Luận văn: Giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015

Chia sẻ: Bidao13 Bidao13 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:0

Thêm vào BST

Báo xấu

279
lượt xem 75
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tham khảo luận văn - đề án 'luận văn: giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản việt nam đến năm 2015', luận văn - báo cáo phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn: Giải pháp phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015

B GIÁO D C VÀ ÀO T O TRƯ NG I H C KINH T Tp.HCM --------------- PH M VĂN R NG GI I PHÁP PHÁT TRI N HI U QU TH TRƯ NG TÍN D NG B T NG S N VI T NAM N NĂM 2015 LU N VĂN TH C S KINH T TP. H Chí Minh – Năm 2009
B GIÁO D C VÀ ÀO T O TRƯ NG I H C KINH T Tp.HCM --------------- PH M VĂN R NG GI I PHÁP PHÁT TRI N HI U QU TH TRƯ NG TÍN D NG B T NG S N VI T NAM N NĂM 2015 CHUYÊN NGÀNH: KINH T TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ S : 60.31.12 LU N VĂN TH C S KINH T NGƯ I HƯ NG D N KHOA H C: GS.TS NGUY N THANH TUY N TP. H Chí Minh – Năm 2009
L I CAM OAN Tôi xin cam oan lu n văn này là do tôi nghiên c u và th c hi n, có s giúp c a giáo viên hư ng d n. Các s li u và thông tin tôi cung c p trong lu n văn là trung th c và có ngu n g c rõ ràng. Tp.HCM, tháng 9 năm 2009 PH M VĂN R NG
M CL C Trang DANH M C CÁC CH VI T T T DANH M C CÁC B NG BI U DANH M C CÁC HÌNH V L IM U ............................................................................................................... 1 Chương 1: T ng quan v th trư ng b t ng s n và th trư ng tín d ng B S .... 4 1.1 Th trư ng b t ng s n ....................................................................................... 4 1.1.1 Khái ni m b t ng s n và hàng hóa b t ng s n .................................... 4 1.1.1.1 Khái ni m .................................................................................... 4 1.1.1.2 c trưng c a hàng hóa b t ng s n ......................................... 4 1.1.2 Th trư ng b t ng s n ............................................................................ 7 1.1.2.1 Khái ni m ..................................................................................... 7 1.1.2.2 c i m ...................................................................................... 7 1.1.2.3 Các nhân t nh hư ng n th trư ng b t ng s n ................... 9 1.1.2.4 R i ro thu c th trư ng b t ng s n ......................................... 10 1.2 Th trư ng tín d ng b t ng s n....................................................................... 12 1.2.1 Khái ni m ................................................................................................ 12 1.2.2 c trưng c a th trư ng tín d ng b t ng s n...................................... 12 1.2.3 Vai trò c a tín d ng b t ng s n ............................................................ 13 1.2.4 Nh n d ng các r i ro c a th trư ng tín d ng B S ................................. 15 1.2.5 S n ph m và xu hư ng phát tri n c a th trư ng tín d ng B S .............. 18 1.2.6 M i quan h phát tri n TT B S và th trư ng tín d ng B S Vi t Nam. 20 1.3 Tín d ng b t ng s n t i M và bài h c kinh nghi m i v i Vi t Nam ...... 21 1.3.1 Tín d ng b t ng s n t i M .................................................................. 22 1.3.1.1 Qúa trình phát tri n tín d ng b t ng s n t i M ..................... 22 1.3.1.2 Nguyên nhân c a kh ng ho ng tín d ng b t ng s n t i M .. 25
1.3.1.3 Tác ng c a cu c kh ng ho ng................................................ 33 1.3.1.4 Ph n ng c a chính ph M ...................................................... 35 1.3.2 Các bài h c kinh nghi m i v i Vi t Nam............................................. 37 Chương 2: Th c tr ng th trư ng tín d ng b t ng s n t i Vi t Nam ............... 39 2.1 Th c tr ng c a th trư ng b t ng s n c a Vi t Nam ................................... 39 2.1.1 Th c tr ng phát tri n c a th trư ng B S t i Vi t Nam 10 năm g n ây39 2.1.1.1 Giai o n th trư ng b t ng s n bùng n (2001- 2003) ............... 39 2.1.1.2 Giai o n th trư ng b t ng s n óng băng (2003 – 2006).......... 42 2.1.1.3 Giai o n th trư ng b t ng s n (2007 – 02/2008) ...................... 44 2.1.1.4 Giai o n th trư ng b t ng s n (02/2008 – n nay).................. 50 2.1.2 M i quan h gi a th trư ng b t ng s n và th trư ng ch ng khoán ... 53 2.2 Nh ng r i ro c a th trư ng b t ng s n Vi t Nam ....................................... 57 2.3 Th c tr ng th trư ng tín d ng b t ng s n Vi t Nam .................................. 58 2.3.1 Các hình th c tín d ng ch y u trên th trư ng b t ng s n hi n nay ... 58 2.3.2 Nh ng h n ch và nguyên nhân c a tín d ng b t ng s n ..................... 68 Chương 3: Các gi i pháp phát tri n th trư ng tín d ng b t ng s n nh m á p ng nhu c u v n cho th trư ng b t ng s n n 2015 ........................................ 72 3.1 D báo v th trư ng b t ng s n ..................................................................... 72 3.2 D báo nhu c u tín d ng c a th trư ng b t ng s n ..................................... 77 3.3 Các gi i pháp phát tri n th trư ng tín d ng b t ng s n ............................. 81 3.3.1 Tín d ng qua ngân hàng........................................................................... 82 3.3.2 Hình thành th trư ng th ch p c m c th c p ....................................... 87 3.3.3 Ch ng khoán hóa b t ng s n ................................................................ 89 3.3.4 Thành l p các qu tín thác u tư b t ng s n ....................................... 94 3.3.5 Các gi i pháp khác ................................................................................... 96 K t Lu n...................................................................................................................... 99 Tài li u tham kh o
DANH M C CÁC CH VI T T T BS :B t ng s n MBS : Mortgage-backed Securities (ch ng khoán m b o b ng tài s n th c h p) Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hi p h i qu c gia tài tr b t ng s n) Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Corporation (T p oàn cho vay th ch p qu c gia) CDO : Collateralized debt obligations (Gi y n m b o b ng tài s n ) CDS :H p ng hoán i t n th t tín d ng (Credit Default Swap) SPV : Th ch m c ích c bi t (Special Purpose Vehicle/Entity) SIV : Công c u tư k t c u (structured investment vehicle) OFHEO : Cơ quan Tài chính nhà Liên bang (Office of Federal Housing Enterprise Oversight ) HPI : Ch s giá nhà FED : C c D tr Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System) NAR : Hi p h i B t ng s n M (National Association of Realtor) FDI : Fogrein Direct Investment ( u tư tr c ti p nư c ngoài) WTO : World Trade Organization (T Ch c Thương M i Th Gi i) Tp.HCM : Thành ph H Chí Minh BIDV : Ngân hàng u Tư và Phát Tri n Vi t Nam ANZ : Ngân hàng ANZ (Australia and New Zealand Banking Group Limited ) Seabank : Ngân hàng TMCP ông Nam Á Dongabank : Ngân hàng TMCP ông Á ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu Vietabank : Ngân hàng TMCP Vi t Á
ABBank : Ngân hàng TMCP An Bình VIB : Ngân hàng TMCP Qu c T Eximbank : Ngân hàng TMCP Xu t Nh p kh u Vi t Nam VPBank : Ngân hàng TMCP các doanh nghi p ngoài qu c doanh Vi t Nam ASEAN : Association of Southeast Asia Nations( Hi p h i các Qu c gia ông Nam Á) APEC : Asia-Pacific Economic Cooperation(Di n àn H p tác Kinh t châu Á – Thái Bình Dương) WB : World Bank (Ngân hàng Th Gi i) IMF : International Monetary Fund (Qu ti n t qu c t ) NH : Ngân hàng NHTM : Ngân hàng thương m i ABS : Asset backed secuirities (ch ng khoán tài s n tài chính) REIT : Real Estate Investment Trust (Công ty tín thác u tư b t ng s n)
DANH M C CÁC B NG BI U B ng 1.1: ng thái v ti n vay kh ư c b t ng s n M ................................. 23 B ng 2.1: Giá b t ng s n t i m t s d á n Tp.HCM..................................... 46 B ng 2.2: So sánh th trư ng ch ng khoán và giá b t ng s n .......................... 55
DANH M C CÁC HÌNH V Hình 1.1: Ch s giá nhà, chi phí xây d ng, dân s và lãi trái phi u 10 năm t i M .... 22 Hình 1.2: Tình tr ng phá s n t năm 2007 – 2008 ....................................................... 24 Hình 1.3: Dư n tín d ng b t ng s n t i M t năm 2002 – 2008 ............................ 28 Hình 1.4: T ng giá tr công c tài chính phái sinh t i M 1995–2007 so v i t ng thu nh p M ....................................................................................................... 29 Hình 1.5: Th trư ng nhà t Hoa Kỳ .......................................................................... 31 Hình 1.6: Th trư ng nhà t Hoa Kỳ ........................................................................... 32 Hình 1.7: Giá d u (USD/thùng) giai o n 1998 – 2008 ............................................... 34 Hình 1.8: Tăng trư ng kinh t toàn c u giai o n 1950 – 2010 ................................... 35 Hình 2.1 : Tình hình bi n ng Khu công nghi p và khu ch xu t t năm 1991-2007........................................................................................ 40 Hình 2.2: Tình hình s d ng t c a Khu công nghi p và khu ch xu t t năm 1991 – 2007 ......................................................................................... 41 Hình 2.3: Tình hình bi n ng th trư ng ch ng khoán Vi t Nam t năm 2000 - 05/2009 ........................................................................................................ 42 Hình 2.4: S căn h chào bán qua các năm .................................................................. 43 Hình 2.5: Th ng kê FDI năm 2001 - 05/2009............................................................... 44 Hinh 2.6: S căn h ã bán ........................................................................................... 45 Hình 2.7: Giá bán căn h ã/s p giao ........................................................................... 46 Hình 2.8: Giá thuê m t b ng bán l t i m t s thành ph l n t i Châu Á .................... 48 Hình 2.9: T ng s d án FDI u tư vào Vi t Nam trong năm 2007 ........................... 49 Hình 2.10: T ng s d án FDI u tư vào lĩnh v c b t ng s n trong năm 2007 ...... 49 Hình 2.11: V n FDI u tư cho b t ng s n phân b cho t ng ngành ....................... 50 Hình 2.12: Phân b ngu n v n FDI năm 2008 ............................................................. 52 Hình 2.13: T l l m phát Vi t Nam.......................................................................... 59
Hình 2.14: Bi n ng lãi su t c a ngân hàng ............................................................... 60 Hình 3.1: D báo t c tăng dân s và t l ô th hóa............................................... 72 Hình 3.2: S lư ng căn h d ki n s bán ra ................................................................ 73 Hình 3.3: Lư ng khách qu c t n Vi t Nam qua các năm ........................................ 76 Hình 3.4: S lư ng ngân hàng hình thành qua các năm ............................................... 78 Hình 3.5: T c tăng trư ng huy ng c a toàn ngân hàng (2000 -2008).................. 79 Hình 3.6: T c tăng trư ng cho vay c a toàn h th ng ngân hàng (2000 -2008) ..... 79 Hình 3.7: Tình hình huy ng và cho vay c a toàn h th ng ngân hàng...................... 80
1 L IM U 1. S c n thi t c a tài Tc toàn c u hóa và t do hóa thương m i nhanh chóng trong nh ng năm v a qua t o ra s thay i to l n v môi trư ng kinh t qu c t , n n kinh t các nư c xích l i g n nhau hơn và có nh hư ng qua l i v i nhau. Cu c kh ng ho ng trên th trư ng cho vay th ch p nhà t dư i tiêu chu n M ã tác ng tiêu c c n th trư ng tài chính th gi i. Hàng lo t các nh ch tài chính M ã công b nh ng t n th t n ng n mà h ph i gánh ch u xu t phát t h u qu c a cu c kh ng ho ng này gây nên. Hơn th n a, cu c kh ng ho ng này ã lan r ng sang m t s nư c khu v c Châu Âu, Nh t… M t s Ngân hàng l n nh ng qu c gia này cũng lâm vào tình tr ng kh ng ho ng tương t . H u qu không ch ư c nhìn nh n dư i góc kinh doanh c a t ng ngân hàng, t l tăng trư ng và gi i quy t vi c làm c a riêng nư c M mà còn ư c xem xét dư i nh hư ng mang tính toàn c u, n s chu chuy n dòng v n u tư qu c t nói riêng và s tăng trư ng c a n n kinh t th gi i nói chung. Vi t Nam v i tư cách là m t b ph n và ngày càng h i nh p sâu vào n n kinh t th gi i ch c ch n cũng không tránh kh i tình tr ng ó Th trư ng b t ng s n óng m t vai trò r t l n trong quá trình phát tri n c a n n kinh t Vi t Nam, nh t là sau khi gia nh p T Ch c Thương M i Qu c T . Phát tri n hi u qu th trư ng này s góp ph n quan trong trong vi c thúc y s phát tri n c a n n kinh t xã h i, óng góp thi t th c vào quá trình phát tri n ô th và nông thôn ngày càng văn minh hơn theo nh hư ng xã h i ch nghĩa. phát tri n t t th trư ng bt ng s n, m t yêu c u r t quan tr ng c n ph i áp ng ư c ó là v n, và ph i c n r t nhi u v n. Th trư ng tín d ng b t ng s n là m t th trư ng quan tr ng cung c p ngu n v n cho th trư ng b t ng s n. Tuy nhiên, th trư ng này l i ph thu c nhi u vào ngu n v n t phía ngân hàng, khi Nhà nư c ưu tiên th c thi các bi n pháp ch ng l m phát, trong ó chính sách th t ch t ti n t là m t bi n pháp quan tr ng, rút m t lư ng
2 l n ti n ngoài lưu thông v thì th trư ng b t ng s n b nh hư ng ngay l p t c ang tăng nóng chuy n sang tr ng thái b óng băng. Và cũng không ngo i l , th trư ng tín d ng b t ng s n cũng b tác ng l n, các kênh tín d ng truy n th ng b ngh n m ch. ây là v n th i s nóng b ng và là m t bài toán khó cho th trư ng b t ng s n vì nhu c u v v n thì ngày càng tăng. V y làm th nào khơi thông các ngu n tín d ng ang b t c ngh n, làm th nào th trư ng tín d ng v n là m t kênh cung c p v n t t cho th trư ng b t ng s n? Vì v y vi c nghiên c u tài “Th c tr ng và gi i pháp phát tri n hi u qu th trư ng tín d ng b t ng s n c a Vi t Nam n năm 2015” là m t yêu c u c p thi t góp ph n khơi thông và phát tri n hơn n a th trư ng tín d ng bt ng s n nh m áp ng ư c nhu c u v n c a th trư ng b t ng s n. Và ây cũng là m c tiêu c a tài ra. 2. Ý nghĩa khoa h c th c ti n c a tài Lu n văn ưa ra m t s óng góp chính như sau: - H th ng hóa các lý lu n cơ b n v b t ng s n, th trư ng tín d ng b t ng s n. - i m qua tình hình th trư ng b t ng s n Vi t Nam, nh t là nh ng năm g n ây, ánh giá nhu c u v b t ng s n trong các năm t i. - i m l i tình hình th trư ng tín d ng b t ng s n trong nh ng năm g n ây. ánh giá tình hình cung c p tín d ng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và t n t i c a th trư ng tín d ng b t ng s n. - xu t các gi i pháp và ki n ngh nh m khơi thông và nâng cao hi u qu ho t ng c a th trư ng tín d ng b t ng s n Vi t Nam. 3. M c tiêu nghiên c u M c tiêu nghiên c u c a tài là phân tích nh n di n các t n t i và các vư ng m c c a th trư ng tín d ng b t ng s n nh m ưa ra các gi i pháp, ki n ngh các bi n pháp kh c ph c các y u i m hi n có và phát tri n hơn n a th trư ng tín d ng
3 bt ng s n trong th i gian lâu dài, góp ph n nâng cao hi u qu ho t n g c a th trư ng tín d ng b t ng s n trong n n kinh t trong th i kỳ h i nh p. 4. i tư ng và ph m vi nghiên c u Các ng thái trên th trư ng b t ng s n và th trư ng tín d ng b t ng s n. Các y u t d n n s ngh n m ch c a các kênh tín d ng. Th i gian nghiên c u: Phân tích và ánh giá th trư ng b t ng s n và th trư ng tín d ng b t ng s n Vi t Nam t năm 2000 n tháng 6/2009. 5. Phương pháp nghiên c u Tác gi s d ng phương pháp phân tích, th ng kê mô t óng vai trò ch o trong su t quá trình nghiên c u lu n văn. 6 . K t c u c a lu n v ă n - Ph n m u - Chương 1: T ng quan v th trư ng b t ng s n và th trư ng tín d ng b t ng s n. - Chương 2: Th c tr ng th trư ng tín d ng b t ng s n t i Vi t Nam. - Chương 3: Các gi i pháp phát tri n th trư ng tín d ng b t ng s n nh m á p ng nhu c u v n cho th trư ng b t ng s n n 2015 - K t lu n
4 Chương 1: T ng quan v th trư ng b t ng s n và th trư ng tín d ng b t ng s n. 1.1 Th trư ng b t ng s n: 1.1.1 Khái ni m b t ng s n và hàng hóa b t ng s n 1.1.1.1 Khái ni m: a. B t ng s n: M i qu c gia t khi ư c thành l p u xác l p ch quy n c a mình trên m t vùng lãnh th nh t nh và không qu c gia nào ư c xâm ph m ch quy n lãnh th c a qu c gia khác. qu n lý và s d ng, hi n nay, h u h t các qu c gia u phân chia tài s n qu c gia thành hai lo i: b t ng s n v à ng s n. Bt ng s n, v cơ b n có th hi u ó là t ai, nh ng tài s n g n li n v i t ai và không di d i ư c. ng s n là nh ng tài s n có th di d i t ch này sang ch khác. Theo quy nh t i i u 181 c a B Lu t Dân S c a nư c C ng hòa xã h i ch nghĩa Vi t Nam năm 2005, b t ng s n là các tài s n không di d i ư c, bao g m: + t ai. + Nhà , công trình xây d ng g n li n v i t ai, k c các tài s n g n li n v i nhà , công trình xây d ng ó; + Các tài s n khác g n li n v i t ai; + Các tài s n khác do pháp lu t quy nh; b. Hàng hóa b t ng s n: M tbt ng s n khi tr thành hàng hóa thì nó có giá tr và giá tr s d ng nh m th a mãn nhu c u nào ó c a con ngư i. Hàng hóa b t ng s n là các b t ng s n ư c em ra mua bán trên th trư ng. 1.1.1.2 c trưng c a hàng hóa b t ng s n: a. Thu c tính b t ng s n:
5 - Tính b t c bi t, dù ư c em chuy n như ng, bán ng: t ai là hàng hóa nhưng ch ư c quy n s d ng và khai thác, không th chuy n b t ng s n ó n nơi h mu n, nơi h s ng. Quy n s d ng t xác nh v trí c a t a i g n li n v i i u ki n sinh thái, kinh t xã h i và tác ng n phương th c s d ng t và giá t. - Tính không ng nh t: giá c c a b t n g s n g n li n v i c imc a m i tài s n. Hai b t ng s n cùng n m trong m t khu v c nhưng giá c a chúng còn ph thu c vào th i i m bán như th nào, ngư i mua có thích hay không, tâm lý c a ngư i mua lúc ó như th nào và c i m c th c a b t ng s n ó n a, i u này ch ng minh cho s không ng nh t iv ib t ng s n và nh t là trong n n kinh t th trư ng hi n nay. Tính không ng nh t c a b t ng s n ngày càng tăng khi nhu c u c a xã h i ngày càng phát tri n vì: + Tính khan hi m: Di n tích t là có h n so v i s gia tăng c a dân s , do v y v lâu dài di n tích t có xu hư ng ngày càng gi m. Di n tích t ai có xu hư ng gi m vì: • Tc tăng dân s nhanh. • Tc phát tri n kinh t th trư ng theo hư ng công nghi p hóa – hi n i hóa làm cho di n tích t nông nghi p b thu h p. • Nhu c u lao ng thành th bao gi cũng cao hơn nông thôn d n n tình tr ng dân s thành ph tăng t bi n, vì v y nhu c u v ch cũng tăng lên. + Tính b n v ng, i s ng kinh t dài: B t ng s n bao g m t ai và các công trình trên t. t ai là ngu n tài nguyên do thiên nhiên ban t ng, là tư li u s n xu t c bi t mà không có tài s n nào có th thay th ư c, tham gia vào quá trình tái s n xu t xã h i, cho nên, dù em cho s d ng m c ích nào i n a thì nó v n mang l i l i ích cho ch s h u. ng th i, th i gian s d ng c a t ai, b t ng s n là vô h n, i u này th hi n i s ng kinh t b n v ng. b. c trưng c a hàng hóa b t n g s n:
6 Hàng hóa b t ng s n là m t hàng hóa c bi t, do ó ngoài nh ng c im chung nó còn có nh ng c i m riêng, ó là: - Kh năng co giãn c a cung b t ng s n kém: Cung b t ng s n là tương i kém àn h i so v i nh ng thay i c a giá c , h n ch nh t nh v cung ng t ai, th hi n trên các khía c nh sau: + T ch c cung toàn b v t ai là c nh hay nói cách khác qu t ai luôn luôn không thay i. + Cung t ai phù h p v i các m c ích riêng bi t là có gi i h n. + H n ch v m t quy ho ch c a Nhà nư c, ây là h n ch n i b t nh t. + Vi c phân b t ai cho nh ng m c ích s d ng c th ph i tuân theo quan h trong t ng th i kỳ nên thông thư ng không th tùy ti n chuy n m c ích s d ng t trái v i quy ho ch. Nh ng thay i v cao , di n tích xây d ng cũng ph i m b o tuân theo quy ho ch và quy nh v xây d ng c a chính quy n a phương. - Th i gian mua, bán giao d ch dài, chi phí mua bán giao d ch cao: do b t ng s n là m t tài s n quan tr ng có giá tr cao nên vi c mua, bán b t ng s n ph i ư c cân nh c th n tr ng d n n th i gian mua, bán giao d ch thư ng dài hơn so v i các tài s n khác, i u này d n n chi phí mua, bán giao d ch cao. M t khác, giao d ch gi a ngư i mua và ngư i bán không tr c ti p, ph i qua môi gi i (có th là cá nhân ho c t ch c) nên y chi phí giao d ch cao lên. Ngoài ra, phát tri n t nư c theo hư ng công nghi p hóa – hi n i hóa, chính sách pháp lu t c a Nhà nư c, nhu c u chuy n i m c ích s d ng áp ng tình hình phát tri n, t t c u làm chi phí mua bán giao d ch b t ng s n tăng. - Bt ng s n có tính thích ng và ch u s nh hư ng l n nhau: B t ng s n là các công trình trong quá trình s d ng có th i u ch nh công năng s d ng mà v n gi ưc c trưng c a công trình và m b o nhu c u c a ngư i tiêu dùng. M t khác, khi u tư xây d ng vào các công trình thi t k h t ng k thu t và h t ng xã h i s
7 làm tăng thêm v p và nâng cao giá tr c a t ai và các công trình xây d ng trong khu vưc ó. - Kh năng chuy n hóa thành ti n m t kém linh h at: b t n g s n là m t hàng hóa c bi t, quan tr ng nên có giá tr cao, l i nhu n mang l i l n nhưng l i liên quan n nhi u th t c, do ó vi c quy t nh mua, bán không nhanh như hàng hóa khác. Vì v y, kh năng chuy n i thành ti n m t kém linh ho t. - S can thi p và qu n lý ch t ch c a nhà nư c: vì b t ng s n có t m quan tr ng r t l n v i n n kinh t , xã h i và chính tr c a m t qu c gia nên Nhà nư c luôn có nh ng quy nh i u ti t, qu n lý ch t ch i v i vi c s d ng và chuy n d ch bt ng s n, vì v y b t ng s n ch u s can thi p tr c ti p c a Nhà Nư c. 1.1.2 Th trư ng b t ng s n: 1.1.2.1 Khái ni m: Th trư ng b t ng s n là nơi di n ra ho t ng kinh doanh b t ng s n bao g m kinh doanh b t ng s n và kinh doanh d ch v b t ng s n. 1.1.2.2 c i m: - Th trư ng b t ng s n không ph i là th trư ng giao d ch b n thân b t ng s n mà còn là th trư ng giao d ch các quy n và l i ích ch a ng trong b t ng s n. - Th trư ng b t ng s n mang tính vùng, tính khu v c sâu s c: B t ng s n là hàng hóa c nh, không th di d i v m t a lý, s th a th i nơi này không th bù p s thi u h t nơi khác, i u này làm cho th trư ng b t ng s n mang tính ch t a phương sâu s c. - Th trư ng b t ng s n ch u s chi ph i c a pháp lu t: B t ng s n là tài s n c a qu c gia, là hàng hóa c bi t, các giao d ch v b t ng s n tác ng m n h m n các ho t ng kinh t - xã h i. Do ó các v n v bt ng s n u có s chi ph i và u ch nh ch t ch c a h th ng văn b n quy ph m pháp lu t riêng v b t n g s n. - Th trư ng b t ng s n mang tính ch t c a m t th trư ng không hoàn h o: Th trư ng b t ng s n là m t th trư ng òi h i s can thi p nhi u và tr c ti p c a
8 Nhà Nư c nên m c hoàn h o c a th trư ng b t ng s n th p hơn các th trư ng hàng hóa tiêu dùng, th trư ng tư li u s n xu t và các th trư ng khác. Bên c nh ó, do không tái t o ư c hay tính khan hi m c a t nên th trư ng mang tính c quy n. Các thông tin v quy ho ch, v qu n lý, kinh t xã h i liên quan n t ai chưa ư c ph bi n tri t i u này làm cho th trư ng b t ng s n có c nh tranh nhưng là c nh tranh ng m, c nh tranh không hoàn h o. - Ngu n cung trong th trư ng b t ng s n thay i ch m hơn so v i c u bi n ng b t ng s n: Hàng hóa b t ng s n là m t lo i hàng hóa c bi t không gi ng như nh ng hàng hóa thông thư ng khác, cung b t ng s n không th ph n ng nhanh chóng như vi c tăng cung c a các hàng hóa khác áp ng nhu c u, b i l vi c tăng cung b t ng s n thư ng ph i có th i gian c n thi t tương i dài s n xu t cho th trư ng m t lo i b t ng s n nào ó, như th i gian tìm hi u mua t ai, làm th t c s d ng t, xin c p phép xây d ng, tri n khai u tư xây d ng. - Giao d ch trên th trư ng b t ng s n c n n các lo i tư v n, chuyên gia nh giá chuyên nghi p có trình cao và các t ch c trung gian: B t ng s n là hàng hóa có giá tr l n, giá c c a hàng hóa b t ng s n ch u tác ng c a nhi u y u t , thông tin trên th trư ng b t ng s n khá ph c t p và thư ng không hoàn h o. Vì v y, khi mua bán, giao d ch b t n g s n òi h i p h i c ó y thông tin chính xác, có s tính toán k lư ng, có tư v n c a các chuyên gia môi gi i, nh giá b t ng s n c ó chuyên môn thu c các t ch c môi gi i ho c các t ch c trung gian ho t ng trên th trư ng. - Th trư ng b t ng s n là th trư ng có m i liên h m t thi t v i các th trư ng khác, nh t là th trư ng tài chính ti n t , tín d ng và v i s phát tri n kinh t c a m t qu c gia: H u h t các kho n u tư u i vào hai lu ng là u tư vào các tài s n h o c là u tư trên th trư ng tài chính ti n t . Trong m i th i i m ngư i ta luôn có nhu c u chuy n d ch m t lư ng ti n b c sang tài s n ho c ngư c l i. M t khác, b n thân các giao d ch v b t ng s n thư ng có nhu c u r t l n v v n. i u ó cho th y,
9 th trư ng b t ng s n c a m t qu c gia ch có th phát tri n lành m nh và n nh khi có m t th trư ng v n phát tri n lành m nh và n nh. 1.1.2.3 Các nhân t nh hư ng n th trư ng b t ng s n: Cũng gi ng như các th trư ng khác, th trư ng b t ng s n ch u s tác ng c a các y u t kinh t , chính tr , văn hóa, dân s ...Tuy nhiên, hàng hóa b t n g s n là m t lo i hàng hóa c bi t nên s nh hư ng c a các y u t này n th trư ng b t ng s n có nh ng c i m riêng, c th : - S gia tăng dân s : Tăng dân s làm tăng các nhu c u v các lo i hàng hoá trên th trư ng, áp ng nhu c u các ngành s n xu t ph i m r ng, phát tri n v quy mô t ó làm tăng nhu c u v s d ng t. Tuy nhiên, do di n tích t ai gi i h n và t n t i quá trình d ch chuy n t s n xu t nông nghi p sang s d ng vào các m c ích phi nông nghi p khác nên luôn có nh ng s c ép nhu c u l n, òi h i th trư ng b t ng s n ph i t s p x p l i cho phù h p v i nhu c u c a th trư ng. M t khác, s gia tăng dân s là m t áp l c l n làm tăng nhu c u s d ng nhà , t, ng th i cũng làm tăng các nhu c u v ho t ng xã h i, d ch v , thương m i, nhu c u khám ch a b nh, giáo d c, các ho t ng vui chơi, gi i trí, th d c th thao…, nh ng nhu c u này u là nh ng nhân t làm gia tăng c u v b t ng s n, nh t là các bt ng s n t i các khu v c dân cư, trung tâm thương m i, d ch v . - S phát tri n kinh t : Phát tri n kinh t c a m t nư c t t y u làm gia tăng các nhu c u s d ng t trong các lĩnh v c s n xu t, nh t là lĩnh v c s n xu t phi nông nghi p, v n này òi h i ph i có quá trình chuy n d ch t s d ng trong ho t ng s n xu t nông - lâm nghi p sang s d ng vào m c ích công nghi p - thương m i - d ch v , ng thái này ã làm gia tăng các giao d ch v b t ng s n và t o s phát tri n cho th trư ng b t ng s n. - Y u t pháp lu t và chính sách thu trong lĩnh v c b t n g s n : H th n g pháp lu t c a m t qu c gia là m t y u t có tính ch t quy t nh n s hình thành và phát tri n c a th trư ng b t ng s n thông qua các quy nh v quy n s h u t ai,
10 quy n s d ng t ai, quy n mua, bán, cho thuê, th ch p, chuy n như ng, góp v n kinh doanh... b ng b t ng s n và hư ng d n các h p ng dân s b t ng s n, quy nh v ph m vi áp d ng c a các s c thu trong vi c s d ng và chuy n như ng t ai. - Quy nh và quy ho ch s d ng t c a Chính ph và chính quy n các c p: Nh ng chính sách khuy n khích s n xu t theo vùng, khu v c kinh t s i kèm v i k ho ch quy ho ch phát tri n vùng, các quy ho ch này th c ch t s xác nh và xác nh l i m c ích s d ng t, t ó nh ng khu v c, vùng nào n m trong quy ho ch chuy n m c ích s d ng t t s n xu t nông nghi p sang s n xu t và ho t ng công nghi p ho c n m trong quy ho ch xây d ng khu ô th m i, các khu trung tâm thương m i, d ch v ,…s ng th i làm gia tăng các ơn v s n xu t kinh doanh, gia tăng dân s t ó làm tăng nhu c u v b t ng s n, thúc y tăng các ch ng lo i hàng hóa và giao d ch b t ng s n trên th trư ng và ngư c l i. - Chính sách v tài chính và ti n t c a Nhà nư c: Y u t này nh hư ng r t ln n s phát tri n c a th trư ng b t ng s n. Khi Nhà nư c áp d ng chính sách th t ch t ti n t làm cho th trư ng b t ng s n g n như ch ng l i và óng băng, có nh ng th i i m g n như không có giao d ch mua bán b t ng s n. - T p quán, truy n th ng và th hi u: ây là y u t mang tính nhân văn c a th trư ng b t ng s n. Y u t này nh hư ng tr c ti p n các giao d ch mua bán, thuê mư n, th ch p trên th trư ng b t ng s n. y nhanh hay h n ch các giao d ch trên khía c nh như mb o tin c y gi a các bên mua và bán, cho thuê và i thuê... hay tác ng n vi c s d ng các hình th c thanh toán. M t khác, th hi u và thói quen cũng nh hư ng n th trư ng b t ng s n trên phương di n như thói quen v nhà , t. 1.1.2.4 R i ro thu c th trư ng b t ng s n: Hàng hóa b t ng s n là m t lo i hàng hóa c bi t, có giá tr l n, có tính thanh