Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:69

Thêm vào BST

Báo xấu

42
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn hệ thống hoá và phân tích cơ sở lý luận, pháp lý về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự; Trên cơ sở đó đánh giá thực trạng đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự trên địa bàn TP Hồ Chí Minh nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THỊ THUẬN HÒA ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2019
HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ THỊ THUẬN HÒA ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ MAI THANH Hà Nội, năm 2019
MỤC LỤC MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chương 1:LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ......................................... 6 1.1. Khái quát thi hành án dân sự và vai trò đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất ........................................................................................................................................... 6 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm thi hành án dân sự........................................ 6 1.1.2. Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự ..................................................................................................................... 9 1.2. Tài sản đấu giá, trình tự và hình thức bán đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự .................................................................................................16 1.2.1. Tài sản đấu giá là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự ................................................................................................................... 16 1.2.2. Trình tự thủ tục đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự ........................................................................................................ 18 1.2.3. Hình thức, phương thức của đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án ................................................................................. 20 1.3. Cơ sở pháp luật điều chỉnh đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự ........................................................................................................................................21 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH .............................................................................. 23 2.1.1. Mật độ dân cư và điều kiện nhà ở................................................... 24 2.1.2. Sự tăng trưởng kinh tế và gia tăng giá trị nhà ở đất đai ................ 26 2.1.3. Năng lực thi hành án....................................................................... 27
2.2. Thực trạng pháp luật về chủ thể, đối tượng và giá trị tài sản trong đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP. Hồ Chí Minh ...............29 2.2.1. Chủ thể ............................................................................................ 29 2.2.2. Đối tượng ........................................................................................ 31 2.2.3. Giá trị .............................................................................................. 33 2.3.Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục, hình thức tổ chức đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh 36 2.3.1. Thực trạng pháp luật về kê biên, thẩm định giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất ................................................................................................ 35 2.3.2. Thực trạng pháp luật hình thức tổ chức đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án ................................................................... 36 2.4. Thực trạng hiệu lực kết quả đấu giá và bảo vệ quyền của bên mua trong bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP. Hồ Chí Minh ........................................................................................................................................................... 41 2.4.1. Chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất không tự nguyện bàn giao hoặc miễn cưỡng bàn giao nhưng không giao giấy tờ ............................. 40 2.4.2. Khó khăn trong cưỡng chế thi hành án .......................................... 41 2.4.3. Kháng nghị giám đốc thẩm ảnh hưởng quyền lợi người mua ........ 41 Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH .............................................................. 45 3.1. Một số kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất ......................................................................................................... 47
3.2. Đảm bảo tính công khai, minh bạch, thuận lợi, bình đẳng, chính xác trong áp dụng pháp luật về đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh..................................................................................... 49 3.3. Nâng cao hiệu quả tổ chức đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh......................................................................... 52 KẾT LUẬN .................................................................................................... 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ĐGTS Đấu giá tài sản THADS Thi hành án dân sự TP. Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh VKSND TC Viện kiểm sát nhân dân tối cao
MỞ ĐẦU 1. Lí do chọn đề tài nghiên cứu Phán quyết của Tòa án hoặc quyết định giải quyết vụ việc tranh chấp chỉ có giá trị pháp lý và thực tiễn nếu có được một hệ thống thực thi phán quyết thực hiện được đúng chức năng của mình. Từ đó, hoạt động thi hành án dân sự mang một ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc đảm bảo kỷ cương phép nước; củng cố pháp chế và pháp quyền, đảm bảo quyền tư pháp được thực thi. Điều 106 Hiến pháp hiện hành năm 2013 đã quy định rằng “Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được các cơ quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành”. Nhận thức được vai trò của công tác thi hành án dân sự, nhiều năm qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực thi hành án dân sự, trong đó Luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn được coi là khung pháp lý quan trọng nhằm thể chế hóa hoạt động này trong đời sống. Tuy vậy, kết quả thi hành án qua các năm mặc dù có khởi sắc nhưng tình trạng án dân sự tồn đọng, khó giải quyết vẫn còn khá nhức nhối, đặc biệt ở những địa bàn trọng điểm như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Lĩnh vực khó khăn nhất trong hoạt động thi hành án dân sự lại nằm ở các giao dịch liên quan tới nhà ở, quyền sử dụng đất… Theo thống kê của Tổng cục Thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp, đến ngày 30/9/2018 (chỉ tính riêng các vụ việc bán đấu giá từ 3 lần trở lên), trên phạm vi toàn quốc còn 2.961 việc bán đấu giá không thành với tổng giá trị tài sản hơn 7,46 nghìn tỷ đồng. Trong năm 2018 (từ ngày 1/10/2017 đến ngày 30/9/2018), số việc bán đấu giá thành tài sản là 2.846 việc và hơn 11,1 nghìn tỷ đồng. Trong đó, đã giao 2.110 việc, tương ứng với số tiền gần 9,6 nghìn tỷ đồng (đạt 74,2% về việc và 86,34 % về tiền); hủy kết quả bán đấu giá là 69 việc, tương ứng với số tiền gần 93 tỷ đồng; chưa giao được tài sản là 667 vụ, tương ứng với số tiền 1
hơn 1,4 nghìn tỷ đồng. So với năm 2017 thì năm 2018 số vụ việc cũng như giá trị bán đấu giá thành đều tăng. Cụ thể, tăng 701 việc và hơn 7,7 nghìn tỷ đồng. Kết quả giải quyết giao tài sản trong năm 2018 cũng tăng vượt bậc so với năm 2017, đặc biệt là về giá trị (tăng hơn 5 nghìn tỷ đồng). Để đẩy nhanh hoạt động thi hành án dân sự liên quan tới nhà, quyền sử dụng đất, giải pháp đấu giá tài sản được đưa vào áp dụng được coi là một trong những phương án hữu hiệu. Nhưng Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn chưa đầy đủ khiến hoạt động đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất ở nhiều nơi còn chậm, chưa tạo được động lực. Với những lí do kể trên, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu Thi hành án dân sự nói chung và bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự nói riêng là những lĩnh vực phức tạp và nhạy cảm. Qua tổng hợp, có thể ghi nhận một số công trình nghiên cứu nổi bật như: - Nguyễn Thị Kim Tuyến (2010), Thực hiện pháp luật về thi hành án dân sự ở thành phố Hà Nội, Luận án luật học; - Nguyễn Thanh Phong (2011), Biện pháp cưỡng chế, kê biên tài sản trong thi hành án dân sự, Luận văn luật học. - Đặng Đình Quyền (2012), Hiệu quả áp dụng pháp luật trong thi hành án dân sự ở Việt Nam, Luận án luật học; Nhìn chung, các công trình nghiên cứu này đã nghiên cứu khá kỹ lưỡng và đầy đủ về thi hành án dân sự cả về lý luận và thực tiễn, tuy nhiên, hiện chưa có công trình nào nghiên cứu vấn đề thi hành án dân sự đối với các tài sản là 2
bất động sản và địa bàn nghiên cứu chính là TP Hồ Chí Minh – đô thị lớn nhất cả nước, nơi tập trung chính các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Ngoài các nghiên cứu nói trên còn có một số nghiên cứu dưới dạng bài viết, tạp chí như: - Lê Minh Tâm (2001), Thử bàn mấy vấn đề lí luận về thi hành án, Tạp chí Luật học số 2/2001. - Trương Hồng Quang (2015), Về bản chất của hoạt động thi hành án, Cổng thông tin Bộ Tư pháp Mặc dù các công trình nghiên cứu đã giải mã nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan nhưng việc đấu giá nhà và quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh với tài sản giá trị lớn, tác động xã hộ không nhỏ luôn là vấn đề đáng quan tâm nhưng chưa được nghiên cứu thấu đáo. Đó chính là nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Luận văn hệ thống hoá và phân tích cơ sở lý luận, pháp lý về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự; Trên cơ sở đó đánh giá thực trạng đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự trên địa bàn TP Hồ Chí Minh nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Nghiên cứu tổng quan các quy định về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự; Tìm hiểu các chính sách, văn bản liên quan, đánh giá vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và tầm quan trọng của việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự. Tìm hiểu các quy định pháp luật về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. 3
Đánh giá thực tiễn thi hành các quy định đó trên địa bàn Thành phố để nêu ra được những mặt tích cực và hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật.Tập trung phân tích những tồn tại, vướng mắc để tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất giải pháp phù hợp. Đưa ra một số kiến nghị, giải pháp góp phần hoàn thiện quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự tại Thành phố Hồ Chí Minh. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu: Đấu giá nhà, quyền sử dụng đất như một trong biện pháp thi hành án dân sự căn cứ theo pháp luật thi hành án dân sự với thực tiễn nghiên cứu từ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 4.2. Phạm vi nghiên cứu: - Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong hoạt động thi hành án dân sự mà không mở rộng đến các biện pháp thi hành án khác. - Về không gian: Luận văn chỉ đánh giá thực tiễn trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. - Về thời gian: Luận văn nghiên cứu thực trạng bán đấu giá nhà ở, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ năm 2014 đến nay (thời điểm Luật thi hành án dân sự 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014). 5. Phương pháp nghiên cứu: Luận văn được hoàn thành trên cơ sở vận dụng các phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lê nin và quan điểm của Đảng cộng sản Việt Nam. Luận văn cũng sử dụng những phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống như phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp lịch sử, tư duy 4
logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… nhằm làm sáng tỏ nội dung và phạm vi nghiên cứu của đề tài. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn: Luận văn nghiên cứu về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự nhằm phân tích, đánh giá thực trạng của hoạt động này từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh. Thông qua luận văn cho thấy được những ưu, nhược điểm của vấn đề nghiên cứu. Từ đó tác giả có những đề xuất kiến nghị, nêu ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế để có thể tạo ra hành lang pháp lý vững chắc hơn trong việc ban hành pháp luật và thực thi pháp luật sau này. Bên cạnh đó, Luận văn cũng có thể là tài liệu tham khảo có giá trị cho hoạt động nghiên cứu, giảng dạy và ít nhiều cũng là nguồn kiến thức cho những ai hoạt động ở lĩnh vực đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự. 7. Kết cầu của Luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, Luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Lý luận về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự Chương 2: Thực trạng pháp luật đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành án dân sự tại TP Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành án dân sự tại TP Hồ Chí Minh 5
Chương 1 LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 1.1. Khái quát thi hành án dân sự và vai trò đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm thi hành án dân sự Thi hành án dân sự là hoạt động đưa các phán quyết giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền được thực thi trên thực tế. Các phán quyết này sau khi được ban hành tuy có tính quyết định, nhưng việc thi hành trên thực tế thường bị bên có nghĩa vụ né tránh thực hiện, do vậy để bảo đảm quyền lợi của bên có quyền, hoạt động thi hành án dân sự sẽ tổ chức thực hiện các phán quyết này trên thực tế. Thi hành án dân sự là hoạt động của nhiều tổ chức và cá nhân được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật THADS và pháp luật có liên quan trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết định của Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và Trọng tài thương mại. Theo quy định tại Điều 1 và 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi bổ sung năm 2014), THADS là hoạt động của nhiều tổ chức và cá nhân, bao gồm cả cơ quan THADS trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết định của Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và Trọng tài thương mại. Các bản án, quyết định được THADS bao gồm: bản án, quyết định về dân sự, hình phạt tiền, tịch thu tài sản, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, xử lý vật chứng, tài sản, án phí và quyết định dân sự trong bản án, quyết định hình sự, phần tài sản trong bản án, quyết định hành chính của Tòa án, quyết định của Tòa án giải quyết phá sản, quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh của Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh có liên quan đến tài sản của bên phải thi hành và phán quyết, quyết định của Trọng tài thương mại hoặc những bản án, quyết định của 6
Tòa án cấp sơ thẩm được thi hành án ngay, mặc dù có thể bị kháng cáo, kháng nghị. Hoạt động THADS được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục theo quy định của Luật THADS, các văn bản hướng dẫn thi hành và các văn bản quy phạm phát luật có liên quan. Như vậy, THADS là một trong những hoạt động quan trọng của bộ máy nhà nước nhằm đảm bảo cho các bản án, quyết định về dân sự của Tòa án, Trọng tài thương mại, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh được thi hành trên thực tế. Hoạt động THADS có hiệu quả góp phần bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và lợi ích của Nhà nước. Qua đó góp phần giữ vững ổn định chính trị, trật tự xã hội, tăng cường hiệu lực, hiệu quả của bộ máy nhà nước trong việc tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền con người. Về đặc điểm: Thứ nhất, thi hành án dân sự là hoạt động được thực hiện theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự. Là hoạt động bảo đảm cho các phán quyết được thực thi trên thực tế, bảo đảm công bằng xã hội nên việc thực thi các phán quyết phải được thực hiện theo những trình tự, thủ tục chung, do pháp luật quy định. Quá trình phát triển, quy định pháp luật về thi hành án dân sự đến nay đã chính thức xây dựng thành hệ thống văn bản, trong đó Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014 là văn bản quy định cơ bản nhất, bên cạnh đó là hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành, gồm các Nghị định, Thông tư, … Thứ hai, thi hành án dân sự là hoạt động của cơ quan nhà nước hoặc tổ chức được nhà nước trao quyền. Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi bổ sung 2014 quy định cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án là cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh, cấp quân khu, cấp huyện; là những cơ quan thuộc bộ máy hành chính nhà nước Việt Nam, thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực thi hành án dân sự. Ngoài ra, Nghị định 61/2009/NĐ-CP ngày 7
24/7/2009 của Chính phủ quy định thì việc tổ chức thi hành án không chỉ được thực hiện bởi cơ quan nhà nước mà đã được mở rộng, xã hội hóa hoạt động thi hành án, có sự tham gia của các tổ chức dân sự là các văn phòng thừa phát lại. Chủ thể THADS bao gồm nhóm cơ quan, tổ chức có thẩm quyền trong hoạt động THADS, nhóm chủ thể tham gia, nhóm chủ thể có liên quan tới hoạt động THADS. Cơ quan có thẩm quyền trong hoạt động thi hành án dân sự, bao gồm: Cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án và cơ quan có thẩm quyền kiểm sát quá trình tổ chức thi hành án. Theo quy định tại Chương II Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014, cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án là hệ thống cơ quan thi hành án dân sự bao gồm cơ quan thi hành án dân sự thuộc Bộ Tư pháp, Bộ Quốc phòng và hệ thống cơ quan thi hành án dân sự các cấp. Theo quy định tại Điều 28 Luật Tổ chức Viện kiểm sát nhân dân 2014, Viện kiểm sát nhân dân các cấp là cơ quan có thẩm quyền kiểm sát các hoạt động thi hành án. Nhóm chủ thể tham gia hoạt động thi hành án, bao gồm: Đương sự (người được thi hành án, người phải thi hành án) và người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến quá trình thi hành án. Theo quy định tại Điều 3 Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014 quy định: Người được thi hành là cá nhân, cơ quan, tổ chức được hưởng quyền, lợi ích trong bản án, quyết định được thi hành; Người phải thi hành án là cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thực hiện nghĩa vụ trong bản án, quyết định được thi hành; Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trực tiếp đến việc thực hiện quyền, nghĩa vụ thi hành án của đương sự. Ngoài ra còn có nhóm chủ thể liên quan đến hoạt động thi hành án như các tổ chức bán đấu giá tài sản, các cơ quan chức năng có nghĩa vụ cung cấp thông tin về điều kiện thi hành… 8
Cưỡng chế thi hành án dân sự được hiểu là biện pháp thi hành án dân sự dùng quyền lực nhà nước, nhằm buộc người phải thi hành án dân sự thực hiện những hành vi hoặc nghĩa vụ về tài sản theo bản án, quyết định của Tòa án. Cưỡng chế thi hành án dân sự do chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự quyết định áp dụng theo thẩm quyền trong trường hợp người phải thi hành có điều kiện thi hành án, đã được thông báo hợp lệ, đã hết thời gian tự nguyện thi hành án mà không tự nguyện thi hành; hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án dân sự tẩu tán, hủy hoại tài sản. Nếu người phải thi hành án không tự nguyện, cơ quan thi hành án tiến hành xác minh điều kiện thi hành án, áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án và thực hiện cưỡng chế thi hành án. Hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án được thực hiện sau khi cơ quan thi hành án kê biên, thẩm định giá tài sản để thi hành án (một trong các biện pháp cưỡng chế THADS). 1.1.2.Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự - Khái niệm đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự Trong kinh tế học hiện đại, nhà kinh tế học người Anh – David W.Pearce đã đưa ra định nghĩa: “Đấu giá là một thị trường trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho tài sản chứ không phải đơn thuần trả giá theo giá công bố của người bán” và thị trường đấu giá là “một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung cầu” Theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” 9
Theo Đại từ điển Bách khoa Việt Nam “Đấu giá là hình thức bán những tài sản hoặc tài sản thường thuộc loại đắt tiền, hàng quý hiếm. Người bán đặt mức giá chuẩn, những người mua trả giá từ thấp đến cao, tài sản được bán cho người mua trả cao nhất”. Bán đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội. Đây là một trong những phương thức minh bạch để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi tài sản nói riêng phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước phát triển, hỗ trợ đắc lực cho công tác thi hành pháp luật, cụ thể như: thi hành án dân sự, xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ vay cho các tổ chức tín dụng, xử lý vi phạm hành chính, nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất qua hình thức đấu giá... Công tác xã hội hóa hoạt động BĐGTS đã và đang thực hiện theo lộ trình trong việc triển khai Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị về Chiến lược cải cách tư pháp đến 2020. Khái niệm đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016: “Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này” Tài sản là nhà, quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự là tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá nếu các bên đương sự không tự thỏa thuận được về thi hành án được quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản 2016. Quá trình bán đấu giá tài sản thi hành án được bắt đầu kể từ khi Chấp hành viên kê biên tài sản, định giá tài sản và kết thúc khi tài sản đem bán đấu giá được bàn giao cho người thắng cuộc trong phiên đấu giá. Cơ quan thi hành 10
án dân sự sau khi hoàn tất thủ tục kê biên, thẩm định giá tài sản sẽ ký kết hợp đồng bán đấu giá với tổ chức, doanh nghiệp có chức năng tổ chức bán đấu giá tài sản (sau đây gọi là tổ chức bán đấu giá). Quá trình bán đấu giá thành, tài sản sẽ được giao cho người mua trúng đấu giá, số tiền thu được do trúng đấu giá sau khi khấu trừ hết các chi phí cần thiết cơ quan thi hành án dân sự sẽ sử dụng để thanh toán nghĩa vụ thi hành án theo phần nội dung của bản án, quyết định. Như vậy, bán đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự là hình thức mua bán đặc biệt, công khai đối với tài sản bị kê biên để thi hành án. Hợp đồng dịch vụ đấu giá được ký kết giữa cơ quan THADS và tổ chức bán đấu giá tài sản, được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, người mua trả giá dựa trên khởi điểm do cơ quan thi hành án xác định, người nào trả giá cao nhất sẽ được quyền mua tài sản đấu giá. Chủ thể tham gia bán đấu giá tài sản là nhà, quyền dụng đất trong thi hành án dân sự trong thi hành án dân sự bao gồm: Người tham gia đấu giá: Khoản 7 Điều 5 Luật đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua là nhà, quyền dụng đất trong thi hành án dân sự đấu giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan như Luật nhà ở, Luật đất đai, Bộ luật dân sự. Người có nhà ở, quyền dụng đất đem ra đấu giá theo pháp luật đấu giá tài sản và pháp luật thi hành án dân sự gồm: Theo khoản 5 Điều 5 và và khoản 1 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản thì người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu tài sản uỷ quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Người có tài sản đấu giá ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản. 11
Theo Khoản 2 Điều 101 Luật Thi hành án thì người có tài sản đấu giá là cơ quan thi hành án dân sự (Chấp hành viên). Với quy định này thì đương sự có quyền thoả thuận về tổ chức bán đấu giá. Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thoả thuận. Trường hợp đương sự không thoả thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản. Tổ chức đấu giá tài sản: Luật đấu giá tài sản quy định tổ chức đấu giá tài sản bao gồm doanh nghiệp đấu giá tài sản và Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản. Tuy nhiên, khác với Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì doanh nghiệp đấu giá tài sản chỉ được thành lập dưới hình thức doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp danh và phải đăng ký với Sở Tư pháp. Theo Báo cáo của Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh, tính đến thời điểm ngày 01 tháng 7 năm 2019, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có 118 tổ chức đấu giá tài sản đăng ký danh sách đấu giá viên và đăng ký hoạt động tại Sở Tư pháp, bao gồm: 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 117 doanh nghiệp, chi nhánh doanh nghiệp đấu giá tài sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp đấu giá tài sản). Về tài sản đấu giá: Tài sản là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất có giá trị đặc biệt, nó không phải là tài sản thông thường, cũng không phải là tài sản nhân tạo, nó được hình thành và sản sinh một cách tự nhiên (sau đó được con người sử dụng sức lao động để cải tạo, tu bổ…). Do vậy, khi xác định giá trị của nhà ở, quyền sử dụng đất không thể dùng các cách thức thông thường để xác định mà phải thông qua các cách thức đặc biệt, cách cách thức này có sự tham gia của tổ chức bán đấu giá, cơ quan thi hành án (đại diện chủ sở hữu) và bên tham gia mua tài sản. Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và được khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự, theo quy định của 12
Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” (Điều 115) và “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật” (Điều 189). Theo quan hệ dân sự thông thường, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản theo đúng quy định của pháp luật. Tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất được đưa ra bán đấu giá để đảm bảo thi hành án nên có sự tham gia của nhiều chủ thể và được tổ chức bán theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định. Giá trị tài sản do người tham gia mua quyết định và tài sản sẽ thuộc về người trả giá cao nhất. Về trình tự thủ tục bán đấu giá: Nếu các bên không tự thỏa thuận được về thi hành án hoặc về đấu giá tài sản, Cơ quan THADS sau khi xác minh tài sản sẽ kê biên hoặc duy trì lệnh kê biên theo quyết định của Tòa án, làm rõ sự không trùng khớp thông tin của tài sản giữa giấy tờ pháp lý và thông tin thực tế, ký hợp đồng thẩm định giá tài sản. Giá trị tài sản trên chứng thư thẩm định giá sẽ được sử dụng làm giá khởi điểm của tài sản trong bán đấu giá. Quá trình bán đấu giá, tính công khai thông tin phải được đảm bảo. Kết quả đấu giá thành, tài sản được giao cho người mua trúng đấu giá, số tiền thu được sau khi thanh toán các nghĩa vụ, chi phí cho cuộc đấu giá được chuyển trả cơ quan THADS để thanh toán nghĩa vụ của người phải thi hành án. 13
- Đặc trưng đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự Ngoài những đặc điểm chung của quan hệ đấu giá thông thường, bán đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án có một số đặc trưng sau: Thứ nhất, về chủ thể: Hợp đồng đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án được ký kết giữa cơ quan THADS và tổ chức bán đấu giá tài sản. Khác với đấu giá tài sản thông thường, việc đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự mang tính đặc thù riêng, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng mà là cơ quan thi hành án dân sự, quyền sở hữu, sử dụng đó thuộc về người phải thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Thứ hai, mục đích của việc bán đấu giá tài sản: Nhà ở, quyền sử dụng đất đất được đem ra bán công khai, thu hút nhiều người mua nhằm thu được khoản tiền lớn nhất. Khoản tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất sau khi khấu trừ các chi phí phát sinh sẽ được cơ quan THADS sử dụng để chi trả các nghĩa vụ của người phải thi hành án theo nội dung án tuyên. Sau khi thanh toán hết các nghĩa vụ trên, số tiền còn dư mới chuyển trả cho chủ sở hữu tài sản. Thứ ba, tính chất của quan hệ bán đấu giá tài sản: Xuất phát từ mục đích, chủ thể của hoạt động này, tính chất của hợp đồng bán đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án có những nét riêng biệt. Nếu như hợp đồng đấu giá tài sản thông thường, chủ sở hữu không bị chi phối bởi bất cứ yếu tố nào, luôn mong muốn tài sản của mình được bán với giá cao nhất để thu lợi một cách tối đa, thì hợp đồng đấu giá tài sản trong thi hành án luôn bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố. Có thể kể đến như: Người phải thi hành án hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chủ sở hữu tài sản luôn mong muốn tài sản bán được giá cao, hoặc luôn tìm cách để trì hoãn không giao tài sản để thực hiện 14