Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản - Thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:87

Thêm vào BST

Báo xấu

10
lượt xem 1
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản - Thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh" nhằm đánh giá hiện trạng và các vấn đề đang tồn tại cũng như xác định các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của quá trình chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản - Thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ NGỌC QUỲNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật kinh tế Mã số ngành: 8380107 Thành phố Hồ Chí Minh – Tháng 6 năm 2024
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ NGỌC QUỲNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Ngành: Luật kinh tế Mã số ngành: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN THỊ THU HÀ Thành phố Hồ Chí Minh – Tháng 6 năm 2024
i Lời cam đoan Tôi cam đoan rằng luận văn này, có tựa đề “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản - Thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh” là một công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi. Tất cả các ý tưởng, thông tin, dữ liệu và các phần khác của luận văn đã được tôi tìm hiểu và biên soạn. Tôi khẳng định rằng không có phần nào của luận văn này được sao chép hoặc lấy từ bất kỳ nguồn nào khác mà không được trích dẫn một cách rõ ràng và chính xác. Mọi thông tin được trích dẫn từ các nguồn khác đều đã được dẫn chứng đầy đủ theo đúng quy định của nhà trường.
ii Lời cảm ơn Trong quá trình thực hiện nghiên cứu này, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến những người đã hướng dẫn và hỗ trợ tôi từ giai đoạn lập kế hoạch, lập đề cương cho đến quá trình hoàn thành bài luận văn cuối cùng. Đặc biệt, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến giảng viên Trần Thị Thu Hà, người đóng vai trò quan trọng trong quá trình nghiên cứu này, đã dành nhiều thời gian, công sức để hướng dẫn và định hình nghiên cứu cho tôi. Những buổi hướng dẫn, các cuộc trao đổi từ cô đã là nguồn động viên lớn giúp tôi tiến bộ trong quá trình nghiên cứu. Sự tận tâm hỗ trợ, chia sẻ kiến thức cũng như sự kiên nhẫn góp ý và chỉnh sửa chuyên môn từ cô đã giúp tôi nắm rõ hơn về các khía cạnh pháp lý của đề tài và định hình cho quá trình nghiên cứu. Tôi chân thành biết ơn giảng viên Trần Thị Thu Hà vì sự đồng hành và tâm huyết giúp tôi hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp và quan trọng hơn là trang bị cho tôi hành trang kiến thức trong lĩnh vực này để giúp tôi có thể vững vàng hơn trong công việc sau này. Cuối cùng, tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình của tôi vì sự ủng hộ và động viên trong suốt quá trình nghiên cứu.
iii Tóm tắt Luận văn tập trung vào quy trình chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM). Xem xét các quy định pháp luật hiện hành, các yếu tố thách thức và cơ hội phát triển thị trường kinh doanh BĐS. Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá hiện trạng và các vấn đề đang tồn tại cũng như xác định các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của quá trình chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. Sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp để đánh giá các vấn đề và yếu tố ảnh hưởng đến quá trình chuyển nhượng QSDĐ. LKDBĐS năm 2023 đã được thông qua, có hiệu lực thi hành vào năm 2025 nên trong bài luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu phù hợp để đưa ra được những định hướng và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong xã hội. Bên cạnh đó, đã xác định rõ các vấn đề chính gặp phải trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ bao gồm vấn đề pháp lý, thủ tục hành chính và các chế tài khi vi phạm trong thị trường kinh doanh BĐS. Thể hiện các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự thành công của quá trình chuyển nhượng QSDĐ như sự minh bạch, tính công bằng và hiệu quả của các quy trình. Nghiên cứu kết luận rằng việc cải thiện quá trình chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi sự hợp tác chặt chẽ giữa các bên liên quan và các cơ quan chức năng. Các giải pháp được đề xuất bao gồm cải thiện pháp lý, tăng cường minh bạch và công bằng trong quy trình chuyển nhượng và nâng cao năng lực của cơ quan nhà nước trong thực thi pháp luật. Từ khóa: Kinh doanh bất động sản.
iv Abstract The dissertation focuses on the Ho Chi Minh City real estate industry's land use rights transfer procedure. It examines the laws in effect right now, obstacles to overcome, and prospects for the real estate industry to grow. Evaluation of the current situation, identification of issues, and identification of variables influencing the process of land use rights transfer in the real estate industry are the goals of the research. To assess the issues and variables influencing the land use rights transfer process, analysis and synthesis approaches are applied. The Real Estate Business Law 2023 has been approved and will take effect in 2025. Consequently, the dissertation applies suitable research techniques to offer guidance and suggest remedies aimed at enhancing the efficiency of law enforcement in the community. In addition, the main obstacles that arise throughout the land use rights transfer process have been clearly identified. These challenges include legal matters, administrative procedures, and sanctions for infractions in the real estate industry. It illustrates significant elements that are essential to the success of the land use rights transfer process, such as procedural fairness, transparency, and efficiency. The study came to the conclusion that close collaboration between parties and authorities is necessary to improve the land use rights transfer procedure. Increasing legality, enhancing fairness and transparency in the transfer procedure, and strengthening the authority's capacity to execute the law are some of the proposed solutions. Keyword: Real estate business.
v Danh mục các từ viết tắt Từ viết tắt Cụm từ tiếng Việt BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân sự GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật Đất đai LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................................... 1 1. Lý do chọn đề tài ......................................................................................................................... 1 2. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu............................................................................................. 5 3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................................... 10 4. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................................... 10 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 11 6. Nội dung nghiên cứu ................................................................................................................. 12 7. Kết luận và kiến nghị ................................................................................................................ 12 CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................................ 14 1.1 Khái quát chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản .. 14 1.1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản.............. 14 1.1.2 Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ........ 17 1.1.3 Vai trò chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ................... 19 1.1.4 Điều kiện của chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ........ 20 1.2 Những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản .................................................................................................................................................... 22 1.2.1 Yếu tố vị trí tiềm năng phát triển ........................................................................................ 23 1.2.2 Yếu tố hệ thống giao thông thông thoáng và phát triển..................................................... 23 1.2.3 Yếu tố quy định của pháp luật ............................................................................................. 24 1.2.4 Yếu tố nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể ....................................................................... 25 Tiểu kết chương I ........................................................................................................................... 26 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ..................................................................................................... 27 2.1 Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản .................................................................................................................................................... 27 2.1.1 Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản .................. 27 2.1.2 Đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản .............. 30 2.1.3 Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản .............. 34 2.1.4 Nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ................ 40 2.1.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản .................................................................................................................................... 41 2.1.6 Trách nhiệm pháp lý khi vi phạm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản .................................................................................................................................... 46 2.2 Đánh giá thực trạng quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản................................................................................................................ 51 2.2.1 Những bất cập và hạn chế .................................................................................................... 51
2.2.2 Nguyên nhân .......................................................................................................................... 54 2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. ......................................................................................... 56 2.3.1 Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2018 - 2023 ....................................... 56 2.3.2 Đánh giá chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.................................................................................................. 58 CHƯƠNG 3. ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ................. 65 3.1 Định hướng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản .................................................................................................................................................... 65 3.1.1 Định hướng pháp luật phù hợp với đường lối chính sách của Đảng và nhà nước .......... 65 3.1.2 Định hướng pháp luật chú trọng hoàn thiện hệ thống pháp luật ..................................... 67 3.1.3 Định hướng pháp luật chú trọng tạo lợi ích cho chủ thể ................................................... 68 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản........................................................................................................................................... 69 3.2.1 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện khung pháp lý................................................................... 69 3.2.2 Kiến nghị giải pháp chú trọng tạo lợi ích cho chủ thể ....................................................... 70 Tiểu kết chương 3 ........................................................................................................................... 72 KẾT LUẬN ..................................................................................................................................... 73
1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài 1.1. Đặt vấn đề Sự gia tăng dân số và đô thị hóa đang tạo ra nhu cầu ngày càng tăng về bất động sản (BĐS) ở các khu vực đô thị và ngoại ô. Điều này thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, đặc biệt là trong các thành phố lớn và các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh. Do đó, thị trường này ngày càng đa dạng hóa như căn hộ cao cấp, khu dân cư có dịch vụ, biệt thự và các dự án kết hợp giữa nhu cầu sống và làm việc. Sự tăng trưởng kinh tế và thu nhập của người dân trong một số khu vực đang thúc đẩy nhu cầu đầu tư. Các khu vực có nền kinh tế ổn định thường thu hút nhiều nhà đầu tư và người có nhu cầu. Nhìn chung, sự phát triển của thị trường BĐS được định hình bởi một loạt các yếu tố như tăng trưởng dân số, sự đa dạng sản phẩm, tăng trưởng kinh tế, công nghệ, chính sách và xu hướng xã hội. Điều này tạo ra cơ hội và thách thức đối với các nhà đầu tư, nhà phát triển và người dân. LKDBĐS năm 2006, 2015 và 2023 ra đời nhằm điều chỉnh các hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực BĐS của các cá nhân và tổ chức. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển thị trường kinh doanh BĐS, do đây là thị trường tiềm năng với lợi nhuận cao. Thời kỳ trước khi sự xuất hiện của dịch Covid-19, do chưa bị tác động của sự kiện bất khả kháng, lĩnh vực kinh doanh BĐS vô cùng tiềm năng. Cho đến khi trải qua giai đoạn đại dịch, mặc dù đã được kiểm soát, thị trường BĐS được khôi phục hoạt động trở lại, nhưng vì một thời gian dài phải ngừng hoạt động kinh doanh do các Chỉ thị số 15/CT-TTg ngày 27/3/2020 của Thủ tướng Chính phủ về quyết liệt thực hiện đợt cao điểm phòng, chống dịch COVID-19, Chỉ thị số 16/CT-TTG ngày 31/3/2020 của Thủ tướng Chính phủ về thực hiện các biện pháp cấp bách phòng, chống dịch COVID-19 và Chỉ thị số 19/CT-TTg ngày 24/4/2020 của Thủ tướng Chính phủ về tiếp tục thực hiện các biện pháp phòng, chống dịch COVID- 19 trong tình hình mới như việc tập trung đông người, khoảng cách an toàn tối thiểu,
2 hoạt động của các cơ sở kinh doanh, vận tải…1. Từ đó kéo theo hệ lụy rất lớn và dẫn đến tình trạng của thị trường vốn và tài chính đều khủng hoảng. Tuy đã được khôi phục hoạt động, nhưng thị trường kinh doanh BĐS vẫn chưa được khởi sắc, các chủ thể vẫn rất e dè trong việc đầu tư. Nguyên nhân bị chi phối do khủng hoảng nền kinh tế, dẫn đến tính thanh khoản thấp khi đầu tư vào thị trường kinh doanh BĐS. Thêm vào đó, những quy phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS đối với chuyển nhượng QSDĐ vẫn còn một số bất cập, hạn chế: (1) Chưa có sự thống nhất về thời điểm có hiệu lực của việc chuyển nhượng QSDĐ trong các văn bản luật chuyên ngành. (2) Luật Kinh doanh bất động sản (LKDBĐS) không có quy định cụ thể và rõ ràng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có phải là loại hợp đồng bắt buộc phải được công chứng hay chứng thực hay không. (3) Có sự giới hạn về đối tượng trong hợp đồng kinh doanh BĐS, trong LKDBĐS năm 2014 chỉ quy định hai loại đối tượng là nhà, công trình xây dựng và QSDĐ. Trong thực tế, có sự tồn tại của dự án Condotel và Officetel nhưng pháp luật chưa đưa vào điều chỉnh. Thị trường BĐS cùng với thị trường vốn và tài chính luôn luôn song hành và bổ trợ cho nhau. Hiện nay, các ngân hàng cũng như các tổ chức tín dụng đã đưa ra nhiều ưu đãi khi hạ mức lãi suất vay rất thấp. Mặc dù đã có ưu đãi, nhưng vấn đề tiên quyết hiện tại khi giá đất vẫn rất cao so với thu nhập thực tế, chính sách tiền lương cũng đã thay đổi theo hướng tích cực nhưng sự thật để sở hữu được QSDĐ vẫn rất khó. Để khắc phục tình trạng hiện tại, vực dậy và khôi phục lại thị trường BĐS diễn ra mạnh mẽ như những năm trước đại dịch, tác giả nhận thấy cần làm rõ những quy phạm pháp luật đang còn gây hiểu lầm về hình thức công chứng hay chứng thực. Thống nhất những quy phạm pháp luật cùng quy định một vấn đề trong hai văn bản luật chuyên ngành để hoàn thiện những thiếu sót trong hệ thống pháp luật hiện hành. 1.2. Tính cấp thiết của đề tài Trong nền kinh tế, thị trường BĐS là môi trường kinh doanh rộng lớn và tiềm năng, nơi mà đa số các chủ thể đều chọn đầu tư kinh doanh. Hiến pháp năm 2013 của nước 1 Nguyễn Thị Hân, Trung tài (2021), Tổng hợp văn bản chỉ đạo phòng chống dịch Covid – 19 tại TPHCM, Thư viện pháp luật
3 Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam có quy định:“Mọi người có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm”2. Mọi công dân trên lãnh thổ nước Việt Nam đều có quyền bình đẳng, tự do kinh doanh như nhau, được phép thực hiện những ngành nghề mà pháp luật cho phép và không cấm. Theo đó, kinh doanh BĐS là một trong những lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh được pháp luật công nhận và cho phép thực hiện. Bởi đây là một trong những lĩnh vực có lợi nhuận cao. Thêm vào đó, chính sách của Đảng ta qua các thời kỳ luôn ưu tiên và xem nhân dân là nguồn lực chính giúp cho đất nước được phát triển mạnh mẽ. Thị trường chuyển nhượng QSDĐ là bước đệm khá vững chắc, là tiềm năng sáng trong việc nâng cao thu nhập, nâng cao chất lượng đời sống cũng như nền kinh tế thị trường nói chung. Bên cạnh đó, tỷ lệ giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chiếm tỷ lệ cao trong tất cả các quyền liên quan đến QSDĐ. Do đó, cần thiết, phải hoàn thiện các quy phạm pháp luật trong lĩnh vực này, có một cơ chế riêng hoàn chỉnh, bảo đảm sự công bằng trong mối quan hệ giữa các bên chủ thể. Tạo một môi trường kinh doanh bảo đảm quyền và lợi ích, từ đó, mới có thể thu hút thêm nhiều sự đầu tư từ các chủ thể trong và ngoài nước. Các chuyên gia cũng như các nhà lập pháp đánh giá được vị thế cao của đất đai cũng như vị trí quan trọng trên thị trường phát triển nền kinh tế, cụ thể là QSDĐ. Do đó, các cơ quan ban hành pháp luật đã thiết lập nhiều các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành và những văn bản dưới luật hướng dẫn. Hiện nay, LKDBĐS năm 2014 và Luật Đất đai (LĐĐ) năm 2013 là hai văn bản luật chuyên ngành điều chỉnh chính cho vấn đề này. Đầu năm 2025, LKDBĐS năm 2023 và LĐĐ năm 2024 có hiệu lực chính thức thay thế hai văn bản cũ. Bên cạnh đó là những nghị định hướng dẫn như nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều LKDBĐS và nghị định 148/2020 ngày 18/12/2020 của Chính phủ Sửa đổi một số nghị định hướng dẫn LĐĐ. Liên quan đến vấn đề chế tài do nghị định 112/2020/NĐ-CP ngày 18/9/2020 của Chính phủ về Xử lý kỷ luật cán bộ, công chức, viên chức và nghị định 2 Điều 33 Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam
4 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ Quy định lệ phí trước bạ. Đây là các văn bản cơ bản và quan trọng định rõ các quy định về quy trình và điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS, cũng như các quy định về thuế và lệ phí. Từ sự linh hoạt và sự hoàn thiện pháp luật qua các thời kỳ về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS, hiện nay các vấn đề cơ bản trong việc thực hiện giao dịch QSDĐ như nội dung và hình thức cũng như các điều kiện của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ dần được hoàn thiện hơn. Tuy nhiên, nhìn trên khía cạnh tổng thể, hiện nay các giao dịch về QSDĐ tại TPHCM nói chung, vẫn còn khá nhiều sự sai phạm cũng như hành vi, ý chí thực hiện sai lệch về bản chất thật như: thay vì lập một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chứng minh cho ý chí giao kết hợp đồng diễn ra mà các bên lại lập một vi bằng để ghi nhận hành vi chuyển nhượng. Hay sự xuất hiện ủy quyền bằng một hợp đồng ủy quyền thay cho một hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tất cả các hình thức này đều vi phạm pháp luật, gây ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp cho một trong các bên chủ thể. Và còn những sai phạm khác như áp dụng sai về bản chất hợp đồng đặt cọc hay sự chậm trễ của các cơ quan nhà nước trong việc thực hiện đúng chức năng của mình…Xét về khía cạnh thực tế trong xã hội, các trường hợp trên diễn ra rất phổ biến và được biến tấu tinh vi, đa dạng và phức tạp hơn, dự báo vẫn sẽ tiếp diễn trong tương lai. Mặc dù pháp luật cũng đã có quy định chi tiết và khắt khe hơn về những vấn đề này, nhưng thực tế, để ngăn chặn và phát hiện các hành vi sai phạm là rất khó khăn. Theo nguồn từ Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM năm 2023, thể hiện trên số liệu thống kê giai đoạn năm 2018 - 2023 đã có một số lượng đáng kể các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS chưa được hoàn thành, rơi vào khoảng 321.751 trường hợp3. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, bao gồm các vấn đề pháp lý, tranh chấp, khả năng tài chính và các yếu tố xã hội, kỹ thuật khác. Việc phân tích và hiểu các vấn đề này có thể giúp cải thiện tình hình và tạo điều kiện cho việc thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong tương lai. 3 Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM (2023). Thống kê tình hình chuyển nhượng QSDĐ thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS trên địa bàn TPHCM
5 Chứng minh cho thấy, trải qua các thời kỳ của LĐĐ và LKDBĐS được sửa đổi, bổ sung theo hướng hoàn thiện và đặc biệt chú trọng hơn cho phù hợp với thực tiễn xã hội. Từ những sự thay đổi này, đã góp phần tạo nên một môi trường giao dịch tuân thủ theo đúng quy định pháp luật. Việc nghiên cứu và quản lý chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS không chỉ là một vấn đề của các nhà đầu tư và doanh nghiệp mà còn là một phần quan trọng của quản lý tài nguyên và phát triển bền vững của đất đai và đô thị. Thiết lập cũng như đã điều chỉnh, ảnh hưởng được hành vi của các chủ thể theo hướng tích cực và dần đào thải các giao dịch vi phạm xảy ra. Đánh giá việc thực hiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS của TPHCM còn nhiều sai phạm và vẫn còn tồn tại một số bất cập, gây sự hiểu lầm trong quy định của pháp luật về vấn đề này. Vì vậy, học viên chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản - Thực tiễn thực hiện tại Thành phố Hồ Chí Minh” để làm đề tài tốt nghiệp luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật kinh tế của mình. 2. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu Pháp luật về kinh doanh BĐS đã được Quốc hội thông qua năm 2014, trải qua gần mười năm thực hiện, với vai trò quan trọng của thị trường BĐS với nền kinh tế, đã có nhiều nhà nghiên cứu quan tâm đến đề tài này. Có thể kể đến các công trình nghiên cứu như: - Nguyễn Văn Hiến (2016). Bản chất của chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành, Tòa án nhân dân tối cao. Bài nghiên cứu đã được tác giả khái quát các quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời phân tích một số nội dung mới mà BLDS năm 2015 mới ghi nhận, đó là quyền bề mặt. Trên cơ sở đó, tác giả phân định rõ giữa quyền bề mặt và QSDĐ. Đây là hai loại quyền không thể đồng nghĩa với nhau và có quy chế điều chỉnh khác nhau. Hoạt động chuyển nhượng được thể hiện trên một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tại bài nghiên cứu này chỉ nghiên cứu một vấn đề nhỏ về QSDĐ và hợp đồng
6 chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS được thể hiện trong luận văn. Bài nghiên cứu tập trung vào việc phân tích và đánh giá các quy định và quyền lợi liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật hiện hành tại Việt Nam. Theo các khía cạnh xác định và phân tích về khái niệm và định nghĩa về bản chất và phạm vi của chuyển nhượng QSDĐ, cũng như những quy định pháp luật liên quan như quyền và nghĩa vụ của các bên, trình tự, thủ tục…Nghiên cứu cung cấp cái nhìn sâu sắc về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ trong thời kỳ năm 2016, đồng thời góp phần vào việc nâng cao hiểu biết và cải thiện quy trình quản lý đất đai. - Nguyễn Ngọc Minh (2016). Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất, Luận án, Trường Đại học Luật Hà Nội. Nghiên cứu đề tài này, luận án hướng đến việc đạt được các mục đích cơ bản sau đây: bổ sung, hoàn thiện cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của chế định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất tại Việt Nam. Đưa ra giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi chế định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất tại Việt Nam. - Nguyễn Thùy Trang (2017). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật hiện hành của Việt Nam, Luận án, Trường Đại học Luật Hà Nội. Luận án nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản và thực trạng áp dụng pháp luật, đồng thời phân tích những vướng mắc cơ bản trong quy định pháp luật, thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến việc áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Trên cơ sở đó đề xuất định hướng hoàn thiện pháp luật, bảo đảm phù hợp giữa lý luận, pháp luật và thực tiễn. Luận án là một nguồn tài liệu quý giá để hiểu sâu hơn về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam và đề xuất các cải tiến trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, luận án được tác giả thực hiện vào năm 2017, nghiên cứu trong thời kỳ LĐĐ năm 2013. Hiện nay, đã được đổi mới, cập nhật và sửa đổi những quy phạm pháp luật. Bên cạnh đó, chỉ nghiên cứu về vấn đề hợp đồng, đây chỉ là một phần nhỏ trong đề tài cũng như luận án thuộc về chuyên ngành dân sự, không làm rõ được những vấn đề liên quan đến kinh tế.
7 - Ngô Thị Hồng Ánh (2020). Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, bất cập và khuyến nghị, Tạp chí công thương. Bài nghiên cứu đã phân tích một số bất cập, hạn chế của pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan hiện nay về chuyển nhượng QSDĐ đối với tổ chức kinh tế. Cùng với đó, là nghiên cứu những rào cản pháp lý gây khó khăn cho tổ chức kinh tế thực hiện quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ. Đưa ra khuyến nghị pháp lý để tháo gỡ những vướng mắc, bất cập, kịp thời sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật và các văn bản pháp luật có liên quan về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế. Từ đó, nhằm bảo đảm hệ thống pháp luật có hiệu lực, hiệu quả, cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay. - Ngô Thị Hồng Anh (2022). Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên, Luận án, Trường Đại học Luật Hà Nội. Luận án đã nghiên cứu lý luận và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế, từ đó đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện lý luận và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên. Tuy nhiên, luận án chỉ tập trung nghiên cứu vào chủ thể là các tổ chức kinh tế trong nước, đây chỉ là một vấn đề nhỏ được nêu trong luận văn của tác giả, điều này có thể gây ra một số hạn chế trong việc đánh giá toàn diện về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. - Nguyễn Ngọc Huy (2020). Pháp luật về kinh doanh bất động sản qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế, Luận văn, Trường Đại học Luật, Đại học Huế. Luận văn đã phân tích làm sáng tỏ những hạn chế, bất cập trong quy định của pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành từ thực tiễn nhà ở BĐS tại tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2015 - 2019 và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật. Những bất cập trong giai đoạn năm 2015 - 2019 đã được phân tích rõ ràng. Bài nghiên cứu cung cấp cái nhìn tổng quan về tình hình kinh doanh BĐS tại tỉnh Thừa Thiên Huế và đóng góp vào việc hiểu rõ hơn về cách thức hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong khu vực này. Tuy nhiên, đây chỉ là những vấn đề trong giai đoạn cũ. Hiện tại, giai đoạn năm 2020 - 2023, xã hội đã có
8 những bước tiến và phát sinh thêm nhiều vấn đề mới, do đó, tác giả tiếp tục phân tích và đánh giá các vấn đề vẫn còn tồn đọng trong quản lý và sử dụng đất tại TPHCM, bao gồm cả các thách thức và cơ hội mới. - Nguyễn Thành Luân (2020). Quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận án, Trường Đại học Luật Hà Nội. Luận án đã góp phần bổ sung, hoàn thiện cơ sở lý luận về sở hữu toàn toàn dân về đất đai, QSDĐ và QSDĐ nông nghiệp. Phân tích, đánh giá kết quả đã đạt được và những vướng mắc, bất cập tồn tại của các quy định pháp luật hiện hành. Đề xuất những định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành. Luận án nghiên cứu và phân tích các vấn đề liên quan đến QSDĐ nông nghiệp ở Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc và đầy đủ về vấn đề này, đồng thời đề xuất các giải pháp để cải thiện hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất này. - Nguyễn Văn Hiến (2017). Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận án, Học viện Khoa học xã hội. Bài viết làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật chuyển nhượng QSDĐ cũng như những vấn đề điều chỉnh pháp lý trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, tìm ra những nguyên nhân cơ bản đã ảnh hưởng, tác động đến giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường, đưa ra những giải pháp toàn diện và hiệu quả để đảm bảo các giao dịch được diễn ra thuận lợi. Luận án cung cấp thông tin chi tiết và sâu rộng về quá trình chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam, đồng thời đề xuất các giải pháp để cải thiện quy trình này. Qua khảo cứu những công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài cho thấy, vấn đề chuyển nhượng QSDĐ trong các công trình trên đã đạt được những thành công nhất định trong mặt lý luận, cũng như được nghiên cứu dưới nhiều góc độ: pháp luật chung, chuyển nhượng QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS trên các địa bàn Việt Nam, quyền chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế…Một số nghiên cứu cũng đã làm rõ khái niệm về QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, tuy nhiên vẫn chưa có nghiên cứu nào làm rõ được vấn đề về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. Do đó, rất cần có công trình nghiên cứu các quy định pháp luật về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ
9 trong kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, địa bàn TPHCM cũng chưa được triển khai nghiên cứu. Nhận thấy tầm quan trọng, tác giả tiếp tục kế thừa và nghiên cứu các quy định pháp luật của vấn đề chuyển nhượng QSDĐ thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS trong đề tài luận văn. Phân tích về các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. Phân tích các yếu tố kinh tế, xã hội và chính trị có thể ảnh hưởng đến giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Đánh giá tình hình thực tế của thị trường chuyển nhượng QSDĐ, bao gồm xu hướng phát triển, biến động giá cả và các loại hình giao dịch phổ biến, cũng như các tranh chấp pháp lý thường gặp và cách giải quyết. Đề tài không chỉ cung cấp thông tin cần thiết mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc định hình chính sách, quản lý tài nguyên và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và nền kinh tế. Bảo đảm rằng các nghiên cứu được thực hiện một cách liên tục và có tính hệ thống. Sự liên kết và tính liên tục trong lĩnh vực nghiên cứu, giúp nâng cao kiến thức và sự phát triển của lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. Xây dựng trên cơ sở kiến thức hiện có, đồng thời tạo ra giá trị mới và đóng góp cho lĩnh vực nghiên cứu, tạo điều kiện tiến xa hơn trong việc giải quyết các thách thức và tối ưu hóa các giải pháp, đây là một phần quan trọng trong việc cải thiện quản lý và sử dụng đất hiệu quả trong các khu đô thị lớn. Vấn đề chuyển nhượng QSDĐ là một lĩnh vực được quan tâm và nghiên cứu sâu rộng bởi sự quan trọng của nó đối với nền kinh tế xã hội, là một hướng đi quan trọng và cần thiết để đáp ứng nhu cầu phát triển bền vững của thị trường BĐS. Do đó, chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS là một đề tài nghiên cứu cấp thiết vì là một phần quan trọng của nền kinh tế, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế toàn diện. Việc nghiên cứu về đề tài này giúp hiểu rõ hơn về quy mô và cơ cấu của thị trường này, từ đó đưa ra các giải pháp và chính sách phù hợp để thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Đất đai là một tài nguyên quan trọng và việc quản lý chúng một cách hiệu quả là rất cần thiết. Việc nghiên cứu giúp định rõ các quy định và quy trình quản lý đất đai, từ đó hỗ trợ quyết định và chính sách quản lý tài nguyên đất đai.
10 3. Phương pháp nghiên cứu 3.1. Phương pháp luận Về phương pháp luận: đề tài vận dụng các nguyên lý và quan điểm của Chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng để bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. 3.2. Phương pháp nghiên cứu cụ thể Bên cạnh đó, để hoàn thành luận văn này, học viên đã sử dụng đồng thời các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây: Phương pháp phân tích: đây là phương pháp chính và chủ đạo trong toàn bộ bài nghiên cứu. Học viên sử dụng để phân chia, phân tích pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS ra thành các cụm vấn đề nhỏ hợp thành nhằm mục đích nghiên cứu toàn diện các khía cạnh của vấn đề như các quy phạm pháp luật, đầu nguồn của các hành vi vi phạm từ đó kiến nghị hướng hoàn thiện, khắc phục những vi phạm tương tự xảy ra. Phương pháp tổng hợp: dựa trên tính chất phân tích cần được tiếp nối bởi sự tổng hợp kết quả phân tích. Sau khi đã phân tích sẽ tổng hợp các vấn đề cần làm rõ tại Chương I và II. Nhìn nhận trên kết quả đã tổng hợp, lấy đó làm cơ sở để đưa ra những giải pháp, hướng kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật tại Chương III một cách phù hợp nhất. Phương pháp xã hội học: phương pháp này được học viên sử dụng chủ yếu trong Chương II, dùng để nghiên cứu các vấn đề thực tiễn, khảo sát thực tiễn tại TPHCM về vấn đề chuyển nhượng QSDĐ. Phương pháp phân tích và tổng kết kinh nghiệm: học viên sử dụng phương pháp tổng hợp và xem xét lại những kết quả từ các nghiên cứu khoa học trước đó để làm nền tảng cho đề tài đang thực hiện. 4. Mục tiêu của đề tài 4.1. Mục tiêu tổng quát
11 Mục tiêu tổng quát khi nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ những vấn đề về lý luận trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ. Phân tích thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. Phân tích thực trạng thực hiện pháp luật tại TPHCM để đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế còn tồn tại. Trên cơ sở đó xây dựng hệ thống giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách, pháp luật về quản lý BĐS nói chung và kinh doanh BĐS đối với đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế còn tồn tại. Và xây dựng hệ thống giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng từ thực tiễn tại TPHCM trong thời gian tới. 4.2. Mục tiêu cụ thể Để có thể hoàn thành mục tiêu đã đặt ra của đề tài và hoàn hiện toàn bộ nội dung của luận văn này một cách chi tiết, cụ thể và rõ ràng nhất, học viên đã xác định và liệt kê mục tiêu cụ thể như sau: - Phân tích, luận giải làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS như: khái niệm, đặc điểm, hình thức, điều kiện của chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS, nội dung pháp luật và những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ qua thực tiễn khảo cứu trên địa bàn TPHCM hiện nay để có cơ sở đánh giá những kết quả đạt được cũng như những vướng mắc về quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS hiện nay. - Định hướng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong kinh doanh BĐS trên địa bàn TPHCM. 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật thuộc lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS. Thực tiễn thực hiện tại TPHCM. 5.2. Phạm vi nghiên cứu