Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Kinh doanh bất động sản theo loại hình condotel theo pháp luật Việt Nam hiện nay

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:90

Thêm vào BST

Báo xấu

132
lượt xem 31
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn nghiên cứu luận giải cơ sở lý luận pháp luật và thực tiễn áp dụng về bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Condotel để làm cơ sở đưa ra các đề xuất xây dựng và hoàn thiện pháp lý cho loại hình Condotel hiện nay ở Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Kinh doanh bất động sản theo loại hình condotel theo pháp luật Việt Nam hiện nay

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐẶNG THỊ HỒNG NHUNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO LOẠI HÌNH CONDOTEL THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY HÀ NỘI, 2020
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐẶNG THỊ HỒNG NHUNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO LOẠI HÌNH CONDOTEL THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI, 2020
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan bản luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn tận tình của PGS.TS Doãn Hồng Nhung. Các số liệu, nguồn trích dẫn là hoàn toàn trung thực và không sao chép với các đề tài khác. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm với lời cam đoan của mình. Tác giả Đặng Thị Hồng Nhung
MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT........................................................................... i DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ ii DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ iii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ..................................................................... 2 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .......................................................... 3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 3 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ...................................... 4 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn ............................................... 4 7. Kết cấu của luận văn ................................................................................ 4 CHƯƠNG 1...................................................................................................... 6 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA CONDOTEL VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI HÌNH CONDOTEL ...... 6 1.1. Một số vấn đề lý luận chung của Condotel............................................. 6 1.1.1. Khái niệm Condotel .......................................................................... 6 1.1.2. Lịch sử hình thành Condotel............................................................. 7 1.1.3. Đặc điểm của mô hình Condotel ...................................................... 9 1.1.4. Cách thức hoạt động của Condotel ................................................ 11 1.1.5. Phân biệt Condotel với khách sạn và căn hộ chung cư .................. 12 1.1.6. Sự khác biệt trong khai thác, vận hành của Condotel -Officetel.... 16 1.1.7. Vai trò của Condotel trong kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng .......... 18 1.1.8. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường Condotel ..... 19 1.2. Cơ sở pháp luật kinh doanh bất động sản Condotel ............................. 23 1.2.1. Khung pháp luật điều chỉnh về loại hình bất động sản Condotel .. 23 1.2.2. Khung pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản Condotel ................................................................................................................... 25
1.3. Kinh nghiệm quốc tế về phát triển mô hình Condotel và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam .................................................................................. 26 TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 .............................................................................. 30 CHƯƠNG 2: .................................................................................................. 31 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI HÌNH CONDOTEL HIỆN NAY Ở VIỆT NAM ........................................ 31 2.1 Tổng quan thực trạng về pháp luật kinh doanh bất động sản loại hình Condotel ở Việt Nam ................................................................................... 31 2.2 Pháp luật thực định điều chỉnh kinh doanh loại hình Condotel ở Việt Nam hiện nay ............................................................................................... 33 2.3 Đánh giá thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản về Condotel Việt Nam .............................................................................................................. 40 2.3.1 Đánh giá những thành tựu đạt được................................................ 41 2.3.2 Một số hạn chế, khó khăn ................................................................ 43 2.3.3 Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại ...................................... 44 TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 .............................................................................. 55 CHƯƠNG 3: .................................................................................................. 57 XÂY DỰNG, HOÀN THIỆN KHUNG PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI HÌNH CONDOTEL Ở VIỆT NAM ........................................................................ 57 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện hành lang pháp lý đối với kinh doanh bất động sản loại hình Condotel ........................................................................ 57 3.2 Triển vọng phát triển mô hình Condotel tại thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam ........................................................................................... 59 3.2.1 Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam ............. 59 3.2.2 Tiềm năng của mô hình Condotel tại Việt Nam............................... 63 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh loại hình Condotel ................ 65 TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 .............................................................................. 71 KẾT LUẬN .................................................................................................... 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76 PHỤ LỤC ....................................................................................................... 81
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Diễn giải ASEAN Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á TN&MT Tài nguyên & Môi trường UBND Ủy ban Nhân dân VH-TT&DL Văn hóa - Thể thao & Du lịch Ủy ban Chứng khoán và Sàn giao SEC dịch Mỹ i
DANH MỤC BẢNG STT Số hiệu Tên hình Trang 1 Bảng 1.1 So sánh Condotel với Khách sạn, căn hộ 12 Chung cư 2 Bảng 1.2 Sự khác biệt trong khai thác, vận hành giữa 17 Condotel - Officetel 3 Bảng 2.1 Đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha 47 4 Bảng 2.2 Kết quả phân tích hệ số EFA các biến độc lập 50 5 Bảng 2.3 Thống kê của từng biến trong mô hình hồi quy 51 6 Bảng 3.1 Nhu cầu về cơ sở lưu trú du lịch cả nước đến 61 năm 2030 ii
DANH MỤC HÌNH STT Số hiệu Tên hình Trang 1 Hình 2.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất 46 2 Hình 3.1 Dự báo tăng trưởng du lịch giai đoạn từ năm 60 2020 - 2030 3 Hình 3.2 Nguồn cung Condotel và lượng tiêu thụ dự án 63 iii
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Condotel là mô hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đã phát triển từ 20- 30 năm trước tại thị trường châu Á. Các nhà đầu tư quốc tế đã quen với mô hình này ở những thị trường như Bali hay Phuket. Tại Việt Nam, Condotel đã và đang trở thành một trong những xu hướng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng trong vài năm trở lại đây. Các sản phẩm Condotel mang đến cho nhà đầu tư Việt Nam sự lựa chọn phong phú hơn trong thị trường bất động sản. Đây cũng là hướng kinh doanh mang lại lợi nhuận lớn, dịch vụ tốt và giàu tiềm năng ở Việt Nam. Một điều thú vị là đầu tư Condotel tại Việt Nam đang là xu hướng không chỉ hấp dẫn các dòng vốn nội địa mà còn là phân khúc sản phẩm thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế. Theo giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên thứ trưởng bộ Tài Nguyên và Môi Trường thì : “Mô hình Condotel là một trong những loại hàng hóa bất động sản rất mới, đảm bảo mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp ở mức cao hơn việc mua nhà ở để cho thuê. Đồng thời, các hàng hóa bất động sản này cũng đảm bảo được nhu cầu nghỉ ngơi của chủ sở hữu, trao đổi kỳ nghỉ ở những địa phương khác kể cả nước ngoài. Hơn nữa, Căn hộ khách sạn Condotel còn được coi là nhà ở với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài, như một tài sản được thừa kế cho con, cháu, tạo nên sự yên tâm trong đầu tư. Cơ hội phát triển bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, Condotel nói riêng là rất lớn bởi sức cầu cao đến từ cả trong và ngoài nước.” Tuy “sinh sau đẻ muộn” so với thế giới, nhưng thị trường Condotel tại Việt Nam trong một thập niên qua đã phát triển mạnh mẽ. Đáng nói, dù đã ra đời hàng chục năm, thậm chí mấy năm gần đây phát triển nóng, nhưng Condotel lại rủi ro rất cao do tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý... Hiện nay chưa có dự án Condotel nào được 1
cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán Condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cũng chưa xuất hiện sổ đỏ Condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn. Điều này đã gây nhiều rủi ro cho khách hàng và cả Doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý. Tác giả hiện công tác tại doanh nghiệp đang là chủ đầu tư của một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Thị Xã Sa Pa, Tỉnh Lào Cai. Condotel cũng là một trong những sản phẩm chủ đạo của Doanh nghiệp trong tương lai gần. Do vậy, nhận thức được tầm quan trọng về tính pháp lý của Condotel, vận dụng những lý luận và nghiên cứu trong quá trình học tập và thực tế công tác tại Doanh nghiệp, tác giả đã chọn đề tài: “Kinh doanh Bất động sản theo loại hình Condotel theo Pháp luật Việt Nam hiện nay” làm đề tài nghiên cứu của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Qua tìm hiểu khi nghiên cứu đề tài, tác giả nhận thấy trong thời gian qua, đặc biệt là sau sự đổ bể của dự án Cocobay Đà Nẵng, Condotel đang là đề tài nóng bỏng và thời sự, thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà khoa học và chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể: Kết quả nghiên cứu của PGS. TS Doãn Hồng Nhung về một số vấn đề và bản chất pháp lý của Condotel – Kinh nghiệm của thế giới và định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển tại Việt Nam. Luận văn thạc sỹ : “Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường Condotel: Nghiên cứu trường hợp Phú Quốc – Kiên Giang” của tác giả Dương Thanh Tùng, chuyên ngành Quản trị Dịch vụ Du lịch và Lữ hành diễn ra vào ngày 7/12/2018 tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM. Ngoài ra, tác giả còn tham khảo thêm các nội dung được trình bày trong “Kỷ yếu Hội thảo Đại học Luật Hà Nội: Kinh doanh loại hình Bất động sản mới ở Việt Nam” được tổ chức ngày 1/6/2019 tại Đại học Luật Hà Nội. 2
Rất nhiều bài báo, bài viết của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản trong thời gian vừa qua về những điểm còn tồn tại về pháp luật cho Condotel hiện nay ở Việt Nam và các giải pháp để xây dựng nên hành lang pháp lý an toàn cho Condotel. Cũng chính do quy định của pháp luật về Condotel còn chưa rõ ràng, nên đang xảy ra nhiều vấn đề tranh chấp về quyền sở hữu, gây nên tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư khi đầu tư vào loại hình này. Vì vậy, hình thức Condotel cần được nghiên cứu cụ thể; chỉ ra những ưu, nhược điểm của mô hình này để từ đó, đưa ra được những khuyến nghị phù hợp để xây dựng, bổ sung và hoàn thiện khung pháp lý cho Condotel. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn nghiên cứu luận giải cơ sở lý luận pháp luật và thực tiễn áp dụng về BĐS du lịch nghỉ dưỡng Condotel để làm cơ sở đưa ra các đề xuất xây dựng và hoàn thiện pháp lý cho loại hình Condotel hiện nay ở Việt Nam. 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu với các mục đích sau: Thứ nhất, nghiên cứu một số vấn đề lý luận và pháp lý hiện hành của Condotel. Làm rõ các khái niệm, đặc điểm của Condotel hiện nay. Thứ hai, nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp lý và phát triển mô hình Condotel của thị trường Condotel tại Việt Nam. Từ đó, đưa ra các đề xuất giải pháp pháp lý dành cho Condotel sớm được hoàn thiện để các nhà đầu tư yên tâm lựa chọn Condotel là sản phẩm đầu tư tài chính có khả năng sinh lời trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của mình. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 3
Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam với sản phẩm Condotel hiện nay. Từ đó chỉ ra các vướng mắc và đề xuất các giải pháp hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường Condotel. 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi về không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về Condotel và thực trạng áp dụng tại các dự án bất động sản ở Việt Nam. Phạm vi về thời gian: Từ năm 2017 đến năm 2019. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu tài liệu: tìm hiểu sách báo, giáo trình, tài liệu nghiên cứu của các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra tác giả còn thu thập thông tin từ các tạp chí và internet về các số liệu cần thiết liên quan đến đề tài. Phương pháp phỏng vấn: Phỏng vấn trực tiếp các đồng nghiệp hiện đang công tác trong lĩnh vực đầu tư và môi giới bất động sản, đặc biệt là các dự án phát triển sản phẩm Condotel. Phương pháp diễn giải, quy nạp: được dùng để chia nhỏ các vấn đề cần phân tích để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu. Ngoài ra, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, bình luận và so sánh. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Về mặt lý luận: luận văn đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về Condotel. Về mặt thực tiễn: luận văn đã chỉ ra được thực trạng mua bán Condotel hiện nay trên thị trường. Luận văn cũng chỉ ra những hạn chế thực trạng pháp lý dành cho sản phẩm Condotel khiến nhà đầu tư hoang mang. Từ đó đưa ra các đề xuất để hoàn thiện pháp lý cho sản phẩm bất động sản Condotel này. 7. Kết cấu của luận văn 4
Luận văn gồm có phần mở đầu, nội dung và tài liệu tham khảo. Trong đó, nội dung luận văn được chia thành ba chương sau: Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản của Condotel và Pháp luật kinh doanh bất động sản loại hình Condotel Chương 2: Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản về loại hình Condotel hiện nay ở Việt Nam Chương 3: Xây dựng, hoàn thiện khung pháp luật và nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản loại hình Condotel ở Việt Nam 5
CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA CONDOTEL VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI HÌNH CONDOTEL 1.1. Một số vấn đề lý luận chung của Condotel 1.1.1. Khái niệm Condotel Căn hộ du lịch được gọi bằng tiếng anh là Condotel. Condotel là từ được viết tắt của hai nửa từ tiếng Anh là “condominium và hotel”, có ý nghĩa được dịch ra tiếng Việt là “căn hộ khách sạn hay là căn hộ du lịch”. Condotel là một sản phẩm bất động sản phổ biến trên thế giới, thường được xây dựng tại các thành phố lớn hoặc các khu nghỉ dưỡng cao cấp. Tuy nhiên, hiện tại pháp luật Việt Nam chưa thừa nhận loại hình này, dù Condotel được đầu tư xây dựng và các hoạt động mua bán, chuyển nhượng diễn ra khá sôi động. Vì vậy, tất cả những quan điểm được đề cập tại luận văn này đều được kế thừa các nguồn tham khảo nước ngoài nhưng được phân tích từ hoàn cảnh và thực trạng pháp lý của Việt Nam. Theo Khoản 3 Điều 21 của Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch: “Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”. Theo Khoản 1 Điều 24 của Nghị định số 168/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch, được sửa đổi bổ sung theo Khoản 3 Điều 5 của Nghị định số 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018 của Chính Phủ nhằm sửa đổi một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, thì quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch là phải có: “Có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh; 6
và có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới”. Căn cứ theo sự mô tả và điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật dịch vụ của một Condotel theo Khoản 3 Điều 21 của Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 và Khoản 1 Điều 24 của Nghị định số 168/NĐ-CP ngày 31/12/2017, thì căn hộ du lịch (Condotel) được hiểu là một loại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, việc xây dựng, tạo lập và quản lý sử dụng liên quan đến căn hộ du lịch phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai và xây dựng có liên quan… 1.1.2. Lịch sử hình thành Condotel Condotel là sản phẩm kết hợp giữa căn hộ chung cư với khách sạn, mang nhiều ưu điểm của cả hai loại hình bất động sản đã phát triển từ rất lâu trên thế giới. Trên thế giới, căn hộ khách sạn Condotel ra đời và phát triển khá muộn vào những năm 1980 của thế kỷ 20. Các chuyên gia bất động sản thế giới ghi nhận Condotel lần đầu xuất hiện ở Miami (Mỹ) khi một chủ đầu tư thực hiện dự án chuyển đổi các khách sạn cũ đã được xây dựng từ những năm 1950 thành khu căn hộ khách sạn nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, kinh doanh và đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang phát triển bùng nổ. Điều bất ngờ là việc chuyển đổi này đã mang lại hiệu quả kinh doanh và khai thác to lớn cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ phát, và trở thành một hiện tượng bất động sản lúc bấy giờ. Cũng theo nhiều tài liệu khác thì Condotel đã xuất hiện ở châu Âu nhiều năm về trước dưới tên gọi “apartahotel”1. Loại hình bất động sản này thậm chí 1 The History of Condo Hotels - http://www.condohotelcenter.com/ask-expert/history-of-condo-hotels.html 7
còn rất phổ biến tại Tây Ban Nha và các nước châu Âu. Dẫu vậy, có thể khẳng định rằng Mỹ đã giúp Condotel trở nên phổ biến. Chỉ cần số vốn đầu tư khoảng 100.000 USD, nhà đầu tư thứ phát đã có quyền mua để sở hữu các sản phẩm Condotel và sử dụng làm nơi nghỉ dưỡng tại bãi biển nổi tiếng vào những dịp cuối tuần. Như vậy, hầu hết các Condotel ở Miami được xây dựng là để phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân địa phương. Trong các năm tiếp sau, chính quyền địa phương đã thay đổi luật thuế nhằm hạn chế người mua sử dụng Condotel do lo ngại về vấn đề rửa tiền và trốn thuế, dẫn đến Condotel đã không được tiếp tục phát triển, sử dụng cho đến tận cuối những năm 1990. Vào những năm 2000, chủ đầu tư dự án Mutiny in Coconut Grove ở ngoại ô thành phố Miami vì muốn bán lại khu chung cư một cách hiệu quả nhất nên đã thay đổi toàn bộ kiến trúc và cấu trúc của tòa nhà, để rồi sau đó bán lại tòa nhà có thiết kế, công năng tương tự như là một khách sạn. Chính sự thay đổi táo bạo này đã mang lại cho ông chủ toà nhà thành công bất ngờ khi giá bán đã tăng gấp 10 lần so với giá mua ban đầu. Không chỉ mang lại thành công về tài chính, việc làm trên của ông chủ tòa nhà còn là sự khởi đầu cho một trường phái đầu tư phát triển bất động sản mới ra đời khi chẳng bao lâu sau, các nhà đầu tư bất động sản khác đã học theo mô hình này, điển hình nhất là trường hợp khách sạn Bentley Miami South Beach danh tiếng2. Kể từ thời điểm này, thị trường Condotel đã chính thức hình thành và phát triển. Từ vài Condotel ở Miami (Mỹ) được xây dựng trong năm 2002, đến nay Condotel đã được xây dựng tại hơn 100 quốc gia trên thế giới. Nổi bật nhất trên thế giới là các Condotel nổi tiếng ở Mỹ, Singapore, PhuKet (Thái Lan) … Ví dụ như các địa điểm xây dựng Condotel phổ biến nhất tại Hoa Kỳ bao gồm: 2 Trần Quốc Hoan (2018), Phát triển Condotel – Kinh nghiệm quốc tế, Tạp chí Kiến Trúc Việt Nam http://kientrucvietnam.org.vn/phat-trien-Condotel-kinh-nghiem-quoc-te/ 8
Aspen, Chicago, Miami, Fort Lauderdale, Vegas Valley Las, thành phố New York, Myrtle Beach, South Carolina, và Orlando, Florida… Condotel mới bắt đầu xuất hiện tại Việt Nam những năm gần đây lần đầu được thử nghiệm ở Sheraton tại thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 - 2007. Tiếp đó, Nha Trang Plaza là dự án Condotel đầu tiên được xây dựng tại Việt Nam với quy mô lớn. Đây là tòa Building cao 40 tầng, gồm 240 căn hộ cao cấp đạt tiêu chuẩn 5 sao và là dự án đầu tiên mang đến cơ hội sinh lời hấp dẫn cho khách hàng. Sau Nha Trang, Plaza là một loạt các dự án Condotel khác lần lượt ra đời tại những địa điểm khác nhau như Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Sapa, Phú Quốc, Nha Trang3… 1.1.3. Đặc điểm của mô hình Condotel Khi chủ nhân mua căn hộ Condotel, căn hộ sẽ được ban quản lý của khách sạn cho thuê như các phòng khách sạn bình thường. Căn hộ Condotel có thể được đặt trong chương trình cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn của công ty quản lý. Tiền cho thuê căn hộ sẽ được chia theo thỏa thuận giữa công ty quản lý và chủ căn hộ. Từ khái niệm của Condotel, ta có thể đưa ra một số đặc điểm của loại hình bất động sản này như sau: Một là: Condotel là một căn hộ được tích hợp những dịch vụ, tiện ích của khách sạn. Hai là: Condotel không phải là nơi cư trú thường xuyên. Ba là: Condotel có thể được ban quản lý khách sạn cho thuê trong thời gian người mua không sử dụng. Bốn là: Tiền thuê sẽ được chia theo thỏa thuận giữa khách sạn và người mua căn hộ. 3 Doãn Hồng Nhung (2007), Tập bài giảng bồi dưỡng nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản ở Việt Nam - Chuyên đề: Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản, Bộ Xây dựng, H 2007. 9
Năm là: Quản lý vận hành khách sạn sẽ thay người mua Condotel quản lý, bảo trì và vận hành căn hộ. Thay vào đó, người mua sẽ phải trả các chi phí cho việc quản lý và bảo trì căn hộ4. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, thì loại đất dùng để xây dựng căn hộ du lịch là “Đất thương mại dịch vụ” có thời hạn sở dụng không quá 50 năm với trường hợp đất thương mại dịch vụ được các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được phê duyệt dự án đầu tư. Tuy nhiên các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch vụ tại các khu vực mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn cần thời hạn đầu tư dài hơn thì thời hạn sử dụng đất là không quá 70 năm. Vì thế, đây là loại đất hoàn toàn khác với đất ở có mục đích sử dụng ổn định, lâu dài. Việc xây dựng, tạo lập căn hộ du lịch (Condotel) được hiểu là chủ đầu tư tạo lập “công trình xây dựng gắn liền với đất”. Sau khi hoàn thành việc xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, khi chủ đầu tư xây dựng tạo lập công trình xây dựng là tòa nhà Condotel, nghĩa là xây dựng một loại hình bất động sản để kinh doanh. Do đó, khi chủ đầu tư xây dựng và đưa tòa nhà Condotel này vào kinh doanh cũng bắt buộc phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định khác có liên quan. 4 Doãn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên (2018), Một số vấn đề về bản chất pháp lý của Condotel - Kinh nghiệm của thế giới và định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển tại Việt Nam, Tạp chí Công thương, http://www.tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-van-de-ve-ban-chat-phap-ly- cua-Condotel-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va-dinh-huong-xay-dung-hanh-lang-phap-ly-an-toan-cho-bat-dong- san-Condotel-phat-trien-tai-viet-nam-57331.htm 10
1.1.4. Cách thức hoạt động của Condotel Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Với những chức năng trên, Condotel có đặc điểm giống như khách sạn, đáp ứng được dịch vụ lưu trú, yêu cầu về nghỉ ngơi, ăn uống, vui chơi giải trí và các dịch vụ khác liên quan cho khách hàng trong suốt thời gian lưu trú. Điểm khác của Condotel với khách sạn đó là Condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê. Bên cạnh đó, Condotel còn có chức năng của một căn hộ vì: Khách sạn căn hộ được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ… với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và du khách có thể đi chợ và trải nghiệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình5. Tuy nhiên, khác với Tòa nhà chung cư, hoàn toàn không có quy định một tòa nhà căn hộ Condotel bắt buộc phải có Ban quản trị. Cũng không có quy định và quy chế để tổ chức và bầu/công nhận Ban quản trị như một tòa nhà chung cư thông thường được. Do vậy, nếu có thì ban quản trị/ban đại diện của tòa nhà Condotel cũng do chủ đầu tư tự lập ra và chỉ để nhằm phục vụ, bảo vệ cho chủ đầu tư mà thôi, nên người mua căn hộ Condotel sẽ không thể góp tiếng nói của mình cho các nhu cầu chung của tòa nhà được. Sau khi mua căn hộ du lịch và nhận bàn giao, thì người mua có quyền ở lưu trú du lịch hoặc tự kinh doanh hoặc thỏa thuận hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư. Tuy nhiên, thực tế thì hoàn toàn không dễ dàng như vậy, mà mọi thứ phải phụ thuộc vào chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư có thể tự mình hoặc thuê một đơn vị quản lý vận hành thực hiện, nhưng cho dù bằng hình thức nào thì 5 Trần Quốc Hoan (2018), Phát triển Condotel – Kinh nghiệm quốc tế, Tạp chí Kiến Trúc Việt Nam, http://kientrucvietnam.org.vn/phat-trien-Condotel-kinh-nghiem-quoc-te/ 11