Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp – Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:0

Thêm vào BST

Báo xấu

102
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận án gồm 5 chương với các nội dung trình bày tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản; bối cảnh nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu; kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội; giải pháp và kiến nghị.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp – Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ---------------- NGUYỄN HỮU CƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH HÀ NỘI, NĂM 2020
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN ---------------- NGUYỄN HỮU CƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Mã số: 9340101 LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN MINH NGỌC HÀ NỘI, NĂM 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Nghiên cứu sinh Nguyễn Hữu Cường
ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy hướng dẫn khoa học của luận án PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, người đã giúp đỡ tôi rất nhiều về kiến thức, phương pháp nghiên cứu của luận án. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới các thầy cô khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Viện Sau đại học trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện thuận lợi giúp tôi hoàn thành luận án này. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu, thực hiện luận án. Xin gửi lời cám ơn chân thành tới tất cả mọi người! Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Nghiên cứu sinh Nguyễn Hữu Cường
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN.......................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................... ii MỤC LỤC .................................................................................................................................... iii DANH MỤC BẢNG ................................................................................................................... vi DANH MỤC HÌNH .................................................................................................................. viii CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1 1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu..............................................1 1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu .........................................................................4 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................4 1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu .........................................................................................5 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................5 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu .....................................................................................5 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................5 1.4. Tiếp cận và quy trình nghiên cứu ......................................................................6 1.4.1. Tiếp cận nghiên cứu .......................................................................................6 1.4.2. Quy trình nghiên cứu ......................................................................................6 1.5. Kết quả và ý nghĩa của luận án..........................................................................8 1.5.1. Kết quả đạt được và điểm mới của luận án ....................................................8 1.5.2. Ý nghĩa của luận án ........................................................................................8 1.6. Kết cấu luận án ....................................................................................................8 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ................................................... 9 2.1. Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản .......9 2.1.1. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài ........................................9 2.1.2. Tổng quan các công trình khoa học đã được công bố trong nước liên quan đến đề tài .................................................................................................................26 2.1.3. Mô hình lý thuyết và những vấn đề nghiên cứu giải quyết trong luận án ....31 2.2. Cơ sở lý luận về giá cả và các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản.....35 2.2.1. Khái niệm về bất động sản và chung cư cao cấp ..........................................35 2.2.2. Khái niệm và bản chất của phạm trù giá cả ..................................................38 2.2.3. Đặc điểm giá trị và giá cả bất động sản ........................................................41 2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả ................................................................42 2.3. Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu .........................................48 2.3.1. Lý thuyết hành vi có kế hoạch ......................................................................48
iv 2.3.2. Lý thuyết hiệu ứng tài sản ............................................................................48 2.3.3. Lý thuyết vị thế chất lượng...........................................................................49 Tiểu kết chương 2 ....................................................................................................................... 50 CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.... 51 3.1. Bối cảnh nghiên cứu ..........................................................................................51 3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020 .......51 3.1.2. Quá trình phát triển mô hình nhà ở tập trung trên địa bàn thành phố Hà Nội ..... 58 3.1.3. Thực trạng về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội.................................................................................................................. 65 3.2. Phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu .........................................70 3.2.1. Nghiên cứu định tính ....................................................................................70 3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng ...........................................................73 3.2.3. Kết quả nghiên cứu định tính .......................................................................76 Tiểu kết chương 3 ....................................................................................................................... 85 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP ..................................................................... 86 4.1. Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ .............................................................86 4.2. Kết quả nghiên cứu định lượng chính thức ....................................................93 4.2.1. Thống kê mô tả mẫu .....................................................................................93 4.2.2. Thống kê mô tả các biến độc lập ..................................................................94 4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá..........................................................................98 4.2.4. Đánh giá độ tin cậy của thang đo .................................................................99 4.2.5. Phân tích mô hình hồi quy khi chưa có biến kiểm soát ..............................102 4.2.6. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu .........................................................104 4.2.7. Phân tích mô hình hồi quy khi có biến kiểm soát (DT) .............................105 Tiểu kết chương 4 ..................................................................................................................... 112 CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 113 5.1. Nguyên tắc xác định giá bán căn hộ CCCC .................................................113 5.1.1. Nguyên tắc 1: Giá bán và chất lượng sản phẩm .........................................113 5.1.2. Nguyên tắc 2: Giá bán và tâm lý khách hàng .............................................113 5.1.3. Nguyên tắc 3: Giá bán và quan hệ cung cầu trên thị trường ......................114 5.2. Kiến nghị và giải pháp ....................................................................................115 5.2.1. Nghiên cứu thị trường và phân khúc khách hàng .......................................115 5.2.2. Hoàn thiện sản phẩm ..................................................................................117 5.2.3. Đề xuất liên quan đến vị trí và vị thế của tòa nhà và căn hộ CCCC ..........122 5.2.4. Xác định giá theo vị trí căn hộ....................................................................124
v 5.2.5. Tạo lập cảnh quan, môi trường tích cực .....................................................124 5.2.6. Nâng cao chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà........................................126 5.2.7. Nâng cao uy tín và hình ảnh của Chủ đầu tư ..............................................127 5.2.8. Kiến nghị hoàn thiện về chính sách quản lý thị trường BĐS của Nhà nước ..132 Tiểu kết chương 5 ..................................................................................................................... 135 KẾT LUẬN ............................................................................................................................... 136 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ........................................................................................................................ 139 TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................... 140 PHỤ LỤC................................................................................................................................... 151
vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Thuộc tính bên trong và thuộc tính bên ngoài ngôi nhà ...............................13 Bảng 2.2: Bộ ba giá trị ...................................................................................................17 Bảng 2.3. Bảng tổng kết kết quả nghiên cứu .................................................................24 Bảng 2.4. Bảng tổng hợp một số công trình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thông qua giá trị bất động sản .............................................................................31 Bảng 2.5. Nội dung các thang đo trong phiếu điều tra lần 1 .........................................32 Bảng 2.6. Thuật ngữ và định nghĩa ...............................................................................41 Bảng 2.7. Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản ..............................................46 Bảng 3.1. Cầu về bất động sản nhà ở tại đô thị .............................................................51 Bảng 3.2. Cầu về nhà ở tại khu vực đô thị ....................................................................52 Bảng 3.3. Thị trường căn hộ chung cư, quí 4, 2010 ......................................................54 Bảng 3.4. Nguồn cung nhà ở - tổng dự án tính đến 2014..............................................55 Bảng 3.5: Dự báo cung cầu trên thị trường Hà Nội năm 2014-2016 ............................55 Bảng 3.6. Đặc điểm mẫu nhà đầu tư trong nghiên cứu định tính ..................................77 Bảng 3.7. Thang đo các biến lần 2 ................................................................................80 Bảng 4.1. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 1 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ ...................................................................................................................................86 Bảng 4.2. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo Lần 2 - Nghiên cứu định lượng sơ bộ ...................................................................................................................................89 Bảng 4.3. Nội dung các thang đo và mã hóa sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức ......................................................................................................................91 Bảng 4.4. Đặc tính của mẫu nghiên cứu ........................................................................93 Bảng 4.5. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC” ...........................................................................................................................94 Bảng 4.6. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Môi trường xung quanh” ...95 Bảng 4.7. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư” .......................................................................................................................95 Bảng 4.8. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” .......................................................................................................................96 Bảng 4.9. Thống kê mô tả đánh giá về “Đặc điểm nhân khẩu khách hàng” .................97
vii Bảng 4.10. Thống kê mô tả đánh giá của các đáp viên về “Đặc điểm của chủ đầu tư” ....... 97 Bảng 4.11. Kiểm định KMO và Bartlett thang đo các biến độc lập ..............................98 Bảng 4.12. Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo - Nghiên cứu định lượng chính thức ..............................................................................................................................100 Bảng 4.13. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC ................103 Bảng 4.14. Tổng hợp chỉ số phân tích hồi quy bội bộ thang đo GBCHCC ................106 Bảng 5.1. Dự báo cung cầu về căn hộ trên thị trường Hà Nội ....................................114
viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu .......................................................................................7 Hình 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ...........................................15 Hình 2.2. Cấu trúc phân cấp xác định giá trị của bất động sản nhà ở ...........................16 Hình 2.3. Các thành tố của giá trị bất động sản.............................................................18 Hình 2.4. Các thành tố của giá trị bất động sản.............................................................19 Hình 2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản .........................................19 Hình 2.6. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009) ...............................................................................................................27 Hình 2.7. Mô hình các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ CCCC của Nguyễn Quang Thu và cộng sự, 2013 ...........................................................................28 Hình 2.8. Mô hình các nhân tố tác động đến giá cả BĐS của Lục Mạnh Hiển (2014)........ 28 Hình 2.9. Mô hình các thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài chính của Lê Văn Bính (2017) ....................................................................................................................30 Hình 2.10. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC .................................................32 Hình 2.11. Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định về giá ............................................43 Hình 3.1: Yếu tố giá cả và pháp lý ................................................................................53 Hình 3.2: Cơ cấu căn hộ theo phân khúc thị trường ......................................................56 Hình 3.3. Tỷ trọng căn hộ đô thị theo phân khúc ..........................................................60 Hình 3.4 : Giá trung bình căn hộ chung cư theo phân khúc thị trường .........................61 Hình 3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp ......................78
1 CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1. Sự cần thiết và lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trò rất quan trọng đối với tất cả các quốc gia trên thế giới và với Việt Nam. Trong đó phân khúc chung cư cao cấp là mô hình nhà ở tập chung có chất lượng sống đạt tiêu chuẩn cao phục vụ nhu cầu ở của bộ phận người có thu nhập cao ngày càng trở lên cấp thiết. Chiến lược đầu tư các chung cư cao cấp không chỉ đơn thuần đảm bảo nguồn cung mới cho quỹ nhà ở quốc gia mà còn trực tiếp góp phần vào chiến lược thu hút nhiều nguồn lực xã hội để phát triển cơ sở hạ tầng xã hội rất cần thiết cho an sinh xã hội tại địa phương và khu vực. Chiến lược đầu tư phân khúc chung cư thương mại phân khúc cao cấp này còn góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế quốc gia. Đời sống kinh tế càng phát triển thì xu hướng nhiều chủ đầu tư chọn phân khúc Chung cư cao cấp để đầu tư - kinh doanh là chiến lược phát triển doanh nghiệp của mình. Ngày càng có nhiều dự án chung cư cao cấp được khởi công xây dựng ở các đô thị lớn nhanh chóng và phân khúc người có thu nhập khá giả với chất lượng sống cao ngày càng được lan rộng. Tỷ trọng khách hàng giầu có ngày càng tăng thì nhu cầu hưởng thụ chất lượng sống càng cao và đa dạng do nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, dân số phát triển ngày càng nhanh và xu hướng dịch cư từ các vùng ngoại thành về các thành phố lớn như khu vực Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng; Thứ đến là tâm lý thế hệ trẻ muốn sinh hoạt tự do tách ra ở riêng ngày càng nhiều. Sự chia tách hộ khẩu và nhu cầu sinh sống tự do của các thành viên gia đình khi lập gia đình và sự dồn nén cơ học dân số từ các nơi về trung tâm ngày càng lớn thì càng đòi hỏi cao trong khi quỹ đất nội đô ngày càng eo hẹp; Thứ ba, Vị thế uy tín của Việt Nam được các quốc gia hùng mạnh chọn làm nơi tổ chức các cuộc họp quan trọng của thế giới và ngày càng có nhiều các tổ chức nước ngoài và doanh nghiệp đã và đang đầu tư vào nhiều dự án bất động sản; Kiều bào, doanh nhân và nhiều tổ chức nước ở nước ngoài sau nhiều năm tích lũy tài chính, ngày càng có xu hướng quay trở lại Việt Nam để làm ăn để gần người thân; Chủ yếu tập trung sinh sống, làm việc và kinh doanh tại các tỉnh thành trực thuộc trung ương ngày càng lớn; nhiều khu đô thị mới, nhiều khu công nghiệp ven nội thành cần lượng lao động tập trung rất lớn; nhu cầu về quỹ đất dành cho nhà ở tập trung ngày càng cấp thiết; Thứ tư: Quy mô hộ gia đình trong xã hội có xu hướng thu nhỏ lại để phục vụ nhu cầu ở riêng và độc lập ngày gia tăng của thế hệ trẻ. Xu hướng phát triển
2 các đô thị mới theo chiều hướng lên cao để tiết kiệm tài nguyên đất và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng phúc lợi xã hội, đô thị xanh, sạch đẹp và bền vững. Nhà ở là nơi sinh sống thiêng liêng của con người cả về phần thân mà phần tâm thức là cốt lõi khởi sanh các trạng thái tinh thần thể hiện chất lượng cuộc sống của con người. Chất lượng cuộc sống của con người thường được quyết định bởi điều kiện kinh tế và nguồn thu nhập. Nhà nước dành nhiều quỹ đất để phát triển nhà ở tập trung với đầy đủ các tiện nghi hữu ích đã trực tiếp hay gián tiếp tác động tích cực nâng cao hơn chất lượng môi trường sống cho con người (Hamzehnejad và cộng sự, 2015). Có thể thấy rằng những người phấn đấu cả đời để kiếm tìm nơi ở ổn định có chất lượng cao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có môi trường thiên nhiên, nơi có cơ sở hạ tầng xã hội và dịch vụ y tế - giáo dục tốt hơn, mang lại cảm giác hài lòng và dễ chịu trong cuộc sống hàng ngày tốt hơn cho gia đình của họ. Trong một thập kỷ qua, thu nhập và nhu cầu thường tăng theo tỷ lệ thuận. Số lượng và qui mô nhà ở chung cư trong nội đô và các khu đô thị mới đã bùng nổ nhanh chóng. Các tòa nhà được quy hoạch và thiết kế khoa học hợp lý, cảnh quan môi trường đẹp, đồng bộ về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tích hợp nhiều tiện ích công cộng và quan trọng nhất là kết nối các chung cư cao tầng với hệ thống giao thông đi lại thuận tiện. Các chung cư cao cấp đã tích hợp được các yếu tố vật chất và tinh thần thoả mãn các nhu cầu nhiều của khách hàng có thu nhập cao. Tòa nhà được bố trí nhiều chức năng sử dụng đa dạng khác nhau, kết hợp giữa mục đích để ở với kinh doanh và văn phòng với mật độ sử dụng cao. Các tòa nhà phát triển theo quy hoạch và bị khống chế về chiều cao và mật độ xây dựng có tỷ lệ thấp tạo không gian thoáng đãng cho cộng đồng. Mạng lưới đường giao thông tiếp cập với các dự án chung cư được mở rộng và đầu tư mới nhiều hơn đa dạng phong phú. Nhà nước đầu tư xây nhiều cầu vượt, hầm chui dân sinh, hầm xuyên qua núi, xuyên sông, mở nhiều tuyến đường đi bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ nhiều công viên cây xanh, mặt nước và kiến trúc bề ngoài ngoại thất các tòa nhà mỹ quan đi kèm các dịch vụ tổng hợp đa dạng phong phú; Chung cư cao cấp là sự kết tinh giữa đẳng cấp quy hoạch kiến trúc, các yếu tố kỹ thuật, sức mạnh tài chính chất lượng quản lý và mức phí các dịch vụ của mỗi khu chung cư. Mỗi căn hộ được sử dụng độc lập và là tài sản sở hữu mang tính riêng biệt, được kết nối giao thông với không gian chung của chung cư; nhiều dịch vụ phái sinh được miễn phí, cảm giác an toàn, văn minh và sạch sẽ. Xu hướng phát triển các dự án nhà ở khác nhau đã thay đổi cơ bản về qui mô dự án, cơ cấu căn hộ, cách thức truyền thông, cách thức huy động vốn, phương pháp bán hàng, chiến lược về giá bán nhà và các cam kết hậu mãi. Đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản trong vài năm qua
3 là: thiếu thông tin minh bạch, thiếu và chậm chễ ban hành các chính sách định hướng và bình ổn thị trường, nhu cầu vượt xa khả năng cung cấp, sốt ảo, thổi giá cục bộ vẫn diễn ra ở nhiều nơi, người mua có nhu cầu sử dụng ở thật đang thiếu nhiều thông tin về các dự án tương đồng trong khu vực, hoang mang về giá và chất lượng xây dựng cũng như về mặt Pháp lý. Xu hướng tăng giá bán đối với phân khúc chung cư trung bình và giảm giá bán đối với phân khúc chung cư cao cấp. Thị trường tự phát do nhiều nguyên nhân nên lượng hàng tồn kho chủ yếu là phân khúc Chung cư cao cấp đã gây tổn thất nặng nề về kinh tế cho các chủ đầu tư, gây hoang mang cho khách giầu có ngoại tỉnh hay kiều bào muốn cải thiện môi trường sống; Nhà nước bị thất thu thuế và bất ổn về an sinh xã hội. Trong khi đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội. Các chung cư, các toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều và sự ưa thích loại nhà ở này trong dân chúng cũng ngày một tăng. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và các nhà phát triển BĐS luôn đặt ra những câu hỏi xoay quanh những yếu tố nào thực sự gây tác động tới giá bất động sản và làm thế nào để áp dụng các yếu tố này nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Korosec (2008) cho rằng có thể chia các yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS này ra thành các tác nhân bên ngoài và các tác nhân bên trong. Nguyên lý về sự hình thành giá bất động sản cho thấy các nhân tố bên ngoài và bên trong ảnh hưởng đến giá giao dịch- đó chính là giá trị tạo thành sản phẩm nhà ở hoàn hảo thông qua quan hệ cung cầu cũng như các nhân tố môi trường vĩ mô. Một số khảo sát đã điều tra về "Yếu tố bên ngoài" do vị trí của các bất động sản và môi trường sống xung quanh cùng với sự ảnh hưởng phức hợp của các dự án bất động sản cạnh tranh (Geltner, 2007). Các nhân tố bên ngoài tòa nhà gây cảm giác ấn tượng nếu các dự án bất động sản đó thuộc sở hữu của các doanh nghiệp tư nhân; Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp thì chi phí đầu tư luôn được quản lý chặt chẽ nhằm tiết kiệm chi phí nhất, nhiều lãng phí được cắt giảm hợp lý ; tận dụng nhiều vật liệu và nhân công địa phương, nhiều ưu đãi về chính sách nhà đất được nhà nước hỗ trợ có thể áp dụng được rộng rãi, do đó giá bán và chất lượng sản phẩm nhà ở của khối tư nhân đầu tư luôn cao hơn khối nhà nước đầu tư (Rauch, 1993). Lợi nhuận có thể đạt được kỳ vọng cao nhất chất lượng nhân lực nội bộ được tuyển chọn kỹ càng có thể đạt được mục tiêu phát triển kinh tế với quy mô lớn và giúp doanh nghiệp gia tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) và của nhiều tài sản nhỏ khi được tích hợp lại có thể nâng cao hơn nhiều lần giá trị tài sản tổng hợp. Sự tập hợp nguồn nhân lực cao trong tổ chức của doanh nghiệp sẽ đạt được hiệu quả đầu tư BĐS có giá trị phái sinh
4 cao. Một số nghiên cứu cho thấy những tác động tích cực của các tương tác này làm gia tăng thêm giá trị tài sản bởi uy tín nhà đầu tư (Văn Cao và Cory, 1982; Burnell, 1985). Diễn biến khó lường của thị trường Bất động sản buộc các nhà đầu tư và các sàn giao dịch Bất động sản phải nâng cao khả năng nắm bắt các tín hiệu thị trường thông qua mức độ hấp thụ các sản phẩm nhà ở. Mặt khác, cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng như áp lực từ phiá người mua buộc các nhà phát triển BĐS phải tìm kiếm lợi thế cạnh tranh bằng nhiều cách thức quản lý mềm như: tiết giảm chi phí tiêu cực, áp dụng nhiều sáng chế xây dựng Giá bán và cơ chế hậu mãi luôn luôn là công cụ cạnh tranh hữu hiệu. Việc hiểu khách hàng và đo lường được cảm nhận của họ đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp có ý nghĩa tối quan trọng cho nhà đầu tư. Sự cần thiết phải nghiên cứu các nhân tố hình thành giá bán chung cư cao cấp ngày càng trở nên cần thiết đối với các chủ đầu tư. Nghiên cứu này được các nhà đầu tư, công ty xây dựng, các nhà quản lý kinh tế mong chờ sẽ tạo nên sự khác biệt về phạm vi nghiên cứu. Xét cả mặt lý thuyết và thực tế, phạm vi những vấn đề cần nghiên cứu rất rộng, do đó, luận án này chỉ tập trung nghiên cứu chuyên sâu cảm nhận của khách hàng về mức giá chào bán lần đầu của chủ đầu tư đối với căn hộ CCCC tại thành phố Hà Nội. Chính vì vậy, chủ đề : "Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội" được chọn làm đề tài luận án tiến sĩ. 1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu Tác giả xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội là mục tiêu nghiên cứu nhằm đạt đợc các yêu cầu sau: - Hệ thống tổng quát hóa những lý luận nổi trội và các nhân tố đặc thù tác động tới giá bán căn hộ CCCC. - Xác định và lựa chọn các nhân tố đặc thù nhất có tác động đến giá bán căn hộ CCCC. Trên cơ sở đó, nhận diện các giả thuyết và xây dựng các mô hình nghiên cứu các nhân tố có tác động đến giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội. - Đo lường và đánh giá thực trạng về mức độ tác động của từng yếu tố được xác định là các biến độc lập trong mô hình đến giá bán căn hộ CCCC (biến phụ thuộc). - Xác định mức độ và tầm quan trọng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC tại Hà Nội.
5 - Làm rõ mức độ tác động khác biệt của các nhân tố theo đặc điểm nhân khẩu của người mua. - Đề xuất các giải pháp quản lý và quản trị cho các bên liên quan đến thị trường BĐS như: chủ đầu tư kinh doanh BĐS, nhà môi giới, sàn phân phối, đơn vị truyền thông… nhằm điều chỉnh các nhân tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp một cách khoa học, phù hợp với tình hình thực tế và thực hiện mục tiêu kinh doanh. 1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu - Tại sao cần phải nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC ? - Giá bán căn hộ CCCC trên thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng của những nhân tố chủ yếu nào ? Tầm quan trọng của từng nhân tố đó như thế nào ? - Mức độ và chiều ảnh hưởng của từng nhân tố đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường Bất động sản Hà Nội như thế nào ? - Các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược giá bán căn hộ CCCC như thế nào ? 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu Luận án tập trung nghiên cứu các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán CCCC trên địa bàn Hà Nội. Trong luận án này, giá bán CCCC không phải là giá thực tế mà là giá khảo sát theo thang đo. 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC. Trên thực tế, chủ đầu tư kinh doanh BĐS xác định mức giá hợp lý. Tuy nhiên, luận án sử dụng phương pháp điều tra về giá nên có thể xem giá bán CCCC là sự cảm nhận (của các đối tượng khảo sát) về giá bán CCCC. Về lý thuyết, giá BĐS chịu tác động đồng thời của 3 nhóm nhân tố: (i) Nhân tố môi trường khách quan tầm vĩ mô (lãi suất, lạm phát, chính sách về nhà ở, tăng trưởng kinh tế….); (ii) Môi trường ngành là quan hệ cung cầu và (iii) Nhân tố gắn liền với BĐS và giá trị BĐS. Trong luận án này chỉ nghiên cứu những nhân tố gắn liền với những yếu tố tạo nên giá trị căn hộ CCCC, bao gồm: (a) Đặc điểm của căn hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý của căn hộ CCCC),
6 (b) Vị thế của tòa nhà và vị trí của căn hộ CCCC, (c) Môi trường xung quanh; (d) Chất lượng dịch vụ và quản lý tòa nhà; và (đ) Năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư. Những nhân tố có ảnh hưởng nhiều đến giá bán căn hộ CCCC luôn được các nhà đầu tư BĐS quan tâm nhất. Luận án bỏ qua những nhân tố môi trường vĩ mô không nghiên cứu và cả quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá cả vì: (i) lý thuyết và thực tiễn đã thừa nhận và (2) các nhà đầu tư không thể tác động đến môi trường vĩ mô và có ảnh hưởng rất khác nhau hoặc không nhiều đối với quan hệ cung cầu. - Phạm vi về không gian: Chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội - Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Các số liệu thứ cấp được tham khảo từ năm 2010 đến 2019; Các số liệu sơ cấp sẽ lấy trong năm 2019 và giải pháp đến 2025. 1.4. Tiếp cận và quy trình nghiên cứu 1.4.1. Tiếp cận nghiên cứu Luận án được tiếp cận logic: Từ việc nghiên cứu thị trường, thu thập các dữ liệu, thông tin thông qua tài liệu, sách báo và khảo sát thực tế tại các công ty đầu tư BĐS để xây dựng và kiểm định các mô hình nghiên cứu và các giả thuyết liên quan. Luận án nghiên cứu về xu hướng hưởng thụ chất lượng cuộc sống cao, nguồn thu nhập, giá thành đầu tư và xây dựng cơ chế giá bán dựa trên kết quả dự định nghiên cứu sự ảnh hưởng của các nhân tố đến giá bán căn hộ CCCC từ góc độ của chủ đầu tư; trọng tâm nghiên cứu là các chủ đầu tư BĐS trên địa bàn Hà Nội đã xây dựng giá bán CCCC như thế nào? Về lý thuyết, có 2 cách tiếp cận để xác định giá bán : 1/ Tiếp cận từ chi phí (các chủ đầu tư kinh doanh BĐS) ; 2/ Tiếp cận từ khách hàng (sự cảm nhận của người mua CCCC đối với các nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán) Trong luận án này, tác giả lựa chọn cách tiếp cận xác định giá bán căn hộ CCCC từ khách hàng. Theo tiếp cận này, các chủ đầu tư kinh doanh BĐS sử dụng các yếu tố phi giá cả để tạo ra giá trị vô hình gây cảm xúc mong muốn trong tâm trí khách hàng. Giá trị của căn hộ được cảm nhận bởi khách hàng, chứ không phải là chi phí. 1.4.2. Quy trình nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu được thực hiện theo quy trình như sau:
7 Định tính Cơ sở lý Thang đo nháp Định lượng thuyết sơ bộ Cronbach Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha + Alpha Tương quan biến tổng) EFA Phân tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng số EFA, Phương sai giải thích, số nhân tố) Định lượng Thang đo chính thức chính thức và điều chỉnh mô hình CFA Phân tích khẳng định nhân tố (tính thích hợp của mô hình, trọng số CFA, tính đơn hướng, SEM + Phân tích phương trình cấu trúc và phân tích ANOVA phương sai Phân tích Giải thích sâu các thông tin về mô hình và các giả Định sâu sau thuyết nghiên cứu sau kiểm định tính kiểm định lượng Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu Nguồn: Tham khảo và phát triển từ Nguyễn Đình Thọ và Nguyễn Thị Mai Trang (2009) Các đối tượng khảo sát đa dạng về thành phần kinh tế và khác nhau về kinh nghiệm cũng như trình độ học vấn, vị thế xã hội, hoàn cảnh và mức độ thu nhập khác nhau.
8 1.5. Kết quả và ý nghĩa của luận án 1.5.1. Kết quả đạt được và điểm mới của luận án - Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC. Đó là : 1/ Đặc điểm vật lý của căn hộ CCCC; 2/ Vị trí của căn hộ và vị thế của chung cư; 3/ Môi trường xung quanh; 4/ Chất lượng dịch vụ & quản lý toà nhà; 4/ Đặc điểm nhân khẩu của khách hàng hay phân khúc khách hàng; 5/ Đặc điểm của chủ đầu tư. Đặc biệt, luận án đã nghiên cứu bổ sung 2 nhân tố ngày càng có ảnh hưởng đáng kể đến giá bán bất động sản. - Đánh giá tầm quan trọng và mức độ tác động của từng nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ CCCC. - Đưa ra những nhận định về các nhân tố đối với giá bán CCCC. Nếu loại bỏ nhân tố về Đặc điểm của chủ đầu tư, thì nhân tố Môi trường xung quanh (MT) tác động lớn nhất lên giá bán căn hộ CCCC. - Đề xuất một số giải pháp có liên quan đến thị trường BĐS do các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán của các nhà đầu tư phân khúc CCCC trên địa bàn Hà Nội. Đề tài nghiên cứu chuyên sâu tới từng nhân tố có tác động mạnh nhất đến giá bán căn hộ CCCC; đây là một phân khúc hẹp trên thị trường bất động sản, đó chính là khoảng trống cần nghiên cứu (cho đến nay, tại Việt Nam chưa có công trình nghiên cứu đầy đủ nào được công bố về đề tài này). 1.5.2. Ý nghĩa của luận án Luận án là một trong những tài liệu hữu ích giúp cho các nhà đầu tư Bất động sản tham khảo về giá trên thị trường. Luận án cũng gợi ý cách xây dựng từng mức giá bán căn hộ CCCC nói riêng nhằm tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư và gia tăng nhiều lợi ích cho khách hàng. Qua đó, các doanh nghiệp đã cho nhà nước một cách đầy đủ và kịp thời, bình ổn được thị trường BĐS và nâng cao sự hài lòng về chất lượng sống của người mua nhà. 1.6. Kết cấu luận án Luận án được kết cấu gồm 5 chương, cụ thể như sau: Chương 1: Phần mở đầu Chương 2: Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản Chương 3: Bối cảnh nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội Chương 5: Giải pháp và kiến nghị Kết luận
9 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2.1.1. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài 2.1.1.1. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về giá cả và và định giá Giá cả là yếu tố sống còn của hết thảy mọi doanh nghiệp tham gia thị trường. Giá cả là mục đích thu hồi vốn đầu tư nhanh, giảm chi phí, mua rẻ bán đắt và cuối cùng của mọi hoạt động thương mại là mang lại lợi nhuận. Chủ động về giá cả là hành động thích ứng mau lẹ và là cách duy nhất để giữ doanh thu hoặc bảo vệ thị phần; Andreas Hinterhuber, (2008) đưa ra năm yếu tố trở ngại khi thực hiện chiến lược định giá dựa vào giá trị tài sản là: i/đánh giá quá thấp giá trị tài sản; ii/ truyền thông về giá trị thấp hơn giá trị thực tế; iii/ không có phân đoạn thị trường hiệu quả; iv/ quản trị lực lượng bán hàng yếu kém; và v/ thiếu hỗ trợ từ quản lý cao cấp. Tác giả Nigel và cộng sự (2010) cho thấy yêu cầu về người quản lý cần có tầm nhìn chiến lược tổng thể hơn là chỉ nghĩ về giá và kiểm soát khả năng tăng giá, đặc biệt trong hoàn cảnh hậu khủng hoảng. David và David, (2012) liệt kê sáu yếu tố thuộc marketing về giá là: i/ khả năng thanh toán của khách hàng ; ii/ giá trị thương hiệu ; iii/ mức độ cạnh tranh trên thị trường ; iv/ mức giá cao rào cản gia nhập ;v/ cầu so với cung ; và vi/ mục tiêu thị phần và phân biệt đáng kể các chiến lược giá cao hay thấp. Khi sử dụng các yếu tố này, mô hình thống kê được phát triển dựa vào phân tích sự khác biệt. Nghiên cứu này hỗ trợ cho lý thuyết marketing về phân biệt giá dựa trên thị trường, khách hàng và cạnh tranh. Đây là nghiên cứu đầu tiên cung cấp phân tích hệ thống và chắc chắn về các yếu tố marketing tác động đến quyết định giá cao hoặc giá thấp. Bằng cách áp dụng các yếu tố này trong mô hình ra quyết định, các nhà marketing có một nhóm công cụ có thể hỗ trợ cho quá trình ra quyết định marketing về giá cả. Stephan & Andreas (2013) phát hiện ra định giá dựa vào giá trị tài sản cố định và sinh lời của doanh nghiệp. Hơn nữa, các tác giả tìm ra ba xu hướng định giá có ảnh hưởng khác nhau đến khả năng định giá của công ty, từ đó liên quan đến kết quả hoạt động của doanh nghiệp. Nghiên cứu này là kết quả nghiên cứu đầu tiên đề cập đến giá trị tổng tài sản và kết quả hoạt động qua nghiên cứu định lượng cả về lý thuyết và thực
10 hành, gợi ý cho các công ty ở bất kỳ quy mô nào, ngành nghề lĩnh vực nào, hay ở đâu đều có lợi từ phương pháp định giá dựa vào giá trị. Bất động sản những tài sản đặc biệt được đầu tư và kinh doanh kèm theo chuỗi dịch vụ đa tiện ích để phục vụ con người và có giá trị tài sản rất cao nhờ vào các đặc tính hữu ích (Rosen, 1974). Do đó, các hộ gia đình đánh giá các đặc tính sử dụng thích hợp về nơi ở chứ không phải sự bóng bẩy nhưng bất tiện dụng của chính sản phẩm. Vì bất động sản là tài sản về sinh sống của con người và được cố định trong không gian, nên khách hàng nào cũng lựa chọn nhiều yếu tố tích cực về môi trường sống và chất lượng các dịch vụ tiện ích cho nơi ở (Malpezzi, 2003). 2.1.1.2. Các công trình khoa học đã công bố ở nước ngoài về môi trường vĩ mô có ảnh hưởng đến giá bán bất động sản Các phương thức mà Nhà Nước trao quyền sử dụng đất và sử dụng tài sản đều bị ràng buộc bởi các chính sách quản lý, các quy định và hạn chế trong việc quy hoạch và các hoạt động phát triển thị trường (Riddiough, 1997; Cunningham, 2007). Ở nhiều quốc gia như Trung Quốc, Singapore, Malaysia, Hồng Kông và một số thành phố ở Mỹ và Australia, đất thuộc sở hữu của Nhà Nước (Chính phủ) và được chia theo các hợp đồng thuê đất lâu dài, nên thị trường đất đai trên thực tế là thị trường thuê theo hợp đồng. Từ chiến lược phát triển đô thị của chính quyền, thông qua các điều khoản hợp đồng thuê đất và thuê nhà bằng các thỏa thuận pháp lý và thường áp đặt thông qua quy hoạch đô thị và các yêu cầu pháp lý. Lãi suất cũng rất quan trọng đối với bất động sản. Ciurlia và Gheno (2009) cho rằng lợi nhuận của thị trường bất động sản cho phép các bên tham gia quản lý rủi ro và lợi nhuận, mà không mua hoặc bán trực tiếp các tài sản cơ sở. Thị trường như trên đang phát triển rất nhanh, do đó, nhu cầu to lớn là cần phải có mô hình định giá đơn giản nhưng hiệu quả. Frappa và Mesonnier (2010) trong nghiên cứu của mình đã tìm ra bằng chứng mạnh mẽ của hiệu ứng tích cực từ lạm phát, nhắm đến tăng trưởng giá nhà đất thực tế và trên tỷ lệ giá nhà bán và cho thuê. Lạm phát cũng tác động lớn đến lợi nhuận của các nhà đầu tư bất động sản. Lạm phát làm giảm tỷ lệ lãi suất thực tế, nhưng các động lực thúc đẩy lạm phát có nghĩa là tỷ lệ lãi suất danh nghĩa sẽ phù hợp với tăng trưởng, như Eving và Payne (2003) phân tích. Clark (1993) cũng xác định chắc chắn về thực tế lạm phát làm giảm đầu tư, kinh tế tăng trưởng và năng suất trong tương lai. Huizinga (1993) tuyên bố lạm phát hạ thấp sự ổn định giá cả liên quan, dẫn đến sự bất định của các khoản đầu tư tăng lên…