Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:69

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Nghiên cứu được thực hiện nhằm hệ thống hóa những vấn đề lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất; xem xét, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VĂN THỂ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2020 1
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VĂN THỂ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 838.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS BÙI NGUYÊN KHÁNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2020 2
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Điều 54 Hiến pháp năm 2013 ghi nhận “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước”, với nhận thức mới trên thì đất đai ngoài vai trò là tư liệu sản xuất, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước thì nó còn có vai trò như là lực lượng sản xuất, làm cơ sở nền tảng về nhân vật lực, tạo ra của cải vật chất, sản phẩm xã hội mang tính tích cực cho sự phát triển đất nước. Cũng từ nguồn lực đất đai đã tạo nên những giá trị lợi thuận rất lớn và theo đó là sự xuất hiện của thị trường bất động sản, nguồn lực tuy có hạn này nhưng đòi hỏi cần có sự quản lý của nhà nước, đặc biệt là việc xác lập các quyền liên quan về đất đai, đảm bảo cho việc khai thai, sử dụng có hiệu quả tốt nhất. Đất nước từ khi thành lập (2/9/1945), nhà nước luôn coi trọng nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, vấn đề sở hữu đất đai được ghi nhận từ bản Hiến pháp năm 1946. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, cơ quan thực hiện dịch vụ công ngày càng được hoàn thiện và đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính của Quốc hội và Chính phủ, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng được cải thiện theo hướng công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian, chi phí, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Bên cạnh đó, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng bộc lộ những hạn chế và những bất cập nhất định. Bộ máy cấp giấy quyền sử dụng đất mặc dù ngày càng được hoàn thiện nhưng lại thường xuyên thay đổi, nhân sự thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng có những biến động và không ổn định. Theo khảo sát, những hạn chế của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nguyên nhân đầu tiên là do những bất cập của thể chế, cơ chế và chính sách, pháp luật của nhà nước. Nhìn chung, các quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thiếu tính đồng bộ, 3
nhiều mặt không rõ ràng, thống nhất, còn nhiều chồng chéo, tính ổn định không cao, thường xuyên thay đổi,... Những điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng, cũng như tiến độ của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến tâm lý của các chủ thể liên quan. Hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù đã được thực hiện một cách công khai, minh bạch từ giai đoạn xây dựng, ban hành đến thực hiện nhưng thực chất hiệu quả của hoạt động này không cao. Trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường, cùng với quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, đất đai đã trở thành loại hàng hóa vô cùng đặc biệt, một tài sản có giá trị rất lớn đối với tất cả mọi người. Bảo vệ quyền sử dụng đất là trách nhiệm của Nhà nước, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trở thành một trong những biện pháp hữu hiệu để Nhà nước bảo vệ lợi ích chính đáng của chủ sử dụng đất, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, tạo hành lang cho các chủ thể khác phải tôn trọng chủ sử dụng đất; những thông tin về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ cung cấp cho các nhà đầu tư biết được chính xác về thửa đất và ngân hàng có thông tin đảm bảo cho việc vay vốn tránh được rủi ro, tranh chấp không đáng có, góp phần ổn định thị trường bất động sản. Chính vì những lý do nêu trên, tác giả đã chọn vấn đề: “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam” để nghiên cứu làm luận văn thạc sĩ luật học của mình. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đất đai là lĩnh vực mang tính thời sự, thu hút nhiều sự quan tâm, chú ý của nhiều độc giả, các chuyên gia, các nhà đầu tư. Những năm gần đây, cùng với sự ra đời và phát triển của pháp luật, đặc biệt là pháp luật đất đai đã được nhiều công trình tiếp cận, nghiên cứu, có thể kể đến một số công trình tiêu biểu sau: Đinh Việt Anh, Nghiên cứu, đánh giá hiện trạng và đề xuất các giải 4
pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2008; Trương Ngọc Bích, So sánh điểm tương đồng và khác biệt về quản lý và sử dụng đất đai giữa Trung Quốc và Việt Nam theo pháp luật Việt Nam hiện hành, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2006; Lê văn Bình, Pháp luật về quản lý và sử dụng đất nông nghiệp, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Nghiên cứu Nhà nước và Pháp luật, 2002; Phan Thế Bỉnh, Nghiên cứu bất động sản nhà nước ở thành thị Trung Quốc, Đại học nông nghiệp Hoa Trung, 2005; Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai ở Việt Nam (1945-2010), Nxb. Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2012; Nguyễn Thị Cam, Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 1997; Nguyễn Minh Đoan, Vai trò của Pháp luật trong đời sống xã hội, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2009; Nguyễn Thị Dung, Quản lý Nhà nước về đất đai thực trạng và giải pháp, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 1998; Phạm Thị Kim Hiền, Đăng ký bất động sản – Thực tiễn và phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ của, Cao học Việt Pháp khóa, 2001; Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam cần quan tâm, Tạp chí Luật học số 11/2009, v.v. Một số vấn đề được rút ra từ các công trình khoa học nghiên cứu trên đây: Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giấy CNQSDĐ; Hai là, phân tích lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy CNQSD đất; Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đưa ra kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất v.v. Những giá trị kể trên, tác giả thừa nhận và vận dụng như là kiến thức cơ bản trong thực hiện luận văn của mình. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 5
3.1. Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu được thực hiện nhằm hệ thống hóa những vấn đề lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất; xem xét, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam; qua đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện được mục đích nghiên cứu, tác giả đề ra các nhiệm vụ nghiên cứu sau đây: - Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất: Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cơ sở, khái niệm, đặc điểm, cơ cấu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; kinh nghiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai của một số quốc gia trên thế giới. - Xem xét, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam nhằm chỉ ra thực tiễn thi hành pháp luật; kết quả; hạn chế và nguyên nhân của các hạn chế đó. - Đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu 6
Đối tượng nghiên cứu của đề tài được thực hiện trên 3 phương diện: Lý luận, thực tiễn và giải pháp của quá trình và kết quả thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam 4.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian nghiên cứu của đề tài là thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam, với 9 phường và 4 xã trên địa bàn. Phạm vi thời gian nghiên cứu của đề tài được xác định trong thời gian từ năm 2016 đến năm 2018. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Cơ sở lý luận Cơ sở lý luận trong nghiên cứu được sử dụng là phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, tác giả còn dựa trên các quan điểm của Đảng, chính sách, pháp luật của nhà nước về xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Trong luận văn của mình, tác giả đã sử dụng linh hoạt một số phương pháp nghiên cứu cho 3 chương, cụ thể như sau: Phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh đối chiếu, diễn dịch quy nạp, phương pháp quan sát khoa học, nghiên cứu tài liệu thứ cấp, phương pháp tham vấn chuyên gia,... 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn 6.1. Ý nghĩa lý luận Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung nguồn tư liệu hữu ích về các vấn đề lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, tạo ra những gợi mở cho những hướng nghiên cứu tiếp theo trong tương lai. 6.2. Ý nghĩa thực tiễn 7
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các hoạt động nghiên cứu, giảng dạy, học tập ở các cơ sở đào tạo, cho chuyên gia và cho những người làm công tác chuyên môn liên quan về vấn đề này. 7. Kết cấu của luận văn Luận văn được thiết kế truyền thống có cấu trúc 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam. Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất tại thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam. 8
CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1. Một số vấn đề cơ bản về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất - Khái niệm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn được gọi là sổ đỏ, sổ hồng), là một thuật ngữ khá thông dụng, được sử dụng nhiều kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành. Khái niệm này có sự khác nhau theo từng thời kỳ, Luật Đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”; đến năm 2013 thì khái niệm này có bổ sung thêm, theo Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Từ các quy định trên, trong phạm vi luận văn tác giả xây dựng khái niệm này như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm mục đích để công nhận quyền sử dụng đất của họ là hợp pháp”. - Đặc điểm: Một là, Là một loại giấy tờ được quy định bởi pháp luật (do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước - hiện nay do Bộ Tài nguyên và môi trường) cấp cho đối tượng sử 9
dụng đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Thứ hai, Là sản phẩm “đầu ra“, cái đích cuối cùng của các thao tác nghiệp vụ, của các quá trình kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa chính,... Đây là công việc không hề đơn giản, được thực hiện qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mang tính chất phức tạp. Thứ ba, Là một biểu hiện của quyền lực nhà nước trong việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai. Chỉ có các cơ quan nhà nước được nhà nước giao mới có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hiện nay là UBND cấp Tỉnh và UBND cấp Huyện) và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này phải theo đúng trình tự, thủ tục luật định. Thứ tư, Là một hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mang tính pháp lý và tính chuyên môn nghiệp vụ. Tính pháp lý thể hiện ở việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ các quy định của pháp luật, như về thẩm quyền, đối tượng, điều kiện, trình tự, thủ tục, nguyên tắc,... Tính chuyên môn nghiệp vụ thể hiện trong việc thẩm tra, xác minh hồ sơ, quá trình, nguồn gốc sử dụng đất, xác minh định mức, quy trình kỹ thuật. Tính chuyên môn nghiệp vụ này được thể hiện dưới dạng Thông tư, Quyết định của Bộ Tài nguyên và Môi trường để áp dụng thống nhất tất cả các địa phương trên toàn quốc. - Vai trò: Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ. Giấy CNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựn các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai. Giấy CNQSDĐ không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa 10
vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai. Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa. GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội. giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. - Ý nghĩa: Đối với nhà nước: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân. Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản. - Cơ sở cấp GCNQSDĐ: Thứ nhất, trong thời kỳ nền kinh tế quan liêu bao cấp, thực hiện cơ chế quản lý nhà nước bởi sự tập trung, kế hoạch hóa cao, đất đai chỉ được xem là một phúc lợi xã hội, không thừa nhận giá trị. Nhà nước với chức năng của mình, thay mặt xã hội thực hiện việc phân phối đất đai đảm bảo các nhu cầu sử dụng khác nhau của con người, pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Quan hệ đất đai chỉ đóng khung ở mối quan hệ theo “chiều dọc“ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, theo đó nhà nước sẽ cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân và khi tổ chức, cá nhân không có nhu cầu sử dụng đất thì trả lại đất cho Nhà nước, quyền sử dụng đất với tư cách là quyền tài sản chưa được công nhận chính thức. Kể từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang cơ chế thị trường, để giải phóng sức lao động trong nông nghiệp, nhà nước thực hiện việc giao và cho thuê đất 11
đối với người sử dụng đất nhằm mang tính ổn định và lâu dài. Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng trong thời hạn được nhà nước giao và cho thuê, quyền sử dụng đất trở thành một loại quyền về tài sản, mặt khác để người sử dụng đất được yên tâm, gắn bó hơn với mảnh đất của mình thì Nhà nước phải đảm bảo về mặt pháp lý là thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Thứ hai, Ở nước ta, đất đai được xác lập như là hình thức “sở hữu kép”, thứ nhất về mặt chính trị - pháp lý thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; thứ hai về mặt thực tiễn thì người sử dụng đất sở hữu quyền sử dụng đất. Để bảo vệ quyền của người sử dụng đất với tư cách là một quyền về tài sản, nhà nước phải bảo đảm về mặt pháp lý thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể Điều 26, Luật đất đai 2013 quy định: - Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất; - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Thứ ba, Theo tinh thần Hiến pháp 2013 thì “Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được pháp luật bảo hội”. Cụ thể hóa, Luật Đất đai 2013 quy định về bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất, trong đó, có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thể thức: Nội dung và hình thức cụ thể của GCNQSDĐ được thể hiện theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 1.2. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.2.1. Cơ sở xây dựng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ nhất, do tầm quan trọng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 12
căn cứ pháp lý quan trọng để xác lập mối quan hệ đất đai giữa Nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất. Thứ hai, có thể thấy rằng hiện nay đất đai là một trong những lĩnh vực nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều nguy cơ dẫn đến hiện tượng tiêu cực, trong đó việc cấp GCNQSDĐ thuộc nhóm nguy cơ nguy hiểm hàng đầu. Trước tình hình đó việc phòng ngừa, đấu tranh chống lại các tiêu cực đòi hỏi phải có một chế tài pháp lý đủ mạnh, đủ sức răn đe thông qua việc xây dựng ban hành các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thứ ba, nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một hình thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước về đất đai. Muốn rạch ròi thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần thiết phải xây dựng pháp luật về cấp GCNQSDĐ. Thứ tư, lý do chính khiến thị trường bất động sản ở nước ta có tính công khai, minh bạch thấp phần lớn là do tiến độ thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm. Tình trạng này còn phổ biến ở nhiều địa phương, dẫn đến chúng ta chưa hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ cho mọi đối tượng sử dụng đất. Nguyên nhân chính là sự thiếu đồng bộ, thiếu tính hệ thống của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, ngoài ra sự mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu cụ thể, rõ ràng, không còn phù hợp của các quy phạm so với thực tiễn. Từ vấn đề này yêu cầu đòi hỏi cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật, việ hoàn thiện này cần phải thông qua việc sửa đổi, bổ sung, xây dựng ban hành mới các quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đáp ứng cho công tác thực tiễn. 1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần của pháp luật Đất đai Việt Nam, bao gồm toàn bộ các QPPL điều chỉnh các QHXH phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi giấy 13
chứng nhận quyền sử dụng đất”. Từ khái niệm này, ta có thể thấy rằng pháp luật về cấp GCNQSDĐ có một số đặc điểm cơ bản sau: Thứ nhất, thuộc nhóm pháp luật công và nhóm quan hệ xã hội. Nhóm pháp luật công là bao gồm các QPPL do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các QHXH, nhóm quan hệ xã hội là Nhà nước và Người sử dụng đất trong việc cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là nhóm quan hệ xã hội thể hiện sự bất bình đẳng giữa các bên, tính quyền lực và phục tùng được thể hiện rõ nét, một bên trong quan hệ này là cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành mệnh lệnh, có quyền thẩm tra, xem xét việc cấp GCNQSDĐ, thể hiện ý chí chủ quan của cơ quan nhà nước và bên kia là người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện quyền lực đó, thể hiện trong việc tuân thủ theo các quy định của nhà nước về hồ sơ, thủ tục cấp GCNQSDĐ. Thứ hai, thể hiện tính quy định nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy định về hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các quy định về nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm quy định chung về đối tượng, điều kiện, căn cứ, nguyên tắc, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ và quy định cụ thể về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... Các quy định về hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm quy định về mẫu đơn xin cấp, hồ sơ cấp xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định về xét duyệt hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ, về trình tự ghi các thông tin, sửa chữa các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy định về trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... Thứ ba, mang tính pháp lý và tính kỹ thuật nghiệp vụ. Tính pháp lý thể hiện ở việc thực hiện đúng quy định về thể thức, đối tượng, trình tự, thủ tục, thời gian, thẩm quyền giải quyết của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp 14
luật năm 2015. Tính kỹ thuật nghiệp vụ thể hiện định mức, phương pháp đo đạc, vẽ bản đồ, lập bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa, in ấn mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hướng dẫn việc trích lục sơ đồ thửa đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... Thứ tư, là công vụ để Nhà nước thực hiện công việc quản lý về đất đai, theo đó nhà nước không chỉ xác lập trật tự trong cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngăn ngừa tình trạng cấp sai thẩm quyền, cấp bừa bãi không đúng đối tượng,... 1.2.3. Cơ cấu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thứ nhất, nhóm các QPPL về nội dung và hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm: Thẩm quyền, đối tượng, nguyên tắc, nội dung, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận; về đính chính, chỉnh sửa, thu hồi giấy chứng nhận; về các bước thẩm tra, xét duyệt hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận,... Thứ hai, nhóm các QPPL về giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm các quy định về quyền và nghĩa vụ của người khiếu nại, tố cáo, của người bị khiếu nại, tố cáo; quy định người giải quyết khiếu nại, tố cáo; quy định về hành vi vi phạm và chế tài xử lý đối với hành vi đó trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.3. Kinh nghiệm về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số quốc gia và một số vấn đề đặt ra cho Việt Nam Ở các nước theo chế độ TBCN luôn tồn tại hai hình thức sở hữu về đất đai, đó là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân (như Anh, Đức, Canada, Ý, Mỹ, Nhật Bản, Pháp,...). Ở các nước theo chế độ XHCN trước đây, bao gồm: Đông Âu, Liên Xô, Trung Quốc, Cu Ba, Bắc Triều Tiên, Việt Nam, Lào tồn 15
tại hình thức sở hữu duy nhất, đó là sở hữu toàn dân về đất đại. Sau khi Liên Xô, Đông Âu sụp đổ, các nước trong khối Đông Âu và Liên bang Xô Viết đã đi theo con đường TBCN, chuyển hình thức sở hữu từ toàn dân sang của tư nhân và nhà nước về đất đai. Hiện nay, 5 quốc gia (Trung Quốc, CuBa, Bắc Triều Tiên, Lào, Việt Nam) theo chế độ XHCN thì chỉ có Việt Nam, Lào vẫn duy trì hình thức sở hữu đất đai quốc gia là sở hữu toàn dân. Như vậy, mặc dù có công nhận hình thức sở hữu đất đai như thế nào đi chăng nữa thì vấn đề về đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn được các quốc gia đặc biệt quan tâm và chú ý. Việt Nam trên cơ sở quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý”, luôn muốn học hỏi kinh nghiệm của các nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn đổi mới đất nước, cũng như cho quá trình hội nhập quốc tế. 1.3.1. Kinh nghiệm về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số quốc gia - Kinh nghiệm của Vương quốc Anh: Trước đây, hệ thống đăng ký đất đai của Vương quốc Anh là hệ thống đăng ký được tổ chức theo một thể thống nhất, gồm có văn phòng chính đặt tại thủ đô Luân Đôn và 14 văn phòng địa hạt được phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ quốc gia, hoạt động đăng ký đất đai chủ yếu dựa theo khu vực, bất động sản thuộc cấp quản lý khu vực nào thì đăng ký tại khu vực đó. Từ khi Luật đăng ký đất đai mới được ban hành (sửa đổi, bổ sung năm 2002) thì mọi hoạt động đăng ký đất đai phần lớn đều bằng hình thức đăng ký điện tử, dựa trên hệ thống mạng máy tính kết nối trực tiếp máy chủ có mã hóa, bảo mật thông tin. Qua đó người dân có thể lựa chọn 1 trong 2 hình thức đăng ký đất đai, đó là đăng ký trực tuyến hoặc đăng ký trực tiếp đến tại văn phòng đăng ký đất đai. Từ vấn đề này, có thể thấy nếu như Việt Nam lựa chọn xây dựng hệ 16
thống đăng ký đất đai theo hình thức đăng ký chủ yếu bằng điện tử thì hoàn toàn có thể lựa chọn học hỏi nước Anh, đảm bảo cho việc quản lý đất đai được cập nhật thường xuyên, thống nhất; xử lý kịp thời, chính xác công việc, giảm tải thủ tục hành chính cho người đăng ký. - Kinh nghiệm của nước Úc: Từ năm 1990, việc quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chuyển sang dạng số, theo đó bản chính được lưu trữ trong hệ thống dữ liệu quốc gia và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu đất đai dựa trên cơ sở bản chính, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân có thể chủ động trong việc kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bất kỳ ai, tại nơi nào khi mình quan tâm. Ưu điểm vượt trội của hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận đất đai thể hiện ở việc: Dữ liệu giấy chứng nhận được đảm bảo bởi Nhà nước, hệ thống đăng ký đơn giản, cập nhật, tra cứu thông tin dễ dàng, thuận tiện, giấy chứng nhận được trình bày đơn giản, dễ hiểu; Trang thông tin dữ liệu đăng ký được mã hóa là tài liệu duy nhất của hồ sơ đăng ký, đảm bảo các quyền lợi, dự phòng cho biến động lâu dài. - Kinh nghiệm của nước Scotland: Hệ thống đăng ký giao dịch đất đai được triển khai rất sớm từ năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện. Hệ thống này được gọi là hệ thống đăng ký chứng thư nhằm đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho các giao dịch đất đai và đảm bảo tính công khai, minh bạch của các giao dịch. Theo quy định pháp luật, trình tự đăng ký được thực hiện như sau: 1) Đăng ký thông tin khai báo; 2) Lập biên bản và đăng ký vào sổ biên bản; 3) Lập hồ sơ gốc; 4) Bổ sung thông tin vào bảng tra cứu; 5) Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ đóng dấu chính quyền ở từng trang rồi trao lại cho người nộp hồ sơ. Ngoài ra, theo quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền tra cứu sổ đăng ký để lấy thông tin và chính quyền có nghĩa vụ cung cấp thông tin đó một cách kịp thời, đầy đủ cho người dân. Sổ biên bản và các hồ sơ gốc được gửi tới văn phòng đăng ký để 17
công chứng viên thực hiện công việc tra cứu dữ liệu và nhập hồ sơ lưu trữ. [Bộ Tài Nguyên và Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai] 1.3.2. Một số vấn đề đặt ra cho Việt Nam Trước yêu cầu của sự nghiệp CNH – HĐH đất nước, cũng như quá trình hội nhập sâu rộng kinh tế quốc tế, đòi hỏi Việt Nam cần có sự đổi mới trong cách quản lý, điều hành của nhà nước, trong đó có vấn đề về đất đai. Từ kinh nghiệm của các quốc gia tiên tiến trên thế giới trong quản lý nhà nước về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây được xem là một kênh tham khảo có giá trị mang tính kế thừa rất tốt. Trên cơ sở đó, chúng ta có thể lựa chọn một mô hình quản lý nhà nước phù hợp với điều kiện tình hình của đất nước, cần tập trung thống nhất cơ quan đăng ký, cấp giấy chứng nhận, tránh sự chồng chéo thẩm quyền, thủ tục đơn giản, dễ dàng đối với mọi tượng người dân . Vấn đề lựa chọn mô hình quản lý đòi hỏi phải có một sự đánh giá kỹ lưỡng của cả toàn bộ hệ thống chính trị, huy động mọi nguồn lực xã hội tham gia xây dựng mô hình quản lý, đồng thời trong cách lãnh đạo, quản lý cần thay đổi tư duy quản lý nhà nước, nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ, công chức đáp ứng yêu cầu công việc, tạo niềm tin lớn cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư. Tiểu kết Chương 1 Thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận về pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể kết luận một số nội dung như sau: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để công nhận quyền sử dụng đất của họ là hợp pháp. Đây là một loại giấy tờ được quy định bởi pháp luật cấp cho đối tượng sử dụng đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Là một 18
biểu hiện của quyền lực nhà nước trong việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai. Là một hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mang tính pháp lý và tính chuyên môn nghiệp vụ. - Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một phần của pháp luật đất đai Việt Nam, bao gồm toàn bộ các QPPL điều chỉnh các QHXH phát sinh trong lĩnh vực cấp, chỉnh sửa, đính chính và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là phương thức để Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai, theo đó nhà nước không chỉ xác lập trật tự trong cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngăn ngừa tình trạng cấp sai thẩm quyền, cấp bừa bãi không đúng đối tượng. - Từ việc xem xét pháp luật của một số quốc gia điển hình về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể thấy đây là điều hết sức cần thiết để chúng ta có thể lựa chọn một mô hình pháp luật phù hợp đặc điểm, tình hình của đất nước, đảm bảo tốt nhất cho sự quản lý nhà nước về đất đai, phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời cũng bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp, đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế của đất nước. 19
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỘI AN, TỈNH QUẢNG NAM 2.1. Khái quát về thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam 2.1.1. Điều kiện tự nhiên Thành phố Hội An cách thành phố Đà Nẵng 30 km theo đường Tỉnh lộ 607 về phía Bắc và đường ven biển về phía Tây, cách trung tâm hành chính của tỉnh Quảng Nam là 60 km. Tọa độ địa lý : từ 15015’26’’ đến 15055’15’’ vĩ độ Bắc Và từ 108017’08” đến 108023’10’’ kinh độ Đông. Hình 2.1. Vị trí vùng nghiên cứu THÀNH PHỐ HỘI AN VIỆT NAM Quảng Nam 20