Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng

Chia sẻ: Cẩm Tú | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:80

Thêm vào BST

Báo xấu

137
lượt xem 30
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn phân tích, đánh giá, tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng. Đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LƯƠNG ĐÌNH THÍ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2018
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LƯƠNG ĐÌNH THÍ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ LAN HƯƠNG HÀ NỘI, năm 2018
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Học viện Khoa học xã hội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả LƯƠNG ĐÌNH THÍ
MỤC LỤC MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1 Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG .......... 6 1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất ..... 6 1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ........................................................................................................ 12 1.3. Quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng và nội dung pháp luật điều chỉnh ................................................... 14 1.4. Vị trí, vai trò của thế chấp QSDĐ đối với các TCTD nói riêng ....................... 17 Chương 2. THỰC TRẠNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG Ở THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ...................................................................................................................... 20 2.1. Qui định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tại các ngân hàng thương mại ........................................................ 20 2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tại các tổ chức tín dụng ở Thành phố Đà Nẵng . 46 Chương 3. PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY ....................................................................... 60 3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay ....................................................... 60 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay .................................. 61 3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ở Việt Nam hiện nay ................................... 69 KẾT LUẬN ............................................................................................................. 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BDS : Bất động sản BLDS : Bộ luật Dân sự GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HDTD : Hợp đồng tín dụng LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân TCQSĐ : Thế chấp quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng UBND : Ủy ban nhân dân VKSND : Viện kiểm sát nhân dân
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong thời gian gần đây sự phát triển của hệ thống ngân hàng thương mại ở Việt Nam đã đạt được những thành tựu đáng kể về mặt quy mô, tốc độ tăng trưởng, tốc độ bao phủ thị trường... Trong đó hoạt động tín dụng là hoạt động không những có ý nghĩa với các ngân hàng mà còn tác động rất lớn đến nền kinh tế, tạo vốn cho nhu cầu sản xuất, đầu tư, cung cấp tài chính cho nhu cầu tiêu dùng và các mục đích khác. Tuy nhiên, trong quan hệ tín dụng, do tính rủi ro cao nên nhu cầu đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dịch đặc biệt là tổ chức tín dụng càng trở nên quan trọng. Các tổ chức tín dụng thường áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản như một giải pháp an toàn, một điều kiện tiên quyết đối với các khoản vay. Bảo đảm tiền vay là biện pháp quan trọng nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của người vay mà cũng nhằm bảo đảm vốn đối với ngân hàng thương mại. Trong đó, đảm bảo tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chủ yếu nhờ những đặc tính về tính thanh khoản, tính cố định và là một trong số những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng rõ ràng nhất. Hiện nay, do tầm quan trọng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó có nghĩa vụ phát sinh từ hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng nên việc thế chấp quyền sử dụng đất được rất nhiều các văn bản pháp luật của Việt Nam điều chỉnh (Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Đất đai năm 2013; Nghị định 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Thông tư liên tịch số 23/2014/TTLTBTP-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…). Mặt khác, xuất phát từ việc khẳng định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Hiến pháp 2013), nên mọi hoạt động liên quan đến đất đai cần phải được quy định cụ thể, chi tiết, đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích của nhà nước và của các chủ thể trong quan hệ đất đai. Mặc dù thế chấp quyền sử dụng đất không phải là vấn đề mới nhưng qua quá 1
trình nghiên cứu, áp dụng các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất qua mỗi thời kỳ đều thấy pháp luật luôn có những điều chỉnh phù hợp với sự thay đổi của xã hội, kinh tế,... Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật đều có hạn chế và tồn tại nhất định, nhiều quy định còn chưa đồng nhất, chồng chéo, mâu thuẫn,…Ví dụ như cùng điều chỉnh quan hệ dân sự thế chấp quyền sử dụng đất nhưng mỗi văn bản pháp luật (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Pháp luật về giao dịch bảo đảm,…) lại có những quy định khác nhau ở một số khía cạnh nhất định, điều này đã khiến cho việc áp dụng trong thực tế có nhiều bất cập. Chính bởi những lý do từ thực tiễn và lý luận đó, tác giả đã chọn đề tài: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Đà Nẵng” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại đã được một số nhà nghiên cứu đề cập như luận văn thạc sĩ Nguyễn Văn Ngọc năm 2015 với đề tài “Pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, các bài viết trên các tạp chí bàn về những vấn đề về quy định về thế chấp quyền sử dụng đất như “ Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc cần khắc phục” của tiến sĩ Lê Thị Thu Thủy; “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của thạc sĩ Nguyễn Thị Nga... Những công trình trên đã hệ thống hóa các quy định pháp luật về luật dân sự, luật đất đai về vấn đề thế chấp và đưa ra các giải pháp chủ yếu để khắc phục. Tuy nhiên các nghiên cứu trên chưa nghiên cứu một cách hệ thống về các quy định về thế chấp quyền sử dụng về đất ở. Mặc khác, cần nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất tại một địa bàn như thành phố Đà Nẵng là điều hết sức cần thiết nhằm xem xét vấn đề trên trong một phạm vi cụ thể. Hiện nay, số lượng ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng rất phát triển (hiện tại là có 43 chi nhánh ngân hàng, và hơn 190 phòng giao dịch thuộc các ngân hàng thương mại). Hoạt động cho vay, thế chấp diễn ra rất sôi nổi, và cũng tỷ lệ thuận với các tranh 2
chấp trong hoạt động tín dụng, thế chấp. Do đó, đề tài này là hết sức cần thiết nhằm cung cấp thêm thông tin, kiến thức đến bên vay, bên cho vay, bên thế chấp, bên nhận thế chấp và các cá nhân, tổ chức liên quan, góp phần hoàn thiện khung pháp lý về hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng thương mại nói chung và cụ thể là tại thành phố Đà Nẵng nói riêng. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu - Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu toàn diện và có hệ thống các vấn đề pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng; Đánh giá tình hình thực thi các quy định pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở và thực tiễn thi hành vấn đề này tại các tổ chức tín dụng tại Thành phố Đà Nẵng; Đề ra các giải pháp và kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay. - Nhiệm vụ nghiên cứu: Để thực hiện được mục đích nghiên cứu nêu trên, Luận văn có các nhiệm vụ nghiên cứu sau: + Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật thế chấp QSDĐ ở, đặc biệt là trong hoạt động cho vay của NHTM tại Việt Nam; + Phân tích, đánh giá, tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng; + Đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: + Nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp QSDĐ, đặc biệt là những quy định liên quan trực tiếp đến việc thế chấp QSDĐ ở trong hoạt động cho vay của NHTM. + Nghiên cứu thực tiễn thực thi các quy định của pháp luật thế chấp QSDĐ ở 3
tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng. - Phạm vi nghiên cứu: Luận văn giới hạn nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam về thế chấp QSDĐ ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng; 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu - Cơ sở lý luận: Cơ sở phương pháp luận của Luận văn là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử,. - Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng hệ thống các phương pháp nghiên cứu như: phương pháp phân tích, phương pháp logic, phương pháp tổng hợp, phương pháp đối chiếu, phương pháp so sánh, phương pháp chứng minh, phương pháp thống kê… Trong đó phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, là chủ yếu. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn Luận văn có ý nghĩa lý luận và thực tiễn, thể hiện ở những phương diện sau: - Luận giải khái niệm và nhận diện bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất - Tìm hiểu hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. - Đề xuất một số giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp QSDĐ. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung của luận văn gồm có 3 chương, cụ thể như sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng tại ngân hàng. Chương 2: Thực trạng của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực tiễn áp dụng tại các tổ chức tín 4
dụng ở Thành phố Đà Nẵng. Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay. 5
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 1987. Thuật ngữ quyền sử dụng đất tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Với quy định này của Luật Đất đai năm 1993, quan hệ sở hữu đất đai ở nước ta được mang một ý nghĩa mới: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất. Hay nói cách khác, kể từ đây quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai và được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một quyền tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Từ đó đến nay, khái niệm quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013. Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [24]. Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 2013, Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" [23]. Các chủ thể QSDĐ được quy định cụ thể tại Điều 5 LĐĐ 2013. Theo đó, Luật đất đai khẳng định: Toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua hàng loạt các quyền năng: quyết định mục đích sử dụng, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; 6
thực hiện quản lý Nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất. Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành, thì QSDĐ là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo quy định của BLDS về quyền sở hữu tài sản và quy định của Luật đất đai. Theo đó, đối với QSDĐ được xác định thuộc quyền sử dụng của ai thì người đó có quyền được chi phối đối với tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ. Việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trong những cách thức chi phối của người có quyền sử dụng, nhưng quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của chủ thể có quyền, không được vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định. Có thể hiểu, quyền sử dụng tài sản là một trong những cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản. Từ cơ sở pháp lý nền tảng nêu trên chúng ta có cách tiếp cận đối với quyền sở hữu, quyền sử dụng của những tài sản cụ thể, trong đó có QSDĐ đai của chủ thể có quyền. Theo đó, người có quyền sở hữu đối với tài sản là QSDĐ cũng có ba quyền năng quan trọng: quyền chiếm hữu đất đai, QSDĐ và quyền định đoạt đối với QSDĐ. Trong các quyền năng cơ bản nêu trên của chủ sử dụng đất đai thì quyền sử dụng có vai trò quan trọng và ý nghĩa thực tế quyết định trong việc chuyển hóa đất đai từ một tài sản tự nhiên thuần túy và ở dạng "tiềm năng", "nguyên thủy". Quyền sử dụng đất trở thành quyền tài sản có giá trị và giá trị sử dụng cụ thể để đáp ứng cho nhu cầu của con người trong quá trình phát triển của kinh tế - xã hội. Quyền sử dụng có vai trò thực hiện hóa ý đồ của chủ thể có QSDĐ hợp pháp, chính là việc làm cho đất đai có giá trị về mặt kinh tế. Theo những vấn đề lý luận đã phân tích trên đây, thì QSDĐ được thực hiện trực tiếp bởi các chủ thể là người có QSDĐ hợp pháp. Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước cho phép sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau. Đây là cơ sở để trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác QSDĐ. Tuy nhiên, quyền đó luôn phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Có thể thấy rằng QSDĐ mang tính phụ thuộc, nhưng đồng thời cũng có tính độc lập tương đối trong 7
quan hệ sử dụng đất. Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ, nhưng trong hiện thực đã trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất [15, tr.82-83]. Theo quy định của Hiến pháp 2013 và Luật đất đai năm 2013, thì chủ thể thực hiện QSDĐ nhưng chỉ với tư cách là chủ thể sử dụng đất. Người sử dụng đất có những quyền năng nhất định nhưng không phải chủ sở hữu đất đai. Chỉ Nhà nước, với tư cách là người đại diện chủ sở hữu là có quyền thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận. Do vậy, chỉ duy nhất Nhà nước mới có đầy đủ các quyền năng đầy đủ của chủ sở hữu. Nhà nước - với tư cách là một chủ thể quyền lực chính trị - không thể trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất đai mà phải giao cho các chủ thể sử dụng. Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu bằng phương thức: giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đai theo những điều kiện, nguyên tắc do pháp luật quy định và tiến hành kiểm tra, giám sát việc tuân thủ và thực hiện ấy. 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm về thế chấp tài sản Theo quy định của BLDS năm 2015 thì “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp” (Điều 317). Với quan niệm này của BLDS năm 2015 cho thấy, bản chất của thế chấp tài sản được xác định rõ là không có sự chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Sau khi thế chấp, bên có tài sản vẫn tiếp tục chiếm giữ, quản lý và khai thác đối với tài sản đó. Tài sản trong quan hệ thế chấp có thể là động sản hoặc bất động sản mà không giới hạn như các quan niệm trước đây chỉ là bất động sản. Việc mở rộng đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp theo BLDS năm 2015 là thể hiện phương thức tiếp cận linh hoạt, hiện đại và phù hợp với thực tiễn thế chấp đã và đang diễn ra trong thực tế. Khái niệm trên cũng thể hiện sự phù hợp giữa quy định trong BLDS và các luật chuyên ngành khác có liên quan khi quy định về thế chấp tài sản. Nhìn 8
chung, dù quan niệm thế chấp tài sản dưới góc độ nào đi nữa thì quan niệm của giới khoa học pháp lý nước ta khi nhận định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung sau đây: Một là, cơ sở và nguồn gốc phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ trước và nghĩa vụ này được thực hiện một cách có điều kiện thông qua một tài sản cụ thể; Hai là, tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản nhưng cũng có thể bao gồm cả các tài sản không phải là bất động sản. Tuy nhiên, tài sản được sử dụng chủ yếu trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó đất đai (QSDĐ) là đối tượng thường được nhắc đến đầu tiên; Ba là, quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể chấm dứt hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt, “sở hữu mãi mãi” đối với bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện. 1.1.2.2. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất Cơ sở pháp lý cho các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị trường được đánh dấu bằng sự ghi nhận trong luật gốc - Hiến pháp năm 2013: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Khoản 2 Điều 54). Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 đã ghi nhận các quyền năng cụ thể về chuyển QSDĐ của người sử dụng đất, bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp QSDĐ và quyền góp vốn bằng QSDĐ. Thế chấp QSDĐ chính là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được Bộ luật dân sự và Luật luật đất đai quy định, mà theo đó bên có quyền sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đây là một trong những quyền năng của người sử dụng đất. Các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là QSDĐ là những chuẩn mực pháp lý 9
cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi thiết lập quan hệ thế chấp tài sản phải tuân theo. Sự điều chỉnh này của pháp luật nhằm tạo ra hành lang pháp lý để hướng dẫn các quy trình, thủ tục trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ, cũng như phương thức giải quyết các tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, xuyên suốt toàn bộ nội dung các văn bản pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất cho thấy, pháp luật quy định khá cụ thể, chi tiết điều kiện về chủ thể, về đối tượng, cũng như trình tự, thủ tục xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, song lại không thấy bất kỳ một khái niệm hay định nghĩa nào về thế chấp QSDĐ. Với thực trạng trên, việc nhận định tính tương đồng và sự khác biệt của thế chấp QSDĐ so với thế chấp các tài sản khác còn mờ nhạt; việc xác định nguồn luật để điều chỉnh quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở các mức độ và phạm vi khác nhau khi các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch không được phân định rõ ràng; nhiều tranh chấp, mâu thuẫn và bất đồng phát sinh trong thời gian qua chưa thống nhất được phương cách giải quyết, gây ra nhiều cách hiểu và vận dụng trái ngược nhau v.v. Vì vậy, việc đưa ra một khái niệm đầy đủ, cụ thể về thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nhằm định hướng cho các bên trong xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp. Vậy thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Nhìn một cách tổng quát quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất ở cả phương diện pháp lý và thực tiễn, có thể trả lời cho câu hỏi trên như sau: "Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiên nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên kia (bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. 1.1.2.3. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản. Bên cạnh những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây: Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một loại tài sản nhưng không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước 10
giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất. Vì vậy, trong thế chấp QSDĐ, tài sản thế chấp không phải là đất đai (vật) mà là QSDĐ (quyền sử dụng vật hay còn gọi là vật quyền). Đây chính là điểm khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp BĐS ở các nước duy trì hình thức sở hữu tư nhân về đất đai với các nước xác lập hình thức sở hữu Nhà nước hay sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai. Hơn nữa, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc thế chấp QSDĐ không chỉ tuân theo các quy định về thế chấp tài sản của Bộ luật dân sự năm 2015 mà còn phải phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai được đề cập tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Thứ hai, Thế chấp QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ. Khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, bên có tài sản thế chấp (Bên thế chấp) chỉ chuyển giao giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, mà không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của QSDĐ. Trong thời gian thế chấp, quyền đó vẫn thuộc bên thế chấp. Tính có điều kiện thể hiện ở chỗ, bên thế chấp QSDĐ có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn QSDĐ cả về phương diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng thời gian và những cam kết, thỏa thuận giữa hai bên. Hoặc Bên thế chấp QSDĐ có thể không nhận lại được QSDĐ của mình nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết khi đến hạn. Mục đích của việc thế chấp QSDĐ là sử dụng QSDĐ như một “vật” làm tin, tạo tâm lý yên tâm cho bên nhận thế chấp đối với việc cam kết thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp. Việc bên nhận thế chấp tạm thời giữ các giấy tờ pháp lý về QSDĐ của bên thế chấp không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, cũng như các nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Thứ ba, trình tự, thủ tục về thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác. Không giống như các giao dịch đối với tài sản thông thường, trong các giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về thế chấp QSDĐ nói riêng, pháp luật quy định điều kiện thế chấp rất chặt chẽ; theo đó, việc thế chấp QSDĐ không chỉ tuân 11
thủ các quy định về điều kiện thế chấp tài sản do pháp luật dân sự đề cập mà còn phải thỏa mãn các điều kiện thế chấp do pháp luật đất đai quy định. Hơn nữa, thế chấp QSDĐ không chỉ tuân thủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 mà còn căn cứ vào từng hình thức sử dụng đất, từng mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người sử dụng đất được quyền thế chấp QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. 1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng 1.2.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1993. Sau đó, Bộ luật dân sự năm 1995 đã có các quy định tạo điều kiện để quyền năng này có thể là đối tượng của các giao dịch dân sự. Kế thừa sự ghi nhận đó, các chủ thể sử dụng đất và phạm vi quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Luật đất đai năm 2013; khẳng định rõ ràng quyền thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để NHTM nhận thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của mình. Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cho vay, theo đó Ngân hàng thương mại với tư cách là bên cho vay thỏa thuận với bên vay hoặc bên thứ ba về việc sử dụng quyền sử dụng đất của chính bên vay hoặc của bên thứ ba làm tài sản bảo đảm cho khoản vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi bên vay không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ của mình. Chủ sử dụng đất chuyển giao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận thế chấp (NHTM) mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất đó. Tóm lại, thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của NHTM là việc bên thế 12
chấp (khách hàng vay hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp (NHTM) cùng thỏa thuận dùng chính QSDĐ của bên thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ phát sinh trong quan hệ cho vay của NHTM. Bên thế chấp ở đây có thể là chính người đề nghị cấp tín dụng hoặc có thể là bên thứ ba (trong trường hợp bên thế chấp không phải là người đề nghị cấp tín dụng, không có quan hệ tín dụng). 1.2.2. Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng - Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm tiền vay. Khi cho vay, để có thể thu hồi được nợ trong trường hợp đến hạn mà bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ thì NHTM luôn hướng tới phương án áp dụng các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay. QSDĐ là một loại quyền tài sản định giá được bằng tiền, thường có giá trị lớn và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. Do đó, QSDĐ hoàn toàn đáp ứng được các điều kiện của một tài sản bảo đảm. Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm tiền vay rất phổ biến trong hoạt động cho vay của NHTM. Khi đến thời hạn theo thỏa thuận mà bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì NHTM hoàn toàn có quyền xử lý QSDĐ để thu hồi nợ. - Thế chấp QSDĐ phát sinh từ thỏa thuận của các bên: NHTM, khách hàng vay hoặc bên thứ ba. Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm đồng thời là một hợp đồng dân sự. Thế chấp QSDĐ phải được sự thỏa thuận của bên có quyền, bên có nghĩa vụ và được hình thành trên cơ sở một nghĩa vụ được xác lập trước hoặc hình thành trong tương lai. Còn nếu khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ mà giữa các bên không có thỏa thuận thế chấp QSDĐ thì NHTM không thể xử lý QSDĐ của bên thế chấp để thu hồi nợ được. - Quy trình, thủ tục về thế chấp QSDĐ được pháp luật quy định chặt chẽ. QSDĐ là tài sản có giá trị lớn, tiềm ẩn nhiều xung đột về lợi ích giữa các bên liên quan khi tham gia giao dịch. Do đó, so với việc thế chấp các loại tài sản khác thì thế chấp QSDĐ được pháp luật quy định chặt chẽ, nghiêm nghặt hơn. BLDS hiện hành và LĐĐ 2013 quy định rất chi tiết về từng vấn đề khi các bên thiết lập giao dịch thế chấp QSDĐ từ: Điều kiện bên thế chấp, điều kiện QSDĐ thế chấp cho 13
đến hình thức hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, đăng ký giao dịch thế chấp QSDĐ, xử lý QSDĐ… Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ cũng phải tuân thủ những quy định riêng của từng ngân hàng. Trong từng thời kỳ khác nhau, mỗi NHTM lại có những quy định đặc thù áp dụng riêng biệt đối với giao dịch thế chấp QSDĐ để phù hợp với hoạt động cho vay của ngân hàng cũng như nhu cầu của khách hàng. Ví dụ như về nội dung hợp đồng thế chấp, điều kiện QSDĐ thế chấp, hạn mức cấp tín dụng khi nhận thế chấp QSDĐ, thủ tục xử lý QSDĐ… Các bên có thể tự do thỏa thuận nhưng vẫn phải trong khuôn khổ mà pháp luật đã ấn định, không thể thỏa thuận ngoài phạm vi đó được. - Trong quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp chỉ chuyển giao cho bên nhận thế chấp giấy tờ pháp lý chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với QSDĐ thế chấp. Theo đó, bên thế chấp chỉ chuyển giao cho bên nhận thế chấp về mặt giấy tờ chứ không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế. Bên thế chấp vẫn là chủ thể chiếm hữu thửa đất, sử dụng, khai thác thửa đất và hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc khai thác, sử dụng thửa đất đó. Trong thời gian thế chấp, thửa đất vẫn thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp, chỉ hạn chế về quyền định đoạt. QSDĐ của bên thế chấp chỉ chấm dứt khi QSDĐ bị xử lý trong trường hợp bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn. 1.3. Quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng và nội dung pháp luật điều chỉnh Quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng là những quan hệ xã hội phát sinh liên quan đến thỏa thuận hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp của bên cho vay (bên nhận thế chấp) và bên đi vay (bên thế chấp) hoặc bên liên quan đến tài sản thế chấp. Quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng bao gồm các loại quan hệ xã hội sau đây: Thứ nhất là, các quan hệ xã hội phát sinh giữa cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với người (cá nhân, tổ chức) có QSDĐ nói chung và người có quyền thế chấp QSDĐ. Đối với người có QSDĐ Nhà nước phải cấp GCNQSDĐ cho họ. Bản chất của mối quan hệ pháp luật này là mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất đai (Nhà 14
nước là chủ sở hữu đại diện cho nhân dân) với người có QSDĐ có căn cứ hợp pháp. QSDĐ của cá nhân, tổ chức là quyền phái sinh từ các quyền năng: chiếm hữu sử dụng, định đoạt của chủ sở hữu về đất đai. Song giấy chứng nhận QSDĐ một mặt bảo đảm sự thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước mặt khác đây là sự công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của tổ chức, cá nhân. Qua đó giúp Nhà nước quản lý tốt hơn về đất đai trên phạm vi lãnh thổ quốc gia và trên phạm vi lãnh thổ do chính quyền địa phương quản lý. Đồng thời tạo ra cơ sở pháp lý thuận lợi cho việc thực hiện các QSDĐ của người có QSDĐ như: quyền chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại và tính giá trị QSDĐ góp vốn vào sản xuất kinh doanh. Đối với quyền thế chấp QSDĐ, thì các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký theo quy định của pháp luật. Mối quan hệ giữa Bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp QSDĐ là quan hệ tự nguyện thỏa thuận, quan hệ đăng ký giao dịch bảo đảm giữa văn phòng đăng ký đất đai với người thế chấp quyền sử dụng đất là quan hệ bắt buộc. Thứ hai là, các quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ. Đây là mối quan hệ giữa bên thế chấp QSDĐ và bên nhận thế chấp QSDĐ. Bản chất của quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ là loại giao dịch dân sự, thuộc một trong số hợp đồng thông dụng và một loại hợp đồng cụ thể hóa trong các hợp đồng về QSDĐ. Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự (Điều 116 BLDS 2015). Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất (Điều 500 BLDS 2015). Quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp QSDĐ và bên nhận thế chấp QSDĐ. Nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ là căn cứ để các bên thực hiện hành vi cho phù hợp và là cơ sở để ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên. Theo đó, 15