiên cứu đó là: Phạm vi nghiên cứu chỉ giới hạn về hiệu của tín dụng của Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam và chỉ nói chung chung về hiệu quả của hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ mà không đề cập đến hiệu quả tín dụng đối với các lĩnh vực cụ thể như lĩnh vực bất động sản hay đối với lĩnh vực nông nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế... Đây chính là khoảng trống trong nghiên cứu của đề tài cần được tiếp tục nghiên cứu để bổ sung và hoàn thiện. Hai là, Lưu Văn Nghiêm, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam”. Đề tài nghiên cứu cấp Bộ [6]. Tác giả đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90 – 91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành
4 nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá tài sản nói chung. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại. Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường. Định giá BĐS là cơ sở để đi đến các giao dịch về mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Đối với NHTM, định giá là cơ sở để ngân hàng nhận tài sản thế chấp và quyết định tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp. Mặt khác định giá BĐS còn là việc làm rất quan trọng giúp cho ngân hàng có cơ sở để phát mãi các tài sản thế chấp làm BĐS để thu hồi các khoản nợ xấu... Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam chưa hình thành được các tổ chức, hội nghề nghiệp để thống nhất cách thức thực hiện. Hiện nay các NHTM hay các công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS thường xây dựng độc lập cho đơn vị mình các bộ phận thẩm định giá để phục vụ cho hoạt động kinh doanh nên không có sự thống nhất phương pháp thẩm định dẫn đến kết quả thẩm định của các đơn vị có sự chênh lệch khác nhau, gây khó khăn cho việc đi đến các quyết định giao dịch của các chủ thể tham gia trên thị trường. Đây là rào cản, khoảng trống trong nghiên cứu mà đề tài muốn kiến nghị bổ sung các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS trong thời gian tới. Ba là, Nguyễn Thị Mỹ Linh, năm 2012 tác giả nghiên cứu về “chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”. Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [12]. Đề tài đã tập trung nghiên cứu về chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam trong giai đoạn 1993 đến năm 2011. Đề tài được nghiên cứu bằng hai phương pháp định tính và định lượng, từ đó phân tích cụ thể cho chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Đề tài nghiên cứu đã chỉ ra chính sách thuế sẽ tác động trực tiếp đến giá cả (cung - cầu ) của thị trường BĐS và thị trường bất động sản là một trong những “đầu ra” đối với hoạt động ngân hàng. Chính vì vậy, những biến động của thị trường bất động sản có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ.
5 Khi thị trường bất động sản suy giảm sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động hệ thống ngân hàng và ngược lại, thị trường tài chính-tiền tệ là nguồn cung vốn cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS cho nên những biến động của thị trường tài chính-tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Song, đây là công trình nghiên cứu thiên về nghiên chính sách thuế của Nhà nước đối với việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nên vẫn còn khoảng trống trong nghiên cứu về mảng hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM và đây cũng là hướng nghiên cứu tiếp theo của NCS. Bốn là, Lê Tấn Phước, năm 2013. Tác giả nghiên cứu về “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP. HCM từ năm 2013 – 2017”. Đây là một đề tài nghiên cứu cấp ngành khá công phu, được tác giả tóm lược lại và đăng trên tạp chí kinh tế và dự báo, số 12 (22) tháng 9 – 10/2013 [7]. Nội dung nghiên cứu của tác giả đề cập đến các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS và trình bày thực trạng hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM tại TP. HCM. Tác giả đã phân tích được những biến về dư nợ cho vay BĐS tại TP. HCM và trình bày thực trạng về nợ xấu trong cho vay đối với lĩnh vực BĐS tại TP. HCM. Tuy nhiên đề tài nghiên cứu của tác giả chưa đề cập đến hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM và chưa thể hiện được những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân tồn tại và hạn chế của hoạt động tín dụng đối với sự phát triển của thị trường BĐS của TP. HCM. Đây cũng chính là khoảng trống trong nghiên cứu của đề tài và nó cũng chính là hướng nghiên cứu tiếp theo mà NCS đã chọn đề bù đắp vào khoảng trống nghiên cứu đó. Năm là, Lê Hà Diễm Chi năm 2014, “Vốn tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản”. Đây là công trình nghiên cứu đăng trên Tạp chí Thị trường – Tài chính – Tiền tệ số 9/5/2014 [4]. Nghiên cứu đã nêu về mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng với thị trường bất động sản Việt Nam đã đưa ra kết luận “có mối quan hệ hai chiều giữa tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản Việt Nam. Một mặt, tín dụng bất động sản làm thay đổi cung, cầu bất động sản; tăng trưởng tín dụng bất động sản làm
6 gia tăng giá cả bất động sản. Mặt khác, khi thị trường bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố tiêu cực (nợ xấu bất động sản, khối lượng giao dịch thấp...) sẽ làm hạn chế nguồn tín dụng vào thị trường này. Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng khiến cho cầu tín dụng bất động sản thay đổi theo” [6]. Sáu là, Nguyễn Thị Hải Yến năm 2016, “Biến động của thị trường bất động sản và vai trò của nguồn vốn tín dụng”. Đây là công trình đăng trên tạp chí Tài chính kỳ I tháng 3/2016 [11, 19].Thực tiễn cho thấy, trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động với các hiện tượng sốt và đóng băng rõ nét. Giai đoạn 1994-1995 đánh dấu cơn sốt đầu tiên của thị trường do tác động của tăng trưởng kinh tế và sự ra đời của Luật Đất đai 1993. Thị trường bất động sản lúc này mang đặc trưng của giai đoạn sơ khai, chỉ dừng ở hình thức mua bán, trao đổi đất đai và nhanh chóng đóng băng vào những năm 1995-1999, do Chính phủ can thiệp và ban hành Nghị định số 18/ NĐ – CP ngày13/2/1995 và Nghị định 87/NĐ – CP ngày17/8/1994, cùng với sự tác động của cuộc khủng hoảng châu Á năm 1997. Vào các năm 2006-2007, cùng với sự tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và sự dịch chuyển luồng vốn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản, cầu bất động sản tiếp tục tăng nhanh và đẩy giá lên đỉnh vào năm 2007. Sự phát triển quá nóng do làn sóng đầu tư, đầu cơ ồ ạt, cộng với tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng nhanh đã tạo ra hiện tượng bong bóng trên thị trường vào những năm 2007– 2008. Tuy nhiên, ngay sau đó “quả bóng” bất động sản đã xì hơi, bởi do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản, nhà đầu cơ rút khỏi thị trường, khiến cho ngân hàng cùng các doanh nghiệp lao đao, đứng trên bờ vực của sự phá sản. Trước áp lực đó, NHNN đã phải áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, NHTM kiểm soát chặt tín dụng bất động sản. Bảy là, Nguyễn Văn Tuấn, năm 2016 tác giả nghiên cứu về “Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng tại Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam”[25]. Công trình nghiên cứu đã có sự kết hợp hai phương pháp định tính và định lượng trong nghiên cứu để tìm ra các nhân tố tác động làm ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của Agribank trong giai đoạn 2012 – 2015, từ đó tác giả đã đề xuất các nhóm
7 giải pháp rất phù hợp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng tại Ngân hàng NNPTNT Việt Nam. Song, đề tài nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc giải quyết bài toán về chất lượng tín dụng nói chung mà chưa nghiên cứu cụ thể mảng tín dụng đối với cho vay BĐS và chưa giải thích, trình bày được lý luận về mối liên quan giữa chất lượng tín dụng và hiệu quả tín dụng như thế nào. Lý luận về mối quan hệ đó là: Khi ngân hàng đã xây dựng được chất lượng tín dụng tốt đối với các khoản dư nợ đã cho vay. Điều đó chứng tỏ vai trò của tín dụng đã phát huy hiệu quả đối với nền kinh tế, đối với khách hàng, đối với các ngành nghề, lĩnh vực mà ngân hàng đã tài trợ vốn và đối với chính bản thân ngân hàng trong vấn đề thu nhập và lợi nhuận của hoạt động tín dụng mang lại. Đây cũng chính là khoảng trống cần nghiên cứu tiếp theo mà tác giả đã và đang quan tâm; Tám là, Lê Hoàng Châu năm 2017, Diễn biến thị trường bất động sản từ năm 2006 đến ngày 5/9/2017. Đây là báo cáo diễn biến của thị trường BĐS TP. HCM năm 2017 [5]. Báo cáo đã nêu một số nhận định tổng quát về thị trường bất động sản cả nước và Tp. Hồ Chí Minh, trọng tâm là từ năm 2006 đến ngày 5/9/2017. Báo cáo đã nêu diễn biến thị trường bất động sản trong giai đoạn này theo sơ đồ hình SIN bất đối xứng, phụ thuộc vào (1) Quy luật giá trị, (2) Quy luật cạnh tranh, (3) Quan hệ cung – cầu, (4) Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước, (5) Hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế hoặc do yêu cầu của thị trường. Thị trường bất động sản trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định- nóng sốt- đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại…Báo cáo cũng đã nêu sự biến động này qua từng giai đoạn và phân tích nguyên nhân. Báo cáo đã dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà phục hồi và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn [7].