Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về môi giới bất động sản – Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bình Dương

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:93

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 13
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn "Pháp luật về môi giới bất động sản – Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bình Dương" được hoàn thành với mục tiêu nhằm đánh giá toàn diện thực trạng thi hành pháp luật về môi giới bất động sản tại tỉnh Bình Dương, đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về môi giới bất động sản – Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bình Dương

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT PHẠM CAO DUY MINH PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ BÌNH DƯƠNG – 2022
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT PHẠM CAO DUY MINH PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN – THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS VŨ THỊ HỒNG YẾN BÌNH DƯƠNG – 2022
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tác giả
LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành Luật Kinh tế với tên đề tài “Pháp luật về môi giới bất động sản – Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bình Dương”, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình của các thầy, cô giáo trường Trường Đại học Thủ Dầu Một để hoàn thành luận văn này. Với tình cảm chân thành, tôi bày tỏ lòng biết ơn đối với Ban giám hiệu, phòng Sau Đại học, các thầy giáo, cô giáo đã tham gia quản lý, giảng dạy và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu. Tôi xin bày tỏ sự biết ơn đặc biệt đến PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến – người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ về kiến thức, tài liệu và phương pháp để tôi hoàn thành đề tài nghiên cứu khoa học này. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, cổ vũ, khích lệ và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua. Mặc dù đã có nhiều cố gắng trong suốt quá trình thực hiện đề tài, song có thể còn có những mặt hạn chế, thiếu sót. Tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp và sự chỉ dẫn của các thầy cô giáo và các bạn đồng nghiệp. Tác giả
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Diễn giải 1 BLDS Bộ luật Dân sự 2 BĐS Bất động sản 3 KDBĐS Kinh doanh bất động sản 4 HĐMB Hơp đồng mua bán 5 TTBĐS Thị trường bất động sản
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................................. 1 1. Lý do thực hiện đề tài ....................................................................................................... 1 2. Mục tiêu, câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể .......................................................................................................... 2 2.3. Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................................... 3 3. Tổng quan tình hình nghiên cứu....................................................................................... 3 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 5 4.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................ 5 4.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................... 5 5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................................. 6 6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu ............................................................................................ 6 7. Bố cục của luận văn ......................................................................................................... 7 CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN .......................................... 8 1.1. Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản ............................................................ 8 1.1.1. Bất động sản và kinh doanh bất động sản .............................................................. 8 1.1.2. Môi giới bất động sản ........................................................................................... 16 1.2. Khái quát pháp luật về môi giới bất động sản ............................................................. 26 1.2.1. Khái niệm pháp luật về môi giới bất động sản ..................................................... 26 1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về môi giới bất động sản ................................................ 27 1.3. Pháp luật điều chỉnh môi giới bất động sản ở một số quốc gia và những kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam ............................................................................................................ 28 1.3.1. Pháp luật điều chỉnh môi giới bất động sản tại Mỹ .............................................. 28 1.3.2. Pháp luật điều chỉnh môi giới bất động sản tại Thuỵ Điển .................................. 31 1.3.3. Pháp luật điều chỉnh môi giới bất động sản tại Ba Lan ........................................ 32 1.3.4. Pháp luật điều chỉnh môi giới bất động sản tại Hàn Quốc ................................... 32
1.3.5. Một số kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam ............................................................. 34 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ................................................................................................... 36 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI BÌNH DƯƠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN .................... 37 2.1. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ........................................................... 37 2.1.1. Điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản ........................................................ 37 2.1.2. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản ........................................................ 42 2.1.3. Hợp đồng môi giới bất động sản .......................................................................... 46 2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản tại Bình Dương và hướng hoàn thiện .................................................................................................................................... 56 2.2.1. Những kết quả đạt được từ việc thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản tại Bình Dương .................................................................................................................... 56 2.2.2. Những tồn tại, hạn chế từ việc thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản tại Bình Dương và hướng hoàn thiện. ................................................................................. 58 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................................... 71 KẾT LUẬN CHUNG ......................................................................................................... 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................. 73
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do thực hiện đề tài Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực kinh doanh không chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư trong và ngoài nước mà còn của rất nhiều người dân trong xã hội, bởi sự hấp dẫn về lợi nhuận cao do hoạt động này mang lại. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh bất động sản cũng tiềm ẩn vô vàn rủi ro. Rủi ro trong hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ gây thiệt hại lớn về vật chất cho các nhà đầu tư mà còn để lại những hậu quả nặng nề về mặt xã hội và làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư. Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất động sản vô cùng phức tạp do thị trường bất động sản mang tính phân khúc, tính địa phương, chịu tác động của chính sách pháp luật, đặc điểm tâm lý, truyền thống và thị hiếu của người dân… Điều này lại càng làm gia tăng tính rủi ro cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Để giảm thiểu rủi ro và bảo toàn đồng vốn đầu tư, hình thức dịch vụ môi giới bất động sản ra đời, những người làm dịch vụ này sẽ đứng ra thực hiện trung gian môi giới cho các giao dịch bất động sản, góp phần tích cực vào sự sôi động của thị trường bất động sản. Là cửa ngõ giao thương với Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương mang trong mình nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội. Những năm gần đây, Bình Dương là địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng đầu cả nước. Theo số liệu thống kê từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2021 Bình Dương là tỉnh thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) lớn thứ tư cả nước, đạt trên 2,13 tỷ USD, chiếm 6,8% tổng vốn đầu tư cả nước. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản được đặc biệt quan tâm, nhất là khi tình hình hình dịch bệnh Covid-19 vẫn còn đang diễn biến phức tạp, các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng đang gặp phải rất nhiều khó khăn thì bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư có lời, chịu ít sự ảnh hưởng. Mức độ quan tâm chung tới thị trường bất động sản sau làn sóng Covid-19 lần 1 tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 thị trường tăng 62%, sau Covid-19 lần 3 thị trường tăng mạnh 378%. Riêng khu vực Bình Dương, 1
lượt tìm kiếm gây bất ngờ với con số thống kê sau các đợt Covid 1,2,3 lần lượt là 620%, 36% và 668% (theo số liệu thống kê của Báo cáo quý I năm 2021 của Batdongsan.com.vn). Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta nói chung và ở Bình Dương nói riêng thời gian qua đã xuất hiện nhiều hạn chế, yếu kém. Việc thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản luật có liên quan như Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập, đặc biệt là về điều kiện kinh doanh môi giới, hợp đồng môi giới, quyền và nghĩa vụ các bên, phí môi giới và hoa hồng môi giới. Điều này dẫn đến việc xuất hiện nhiều tổ chức, cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản mang tính tự phát, thiếu chuyên nghiệp, không tuân thủ nghiêm chỉnh quy tắc đạo đức khi hành nghề, hợp đồng môi giới và thù lao, hoa hồng môi giới còn nhiều kẻ hở, chưa rõ ràng dẫn đến nhiều vụ việc tranh chấp xảy ra. Để khắc phục những trở ngại này thì việc hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản là rất cần thiết. Tuy nhiên, muốn đưa ra các giải pháp hoàn thiện rất cần có sự nghiên cứu, đánh giá một cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật về môi giới bất động sản và thực tiễn áp dụng để có thể nhìn nhận chính xác, cụ thể những khiếm khuyết còn tồn tại. Với ý nghĩa đó, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật về môi giới bất động sản – Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bình Dương” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh Tế của mình. 2. Mục tiêu, câu hỏi nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá toàn diện thực trạng thi hành pháp luật về môi giới bất động sản tại tỉnh Bình Dương, đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Làm rõ một số vấn đề lý luận về môi giới bất động sản và pháp luật về môi giới bất động sản. - Phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về môi giới bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương; từ đó chỉ ra những tồn tại và hạn chế của pháp luật hiện hành. 2
- Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản. 2.3. Câu hỏi nghiên cứu - Môi giới bất động sản có những đặc điểm gì và vai trò như thế nào đối với các chủ thể? - Thực tiễn tại tỉnh Bình Dương, các chủ thể có đang thực hiện đúng các quy định pháp luật về môi giới bất động sản hay không và đâu là giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản? 3. Tổng quan tình hình nghiên cứu Đề tài pháp luật về môi giới bất động sản không phải là một đề tài quá mới mẻ ở Việt Nam. Trước và trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tác giả đã tìm hiểu, tham khảo và được biết đã có một số tác giả có bài viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi của luận văn. Có thể kể đến một số công trình tiêu biểu ở các cấp độ (luận văn, bài báo khoa học, đề tài nghiên cứu khoa học) như sau: - Đặng Văn Được (2005), “Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Quốc Gia Hà Nội. Tại công trình nghiên cứu này, tác giả đã nghiên cứu về các vấn đề lý luận cũng như thực tiễn liên quan đến pháp luật về môi giới bất động sản. Tác giả có phân tích những vấn đề lý luận chung, thực trạng và đề xuất các giải pháp, đóng góp tích cực vào việc xây dựng hệ thống pháp luật về môi giới bất động sản. Tuy nhiên, đề tài này được viết trước khi có sự ra đời của các quy phạm pháp luật về lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho nên chưa có sự phân tích một cách sâu sắc các quy định của pháp luật. - Cao Tuấn Hưng (2015), “Quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đưa ra một số hệ thống quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản như nghiệp vụ môi giới, chứng chỉ hành nghề môi giới,... của các quốc gia trên thế giới (Mỹ, Australia, New Zealand, Ba Lan, Hàn Quốc, Trung Quốc), từ đó rút ra những kinh nghiệm có thể vận dụng cho Việt Nam. 3
- Nguyễn Thị Hiển (2015), “Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn nêu ra được các vấn đề bất cập còn tồn đọng trong quy định pháp luật về môi giới bất động sản và nguyên nhân dẫn đến những vấn đề tồn đọng đó. - Phan Nữ Khánh Linh (2008), “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Tại công trình nghiên cứu này, tác giả đã nghiên cứu tổng quan các vấn đề về lý luận và pháp luật thực định liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản được quy định tại Luật KDBĐS năm 2006. Ngoài ra, tác giả cũng nêu lên thực trạng và đề xuất giải pháp. - Nguyễn Xuân Thắng (2018), “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Luận văn đã nêu ra khái niệm về môi giới bất động sản thông qua việc so sánh với pháp luật của các quốc gia trên thế giới, đồng thời luận văn cũng trình bày vai trò của hoạt động môi giới đối với các chủ thể, đối với thị trường và đối với nhà nước. - Doãn Hồng Nhung (2014), “Tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Tạp chí Xây dựng số 20. Bài viết đã nêu ra những biện pháp để tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam. - Lưu Đức Khải và Hà Huy Ngọc (2009), “Kinh nghiệm thực tiễn dịch vụ môi giới bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế thực tiễn và định hướng phát triển ở Việt Nam”, Tạp chí Quản lí Kinh tế số 24. Bài viết đã nêu khái quát tình hình môi giới bất động sản tại Việt Nam và kinh nghiệm về phát triển dịch vụ môi giới bất động sản ở một nước trên thế giới như Mỹ, các nước Châu Âu hay đào tạo giấy phép môi giới bất động sản ở Singapore, từ đó đề ra cơ hội và định hướng phát triển nghề môi giới bất động sản ở Việt Nam. - Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Thị Nga (2011), “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện”, Tạp chí luật học. Bài viết đã phân tích và đưa ra 4
rằng những tồn tại, hạn chế của pháp luật về môi giới bất động sản được biết đến bắt nguồn từ các nguyên nhân chủ yếu như: “hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và các quy định về môi giới bất động sản nói riêng đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nên không tránh khỏi sự thiếu đồng bộ, hoàn chỉnh. Vấn đề này cần phải có thời gian mới khắc phục được”. - Doãn Hồng Nhung (2019), sách “Pháp luật về Môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Nhà xuất bản Tư pháp. Tác giả đã có những phân tích, đánh giá về thực trạng hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường hiện nay. Bên cạnh đó cũng có những đề xuất và giải pháp giúp phát triển và nâng cao hoạt động môi giới bất động sản. Những bài viết và đề tài nghiên cứu nêu trên đã đề cập được tới khái niệm về môi giới bất động sản cũng như đã phân tích được một số khó khăn, trở ngại trong việc thực thi các quy định của pháp luật về môi giới bất động sản, nhưng chưa có một công trình nghiên cứu về pháp lý và thực tiễn áp dụng pháp luật về môi giới bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Vì vậy, đề tài: “Pháp luật về môi giới bất động sản - Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bình Dương” là công trình đầu tiên nghiên cứu việc áp dụng pháp luật về môi giới bất động sản ở tỉnh Bình Dương. 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật về môi giới bất động sản và việc thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản tại tỉnh Bình Dương. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về nội dung: Luận văn tập trung phân tích, làm rõ các vấn đề liên quan đến việc thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản như: điều kiện kinh doanh môi giới, hợp đồng môi giới, quyền và nghĩa vụ các bên, thù lao môi giới và hoa hồng môi giới. Đồng thời, tác giả cũng nghiên cứu, đánh giá về thực tiễn thực hiện pháp luật trên địa bàn tỉnh Bình Dương, từ đó đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật. 5
- Phạm vi về không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu việc thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương. - Phạm vi về thời gian: Luận văn nghiên cứu trong giai đoạn 2015 – 2021. 5. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu, tác giả sử dụng một số phương pháp sau: - Phương pháp lịch sử được sử dụng nhằm nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật liên quan đến môi giới bất động sản qua các giai đoạn tại Chương 1. - Phương pháp thu thập thông tin được sử dụng nhằm thu thập các văn bản pháp luật và các tài liệu từ các nguồn như giáo trình, website pháp luật, sách Luật... liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản; thu thập thông tin về thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản tại tỉnh Bình Dương tại Chương 2. - Phương pháp so sánh luật học được sử dụng nhằm tìm hiểu quy định của pháp luật về môi giới bất động sản theo pháp luật Việt Nam với quy định của pháp luật một số nước trên thế giới tại Chương 1 và Chương 2. - Phương pháp suy luận, logic pháp lý được sử dụng nhằm phân tích những hạn chế, bất cập trong các quy định của pháp luật môi giới bất động sản tại Chương 2. - Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng nhằm nghiên cứu các vấn đề về pháp luật kinh doanh bất động sản và môi giới bất động sản, đánh giá những điểm còn bất cập và đưa ra hướng sửa đổi, giải pháp mới hỗ trợ ngành nghề này, từ đó khái quát hóa hệ thống pháp luật môi giới bất động sản tại Chương 2. 6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu Luận văn làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Qua đó thấy được những nguyên nhân và những bất cập còn tồn tại của những quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản, từ đó đưa ra những biện pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về môi giới bất động sản. Trên cơ sở đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản, đáp ứng nhu cầu cuộc sống ngày càng phát triển hiện nay. 6
7. Bố cục của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 2 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản và pháp luật điều chỉnh môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản – Thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bình Dương và hướng hoàn thiện. 7
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Những vấn đề lý luận về môi giới bất động sản 1.1.1. Bất động sản và kinh doanh bất động sản i) Khái niệm về bất động sản Theo Từ điển Tiếng Việt, bất động sản là một danh từ, có nghĩa là tài sản không thể di dời được. Trong khi đó, theo từ điển Legal Information Institute thì bất động sản (real estate) là một mảnh đất, bao gồm bất kỳ tài sản nhân tạo hoặc tự nhiên nào gắn liền vĩnh viễn với nó, bên trên hoặc bên dưới lòng đất, chẳng hạn như nhà ở, công trình xây dựng, cây cối hoặc khoáng sản1. Pháp luật Việt Nam hiện nay chưa có quy định như thế nào là bất động sản mà chỉ tiếp cận dưới góc độ là một bộ phận của tài sản và theo phương thức liệt kê. Cụ thể, theo Bộ Luật Dân sự năm 2015 bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật2. Nghiên cứu so sánh với pháp luật thế giới, có thể thấy được sự tương đồng giữa hệ thống pháp luật của nhiều quốc gia trong việc phân chia tài sản thành “động sản” và “bất động sản”. Việc phân chia tài sản như vậy đã được hình thành từ năm 449 trước Công Nguyên theo Luật cổ của La Mã3 và kéo dài cho đến tận bây giờ. Theo đó, bất động sản không phải chỉ bao gồm đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do bàn tay và sức lao động của con người trên mảnh đất đó, chẳng hạn như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trái,… 1 Tham khảo tại: https://www.law.cornell.edu/wex/real_estate#:~:text=Real , truy cập ngày 25/09/2022. “Real estate is a piece of land, including any artificial or natural property permanently attached to it, above or beneath, such as a house, a building, a tree, or minerals. Personal property like vehicles is not part of real estate. The owner of real estate has real property rights”. 2 Khoản 1 Điều 107, Bộ Luật Dân sự 2015 (Luật số 33/2015/QH11) ngày 14/6/2015. 3 Tham khảo tại: https://vi.wikipedia.org/wiki/Lu%E1%BA%ADt_La_M%C3%A3 , truy cập ngày 25/09/2022. 8
Hiện nay, pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai4. Tuy nhiên, hành lang pháp lý của mỗi quốc gia sẽ có những nét đặc thù riêng, thể hiện ở quan điểm phân loại động sản và bất động sản. Tại Nga, quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” (parcels of land)5 chứ không phải là đất đai nói chung. Đây được xem là sự ghi nhận hợp lý bởi đất đai là một bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản. Bên cạnh đó, quan điểm về “những tài sản gắn liền với đất đai” được xem là bất động sản trong hệ thống pháp luật của các quốc gia cũng không giống nhau. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa thu hoạch, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây thì được coi là động sản”. Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Trong khi đó, Luật Dân sự Đức lại đưa ra khái niệm “Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất”. Như vậy, thông qua việc nghiên cứu pháp luật các nước, ta có thể thấy có hai cách diễn đạt chính như sau: Thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do đó nó là bất động sản; Thứ hai, không giải thích rõ ràng về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về định nghĩa “tài sản gắn liền với đất đai”. Ở Việt Nam, trước năm 1995, pháp luật chưa có quy định thống nhất về như thế nào là bất động sản. Khái niệm bất động sản bắt đầu xuất hiện từ khi Bộ Luật Dân sự năm 1995 ra đời6. Bộ Luật Dân sự năm 2005, tại Điều 174 đã có những kế thừa các quy định của Bộ 4 Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên Bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức hay Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản. 5 Article 11.2 Land code of the Russian Federation of October 25, 2001 No. 136-FZ (Luật Liên Bang Nga 2001). 6 Khoản 1, Điều 181, Bộ Luật Dân sự 1995 quy định: “Bất động sản là những tài sản không di, dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. 9
Luật Dân sự năm 1995 về liệt kê như thế nào là bất động sản7. Đến với Bộ Luật Dân sự 2015 đã bổ sung khái niệm như thế nào là tài sản và tiếp tục quy định như thế nào là bất động sản. Cụ thể, theo Điều 105, BLDS năm 2015: Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; Tài sản gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tại Khoản 1, Điều 107, BLDS năm 2015 quy định: Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Ta có thể nhận thấy, định nghĩa trên có những hạn chế nhất định khi pháp luật chỉ quy định những tài sản nào được pháp luật thừa nhận mới được coi là bất động sản. Bên cạnh đó, định nghĩa tài sản gắn liền với đất được quy định tại Khoản 4, Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP8 và Khoản 1, Điều 104, Luật Đất đai 20149. Giống như định nghĩa về bất động sản, pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể về thế nào là tài sản gắn liền với đất mà chỉ tiếp cận ở hình thức liệt kê. Tài sản gắn liền với đất có thể là nhà cửa, công trình xây dựng, cây trồng,… Những tài sản này không thể tách rời khỏi đất, bắt buộc phải gắn liền với đất thì mới có thể khai thác và sử dụng được. Từ các phân tích trên, có thể khái niệm bất động sản như sau: bất động sản là đất đai và các công trình, tài sản gắn liền với đất đai, có những đặc tính vật lý đặc thù liên quan tới đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Bởi vì, có thể đối với quốc gia này tài sản đó là động sản, trong khi quốc gia khác, nó lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Mỗi nước sẽ có danh mục bất động sản được thiết lập và giới hạn riêng. ii) Đặc điểm của bất động sản 7 Khoản 1, Điều 174, Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. 8 Khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tài sản gắn liền với đất bao gồm: “Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; Công trình xây dựng khác; Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật”. 9 Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: “Nhà ở; Công trình xây dựng khác; Rừng sản xuất là rừng trồng; Cây lâu năm”. 10
Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, ngoài những đặc điểm của một loại hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau10: Thứ nhất, tính cá biệt và khan hiếm. Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể là diện tích đất đai. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản liền kề cũng sẽ những điểm khác nhau về vị trí đất, thiết kế cũng như cấu tạo công trình gắn liền với đất. Thứ hai, tính bền lâu. Đất đai là một loại tài nguyên quý giá do thiên nhiên ban tặng và trường tồn. Các công trình kiến trúc được xây dựng gắn liền với đất có thể tồn tại hàng trăm năm. Do vậy, đất đai hay có thể nói là bất động sản mang lại một giá trị kinh tế bền vững. Nhờ có tính chất này mà hàng hóa bất động sản không bị mất đi, không bị thanh lý sau khi sử dụng và có thể dùng vào nhiều mục đích khác nhau. Thứ ba, tính chịu ảnh hưởng của nhau về giá trị. Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn bởi vì giá trị của bất động sản này có thể tác động đến bất động sản khác. Đặc biệt, khi Nhà nước hay các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các cơ sở hạ tầng sẽ giúp cho các bất động sản trong khu vực và lân cận tăng lên đáng kể, tăng tính hấp dẫn bất động sản. Khi tính đến giá trị của bất động sản phải tính đến khả năng các công trình khác ra đời. Thứ tư, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý. Hàng hóa bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn các hàng hóa thông thường khác. Không dễ dàng gì để đầu tư và xây dựng được một công trình bất động sản, quá trình này diễn ra rất phức tạp, chi phí đầu tư cao và tiêu tốn nhiều thời gian. Do vậy, đòi hỏi năng lực quản lý thích hợp và tương xứng. Thứ năm, tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Đây là một yếu tố chi phối đến hàng hóa bất động sản rất lớn. Ở mỗi vùng, khu vực sẽ có văn hóa, thị hiếu cũng như tập quán sinh sống khác nhau. Cùng với tâm lý xã hội, yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh 10 Đinh Văn Ân, Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia, Hà Nội, 2011. 11
đã chi phối nhu cầu và hình thức của bất động sản. Ngoài ra, bất động sản còn có các đặc điểm riêng như giá trị bất động sản, giá bất động sản hình thành từ các giao dịch riêng lẻ, giá trị - giá trị sử dụng. Và cuối cùng, bất động sản mang đặc điểm về vốn hoá. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ ba là rất lớn, lên tới hàng nghìn tỷ đô la Mỹ, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển11. Với vai trò là một hàng hóa đặc biệt, bất động sản được chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường bất động sản đóng vai trò chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường12. Không chỉ vậy, bất động sản còn là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi để dụng vốn. Điều này cho phép thực hiện việc chuyển bất động sản thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tín dụng bằng thế chấp. Ngoài ra, bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện kinh tế thị trường, bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi sinh hoạt của gia đình thì nó còn là nguồn vốn để phát triển các hoạt động kinh doanh khác. Các hộ gia đình có thể sử dụng bất động sản để làm tài sản bảo đảm để vay vốn thế chấp tại các ngân hàng13. Có thể thấy, bất động sản lúc này đã được chuyển hóa thành thành vốn bằng tiền để thực hiện kinh doanh. iii) Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh bất động sản 11 Lê Lưu Hương, “Quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với nhà đâu tư nước ngoài tại Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2012, Tr.13. 12 “Vai trò của thị trường bất động sản”, https://vnvc.com.vn/Vai-tro-cua-thi-truong-BDS-526.html , truy cập ngày 11/10/2022 13 Điều 3, Quyết định số 156/NH-QĐ ngày 18-11-1959 của Tổng Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 12
Nền kinh tế nước ta là một tổng thể kinh tế quốc dân thống nhất. Nó bao gồm nhiều lĩnh vực và mỗi lĩnh vực thực hiện một chức năng nhất định. Kinh doanh là một trong số những lĩnh vực đó và là một mắt xích quan trọng trong nền kinh tế nước ta. Khoản 21, Điều 4, Luật Doanh nghiệp năm 2020 có quy định “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả công đoạn của quá trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận”. Cùng với đó, tại Khoản 1, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng có quy định “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Theo đó, hoạt động kinh doanh bất động sản được hiểu là bao gồm hai hình thức, kinh doanh hàng hóa bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh hàng hóa bất động sản là hoạt động đầu tư vốn để lập ra hàng hóa bất động sản với mục đích bán, chuyển nhượng, cho thuê hàng hóa đó nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Đây được xem là hoạt động kinh doanh căn bản của thị trường bất động sản. Chủ thể thực hiện hoạt động này bắt buộc phải đáp ứng được những yêu cầu của pháp luật về các vấn đề như vốn kinh doanh, điều kiện chủ thể kinh doanh, điều kiện về bất động sản được kinh doanh,… Kinh doanh hàng hoá bất động sản là lĩnh vực kinh doanh phức tạp bởi vì nó liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau, do đó để phục vụ kinh doanh cần có sự hỗ trợ của nhiều dịch vụ khác. Một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà ở rất cần có sự hỗ trợ lớn từ các môi giới bất động sản. Bởi lẽ, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản với một hệ thống và đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, cùng lượng khách hàng tiềm năng sẽ dễ dàng giúp cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tìm kiếm được đối tác và các nhà đầu tư. Mặt khác, những người có nhu cầu không phải lúc nào cũng có thông tin về những dự án bất động sản. Đồng thời, những người này cũng cần được tư vấn về các quy định pháp luật, giá cả hay những vấn đề liên quan đến bất động sản. Do vậy, sự ra đời của kinh doanh dịch vụ bất động sản như một hoạt động đi kèm, hỗ trợ 13