Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk

Chia sẻ: Tomhum999 Tomhum999 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:83

Thêm vào BST

Báo xấu

58
lượt xem 12
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn được nghiên cứu với mục tiêu nhằm đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại; Tìm ra giải pháp để khắc phục những hạn chế, bất cập, nhằm tăng cường quản lý nhà nước về công tác đấu giá QSD đất nói chung và trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk nói riêng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH ……/…… QUỐC GIA NGUYỄN MINH ĐỨC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẦU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT- TỈNH ĐẮK LẮK LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG Chuyên ngành: Quản lý công Mã số: 60 34 04 03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS-TS LÊ THỊ HƯƠNG Đắk Lắk- 2017 1
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Tác giả Nguyễn Minh Đức 2
LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với PGS-TS Lê Thị Hương đã hướng dẫn, chỉ bảo tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin cảm ơn các Thầy, cô giáo Khoa Đào Tạo và Bồi dưỡng, phân viên Tây Nguyên- Học viên Hành Chính Quốc gia, Đặc biệt là cô Nguyễn Thị Nghị- Giáo viên chủ nhiệm lớp đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan chức năng và các cá nhân có liên quan của UBND thành phố Buôn Ma Thuột và các phòng ban đã cung cấp số liệu và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài. Xin cảm ơn các anh, chị, em đồng nghiệp đang công tác tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Buôn Ma Thuột và các bạn học viên lớp cao học Quản lý công HC21-TN5, đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Xin cảm ơn bạn bè, gia đình, người thân đã luôn cỗ vũ, động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văm này. Một lần nữa, Tôi xin chân thành cảm ơn. Người Viết Nguyễn Minh Đức 3
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT QĐ - Quyết định UBND - Ủy ban nhân dân QSD - Quyền sử dụng GCNQSD - Giấy chứng nhận quyền sử dụng GPMB - Giải phóng mặt bằng 4
DANH MỤC CÁC BẢNG TT Tên bảng Văn bản về đấu giá QSD đất ở áp dụng tại thành phố Buôn Ma Thuột Bảng 2.1 Chênh lệch giá đất giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá Bảng 2.2 5
MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU 8 GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK 1.1. Một số khái niệm cơ bản 8 1.2. Quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất 13 Tiếu kết chương I 38 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ 39 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT 2.1. Khái quát về đất đai và sử dụng đất ở thành phố Buôn Ma Thuột 39 2.2. Thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất ở tại thành phố Buôn 49 Ma Thuột 2.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSD đất ở tại thành phố Buôn Ma 68 Thuột Tiểu kết chương II 75 Chương 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ 76 NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK 3.1. Quan điểm 76 3.2. Giải pháp 79 Tiếu kết chương III 92 Kết Luận 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 6
MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài luận văn Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSD đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định từ khi có Luật Đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tế, việc triển khai thực hiện còn nhiều bất cập, ví dụ quy định về giá khởi điểm để đấu giá còn mang nặng tính hành chính, chưa bám sát nhu cầu của thị trường, thủ tục để đưa thửa đất vào đấu giá phải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn gây mất thời gian… Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý, sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được các cơ quan nhà nước triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả. Trong phạm vi cả nước nói chung và thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk nói riêng, tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho người dân tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất và thị trường QSD đất. Về mặt kinh tế, đấu giá QSD đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế " xin, cho" đã tồn tại trong thời gian dài ở nhiều địa phương trong cả nước, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường BĐS. Về mặt xã hội, đấu giá QSD đất tạo nguồn thu cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các địa phương, góp phần giảm sức ép về nhà ở, đất ở đối với xã hội, nguồn thu từ đấu giá QSD đất cũng được trích ra một phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê... Về công tác quản lý Nhà nước, đấu giá QSD đất, thực chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế đặc biệt về chuyển nhượng QSD đất theo thị trường, góp phần minh bạch hóa các thủ tục hành chính. Qua thực tế đấu giá đất ở nhiều địa phương cho thấy, nhiều quy định về đấu giá QSD đất còn nhiều kẽ hở, dẫn đến việc nhiều cuộc đấu giá đất bị lợi dụng, hiện tượng thông đồng, “quân xanh, quân đỏ” để dìm giá xuống vẫn còn diễn ra ở nhiều nơi. Để tháo gỡ vấn đề này, nhiều thành phố, thị xã, thành phố đã được Tỉnh phân cấp, giao quyền chủ động cho địa phương thực hiện đấu giá QSD đất đối với những diện tích dưới 5.000 m2 và ủy quyền cho UBND cấp huyện được ban hành quyết định thu hồi quỹ đất phục vụ đấu giá… 1
Việc đưa đất vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết được quan hệ cung - cầu về đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ. Từ những lý do trên, học viên chọn đề tài: “Quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk”, làm luận văn thạc sỹ chuyên ngành Quản lý công. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Liên quan đến đề tài đã có nhiều đề tài, chuyên đề nghiên cứu về đấu giá QSD đất, như sau: - Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSD đất ở trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An; tác giả : Phạm Ngọc Văn; luận văn Thạc sĩ năm 2012, luận văn đã giải quyết được cơ bản được việc đánh giá hiệu quả công tác đấu giá qua đó nêu ra được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSD đất tại thành phố Vinh. - Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội. tác giả : Phạm Thi Huyền Nga; luận văn Thạc sĩ năm 2011, đây là công trình nghiên cứu khoa học được đánh giá là có giá trị thực tiễn cao, luận văn đã giải quyết được cơ bản nhiệm vụ nghiên cứu, nêu được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSD đất. - Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh, Tỉnh Hà Tĩnh. tác giả : Nguyễn Đức Danh; luận văn Thạc sĩ năm 2011, luận văn đã giải quyết được cơ bản vấn đề lý luận về công tác đấu giá QSD đất. - Thực trạng quản lý và sử dụng đất Nghĩa trang, Nghĩa địa trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk; tác giả: Phan Văn Thái; luận văn Thạc sĩ năm 2014, luận văn đã làm rõ thực trạng quản lý và sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, từ đó nêu lên được một số giải pháp quản lý quỹ đất có hiệu quả. - Đánh giá tình hình thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk; tác giá: Nguyễn Văn Dũng; luận văn Thạc sĩ năm 2012.. - Đánh giá thực trạng đấu giá QSD đất và hiệu quả sử dụng đất sau đấu giá một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội; tác giá: Nguyễn Trung Đạt; luận văn Thạc sĩ năm 2012. 2
- Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định ; tác giá: Ngô Tôn Thanh; luận văn Thạc sĩ năm 2012. - Nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh; tác giá: Nguyễn Thị Phúc; luận văn Thạc sĩ năm 2012. Tuy nhiên, chưa có đề tài nào nghiên cứu liên quan đến quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. 3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn 3.1. Mục đích: - Đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất qua một số dự án trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại; - Tìm ra giải pháp để khắc phục những hạn chế, bất cập, nhằm tăng cường quản lý nhà nước về công tác đấu giá QSD đất nói chung và trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk nói riêng. 3.2. Nhiệm vụ: - Nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của đấu giá QSD đất ở nước ta. - Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về đấu giá QSD đất; phân tích, đánh giá thực trạng đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk - Đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm khắc phục những bất cập trong công tác đấu giá QSD đất tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 4.1. Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động của các cơ quan nhà nước về công tác đấu giá QSD đất ở trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Đánh giá hiệu quả quản lý nhà nước về công tác đấu giá QSD đất ở tại 5 phường, xã đã thực hiện trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk 3
Lắk, đó là: Phường Tân An, phường Tân Hòa, phường Tân Lập, phường EaTam và xã Hòa Thuận. - Phạm vi thời gian: Những vấn đề về đấu giá quyền sử dụng đất ở từ năm 2012 đến cuối năm 2016. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận văn 5.1. Phương pháp luận Trong quá trình nghiên cứu, dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác- Lê nin (chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử) , tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng về chính sách đất đai. 5.2. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu: Điều tra thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất; Các văn bản liên quan đến công tác đấu giá QSD đất; thu thập các tài liệu, số liệu liên quan đến các dự án đã đấu giá QSD đất về quy trình đấu giá, nguồn gốc đất, quy hoạch, các bước xây dựng giá sàn, giá trúng đấu giá. - Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất. - Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực BĐS, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất. - Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính: Tổng hợp và phân tích số liệu, thuộc tính bằng phần mềm Excel. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Đề tài tổng kết về phương diện lý luận, cơ sở khoa học của việc quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất, quy trình tổ chức, thực hiện đấu giá QSD đất và hoạt động quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đấu giá QSD đất. 4
Kết quả nghiên cứu thực tiễn của đề tài có thể sẽ được áp dụng trong công tác quản lý, tổ chức đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Đồng thời đề tài là tài liệu tham khảo cho các cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất, cho sinh viên, học viên những khóa đào tạo về đấu giá quyền sữ dụng đất trong phạm vi cả nước. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về đấu giá QSD đất và quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất. Chương 2: Thực trạng về đấu giá QSD đất và thực trạng quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Chương 3: Phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất. 5
Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Một số khái niệm cơ bản 1.1.1. Khái niệm đất Theo thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của bộ Tài Nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn thống kê, kiểm kê đất đai, và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì: Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống. Đất ở bao gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị. Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã. Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn. 1.1.2. Khái niệm đấu giá Theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản. Theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. [11] Theo điều 5, Luật đấu giá tài sản 2016, thì đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục quy định. Đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế- xã hội. Đấu giá tài sản là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hoá nói riêng phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng bước phát triển, có những 6
đóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự, xử lý vi phạm hành chính và đấu giá QSD đất.[19] Tài sản trong đấu giá rất đa dạng, căn cứ vào trình tự, thủ tục quy định cho việc bán đấu giá tài sản thì các loại tài sản bán đấu giá có thể được chia ra hai loại tài sản, bao gồm tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức được bán theo hình thức tự nguyện và tài sản tư pháp được bán theo hình thức bắt buộc. Tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức là những tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật, ví dụ như hàng hóa, một số loại đồ cổ, tác phẩm nghệ thuật, đồ sưu tầm, phương tiện giải trí, BĐS, đồ dùng gia đình, hàng tiêu dùng, đồ văn phòng, máy tính… Đấu giá tài sản là một dịch vụ có từ lâu đời và tương đối phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ. Tuy nhiên, ở nước ta, hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu phát triển khi Đảng và Nhà nước ta áp dụng chính sách mở cửa, chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với sự hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn khác nhau. 1.1.3. Khái niệm Đấu giá QSD đất Đất đai ở nhiều nước là một loại hàng hóa, mà thực chất nó là hàng hóa có thể giao dịch được. Theo Mác, mọi thứ mà mang ra trao đổi, mua bán được đều gọi là hàng hóa. Bởi vậy, đất đai (Việt Nam gọi là QSD đất) là một loại hàng hóa, Việt Nam gọi là hàng hóa đặc biệt, nên mọi lý thuyết về hàng hóa và đấu giá QSD đất phải tuân theo các quy định của bộ luật thương mại, gọi là đất thương mại ( có thể trao đổi, buôn bán và sinh lời). Thực chất của quá trình đấu giá hàng hóa nói chung và QSD đất nói riêng là kết quả sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Hiện nay, chưa đưa ra một khái niệm chính thức về đấu giá QSD đất. Hà Nội là địa phương đầu tiên đưa ra quan niệm về đấu giá QSD đất. Theo khoản 1, điều 1, Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 09/09/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, theo đó “đấu giá QSD đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố” [22] 7
Như vậy, đấu giá QSD đất ở là một hình thức để nhà nước tiến hành giao hoặc cho thuê đất ở đối với tổ chức, các nhà đầu tư nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. 1.1.4. Vai trò của đấu giá QSD đất và các nhân tố ảnh hưởng đến đấu giá QSD đất Đấu giá QSD đất có 05 vài trò cơ bản: Thứ nhất, đấu giá QSD đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách nhà nước để đầu tư xây dựng và cải tạo hạ tầng. Đối tượng tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế, miễn là đáp ứng đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án. Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 thửa đất, sẽ tạo ra được sự canh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá trị thực tế trên thị trường. Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ sở, hạ tầng. phúc lợi xã hội tại địa phương mình tránh được tình trạng trông chờ vào ngân sách nhà nước. Thứ hai, đấu giá QSD đất có thể chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ. Thứ ba, đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS một cách lành mạnh. Thứ tư, đấu giá QSD đất góp phần ổn định tình hình chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững. Thứ năm, đấu giá QSD đất góp phần vào quá trình cải cách hành chính. Người tham gia đấu giá sai khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về làm hồ sơ thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính. Ngoài ra, đấu giá QSD đất còn giải quyết một phần nhu cầu về đất ở của nhân dân. Thông qua đấu giá QSD đất, người dân sẽ xác định được giá cả và vị trí đất mà mình muốn mua một cách chính xác mà không phải thông qua bất kỳ tổ chức, cá nhân nào. Có nghĩa là người dân có nhu cầu về đất ở sẽ được “mua” đất từ Nhà nước với giá do chính người dân tự thỏa thuận. 1.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá QSD đất bao gồm: Các chính sách của Nhà nước: đây là yếu tố gần như quan trọng nhất của đấu giá QSD đất. Mọi sự quan tâm, thu hút nhà đầu tư đấu giá chủ yếu phụ thuộc vào chính sách của nhà nước ( quy hoạch, chính sách đầu tư nâng cấp, cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng …). Công tác đấu giá QSD đất có phát huy 8
được hết vai trò và hiệu quả của nó hay không phụ thuộc rất nhiều vào chính sách của Nhà nước. Các chủ thể tổ chức đấu giá: về sự chuyên nghiệp, cách tổ chức đấu giá,.. Các nhà thầu tham gia đấu giá: nếu có sự hợp tác của các nhà thầu tham dự phiên đấu giá sẽ góp rất lớn vào sự thành công của các phiên đấu giá. Tuy nhiên, thực tế các phiên đấu giá tổ chức không thành công chủ yếu là do ý thức của các nhà thầu như vi phạm quy chế đấu giá ( có sự bàn bạc trong phòng đấu giá, trong phiên đấu giá để dàn xếp thông đồng bỏ giá thấp), người trúng đấu giá từ chối không nhận QSD đất, rút lại giá đã trả. Cá biệt có trường hợp các thửa đất đưa ra đấu giá không có khả năng sinh lời nên không thu hút được các nhà đầu tư. Vì vậy việc xác định tiềm lực, mục đích của những người tham gia đấu giá trong quá trình xem xét tư cách người tham gia đấu giá là hết sức quan trọng. Đất đấu giá: Vị trí địa lý của từng thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến giá của thửa đất đem ra đấu giá. Theo đó có 02 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là quy hoạch sử dụng đất có tầm nhìn chiến lược ảnh hưởng lớn đến công tác đấu giá QSD đất và hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực có đất đấu giá. Thị trường BĐS: những biểu hiện quá “ nóng” hoặc quá ảm đạm của thị trường BĐS cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đấu giá QSD đất. 1.2. Quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất 1.2.1. Quan niệm về quản lý và quản lý nhà nước Thuật ngữ quản lý được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau, ở từng góc độ và từng lĩnh vực cuộc sống. Quản lý là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học tự nhiên và xã hội. Quản lý nhà nước là một dạng của quản lý xã hội, mang tính quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi hoạt động của con người. Trong các chủ thể quản lý xã hội thì Nhà nước là chủ thể duy nhất quản lý xã hội toàn dân, toàn diện bằng pháp luật. Quản lý nhà nước là sự tác động, điều chỉnh của các chủ thể mang quyền lực nhà nước thông qua bộ máy Nhà nước và đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước, chủ yếu bằng pháp luật với phương pháp đặc trưng là cưỡng chế tới các quá trình xã hội nhằm thiết lập trật tự, ổn định trên mọi lĩnh vực của đời sống xã hội theo ý chí Nhà nước. Quản lý nhà nước có thể hiểu theo hai nghĩa: 9
Theo nghĩa rộng: Quản lý nhà nước là tổ chức hoạt động của bộ máy nhà nước nói chung trên các ba phương diện hoạt động là lập pháp, hành pháp và tư pháp. Theo nghĩa này thì việc thực thi nhiệm vụ, quyền hạn của mọi cơ quan trong bộ máy nhà nước hay bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khi được Nhà nước trao quyền nhân danh Nhà nước cũng đều được coi là quản lý Nhà nước. Theo nghĩa hẹp: Dưới góc độ phân chia chức năng của Nhà nước ra làm ba phương diện hoạt động cơ bản là lập pháp, hành pháp và tư pháp; thì hành pháp là hoạt động chấp hành, điều hành tức là tổ chức thực thi các quy định của lập pháp. Hoạt động này được coi là quản lý hành chính nhà nước, có phạm vi hẹp hơn quản lý nhà nước nói chung. 1.2.2. Khái niệm và đặc điểm quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất Quản lý nhà nước là sự tác động mang tính Quyền lực- Tổ chức của các cơ quan quản lý nhà nước, các cá nhân có thẩm quyền tới các đối tượng bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra. Quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất là một lĩnh vực của quản lý nhà nước. Do đó, nó được hiểu là hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác động, điều chỉnh tới các quá trình của hoạt động đấu giá QSD đất nhằm đảm bảo các mục tiêu để ra của hoạt động đấu giá QSD đất. Theo điều 4- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ quy định: “ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó” Chủ thể quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất là hệ thống cơ quan hành chính Nhà nước, mà cụ thể là UBND các cấp. Tham mưu, giúp việc cho UBND các cấp là các cơ quan chuyên môn như: Sở Tài Nguyên và Môi Trường, Phòng Tài Nguyên và Môi Trường cấp thành phố, Sở- Phòng Tài Chính…Trong đó chịu trách nhiệm tham mưu, giúp việc cho UBND cấp tỉnh là Sở Tài Nguyên và Môi Trường, bao gồm Trung Tâm phát triển quỹ đất và Văn phòng đăng ký đất đai. Hoạt động quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất cũng được thực hiện thông qua hệ thống các cơ quan này. Đối tượng của quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất là Quỹ đất đấu giá, tổ chức bộ máy thực hiện đất giá, các đối tượng tham gia đấu giá và trình tự, thủ tục liên quan đến đấu giá. - Quỹ đất đấu giá: Nhà nước quản lý về tổng diện tích, vị trí, quy hoạch, giá trị khu đất… 10
- Tổ chức bộ máy thực hiện đấu giá: Nhà nước thực hiện quản lý con người, cơ sở vật chất và một nguồn kinh phí hoạt động( phần do ngân sách Nhà nước hỗ trợ) - Các đối tượng tham gia đấu giá QSD đất: Là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài chính và không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước để tham gia đấu giá QSD đất. Số lượng đối tượng tham gia tối thiểu là 02 cho trường hợp đấu giá lần lượt từng thửa đất. Các cá nhân tham gia đấu giá trong cùng một thửa đất không có quan hệ huyết thống là bố, mẹ, con và anh em ruột; không có quan hệ hôn nhân là vợ, chồng. 1.2.3. Nội dung quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất Nhà nước quản lý hoạt động đấu giá QSD đất bằng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, thông qua các tổ chức, cơ quan được giao quyền và các cán bộ, công chức có chuyên môn phù hợp, đảm bảo yêu cầu về quy trình, thủ tục, tính khoa học và hiệu quả. 1.2.3.1. Ban hành văn bản quản lý nhà nước về đấu giá QSD đất. Xây dựng pháp luật đất đai, trong đó có pháp luật về đấu giá QSD đất là kết quả của quá trình nhận thức sự vận động, phát triển của quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. Đây là sự ghi nhận về mặt Nhà nước, nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với các quan hệ khách quan trong thực tiễn quản lý, sử dụng đất. Từ đó xây dựng các thể chế quản lý phù hợp tạo lập hành lang pháp lý cho những quan hệ đúng định hướng của Nhà nước. Trong tất cả các giai đoạn của hoạt động xây dựng pháp luật đất đai đều đòi hỏi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc cơ bản của quá trình xây dựng pháp luật đất đai. Xây dựng pháp luật đất đai là bộ phận khách quan trong cơ chế lãnh đạo, quản lý đối với lĩnh vực đất đai. Xây dựng pháp luật đất đai là hình thức hoạt động cơ bản quyết định quá trình quản lý nhà nước về đất đai vì nó tạo lập cơ sở pháp lý cho việc tổ chức thực hiện pháp luật và bảo vệ đất đai, cho toàn bộ hoạt động quản lý của Nhà nước. Có thể nói, dịch vụ bán đấu giá tài sản tại Việt Nam được hình thành và phát triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự. Bởi lẽ, các quy định về bán đấu giá tài sản được xuất hiện đầu tiên trong pháp luật về thi hành án dân sự. Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28 tháng 8 năm 1989 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1989), quy định về bán đấu giá tài sản để thi hành án. Tài sản đã kê biên được bán cho người trả giá cao nhất. Nếu không có ai trả giá cao 11
hơn giá đã định thì tài sản được bán cho người mua theo giá mà Hội đồng định giá đã định. Tài sản không bán được thì được định giá lại để tiếp tục bán đấu giá.[12] Đối với tài sản không phải là nhà, người mua được tài sản phải trả tiền ngay tại nơi bán đấu giá. Nhưng nếu tài sản trị giá từ một triệu đồng trở lên thì người mua phải trả ngay ít nhất là 10% trị giá của tài sản và trong thời hạn ba ngày kể từ ngày bán đấu giá họ phải trả đủ số tiền còn thiếu tại Tòa án. Năm 1994, Pháp lệnh Thi hành án dân sự được ban hành mới thay thế cho Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1989 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1994) Năm 1995, Bộ Luật Dân sự đầu tiên ở nước ta được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ 8 thông qua. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, điều chỉnh các quan hệ giao kết dân sự, trong đó có quan hệ về bán đấu giá tài sản. Trên cơ sở đó, ngày 19 tháng 12 năm 1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. Đây là văn bản pháp lý chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh vực bán đấu giá tài sản với những quy định về tài sản bán đấu giá, người bán đấu giá, trình tự, thủ tục bán đấu giá, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về bán đấu giá. Có thể nói hoạt động bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp ở nước ta được hình thành từ năm 1997 trên cơ sở của Bộ luật dân sự và Nghị định số 86/1996/CP. Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 86/1996/CP thì người bán đấu giá là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản được thành lập theo quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, do Sở Tư pháp trực tiếp quản lý. Người bán đấu giá cũng có thể là doanh nghiệp nhà nước được thành lập theo Luật doanh nghiệp nhà nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc Công ty cổ phần được thành lập theo Luật công ty để hoạt động bán đấu giá chuyên nghiệp và không kinh doanh ngành nghề khác do Sở Tư pháp quản lý về nghiệp vụ. Cũng theo quy định tại Nghị định này thì việc bán đấu giá tài sản được tiến hành sau khi người có tài sản bán đấu giá ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản với người bán đấu giá, xác định giá khởi điểm để bán đấu giá. Người bán đấu giá tài sản phải niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá, tài sản bán đấu giá, giá khởi điểm,... Người muốn tham gia đấu giá BĐS hoặc động sản có giá khởi điểm từ mười triệu đồng trở lên phải đăng ký mua chậm nhất là hai ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá và phải nộp một khoản tiền đặt trước bằng 1% giá khởi điểm.[5] Ngày 07 tháng 04 năm 1997 Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 399/PLDSKT hướng dẫn một số quy định về bán đấu giá tài sản. Ở đa số địa 12
phương, quán triệt tinh thần Nghị định số 86/CP và Thông tư số 399/PLDSKT các Trung tâm đã tổ chức bán đấu giá công khai, rộng rãi, đúng trình tự, thủ tục do đó khách hàng tham gia đấu giá ngày càng nhiều. Giá tài sản bán được phần lớn tăng hơn nhiều so với giá khởi điểm, làm lợi cho người có tài sản bán đấu giá. Khoản lệ phí nộp ngân sách đạt được chỉ tiêu mà các Trung tâm đề ra, đảm bảo cho hoạt động bán đấu giá được liên tục và có hiệu quả. Như vậy, Nghị định số 86/1996/CP là văn bản pháp luật quan trọng đặt nền móng cho dịch vụ đấu giá trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, nội dung của Nghị định số 86/1996/CP được ban hành trong những năm đầu của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nên vẫn chứa đựng các điều khoản bất cập, hạn chế nhất định, không còn phù hợp cần thay đổi cho phù hợp với thực tế. Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản được ban hành thay thế cho Nghị định số 86/1996/CP. Ngay sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP. Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản như Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật quản lý và sử dụng tài sản nhà nước năm 2008, Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30 tháng 10 năm 2007 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất, thu hồi đất, thực hiện QSD đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký QSD đất và Tổ chức phát triển quỹ đất. Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan 13
trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này. Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau: - Hình thức 1: UBND tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài chính nhận làm các công trình. Sau đó, các nhà đầu tư này thuê các đơn vị thi công để xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành, UBNDcấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu. - Hình thức 2: UBND tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công trình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, UBNDtỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu. Song trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít. - Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và theo tổng mức đầu tư được duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBNDtỉnh sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh toán. Với số tiền thu được, UBNDtỉnh tự tổ chức đầu tư xây dựng công trình. Cơ chế đấu giá QSD đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ- BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn. Điều 1 quy định cụ thể phạm vi áp dụng: 1. Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục II Chương IV Nghị định 04/2000/ND-CP về thi hành sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai 14