Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh: Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam

Chia sẻ: Nu Na | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:0

Thêm vào BST

Báo xấu

48
lượt xem 14
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nội dung của luận án trình bày hệ thống hóa những lý luận về các mô hình lý thuyết liên quan tới hành vi của con người, hành vi tiêu dùng cũng như ý định mua nhà ở.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận án Tiến sĩ Quản trị kinh doanh: Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRẦN XUÂN LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội, 2021
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN TRẦN XUÂN LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản Mã ngành: 9340101 LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: 1. PGS.TS. Phạm Văn Linh 2. TS. Phạm Lan Hương Hà Nội, 2021
i LỜI CAM ĐOAN Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này, này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Nghiên cứu sinh Trần Xuân Lượng
ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin được gửi lời cảm ơn tới Ban Giám hiệu, Viện sau đại học, Khoa BĐS & KTTN, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cùng toàn thể các Thầy, Cô giáo, các Nhà khoa học đã cung cấp những kiến thức chuyên môn và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Phạm Văn Linh và TS. Phạm Lan Hương, các Thầy, Cô hướng dẫn khoa học đã tận tâm giúp đỡ và chỉ bảo cho tôi trong suốt thời gian thực hiện luận án. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, Hiệp hội BĐS Việt Nam, Công ty Cổ phần đầu tư BĐS Taseco (TASECOLAND), các chuyên gia BĐS, các doanh nghiệp BĐS, các đồng nghiệp và những khách hàng đã cung cấp dữ liệu, trả lời phỏng vấn, cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án này. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Nghiên cứu sinh Trần Xuân Lượng
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ii MỤC LỤC .................................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................. vi DANH MỤC BẢNG BIỂU .........................................................................................vii DANH MỤC HÌNH VẼ............................................................................................. viii MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Lý do lựa chọn đề tài ............................................................................................. 1 2. Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................ 4 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ....................................................................... 5 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 5 5. Tóm tắt phương pháp nghiên cứu ........................................................................ 6 6. Đóng góp mới của luận án ..................................................................................... 7 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ................................................................................................................... 9 1.1. Hành vi người tiêu dùng .................................................................................... 9 1.2. Hành vi người tiêu dùng và sản phẩm nhà ở ................................................. 10 1.3. Mô hình hành vi con người .............................................................................. 11 1.3.1. Mô hình kinh tế Marshal ..............................................................................12 1.3.2. Mô hình tâm lý xã hội Veblenia...................................................................13 1.3.3. Mô hình học tập Pavlov ...............................................................................14 1.3.4. Mô hình phân tâm học Freud .......................................................................16 1.3.5. Lý thuyết về thứ bậc nhu cầu của Maslow...................................................18 1.4. Các mô hình hành vi người tiêu dùng............................................................. 21 1.4.1. Khái niệm mô hình hành vi người tiêu dùng ...............................................21 1.4.2. Mục đích và ưu điểm của các mô hình hành vi người tiêu dùng .................22 1.4.3. Mô hình xử lý thông tin Bettman .................................................................24 1.4.4. Mô hình Nicosia ...........................................................................................27 1.4.5. Mô hình Howard Sheth ................................................................................28 1.4.6. Mô hình Howard ..........................................................................................29 1.4.7. Mô hình Engel- Blackwell-Miniard (EBM) ................................................31 1.4.8. Mô hình hành động hợp lý (TRA) và hành vi có kế hoạch (TPB) ..............32
iv 1.5. Mô hình hành vi có kế hoạch (TPB) và ý định mua nhà ở ........................... 37 1.5.1. Mô hình TPB nghiên cứu về ý định mua nhà ở ...........................................37 1.5.2. Mô hình TPB trong nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở ......................................................................................................................40 1.6. Kết luận và khoảng trống nghiên cứu ............................................................ 51 1.6.1. Một số kết luận về tổng quan nghiên cứu ....................................................51 1.6.2. Khoảng trống nghiên cứu .............................................................................52 CHƯƠNG 2. GIẢ THUYẾT VÀ KHUNG LÝ THUYẾT ...................................... 57 2.1. Tổng quan về khu vực nghiên cứu .................................................................. 57 2.1.1. Khu vực đô thị Việt Nam .............................................................................57 2.1.2. Nhà ở khu vực đô thị Việt Nam ...................................................................57 2.1.3. Đặc điểm của nhà ở khu vực đô thị Việt Nam .............................................59 2.2. Giả thuyết nghiên cứu và thang đo nhân tố ................................................... 65 2.2.1.Nhân tố Ý định mua ......................................................................................65 2.2.2. Nhân tố Thái độ............................................................................................67 2.2.3. Nhân tố Chuẩn chủ quan ..............................................................................68 2.2.4. Nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi ..........................................................69 2.2.5. Nhân tố Vị trí nhà.........................................................................................70 2.2.6. Nhân tố Tính pháp lý ...................................................................................71 2.2.7. Đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà ..............................................74 2.3. Mô hình nghiên cứu .......................................................................................... 77 2.3.1. Mô hình ........................................................................................................77 2.3.2. Các biến trong mô hình nghiên cứu .............................................................78 CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................... 79 3.1. Quy trình nghiên cứu ....................................................................................... 79 3.2. Phương pháp thu thập dữ liệu......................................................................... 80 3.2.1. Thu thập dữ liệu thứ cấp...............................................................................80 3.2.2. Thu thập dữ liệu sơ cấp ................................................................................82 3.3. Phương pháp phân tích dữ liệu ....................................................................... 85 3.3.1. Kiểm định thang đo và phân tích nhân tố khám phá....................................85 3.3.2. Phân tích hồi quy đa biến bội .......................................................................87 3.3.3. Phương pháp kiểm định T-test .....................................................................87 3.3.4. Phương pháp phân tích phương sai ..............................................................88 3.3.5. Phương pháp thống kê, so sánh....................................................................90
v CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ KHẢO SÁT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH MUA NHÀ Ở CỦA NGƯỜI DÂN KHU VỰC ĐÔ THỊ VIỆT NAM ..... 91 4.1. Thống kê mẫu khảo sát .................................................................................... 91 4.2. Phân tích kết quả khảo sát ............................................................................... 93 4.2.1. Đánh giá chất lượng và độ tin cậy của thang đo ..........................................93 4.2.2. Ý định mua nhà chung cư của người dân khu vực đô thị Việt Nam............98 4.2.3. Ý định mua nhà riêng của người dân khu vực đô thị Việt Nam ................109 4.2.4. Kiểm định các giả thuyết trong mô hình nghiên cứu .................................117 4.3. Đánh giá kết quả khảo sát .............................................................................. 118 4.3.1. Một số kết luận thông qua phân tích kết quả khảo sát ...............................118 4.3.2. Đánh giá về các nhân tố ảnh hưởng ...........................................................119 4.3.3. Đánh giá về các đặc điểm nhân khẩu học ..................................................127 4.4. Đánh giá các chính sách vĩ mô ảnh hưởng tới ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam ................................................................................ 128 CHƯƠNG 5. KHUYẾN NGHỊ ĐẾN CÁ NHÂN TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN 130 5.1. Dự báo tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong giai đoạn sắp tới .... 130 5.1.1.Định hướng, triển vọng đô thị hóa, thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai ........................130 5.1.2. Xu hướng thị trường bất động sản năm 2020 – 2021 và giai đoạn tiếp sau... 132 5.2. Một số vấn đề về khu vực đô thị và tình hình nhà ở khu vực đô thị Việt Nam . 136 5.2.1. Chiến lược phát triển không gian đô thị và nhà ở đô thị............................136 5.2.2. Chính sách về nhà ở tại khu vực đô thị Việt Nam .....................................138 5.3. Một số khuyến nghị về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam ..................................................................... 140 5.3.1. Khuyến nghị đối với người tiêu dùng ........................................................140 5.3.2. Khuyến nghị đối với chủ đầu tư các khu đô thị .........................................148 5.3.3. Khuyến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước Trung ương và địa phương ...154 KẾT LUẬN ................................................................................................................ 157 KIẾN NGHỊ CHO NHỮNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO DANH MỤC NHỮNG CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ ........................................................... 161 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................. 162 PHỤ LỤC ................................................................................................................... 173
vi DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ Tiếng Việt Tiếng Anh viết tắt BĐS Bất động sản CQ Chuẩn chủ quan NT Nhận thức kiểm soát hành vi NXB Nhà xuất bản PL Pháp lý QĐM Quyết định mua TĐ Thái độ TEV Lý thuyết Giá trị kỳ vọng Theory of Expectancy Value TPB Lý thuyết Hành vi có kế hoạch Theory of Planned Behavior TRA Lý thuyết Hành vi hợp lý Theory of Reasoned Action VT Vị trí YĐM Ý định mua
vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1. So sánh một số khác biệt cơ bản, tương đối giữa “nhà riêng” và “chung cư” trong cùng phân khúc giá từ 3-5 tỷ.....................................................................63 Bảng 2.2. Thang đo nhân tố Ý định mua nhà ở khu vực đô thị Việt Nam ...............67 Bảng 2.3. Thang đo nhân tố Thái độ .........................................................................68 Bảng 2.4. Thang đo nhân tố Chuẩn chủ quan ...........................................................69 Bảng 2.5. Thang đo nhân tố Nhận thức kiểm soát hành vi .......................................69 Bảng 2.6. Thang đo nhân tố Vị trí nhà ......................................................................71 Bảng 2.7. Thang đo nhân tố Tính pháp lý .................................................................73 Bảng 2.8. Các đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà ....................................75 Bảng 2.9. Các biến trong mô hình nghiên cứu..........................................................78 Bảng 4.1. Thống kê mô tả mẫu khảo sát ...................................................................91 Bảng 4.2. Kết quả phân tích nhân tố khám phá ........................................................94 Bảng 4.3. Độ tin cậy của các thang đo ......................................................................96 Bảng 4.4. Kết quả kiểm định về các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà chung cư trong khu vực đô thị Việt Nam .................................................................................99 Bảng 4.5. Kết quả kiểm định giới tính và ý định mua chung cư ............................101 Bảng 4.6. Kết quả kiểm định tuổi và ý định mua chung cư ....................................102 Bảng 4.7. Kết quả kiểm định nghề nghiệp chính và ý định mua chung cư ............103 Bảng 4.8. Kết quả kiểm định trình độ giáo dục và ý định mua chung cư ...............104 Bảng 4.9. Kết quả kiểm định trình độ giáo dục và ý định mua chung cư ...............106 Bảng 4.10. Kết quả kiểm định quy mô hộ gia đình và ý định mua chung cư .........107 Bảng 4.11. Kết quả kiểm định về các nhân tố ảnh hưởng tới ý định mua nhà riêng trong khu vực đô thị Việt Nam ...............................................................................109 Bảng 4.12. Kết quả kiểm định giới tính và ý định mua nhà riêng ..........................111 Bảng 4.13. Kết quả kiểm định tuổi và ý định mua nhà riêng .................................113 Bảng 4.14. Kết quả kiểm định nghề nghiệp chính và ý định mua nhà riêng ..........114 Bảng 4.15. Kết quả kiểm định trình độ giáo dục và ý định mua nhà riêng ............115 Bảng 4.16. Kết quả kiểm định quy mô hộ gia đình và ý định mua nhà riêng.........116 Bảng 4.17. Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam .............................117
viii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 1.1. Tháp nhu cầu của Maslow ........................................................................19 Hình 1.2. Mô hình lý thuyết hành động hợp lý .........................................................33 Hình 1.3. Mô hình lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) ..........................................35 Hình 2.1. Mô hình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam ..........................................................................77 Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu cho luận án .............................................................79 Hình 4.1. Top 10 chủ đầu tư bất động sản uy tín năm 2020 ...................................142
1 MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài Đất đai, nhà ở là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, mỗi gia đình. Để sử dụng và khai thác hiệu quả nguồn tài nguyên này, mỗi quốc gia, mỗi gia đình đều có sự quản lý, điều hành khác nhau. Ví như ở những nước phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) đã đi trước chúng ta trên 100 năm, thì một hành lang pháp lý hoàn chỉnh được thiết lập với sự quản lý rất chặt chẽ. Còn ở Việt Nam, nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, bắt đầu đổi mới từ năm 1986 thì thị trường BĐS cũng manh nha hình thành năm 1987. Nhưng chính thức từ năm 1993, sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, thì khuôn khổ pháp lý ban đầu cho thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mới được thiết lập và có đặc thù rất riêng như hình thức đa sở hữu về đất đai, trên thế giới hình thức này chỉ còn vài nước áp dụng. Sau hơn 30 năm hình thành và phát triển, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua không ít những thăng trầm và chứng kiến sự thay đổi chóng mặt. Giống như một quy luật chu kỳ, thị trường bất động sản từ năm 1987 đến nay trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại. Trải qua bao giai đoạn khó khăn, thị trường đã sự biến đổi chất và đang dần trở nên chuyên nghiệp hơn nhờ sự hỗ trợ của hành lang pháp lý (HoREA, 2020a). Tuy nhiên, trong giai đoạn 05 năm trở lại đây kể từ sau đợt đóng băng lần thứ ba, thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển trở lại với một vận tốc phi mã. Trong khi đó hành lang pháp lý còn quá chậm, lại thường xuyên thay đổi, nhiều loại nhà còn chưa có khái niệm, các quy định dưới luật có phần chưa rõ ràng, thiếu minh bạch, gây ra những hiểu lầm, tranh chấp, khiếu kiện, ảnh hưởng đến nền kinh tế của quốc gia và của mỗi gia đình là không hề nhỏ. Thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp của công dân trong lĩnh vực đất đai diễn ra gay gắt, phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước, nhiều nơi đã trở thành điểm nóng, đơn thư chiếm 80% so với các tranh chấp khác. Đơn cử theo thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA, 2020b) thì chỉ trên địa bàn TP.HCM đã có 53 dự án của 12 doanh nghiệp đang bị chậm cấp sổ hồng cho cư dân với gần 30.000 căn hộ, như vậy cả nước có trên 50.000 căn hộ bị vướng thủ tục pháp lý chưa, thậm chí là không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa
2 bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm qua, dẫn đến nhiều hệ lụy. Trước hết là không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho người mua nhà. Đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự. Đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Cụ thể, số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Năm 2018, chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; Năm 2019, chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước; 08 tháng đầu năm 2020, chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 08 tháng đầu năm 2019. Ngoài ra, việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc sổ hồng” cho người mua nhà còn làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), lại bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng (HoREA, 2020b). Quá trình đô thị hóa tại các địa phương được thể hiện thông qua tốc độ gia tăng theo thời gian của hai yếu tố dân số đô thị và diện tích đô thị (Trần Minh Tùng, 2019). Ngân hàng Thế giới (WB, 2011) cho rằng đô thị hóa tại Việt Nam gắn kết mật thiết với 5 yếu tố chuyển đổi, là hành chính, không gian, kinh tế, dân số và phúc lợi. Những chuyển đổi trên đã làm thay đổi mạnh mẽ diện mạo vật chất lẫn phi vật chất của các khu vực đô thị. Sự gia tăng mật độ nhà ở, dự án chung cư tại khu vực nội đô và dự án nhà ở tại các khu đô thị mới ven đô, được xem như là hệ quả tất yếu của quá trình đô thị hóa. Đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra với tốc độ rất nhanh, cùng với sức ép dân số gia tăng, đang cũng dồn gánh nặng nhà ở lên các đô thị (Trần Ngọc Chính, 2019). Một phần là do thiếu sự định hướng, thiếu quy hoạch, hành lang pháp luật chưa đầy đủ, các thủ tục quản lý, cấp phép còn yếu và thiếu, phương án huy động nguồn vốn còn chậm, làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án, và phát sinh chi phí đầu tư. Phần lớn các đô thị tại Việt Nam hiện đang đối mặt với tình trạng phát triển mất cân đối giữa nguồn cung nhà ở sẵn có với việc đáp ứng nhu cầu thực tế (JLL, 2020), tạo ra độ trễ quá lớn giữa cung và cầu. Nhu cầu nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp có nhiều nhưng nguồn cung hiện đang còn thiếu, trong khi đó lượng cung tại phân khúc căn hộ hạng trung, cao cấp và sang trọng hiện đang còn tồn đọng khá cao. Theo ước tính của JLL thì mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại thành phố Hồ Chí Minh đạt mức 3 căn/1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Thái Lan. Mặc dù nguồn cung thị trường đang là rất lớn nhưng theo thông tin từ phía Bộ Xây dựng tại thời điểm cuối năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) vẫn còn lượng tồn kho khá lớn (khoảng 22.976 tỷ đồng). Thực tế này cho thấy một điều là nguồn cung sản phẩm BĐS nhà ở khu vực đô thị Việt Nam hiện nay chưa thực sự chưa chạm tới cầu của thị trường, nghĩa là nhu cầu thì có sẵn nhưng có rất nhiều nhân tố tác động khiến cho cho người mua nhà còn rất do dự, băn khoăn.
3 Theo tính toán của JLL (2020) cho thấy, tùy thuộc vào vị trí, quy mô, các tiện nghi cơ bản của dự án, nhưng mức giá bán phải thấp hơn 1.200 USD (tương đương 27.000.000 VND) trên một mét vuông mới được tính là nhà ở bình dân. Đây là mức giá khá cao ngay cả khi so với mặt bằng thu nhập bình quân đầu người của thủ đô Hà Nội năm 2019 với mức 120.000.000 VND/người/năm. Chính vì vậy mà thị trường BĐS trong khu vực đô thị Việt Nam hiện nay chủ yếu là các căn hộ hạng trung và cao cấp, thì hầu hết chỉ đang phục vụ cho tầng lớp trung lưu của xã hội. Trung lưu, theo khái niệm của World Bank (2015), là những người có mức sống cao hơn 15 USD/người/ngày, tức tương đương ở mức 10,6 triệu đồng/người/tháng nếu tính theo tỷ giá đầu năm 2020. Đối tượng này của Việt Nam đang gia tăng rất nhanh trong những năm trở lại đây, chiếm 15% dân số vào năm 2019 (tương đương khoảng 14,4 triệu người) và ước tính sắp tới sẽ là 20%, 25%. Đây là tầng lớp đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, thúc đẩy sức cầu nhờ tiêu dùng lớn, góp phần tạo thêm công ăn việc làm cho xã hội và giúp nền kinh tế giảm phụ thuộc vào đầu tư nước ngoài (Đặng Hoàng Hải Anh, 2020). Tầng lớp trung lưu được coi là khách hàng mục tiêu của thị trường BĐS Việt Nam, nhưng mua nhà vẫn luôn một trong những điều quan trọng của cuộc sống con người (Felicia và cộng sự, 2014). Bởi, mua nhà là một quá trình ra quyết định phức tạp, được minh chứng bởi sự tốn kém, không thường xuyên, rủi ro, tự thể hiện cao và khác biệt đáng kể trong nhận thức của người (Manivannan và cộng sự, 2014). Hành vi mua nhà đồng thời cũng được coi là một quyết định đầu tư dài hạn vì đây là điểm chính ảnh hưởng đến mức sống của người dân từ cả hai khía cạnh vĩ mô và vi mô (Paul và cộng sự, 2019). Theo tháp nhu cầu của Maslow thì đối tượng trung lưu được cho là người có nhu cầu cao hơn, tầm nhận thức và đòi hỏi về các sản phẩm có chất lượng, vì vậy mà với một sản phẩm quan trọng, có giá trị cao như nhà ở lại càng trở nên thận trọng hơn. Nhà ở trên thực tế có rất nhiều phân cấp, hạng nhà và chủng loại nhà khác nhau như: nhà tạm, nhà cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV; theo hạng như Bình dân, Trung cấp, Cao cấp…; theo chủng loại như là Biệt thự, Biệt thự đơn lập, Biệt thự song lập, Nhà liền kề, Nhà phố, Nhà ở riêng lẻ, Nhà ở thương mại, Nhà chung cư, Nhà tái định cư, Nhà công vụ, Penshouse, Shophouse, Townhouse; Condotel, Officetel, Duplex… Chung quy lại nếu xét ở góc độ đa số, điển hình và góc độ pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng thì chỉ có 02 loại nhà cơ bản, trong khu vực đô thị. Một là nhà riêng (có thể gọi là nhà đất), là nhà trực tiếp gắn liền với đất; có đầy đủ cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được ghi trong giấy chứng nhận sổ đỏ, sổ hồng; và thường ở xa trung tâm hơn. Hai là chung cư, là nhà gián tiếp với đất, thường
4 chỉ có quyền sở hữu nhà, và thường ở gần trung tâm hơn nếu chúng được xét cùng mức giá với nhà riêng. Mỗi loại hình nhà ở đều có những ưu điểm, và hạn chế khác nhau nên để lựa chọn một loại nhà ở phù hợp với nhu cầu, điều kiện sinh sống, với tính chất công việc, đặc điểm cá nhân, quan điểm, văn hóa, tâm linh v.v là việc không hề đơn giản, kể cả khi có điều kiện tài chính tốt. Xu thế thời đại nói chung, Chủ trương của Nhà nước ta nói riêng là tập trung phát triển loại hình nhà Chung cư để tiết kiệm quỹ đất, tiết kiệm nguồn tài nguyên, và chi phí xây dựng, đáp ứng số đông nhu cầu, do đó trên thực tế hiện nay sản phẩm chủ yếu của thị trường BĐS khu vực đô thị là nhà Chung cư, tiếp đến là nhà liền kề, nhà phố v.v. Đây đều là những sản phẩm có giá trị lớn, lại được định vị ở phân khúc hạng trung và cao cấp trong giai đoạn vừa qua, càng khiến cho việc ra quyết định trở nên khó khăn hơn. Vấn đề đặt ra là, nhu cầu nhà ở thì nhiều, nguồn cung cũng sẵn có, nhưng lượng tồn kho đặc biệt là với sản phẩm chung cư hiện đang quá lớn. Liệu yếu tố về pháp lý hay những yếu tố khác có làm cho ý định mua nhà của người tiêu dùng bị hạn chế ngay cả khi cung và cầu đều đang ở mức cao? Tìm hiểu những nghiên cứu về ý định mua (YĐM) nhà của các tác giả trong và ngoài nước cho thấy, đã có một số nghiên cứu của các tác giả trên thế giới về những đối tượng khách hàng và loại hình nhà hay BĐS khác nhau, tuy nhiên ở Việt Nam thì lại còn quá ít ỏi và đa phần đang tập trung vào nghiên cứu về nhà ở xã hội hoặc nhà ở thu nhập thấp – nguồn sản phẩm BĐS còn đang rất ít ở Việt Nam. Như vậy có thể thấy, cả về lý luận và thực tiễn đều thể hiện sự cấp thiết cần phải có những nghiên cứu khoa học về YĐM mua nhà trong mối quan hệ với những yếu tố quan trọng như pháp lý hay những yếu tố khác phù hợp với thực tế và tập khách hàng tại thị trường Việt Nam. Trong bối cảnh này, NCS lựa chọn nội dung “Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam” để làm đề tài cho luận án tiến sĩ của mình. Trong đó tập trung nghiên cứu vào YĐM nhà của tầng lớp trung lưu Việt Nam, với 02 loại hình nhà ở là nhà riêng và chung cư và đặc biệt chú trọng tới yếu tố pháp lý trong sự tác động tới YĐM nhà của khách thể nghiên cứu. 2. Câu hỏi nghiên cứu - Những nhân tố chính nào ảnh hưởng đến YĐM nhà ở tầm giá từ 3-5 tỷ đồng của tập khách hàng trung lưu trong các khu vực đô thị Việt Nam? - Có sự khác nhau như thế nào về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM nhà chung cư và YĐM nhà riêng có cùng mức giá 3-5 tỷ đồng trong các khu vực độ thi Việt Nam của những khách hàng trung lưu?
5 - Đặc điểm nhân khẩu học nào có sự khác nhau, giữa hai nhóm khách hàng trung lưu có YĐM mua chung cư hoặc nhà riêng, cùng mức giá 3-5 tỷ đồng trong khu vực đô thị Việt Nam? 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến YĐM nhà ở của người dân khu vực đô thị Việt Nam. Cụ thể hơn là: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trong các khu vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng. Nhiệm vụ nghiên cứu: - Rà soát các trường phái lý thuyết và các công trình nghiên cứu trước đây về ra YĐM nhà/BĐS. Trên cơ sở đó xác định những căn cứ lý thuyết cho nghiên cứu của luận án; - Xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến YĐM mua nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam; - Kiểm định mô hình nghiên cứu đã đề xuất với dữ liệu thu thập được từ những người có YĐM mua nhà khu vực đô thị Việt Nam; trong đó chia thành 02 nhóm là người có YĐM chung cư và người có YĐM nhà riêng; - Đưa ra một số đề xuất đối với người tiêu dùng (người mua nhà), các chủ đầu xây dựng và các nhà hoạch định chính sách trong việc thiết kế, xây dựng và phân phối các sản phẩm nhà ở trong khu vực đô thị sao cho phù hợp với YĐM của người tiêu dùng. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án là các nhân tố có ảnh hưởng tới YĐM nhà ở của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi về khách thể nghiên cứu: - Là đối tượng khách hàng trung lưu tức là những người sở hữu một vị trí tài chính tương đối tốt khi có những sự lựa chọn mua hàng (Linghi Li, 2010). Bởi vì mục tiêu nghiên cứu của luận án này không nhằm vào việc kiểm tra vấn đề khả năng chi trả (nhân
6 tố giá) mà muốn so sánh sự khác nhau về tác động của các nhân tố lên YĐM chung cư và YĐM nhà riêng như thế nào khi họ có cùng một mức tiền để chọn mua nhà. - Mức giá của căn nhà riêng hoặc chung cư mà khách hàng có YĐM nằm trong khoảng từ 3 – 5 tỷ đồng. Mức giá này được lựa chọn bởi vì theo thống kê của một trong những trang thông tin lớn và uy tín về BĐS (baTĐongsan.com.vn) thì đây là mức giá có lượng giao dịch lớn nhất ở cả 02 loại hình nhà chung cư và nhà riêng. Thêm vào đó, theo đánh giá của các chuyên gia Hội Môi giới BĐS Việt Nam thì trong 3 năm gần đây, tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở đạt mức cao nhất, gần 95%; trong đó đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của căn hộ thuộc phân khúc trung cấp là cao nhất, trên 97%. Phạm vi về nội dung: - Nghiên cứu về YĐM nhà ở, các nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà ở và các đặc điểm của người mua nhà khu vực đô thị Việt Nam. - Luận án không nghiên cứu những quá trình khác trong hành vi mua nhà của người tiêu dùng như: quyết định mua (QĐM) nhà; sự hài lòng sau mua nhà v.v. Phạm vi về phương pháp nghiên cứu: Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố tới YĐM nhà ở được phân tích dưới góc độ người mua nhà ở, không tiếp cận từ góc độ người bán/môi giới hoặc chủ đầu tư xây dựng hoặc các nhà làm chính sách. Phạm vi về không gian: Nghiên cứu nhóm người đã mua, có YĐM mua tiếp, chưa mua, và đang có YĐM một trong hai loại hình nhà ở điển hình là nhà chung cư hoặc nhà riêng trong các khu vực đô thị ở các tỉnh thành phố của Việt Nam Phạm vi về thời gian: - Luận án thu thập dữ liệu thứ cấp trong giai đoạn 2014 – 2018. - Dữ liệu sơ cấp được thu thập trong giai đoạn từ tháng 6/2018 đến tháng 6/2019. - Dữ liệu phân tích và báo cáo trong giai đoạn 2019 – 2020. 5. Tóm tắt phương pháp nghiên cứu a/ Quy trình nghiên cứu của luận án gồm 12 bước cơ bản là đặt vấn đề nghiên cứu (bước 1); xây dựng cơ sở lý thuyết (bước 2); xác lập mô hình nghiên cứu và bảng hỏi (bước 3); xây dựng thang đo, khảo sát thử, hoàn thiện thang đo (bước 4,5,6,7,8,9); điều tra diện rộng (bước 10); phân tích thông tin (bước 11), bàn luận và khuyến nghị (bước 12).
7 b/ Phương pháp luận nghiên cứu của luận án kết hợp giữa phương pháp diễn dịch và quy nạp khoa học. c/ Phương pháp thu thập dữ liệu: Đối với dữ liệu thứ cấp: phương pháp thu thập dữ liệu tài bàn (desk data). Đối với dữ liệu sơ cấp: phương pháp phỏng vấn sâu; phương pháp chuyên gia, khảo sát thử; điều tra bằng phiếu hỏi. d/ Phương pháp phân tích dữ liệu: Phương pháp định lượng: kiểm định độ tin cậy thang đo, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy bội, kiểm định T-test, phân tích phương sai. Phương pháp định tính: tổng hợp, thống kê, so sánh 6. Đóng góp mới của luận án Luận án đã có những đóng góp cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn, cụ thể như sau: - Đóng góp 1: Hệ thống hóa được những lý luận về các mô hình lý thuyết liên quan tới hành vi con người, hành vi tiêu dùng cũng như YĐM nhà ở. - Đóng góp 2: Xác lập được mô hình phân tích về những nhân tố ảnh hưởng tới YĐM nhà ở khu vực đô thị Việt Nam trong khoảng giá từ 3-5 tỷ đồng của tập khách hàng trung lưu dựa trên mô hình TPB của Ajzen (2009, 2012). Mô hình gồm 05 biến độc lập (thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểm soát hành vi, vị trí ngôi nhà, tính pháp lý), 05 biến kiểm soát là các đặc điểm nhân khẩu học của người mua nhà (giới tính, tuổi, nghề nghiệp, trình độ giáo dục, quy mô gia đình) và 01 biến phụ thuộc (YĐM). - Đóng góp 3: So sánh sự khác nhau về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên YĐM của những khách hàng trung lưu đối với 02 loại nhà chung cư và nhà riêng trong các khu vực độ thi Việt Nam có mức giá từ 3-5 tỷ đồng. - Đóng góp 4: Khẳng định được có hay không sự khác biệt trong YĐM nhà chung cư or nhà riêng mức giá từ 3-5 tỷ đồng của những khách hàng trung lưu có đặc điểm nhân khẩu học khác nhau. - Đóng góp 5: Đưa ra được một số khuyến nghị cho người tiêu dùng, cho chủ đầu tư và các cơ quan làm chính sách về sản phẩm nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng trong các khu vực đô thị Việt Nam. * Những đề xuất này có thể giúp cho: + Người mua nhà ở, nhà tư vấn môi giới có những kênh tham khảo để tư vấn hoặc tìm cho mình được căn nhà riêng hoặc chung cư ở mức giá 3-5 tỷ đồng phù hợp với yêu cầu cá nhân.
8 + Chủ đầu tư xây dựng nhà ở dựa trên các kết quả nghiên cứu để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn kịp thời và hiệu quả, đánh đúng và trúng nhu cầu của thị trường và đáp ứng đầy đủ yêu cầu sự quan tâm của người mua nhà. + Cơ quan nhà nước đưa ra các chủ trương, chính sách phù hợp và phê duyệt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đúng mục tiêu, đối tượng sử dụng có hiệu quả, giảm thiểu các tranh chấp, khuyến kiện, nâng cao chất lượng văn bản pháp luật về BĐS, làm rõ ràng minh bạch thông tin… từ đó thúc đẩy mở rộng thị trường BĐS phát triển nhanh hơn và bền vững.
9 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 1.1. Hành vi người tiêu dùng Walters (1974:7) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “quá trình theo đó các cá nhân quyết định xem, cái gì, khi nào, ở đâu, như thế nào và mua từ ai khi mua hàng hóa và dịch vụ”. Mowen (1993:6) đưa ra một định nghĩa khác bằng cách giải thích hành vi người tiêu dùng giống như “nghiên cứu các đơn vị mua và các quá trình trao đổi tham gia vào việc mua lại, tiêu thụ và thải bỏ hàng hóa, dịch vụ, kinh nghiệm, và ý tưởng”. Định nghĩa này tập trung vào việc mua hàng của các đơn vị nhằm bao hàm không chỉ cá nhân mà còn cả các nhóm mua sản phẩm hoặc dịch vụ. Schiffman & Kanuk (1997:648) định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “Hành vi mà người tiêu dùng hiển thị khi tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ sản phẩm, dịch vụ và ý tưởng”. Schiffman & Kanuk (1997:6-7)làm rõ hơn định nghĩa bằng cách giải thích rằng hành vi của người tiêu dùng nghiên cứu về cách các cá nhân đưa ra quyết định sử dụng các nguồn lực sẵn có của họ (thời gian, tiền bạc, công sức) vào các hạng mục liên quan đến tiêu dùng. Nó bao gồm nghiên cứu về những gì, tại sao, khi nào, ở đâu và tần suất họ mua hàng cũng như cách họ sử dụng sản phẩm. Ngoài ra, nó bao gồm tất cả các hành vi mà người tiêu dùng thể hiện trong tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và thải bỏ sản phẩm và dịch vụ mà họ mong đợi sẽ thỏa mãn nhu cầu của họ. Cũng theo Schiffman & Kanuk (1997:6-7), hai kiểu người tiêu dùng khác nhau có thể được phân biệt, cụ thể là người tiêu dùng cá nhân và tổ chức. Cá nhân người tiêu dùng mua các sản phẩm và dịch vụ để sử dụng cho mục đích cá nhân hoặc hộ gia đình hoặc một món quà cho người khác. Người tiêu dùng cá nhân, do đó, mua hàng cuối cùng là để tiêu dùng. Mặt khác, người tiêu dùng tổ chức mua sản phẩm và các dịch vụ để điều hành một tổ chức, bao gồm cả các tổ chức, các tổ chức chính phủ và các định chế hoạt động vì lợi nhuận và phi lợi nhuận. Định nghĩa về hành vi của người tiêu dùng của Engel, Blackwell & Miniard (1990: G4), tuyên bố rằng “những hành động liên quan trực tiếp đến việc thu được, tiêu thụ và xử lý các sản phẩm và dịch vụ, bao gồm các quá trình quyết định trước và sau các hành động này”. Các mô tả hoặc định nghĩa gần đây hơn (mà về bản chất không khác ở trên) có thể được tìm thấy trong Arnould, Price & Zinkhan (2002:5) và Peter & Olson (2002:6).
10 Hành vi người tiêu dùng cũng được xác định là việc làm thế nào để các cá nhân, các nhóm và các tổ chức lựa chọn, mua, sử dụng và loại bỏ hàng hoá, dịch vụ, ý tưởng hoặc trải nghiệm nghiệm nhằm đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ (Kotler & Keller, 2009:9; Solomon, 2009:7). Một định nghĩa rộng và “hoàn chỉn hơn” về hành vi người tiêu dùng là “tổng thể các quyết định của người tiêu dùng đối với việc mua lại, tiêu thụ và xử hàng hóa, dịch vụ, hoạt động, trải nghiệm, con người và các ý tưởng bởi những yếu tố ra quyết định của con người theo thời gian" (Hoyer & Macinnis, 2010:3). Định nghĩa của nhóm tác giả Schiffman, Hansen & Kanuk (2012:5) thì cho rằng “hành vi người tiêu dùng tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá và loại bỏ các sản phẩm và dịch vụ mà họ hy vọng sẽ đáp ứng các nhu cầu cá nhân của họ”. 1.2. Hành vi người tiêu dùng và sản phẩm nhà ở Một số nghiên cứu đã thảo luận về sự lựa chọn mua hàng của người mua nhà và đã xác định rằng người mua nhà nên được gọi là người tiêu dùng trong một số hoạt động tiêu thụ như lựa chọn, mua và sử dụng sản phẩm nhà ở (Fierro và cộng sự, 2009; Hoàng & Yi, 2010; Opoku & Abdul-Muhmin, 2010). Nhìn từ góc độ lựa chọn tiêu dùng, việc lựa chọn nhà ở nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích trong sử dụng nhà ở, trong bối cảnh mà nhà ở đóng vai trò là hàng hóa lâu bền của cá nhân và hộ gia đình (Koklic và Vida, 2009; 2011). Trong khi đó, ở góc độ kinh tế học hành vi, lựa chọn nhà ở được xem như là một quá trình giải quyết vấn đề với việc định hướng hành vi, tập trung vào các giá trị (Collen và Hoekstra, 2001; Jansen, 2014) và chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý với nhiều thiên lệch khác nhau (Gibb, 2009). Trong quá trình quyết định, các cá nhân cần xem xét các mục tiêu khác nhau, ví dụ như cá nhân nỗ lực trong nhận thức cần thiết để có một sự lựa chọn chính xác, tối đa hóa sự lợi ích trên cơ sở giảm thiểu các kinh nghiệm của cảm xúc tiêu cực (Bettman và cộng sự, 1998). Tuy vậy, các cá nhân luôn cố gắng để đạt được các mục tiêu và các giá trị nhất định khi giải quyết vấn đề của mình. Quá trình giải quyết vấn đề xảy ra trong một loạt các giai đoạn được phân tích rõ ràng, mặc dù một vấn đề cụ thể có thể lặp lại một cách phức tạp. Collen và Hoekstra (2001) cùng với nhóm nghiên cứu của Jansen và cộng sự (2011) đã tổng quan tài liệu và khái niệm hóa các giai đoạn của quá trình giải quyết vấn đề như là: (1) Nhận thức vấn đề; (2) Xác định rõ vấn đề; (3) Thiết kế và kiểm tra; (4) Lựa chọn; (5) Cân nhắc về những cam kết; (6) Hành động; và (7) Phản hồi.