Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò tỉnh Nghệ An

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:197

Thêm vào BST

Báo xấu

36
lượt xem 18
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án "Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò tỉnh Nghệ An" được hoàn thành với mục tiêu nhằm xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó tập trung vào xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và dữ liệu giá đất ở phục vụ công tác quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An. Đề xuất được các giải pháp tăng cường hiệu quả công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò tỉnh Nghệ An

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THỊ HÀ NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ TỈNH NGHỆ AN LUẬN ÁN TIẾN SĨ NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2022
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THỊ HÀ NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ TỈNH NGHỆ AN Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9 85 01 03 Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Quân PGS. TS . Nguyễn Văn Trung HÀ NỘI – 2022
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày… tháng… năm 2022 Tác giả luận án Phạm Thị Hà i
LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận án, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc TS. Nguyễn Văn Quân, Học viện Nông nghiệp Việt Nam và PGS.TS. Nguyễn Văn Trung, Đại học Mỏ địa chất đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Tài nguyên và Môi trường (trước đây là Khoa Quản lý đất đai), Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận án. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng tài nguyên môi trường; Trung tâm phát triển quỹ đất; Ban địa chính các phường Nghi Hương và Nghi Tân, thị xã Cửa Lò; Trung tâm công nghệ thông tin - Sở tài nguyên môi trường tỉnh Nghệ An đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận án./. Hà Nội, ngày ... tháng ... năm 2022 Tác giả luận văn Phạm Thị Hà ii
MỤC LỤC Trang Lời cam đoan ..................................................................................................................... i Lời cảm ơn ........................................................................................................................ ii Mục lục ........................................................................................................................... iii Danh mục chữ viết tắt ...................................................................................................... vi Danh mục bảng ............................................................................................................... vii Danh mục hình ............................................................................................................... viii Trích yếu luận án .............................................................................................................. x Thesis abstract................................................................................................................. xii Phần 1. Mở đầu ............................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2 1.3. Đối tượng phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 2 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 2 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2 1.4. Những đóng góp mới của đề tài .......................................................................... 3 1.5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................. 3 Phần 2. Tổng quan tài liệu .............................................................................................. 4 2.1. Cơ sở lý luận về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ........... 4 2.1.1. Giá đất.................................................................................................................. 4 2.1.2. Quản lý giá đất ................................................................................................... 14 2.1.3. Cơ sở dữ liệu đất đai .......................................................................................... 24 2.2. Cơ sở thực tiễn xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở trên thế giới và ở Việt Nam ............................................................................... 34 2.2.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở trên thế giới ............ 34 2.2.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại Việt Nam ........... 38 2.3. Một số nghiên cứu về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở ................................................................................................................... 44 iii
2.3.1. Một số nghiên cứu về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở trên thế giới ............................................................................................... 44 2.3.2. Một số nghiên cứu về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại Việt Nam.............................................................................................. 46 2.4. Định hướng nghiên cứu ..................................................................................... 48 Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu........................................................... 50 3.1. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 50 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thị xã Cửa Lò ......................................... 50 3.1.2. Thực trạng cơ sở dữ liệu đất đai và quản lý giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò ............................................................................................................... 50 3.1.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò .......................................................................................................... 50 3.1.4. Khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò .......................................................................................................... 50 3.1.5. Một số đề xuất trong xây dựng hệ thống thông tin đất đai hỗ trợ công tác quản lý giá đất tại địa bàn nghiên cứu ............................................................... 50 3.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 51 3.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................. 51 3.2.2. Phương pháp thu thập số liệu ........................................................................... 52 3.2.3. Các phương pháp phân tích xử lý số liệu .......................................................... 55 3.2.4. Phương pháp GIS .............................................................................................. 58 Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................... 60 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lò ............................................ 60 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 60 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................................ 64 4.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, khu dân cư và đất ở ...................... 67 4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ....................................... 70 4.2. Thực trạng cơ sở dữ liệu đất đai và quản lý giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò ............................................................................................................... 72 4.2.1. Thực trạng cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò ............................. 72 4.2.2. Giá đất ở và thực trạng quản lý giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò ................ 78 4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở thị xã Cửa Lò ......... 85 iv
4.3.1. Mô hình cấu trúc cơ sở dữ liệu đất đai thị xã Cửa Lò phục vụ quản lý giá đất ở ................................................................................................................... 85 4.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An .................... 88 4.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thị xã Cửa Lò ........................................... 95 4.4. Khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai để phục vụ quản lý giá đất ở ........... 120 4.4.1. Khai thác sử dụng CSDL phục vụ quản lý giá đất ở trên phần mềm ArcGIS ............................................................................................................. 120 4.4.2. Thiết kế các modul chức năng của phần mềm hệ thống thông tin để khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở .......................... 126 4.5. Đánh giá kết quả đạt được và đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu quả công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu ........................................................................................... 140 4.5.1. Đánh giá kết quả đạt được ............................................................................... 140 4.5.2. Giải pháp chính sách để tăng độ chính xác của dữ liệu giá đất ....................... 141 4.5.3. Giải pháp về tài chính và nhân lực .................................................................. 142 4.5.4. Giải pháp về thu thập, chuẩn hóa số liệu tài liệu để xây dựng cơ sở dữ liệu ................................................................................................................... 142 4.5.5. Giải pháp về công nghệ và phương pháp xây dựng dữ liệu ............................ 143 Phần 5. Kết luận và kiến nghị..................................................................................... 145 5.1. Kết luận............................................................................................................ 145 5.2. Kiến nghị ......................................................................................................... 147 Danh mục công trình công bố có liên quan đến luận án ........................................ 149 Tài liệu tham khảo ...................................................................................................... 150 Phụ lục ....................................................................................................................... 160 v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt AVM Automatic Valuation Models BĐĐC Bản đồ địa chính BĐS Bất động sản CAMA Computer – Assisted Mass Appraisal CNTT Công nghệ thông tin CSDL Cơ sở dữ liệu DLĐC Dữ liệu địa chính ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân HTSD Hiện trạng sử dụng HTTT Hệ thống thông tin QLĐĐ Quản lý đất đai QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu TNMT Tài nguyên môi trường TT Thông tin TTCN Tiểu thủ công nghiệp UBND Ủy ban nhân dân VNĐ Việt Nam đồng vi
DANH MỤC BẢNG TT Tên bảng Trang 3.1. Số lượng phiếu điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở cho mỗi phường ............................................................................................................... 54 4.1. Đánh giá hệ thống hồ sơ địa chính của thị xã Cửa Lò ....................................... 75 4.2. Khung giá đất ở tại đô thị .................................................................................. 78 4.3. Biến động giá đất ở đô thị tại Thị xã Cửa Lò theo phường năm 2017- 2020 ................................................................................................................... 79 4.4. Biến động giá đất ở đô thị của một số tuyến đường tại khu vực nghiên cứu năm 2017-2020 theo giá quy định ở bảng giá đất ............................................. 81 4.5. Giá đất ở đô thị một số tuyến đường trên thị xã Cửa Lò năm 2017-2020 theo giá thị trường ............................................................................................. 82 4.6. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở .............................................. 98 4.7. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng sau phân tích Cronbach’s Alpha ở phường Nghi Tân ............................................................................................. 102 4.8. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng sau phân tích Cronbach’s Alpha ở phường Nghi Tân ............................................................................................. 103 4.9. Kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo qua đánh giá Cronbach’ Alpha ở phường Nghi Hương ........................................................................................ 104 4.10. Thang đo các yếu tố ảnh hưởng sau phân tích Cronbach’s Alpha ở phường Nghi Hương ........................................................................................ 105 4.11. Kết quả chạy mô hình hồi quy lần thứ 2 ở phường Nghi Tân ......................... 112 4.12. Kết quả mô hình hồi quy lần thứ hai phường Nghi Hương ............................. 113 4.13. Kết quả kiểm tra độ chính xác của mô hình giá đất ở phường Nghi Tân ........ 115 4.14. Kết quả kiểm tra độ chính xác của mô hình giá đất ở phường Nghi Hương ... 116 vii
DANH MỤC HÌNH TT Tên hình Trang 2.1. Sơ đồ phân loại các phương pháp định giá hàng loạt ........................................ 23 2.2. Vị trí của cơ sở dữ liệu đất đai trong GIS và cấu trúc tổng quát của cơ sở dữ liệu đất đai .................................................................................................... 25 2.3. Sơ đồ quy trình nghiên cứu ............................................................................... 49 3.1. Phân bố các điểm nghiên cứu đại diện tại thị xã Cửa Lò .................................. 52 3.2. Sơ đồ quy trình phân tích quá trình chạy hồi quy.............................................. 57 4.1. Vị trí thị xã Cửa Lò ............................................................................................ 60 4.2. Biểu đồ thể hiện mức độ chênh lệch giữa giá quy định trong bảng giá đất và giá thị trường của một số tuyến đường tại khu vực nghiên cứu ................... 83 4.3. Cấu trúc cơ sở dữ liệu thị xã Cửa Lò ................................................................ 85 4.4. Mô hình hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai ......................................................... 86 4.5. Mô hình liên kết dữ liệu quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò ............................. 87 4.6. Sơ đồ Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ........................................... 88 4.7. Sơ đồ Quy trình chung về chuẩn hóa bản đồ địa chính ..................................... 89 4.8. Sơ đồ chuẩn hóa cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính bằng phần mềm Famis ......... 90 4.9. Bản đồ địa chính đã chuẩn hóa .......................................................................... 91 4.10. Sơ đồ quy trình chuyển đổi dữ liệu từ định dạng phần mềm Microstaion (*.dgn) sang định dạng shapefile (*.shp) bằng phần mềm ArcGIS ................... 92 4.11. Kết quả chuyển từ định dạng (*.dgn) sang định dạng shapefile (*.shp) bằng phần mềm ArcGIS .................................................................................... 94 4.12. Sơ đồ các lớp dữ liệu địa chính ......................................................................... 94 4.13. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại thị xã Cửa Lò ............................. 95 4.14. Sơ đồ các bước xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thị xã Cửa Lò ................. 96 4.15. Sơ đồ lớp dữ liệu thuộc tính giá đất ở tại thị xã Cửa Lò .................................. 97 4.16. Sơ đồ phân bố các điểm khảo sát giá đất ở tại phường Nghi Tân .................. 110 4.17. Sơ đồ phân bố các điểm khảo sát giá đất ở tại phường Nghi Hương ............. 111 4.18. Kết quả nhập thông tin các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và tính giá đất ở thị trường tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An ..................................................... 119 4.19. Ứng dụng ArcGIS xác định giá đất ở trên thị trường hàng loạt ..................... 120 viii
4.20. Tính chênh lệch giữa giá quy định theo bảng giá đất và giá thị trường ......... 121 4.21. Tìm kiếm thông tin thửa đất ở số số 123, tờ bản đồ số 10, phường Nghi Hường, thị xã Cửa Lò ...................................................................................... 122 4.22. Xem thông tin thuộc tính của thửa đất bất kì trên dữ liệu không gian bằng ArcGIS ............................................................................................................. 123 4.23. Bản đồ phân vùng giá đất ở tại phường Nghi Tân và Nghi Hương ................ 125 4.24. Mô hình kiến trúc tổng thể phần mềm hệ thống thông tin quản lý giá đất ở ....................................................................................................................... 127 4.25. Mô hình kiến trúc chi tiết phần mềm phục vụ quản lý giá đất ở .................... 128 4.26. Mô hình nghiệp vụ phần mềm phục vụ quản lý giá đất ở ............................... 129 4.27. Mô hình phần mềm hệ thống thông tin phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò ............................................................................................................. 130 4.28. Sơ đồ chức năng dành cho quản trị người dùng .............................................. 131 4.29. Sơ đồ chức năng dành cho quản trị dữ liệu ..................................................... 132 4.30. Sơ đồ chức năng dành cho thành viên hệ thống .............................................. 133 4.31. Sơ đồ chức năng dành cho tài khoản khách .................................................... 134 4.32. Sơ đồ chức năng dành cho tài khoản chuyên viên quản lý giao dịch ............. 135 4.33. Sơ đồ chức năng dành cho chuyên viên định giá ............................................ 136 4.34. Sơ đồ các chức năng của phần mềm hệ thống thông tin thị xã Cửa Lò phục vụ quản lý giá đất ở ................................................................................. 137 4.35. Sơ đồ mô hình triển khai phần mềm hệ thống thông tin phục vụ quản lý giá đất ở ........................................................................................................... 139 ix
TRÍCH YẾU LUẬN ÁN Tên tác giả: Phạm Thị Hà Tên luận án: Nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An. Chuyên ngành: Quản lý đất đai; Mã số: 9 85 01 03 Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó tập trung vào xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và dữ liệu giá đất ở phục vụ công tác quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An. - Khai thác sử dụng CSDL đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An. - Đề xuất được các giải pháp tăng cường hiệu quả công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và khai thác CSDL phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, căn cứ vào mức độ ứng dụng cơ sở dữ liệu và đầu tư cơ sở hạ tầng hệ thống thống tin cho công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, quản lý giá đất ở; căn cứ vào tốc độ đô thị hóa, mức độ biến động giá đất ở qua các năm để lựa chọn 2 điểm nghiên cứu là phường Nghi Tân và Nghi Hương. Các phương pháp thu thập số liệu gồm có: thu thập số liệu thứ cấp sử dụng để thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các loại bản đồ, tài liệu, số liệu và các vấn đề liên quan đến giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An; phương pháp thu thập số liệu sơ cấp gồm phương pháp điều tra phỏng vấn người sử dụng đất, cán bộ địa chính, sàn giao dịch BĐS về thông tin giá đất và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố. Các phương pháp phân tích xử lý số liệu bao gồm phương pháp phân tích thống kê xử lý số liệu thông tin, tổng hợp, so sánh; phương pháp phân tích nhân tố; phương pháp phân tích hồi quy đa biến xác định mô hình giá đất để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất. Phương pháp GIS dùng để xây dựng cơ sở dữ liệu và thiết kế mô hình hệ thống thông tin trên nền GIS. Kết quả chính và kết luận 1) Thị xã Cửa Lò nằm ở phía Đông Nam tỉnh Nghệ An, gồm có 7 phường, tổng diện tích tự nhiên của thị xã là 2.912,04 ha. Toàn thị xã có 56.523 người, mật độ dân số 2044 người/km2; Dân số thị xã phân bổ tương đối đồng đều giữa các phường trên địa bàn. Dân số trong độ tuổi lao động là 33.165 người, lao động chủ yếu là lao động dịch vụ (60,4%). Tăng trưởng kinh tế hàng năm đạt mức khá cỡ 10.7%/năm. x
2) Cơ sở dữ liệu đất đai của thị xã vẫn còn nhiều hạn chế. Các tư liệu đất đai thiếu đồng bộ cả về dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính, hệ thống sổ sách trong hồ sơ địa chính tất cả vẫn ở dạng giấy, chưa được số hóa. Tư liệu hiện trạng, quy hoạch sử dụng đất hiện được dùng ở cả dạng giấy và dạng file số, có các bảng số liệu thống kê kèm theo. Dữ liệu về giá đất ở mới chỉ có giá quy định trong bảng giá đất được lưu trữ trên tệp tin exel, chưa có thông tin về giá đất ở trên thị trường làm giảm khả năng tra cứu, khai thác thông tin đất đai, thông tin giá đất ở. Việc xây dựng bảng giá đất quy định tại thị xã vẫn còn mang tính hình thức mà không sát với thực tế, chưa quản lý được sự chênh lệch giữa giá quy định và giá thị trường. Giá đất ở quy định trong bảng giá đất và giá giao dịch thực tế trên thị trường chênh lệch nhau rất lớn, mức độ chênh lệch bình quân là 5,15 lần. 3) Cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở gồm cơ sở dữ liệu địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất ở. Dữ liệu địa chính được chuẩn hóa từ tư liệu địa chính. Dữ liệu giá đất được xây dựng bằng cách nhập giá quy định trong bảng giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, hệ số điều chỉnh giá đất ở, giá điều chỉnh… Còn giá thị trường thì được thiết lập bằng cách sử dụng phương pháp xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở từ đó xây dựng mô hình hồi quy giá đất ở. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên thị trường tại thị xã Cửa Lò gồm các biến khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến tiện ích, chiều rộng đường, chất liệu đường, hình thể thửa đất, môi trường sinh thái, môi trường kinh doanh, quy hoạch. Sử dụng các yếu tố ảnh hưởng này xây dựng được mô hình giá đất ở. Dùng mô hình đó để tính giá thị trường hàng loạt bằng các công cụ trên phần mềm ArcGIS. Từ đó, hoàn thiện CSDL giá đất theo đúng quy định hiện hành. 4) Khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở có thể sử dụng phần mềm ArcGIS để khai thác cơ sở dữ liệu. Hoặc thiết kế các modul chức năng của hệ thống thông tin để tích hợp với cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở. Hệ thống thông tin hỗ trợ quản lý giá đất ở được thiết kế các chức năng như truy vấn thông tin giá đất, tra cứu thông tin thửa đất, quản lý chênh lệch giá nhà nước và giá thị trường, định giá, xem bản đồ giá đất…với mục đích khai thác CSDL đất đai phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu. 5) Đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu quả xây dựng CSDL đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An gồm: Giải pháp chính sách để tăng độ chính xác của dữ liệu giá đất; Giải pháp về tài chính và nhân lực; Giải pháp về thu thập, chuẩn hóa số liệu tài liệu để xây dựng cơ sở dữ liệu; Giải pháp về công nghệ và phương pháp xây dựng dữ liệu; xi
THESIS ABSTRACT PhD candidate: Pham Thi Ha Thesis title: Research on building a land database for residential land price management in Cua Lo town, Nghe An province. Major: Land Management Code: 9 85 01 03 Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research Objectives - Building a land database, which focuses on building a cadastral database and residential land price data to serve the management of residential land prices in Cua Lo town, Nghe An province; - Exploiting and using land database for management of residential land prices in Cua Lo town, Nghe An province. - Proposing solutions to improve the efficiency of constructing land database and exploiting database for management of residential land prices in Cua Lo town, Nghe An province. Materials and Methods Method of selecting research sites based on the level of application and investment in infrastructure of information system for for the construction of land database, residential land price management; Based on the speed of urbanization and the fluctuation of residential land prices over the years to choose two research sites, Nghi Tan and Nghi Huong wards. Data collection methods include: collecting secondary data used to collect information on natural, socio-economic conditions, maps, documents, data and related issues related to the price of residential land in Cua Lo town, Nghe An province; primary data collection methods include survey method and interview with land users, cadastral officers, real estate trading floors about land price information and the influence of factors. The methods of data analysis and processing include statistical analysis methods to process information, synthesize and compare; factor analysis method; multivariable regression analysis method to determine land price model to build a land price database. GIS methods are used to build databases, manage databases, analyze spatially, create maps, and design information system models based on GIS. Main findings and conclusions 1) Cua Lo town is located in the southeast of Nghe An province, including 7 wards. The total natural area of the town is 2,912.04 ha. The whole town has 56,523 people, population density is 2044 people/km2; The town's population is distributed relatively evenly among wards in the area. The population of working age is 33,165 xii
people, the main workers are service workers (60.4%). Annual economic growth reached a fairly high level of 10.7%/year. 2) The town's land database is still limited. Land documents lack synchronization in both spatial data and attribute data, the book system in the cadastral records is still in paper form, not digitized. Current documents, land use planning are currently used in both paper form and digital file format, with attached statistical tables. Data on residential land prices only have the prices specified in the land price list stored on the excel file, there is no information on land prices in the market, reducing the ability to look up and exploit land information, information residential land prices. The construction of the land price list prescribed in the town is still a formality but not close to reality, the difference between the regulated price and the market price has not been managed yet. The price of residential land specified in the land price list and the actual transaction price in the market is very different, the average difference is 5.15 times. 3) The land database serving residential land price management includes the cadastral database and the residential land price database. Cadastral data was normalized from cadastral data. Land price data was built by entering the price specified in the land price list, factors affecting residential land price, adjustment coefficient for residential land price, adjusted price, etc. The market price was established by using the method to determine the factors affecting the price of residential land from which to build a regression model of residential land price. Factors affecting the price of residential land in the market in Cua Lo town include the variables distance to the center, distance to utilities, road width, road material, shape of land plot, ecological environment, etc. business environment, planning. Using these influencing factors to build a residential land price model. Use that model to calculate market prices in bulk using tools on ArcGIS software. From there, complete the land price database in accordance with current regulations. 4) Exploiting and using land database for residential land price management can use ArcGIS software to exploit the database or design functional modules of the information system to integrate with the land database for management of residential land prices. The information system supporting the management of residential land prices was designed with functions such as querying land price information, looking up land plot information, managing the difference between state and market prices, pricing, and viewing maps. land prices... with the purpose of exploiting land database to effectively serve the management of residential land prices in the study area. 5) Proposing solutions to improve the efficiency of building a land database for residential land price management in Cua Lo town, Nghe An province, including: policy solutions to increase the accuracy of land price data; financial and human resource solutions; solutions for collecting and standardizing document data to build a databas; technology solutions and data construction methods; xiii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Ở Việt Nam công tác quản lý giá đất trên thực tiễn gặp rất nhiều khó khăn do chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ nhất là thiếu cơ sở dữ liệu giá đất, dẫn đến thiếu thông tin đầu vào cho việc xác định giá đất phục vụ quản lý giá đất phù hợp với giá thị trường. Mặt khác bảng giá đất hiện nay quy định chưa cụ thể, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không rõ cho nên ở các địa phương khi định giá đất phải dựa vào giá đất quy định. Phương pháp xác định giá đất có độ chính xác thấp và chưa có cơ sở dữ liệu đầu vào để xác định giá đất được minh bạch và rõ ràng, vì vậy kết quả định giá chênh lệch khá lớn so với giá đất thực tế trên thị trường. Nhiều địa phương trong đó có Bắc Ninh, Hồ Chí Minh, Nghệ An, Hà Nội… giá đất quy định trong bảng giá đất thấp hơn rất nhiều giá đất thực tế trên thị trường làm cho thị trường bất động sản thiếu rõ ràng, minh bạch. Như vậy rất cần thiết xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất phù hợp với cơ chế thị trường. Ở nhiều nước trên thế giới như Thụy Điển, Hàn Quốc, Úc… để quản lý giá đất đều dựa trên cơ sở dữ liệu đất đai. Những nước này có cơ sở dữ liệu đất đai được xây dựng đồng bộ và đầy đủ, mang lại hiệu quả sử dụng cao, nhất là việc triển khai cơ sở dữ liệu giá đất công khai ở Hàn Quốc đã mang lại sự minh bạch cho thị trường đất đai, phục vụ rất hiệu quả cho công tác quản lý giá đất nói riêng và quản lý đất đai nói chung (United Nations, 1996; Tom, 2009; KOIKA, 2019). Tại địa bàn nghiên cứu, thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An cơ sở dữ liệu đất đai chưa được xây dựng đầy đủ, dữ liệu địa chính mới chỉ ở dạng bản đồ địa chính số, cơ sở dữ liệu giá đất ở chưa được xây dựng, thiếu dữ liệu giá đất thị trường gây khó khăn trong quản lý giá đất. Giá đất quy định hiện nay tại thị xã cũng chênh lệch lớn so với giá đất thị trường. Mặt khác trong những năm gần đây thị xã Cửa Lò có tốc độ phát triển chóng mặt, dự thảo phát triển đô thị Nghệ An đặt mục tiêu Cửa Lò lên đô thị loại 2 vào năm 2030 làm cho thị trường BĐS hết sức sôi động, giá đất ở thị trường thay đổi rất nhanh, giá đất thị trường cao gấp 5 đến 6 lần so với giá đất ở quy định trong bảng giá đất, nhất là các vị trí đất có khả năng sinh lợi. Vì vậy, câu hỏi đặt ra là trước tình trạng thị xã Cửa Lò có giá đất ở thị trường khác xa so với giá đất ở quy định như vậy thì cần làm gì để quản lý giá đất ở hiệu quả? Làm thế nào để xây dựng dữ liệu giá đất ở theo giá thị trường 1
nhanh chóng chính xác thay cho việc nhập giá đất thị trường thủ công từ phiếu thu thập thông tin giá đất? Xây dựng và khai thác sử dụng CSDL đất đai phục vụ quản lý giá đất ở như thế nào? Để trả lời các câu hỏi này nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm cơ sở dữ liệu địa chính và giá đất phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn. 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó tập trung vào xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và dữ liệu giá đất ở phục vụ công tác quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An. - Khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An. - Đề xuất được các giải pháp tăng cường hiệu quả công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An. 1.3. ĐỐI TƯỢNG PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu - Giá đất ở và công tác xác định giá đất ở - Cơ sở dữ liệu đất đai cụ thể là cơ sở dữ liệu địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất ở. 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung: Luận án nghiên cứu xây dựng CSDL đất đai tại thị xã Cửa Lò trong đó tập trung vào xây dựng CSDL địa chính và CSDL giá đất ở nhằm mục đích phục vụ quản lý giá đất ở. Luận án cũng nghiên cứu sâu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở từ đó xây dựng mô hình hồi quy giá đất ở để thiết lập CSDL giá đất ở trên thị trường. - Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu được tiến hành trên toàn địa bàn thị xã Cửa Lò trong đó tập trung nghiên cứu sâu tại 2 phường, phường Nghi Hương là trung tâm thị xã Cửa Lò, nằm ngay giữa trung tâm của du lịch Thị xã Cửa Lò, phường Nghi Tân là vùng ven thị xã. Hai vùng này có sự khác biệt về vị trí địa lý đặc biệt là về sự phát triển kinh tế. Phát triển kinh tế phường Nghi Tân hiện nay rất khó khăn do diện tích nhỏ, dân số đông trong khi đó vị trí địa lý bất lợi, trên địa bàn không có nhiều cơ sở sản xuất kinh doanh còn Nghi Hương là phường trung tâm, kinh tế phát triển mạnh, cơ sở hạ tầng hệ thống thông tin được đầu tư cho xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý đất đai, quản lý giá đất tốt hơn. 2
- Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu luận án từ năm 2017 đến năm 2021. Thời gian khai thác cơ sở dữ liệu bản đồ từ 2006 đến 2020, số liệu giá đất thị trường từ năm 2018-2019, thu thập bổ sung năm 2020. 1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI - Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và xây dựng mô hình xác định giá đất ở tại thị xã Cửa Lò. Mô hình được xác định phụ thuộc vào các yếu tố khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến tiện ích, chiều rộng đường, chất liệu đường, hình thể thửa đất, môi trường sinh thái, môi trường kinh doanh, quy hoạch. - Xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm cơ sở dữ liệu địa chính và cơ sở dữ liệu giá đất ở phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò. Trong đó cơ sở dữ liệu giá đất ở được xây dựng dựa vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở và mô hình giá đất ở. - Đề xuất được các giải pháp tăng cường hiệu quả công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và khai thác CSDL phục vụ quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò. 1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI - Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học về xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý giá đất ở. - Ý nghĩa thực tiễn: Khai thác sử dụng CSDL đất đai quản lý giá đất ở: Sử dụng ArcGIS để tích hợp CSDL giá đất để khai thác CSDL phục vụ quản lý giá đất ở; Hoặc thiết kế mô hình phần mềm hệ thống thông tin trên nền ArcGIS để khai thác CSDL đất đai quản lý giá đất ở tại thị xã Cửa Lò. CSDL đất đai và mô hình phần mềm hệ thống thông tin được thiết kế phục vụ quản lý giá đất ở tại khu vực nghiên cứu sẽ là công cụ hỗ trợ cho các nhà quản lý, các nhà hoạch định chính sách sử dụng trong công tác quản lý giá đất ở, quy hoạch sử dụng đất, quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản. Mô hình phần mềm hệ thống thông tin đất đai hỗ trợ quản lý giá đất ở của thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An có thể áp dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự. Kết quả nghiên cứu của luận án có thể được dùng làm tài liệu tham khảo cho các nhà khoa học, nhà quản lý, người học và những người khác quan tâm đến xây dựng CSDL đất đai phục vụ công tác quản lý giá đất ở. 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT 2.1.1. Giá đất 2.1.1.1. Khái niệm và vai trò của giá đất Giá đất được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Tại một số nước, giá đất được hiểu là giá cả đất đai và về bản chất, giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi sử dụng đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...Tại nhiều nước công nhận đa sở hữu về đất đai, giá đất được hiểu là giá trị của quyền sở hữu đất đai tính trên một đơn vị diện tích đất. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu thửa đất đó trong không gian và thời gian xác định (Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021). Theo quy định của Luật đất đai 2013, giá đất được hiểu là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền (biểu hiện tiền tệ) của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Như vậy, ở nước ta giá đất chính là giá của quyền sử dụng đất chứ không phải là giá trị quyền sở hữu đất. Giá đất là một phạm trù mang tính khoa học vì vậy nó không thể được hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hay ý chí. Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất mới có thể xây dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách thức tác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế-xã hội. Ở nước ta giá đất được hình thành trong 3 trường hợp sau: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vồn bằng quyền sử dụng đất. 4
Giá đất đai có vai trò điều tiết cung cầu đất đai trong nền kinh tế thị trường, sử dụng đất đai đáp ứng nhu cầu của các ngành và lĩnh vực của nền kinh tế quốc dân theo như quy luật phân vùng sử dụng đất đai trong không gian. Căn cứ vào quy luật phân vùng này nhà nước lập quy hoạch sử dụng đất đai điều tiết cung cầu về đất đai, xác định không gian sử dụng đất đai của các ngành và lĩnh vực phù hợp với quy luật thị trường, phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực của các quy luật kinh tế thị trường đảm bảo mục tiêu kinh tế, xã hội và môi trường. Giá đất có vai trò tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, cân bằng lợi ích của người sử dụng đất, nhà đầu tư phát triển và nhà nước, giúp bình ổn xã hội và phát triển kinh tế của từng vùng và đất nước (Nguyễn Đình Bồng, 2021). Xác định giá trị đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý giá đất. 2.1.1.2. Nguồn gốc hình thành giá đất Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất, Các Mác đã chỉ ra rằng địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất. Ngoài ra, cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu cũng là những nhân tố chính liên quan đến sự hình thành giá đất. a. Lý thuyết về địa tô Adam Smith là người trình bày lý luận về địa tô một cách có hệ thống sớm nhất. Theo quan niệm của ông, địa tô là phạm trù kinh tế xuất hiện sau khi nảy sinh quyền sở hữu ruộng đất, là thu nhập của giai cấp địa chủ trong xã hội tư bản chủ nghĩa. Lý luận thứ nhất về địa tô của ông cho rằng địa tô là giá cả chi trả cho việc sử dụng đất, coi địa tô là giá cả độc quyền. Lý luận thứ hai về địa tô của ông cho rằng sự sản sinh địa tô là kết quả của sức tự nhiên tham gia vào sản xuất nông nghiệp, thù lao mà người sở hữu ruộng đất nhận được và địa tô là bộ phận cấu thành giá trị sản phẩm. Như vậy, giá trị hàng hóa đất đai là sự cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận (Hồ Thị Lam Trà & cs., 2016). David Ricardo nhà kinh tế chính trị học tư sản cổ điển, đã tiếp thu và phát triển lý luận về giá trị của Adam Smith. Theo ông giá trị là do hao phí sức lao động sản xuất sáng tạo ra, bác bỏ luận điểm về giá trị do ba yếu tố cấu thành của Adam Smith. Như vậy, địa tô phát sinh trên cơ sở quyền tư hữu về ruộng đất, tồn tại do hai điều kiện là tính có hạn về diện tích đất đai và tính khác nhau giữa vị trí và độ màu mỡ của đất đai (Hồ Thị Lam Trà & cs., 2016; Trịnh Hữu Liên & cs., 2013). 5