Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất - Từ thực tiễn thành phố Lào cai, tỉnh Lào Cai

Chia sẻ: Tomhum999 Tomhum999 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:107

Thêm vào BST

Báo xấu

40
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn thực hiện với mục đích đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai trong những năm tiếp theo.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý công: Quản lý nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất - Từ thực tiễn thành phố Lào cai, tỉnh Lào Cai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGUYỄN VĂN CÔNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG HÀ NỘI - NĂM 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGUYỄN VĂN CÔNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ CÔNG Chuyên ngành: Quản lý công Mã số: 60 34 04 03 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. TRẦN THỊ DIỆU OANH HÀ NỘI - NĂM 2018
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các tài liệu trích dẫn, các số liệu nêu trong luận văn đảm bảo tính trung thực và có nguồn trích dẫn rõ ràng. NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Văn Công
LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới quý thầy cô, Ban Quản lý đào tạo Sau đại học - Học viện Hành chính Quốc Gia đã tận tình giảng dạy, đào tạo, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập tại nhà trƣờng và trong quá trình nghiên cứu viết luận văn tốt nghiệp. Xin chân thành cảm ơn các học viên lớp cao học HC21.B3 đã cùng tôi học tập, trao đổi, nghiên cứu các nội dung học tập trong suốt quá trình học tập tại nhà trƣờng. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Trần Thị Diệu Oanh ngƣời hƣớng dẫn khoa học, ngƣời đã tận tình chỉ dẫn, định hƣớng cho tôi hoàn thành luận văn này. Xin chân thành cảm ơn./. NGƢỜI CẢM ƠN Nguyễn Văn Công
MỤC LỤC MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 Chƣơng 1. CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................................................... 9 1.1. Quan niệm về đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................... 9 1.1.1. Đấu giá ........................................................................................................ 9 1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................................... 9 1.1.3. Vai trò, đặc điểm của đất đai và sự cần thiết phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................................................................... 10 1.2. Quan niệm quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ....................... 18 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất..... 18 1.2.2. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất................. 20 1.2.3. Nội dung quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ....................... 22 1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất30 Tiểu kết Chƣơng 1 ............................................................................................... 32 Chƣơng 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI ........................ 33 2.1. Các yếu tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai ........................................................................... 33 2.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 33 2.1.2. Các yếu tố về kinh tế, xã hội ..................................................................... 33 2.1.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố .................................. 42 2.2. Tình hình quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai ................................................................................................... 43 2.2.1. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai ..................................................................................... 43 2.2.2. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai ......................................................... 48
2.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào cai thời gian qua .................................................................................... 61 2.3.1. Kết quả đạt đƣợc ....................................................................................... 61 2.3.2. Hạn chế ...................................................................................................... 64 2.3.3. Nguyên nhân của những hạn chế .............................................................. 66 Tiểu kết Chƣơng 2 ............................................................................................... 67 Chƣơng 3 ............................................................................................................. 69 GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIẾN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI ............................................................................................................................. 69 3.1. Mục tiêu, quan điểm về quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai ........................................................................... 69 3.1.1. Mục tiêu..................................................................................................... 69 3.1.2. Quan điểm ................................................................................................. 69 3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Lào Cai ............................................. 73 3.2.1. Nhóm giải pháp thể chế, chính sách ......................................................... 73 3.2.2. Nhóm giải pháp tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật ........................ 79 3.2.3. Tăng cƣờng công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. ..................................................................... 85 Tiểu kết Chƣơng 3 ............................................................................................... 87 KẾT LUẬN ......................................................................................................... 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 91 PHỤ LỤC ............................................................................................................ 94
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT CHỮ VIẾT TẮT CHỮ ĐẦY ĐỦ 1 GCN QSHNO Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 2 GCN QSDĐ,QSHNO Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 3 QLNN Quản lý nhà nƣớc 4 QSD Quyền sử dụng 5 TN - MT Tài nguyên - môi trƣờng 6 UBND Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ STT Tên bảng/biểu đồ/Sơ đồ Trang 1 Bảng 1.1. Bảng thu phí đấu giá đối với trƣờng hợp bán đấu giá 27 quyền sử dụng đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân 2 Bảng 1.2. Bảng thu phí đấu giá đối với các trƣờng hợp khác 28 3 Bảng 2.1. Danh mục bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2016 51 thành phố Lào cai
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên phong phú, là tài sản vô giá của mỗi quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Phát huy nguồn lực đất đai phục vụ công cuộc xây dựng đất nƣớc là chủ trƣơng lớn của các quốc gia. Ở Việt Nam, phát huy nguồn lực từ đất đai đƣợc thực hiện bằng nhiều phƣơng thức khác nhau, trong đó đấu giá quyền sử dụng (QSD) đất mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách và kỳ vọng sẽ tạo nguồn lực kinh tế cho việc xây dựng cơ sở vật chất tại nhiều địa phƣơng. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hƣớng đi mới cho thị trƣờng bất động sản. Giá đất quy định và giá đất giao dịch trên thị trƣờng đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Mặc dù việc đấu giá quyền sử dụng đất đã đƣợc thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nƣớc, song, đến nay Việt Nam vẫn chƣa có những văn bản quy định về thị trƣờng quyền sử dụng đất phù hợp, nhƣng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp luật đất đai hiện hành nhƣ: Luật Đất đai 2013; Luật Dân sự 2005; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính Phủ; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ... đã tạo ra đƣợc một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trƣờng này hoạt động. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định rải rác các nội dung liên quan đến đấu giá QSD đất trong các điều, khoản thì Luật Đất đai năm 2013 đã có riêng một mục gồm 03 Điều quy định về đấu giá QSD đất. Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng đƣợc áp dụng thí điểm tại một số địa phƣơng đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhƣợc điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong 1
đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn. Tiếp đó, kỳ họp thứ 6, Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII diễn ra ngày 29 tháng 11 năm 2013 đã thông qua Luật Đất đai quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ 01 tháng 7 năm 2014. Căn cứ các quy định của Luật Đất đai mới này, giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Luật Đất đai năm 2013 cũng cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tƣ vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất. Phƣơng pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới và chƣa đƣợc hƣớng dẫn cụ thể, nhƣng các địa phƣơng đã tiến hành thực hiện khá tốt và đem lại những hiệu quả nhất định cho Thành phố.Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện, bên cạnh mặt tích cực, những kết quả đã đạt đƣợc, đã nảy sinh những bất cập, ảnh hƣởng trực tiếp đến công tác quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Lào cai. Thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai đang chuyển mình mạnh mẽ trên đà phát triển, thực hiện công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Để đảm bảo quá trình này phát triển theo đúng mục tiêu, chiến lƣợc, đúng quy hoạch kiến trúc và đảm bảo tính bền vững mỹ quan, thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai cần nguồn kinh phí lớn để đầu tƣ xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật nhƣ: giao thông, điện, nƣớc, bƣu chính, viễn thông, xây dựng các cơ sở y tế, giáo dục, văn hoá… Đô thị hoá cũng thúc đẩy sự gia tăng đột biến của thị trƣờng đất ở, trong khi tình 2
trạng lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, hiện tƣợng mua bán chia tách các thửa đất diễn ra lem nhem, lộn xộn… Để giải quyết đồng thời các khó khăn, tồn tại nêu trên, thực hiện Quyết định số 216/2005/QĐ/TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tƣớng Chính phủ, thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai đã chủ động báo cáo đề xuất, trình UBND thành phố Lào cai cho phép thực hiện đấu giá QSD đất để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phƣơng, giải quyết một phần nhu cầu về đất của các cá nhân, tổ chức, nhất là nhu cầu về đất ở; đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn. Ngoài ra, đấu giá QSD các khu đất nhỏ, lẻ nằm xen kẹt trong các khu dân cƣ nông thôn còn góp phần quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng, tạo sự cân đối giữa đẩy mạnh đô thị hoá nông thôn với xây dựng nông thôn mới. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã nảy sinh một số vấn đề bất cập trong quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất nhƣ: Hệ thống văn bản quy định chƣa chặt chẽ, cơ chế chính sách có nhiều thay đổi, đặc biệt là các cơ chế chính sách về giải phóng mặt bằng dẫn đến sự lúng túng trong tổ chức thực hiện. Bộ máy thực hiện nhiệm vụ đấu giá QSD đất chƣa mang tính chuyên môn hóa cao, chƣa đƣợc quan tâm đúng mức: cơ sở vật chất chƣa đƣợc đầu tƣ, kinh phí hoạt động hạn chế (do phải thực hiện chế độ tự chủ về kinh phí hoạt động); cán bộ, nhân viên làm việc tại cơ quan chủ yếu là lao động hợp đồng ngắn hạn nên không khuyến khích đƣợc họ gắn bó với cơ quan, sáng tạo, nhiệt tình trong thực hiện công việc. Việc phân chia nguồn thu từ đấu giá QSD đất giữa các cấp ( Tỉnh, thành phố, huyện) chƣa phù hợp, chƣa thực sự hƣớng về cơ sở... Cụ thể là kinh phí mà ngân sách cấp phƣờng, xã (nơi có đất đấu giá) đƣợc hƣởng thấp, trong khi khối lƣợng công việc mà cấp này phải thực hiện là rất lớn, mất nhiều thời gian, tiềm ẩn nhiều yếu tố phức tạp... dẫn đến tình trạng các đơn vị ngại thực hiện nhiệm vụ đấu giá QSD đất. 3
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, đồng thời với hy vọng góp phần vào việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc trong lĩnh vực đất đai nói chung và về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố nói riêng, em chọn nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất - Từ thực tiễn thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai”. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn Trong những năm vừa qua, các vấn đề liên quan đến quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất đã thu hút đƣợc sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu cũng nhƣ những ngƣời làm công tác thực tiễn. Có thể liệt kê một số công trình nghiên cứu: Thứ nhất, Luận án Tiến sĩ Luật học năm 2012 của Đặng Thị Bích Liễu tại Viện Khoa học Xã hội Việt Nam về đề tài“Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” [18]. Luận án đã nghiên cứu những vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất, xác lập cơ sở lý luận cho việc điều chỉnh pháp luật một cách có hiệu quả đối với các quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Đề xuất phƣơng hƣớng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất ở Việt Nam, không đề cập đến nội dung quản lý nhà nƣớc. Thứ hai, Luận văn thạc sĩ: “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Quy Nhơn”, Lê Văn Tùng, năm 2013, Đại học Đà Nẵng [22]. Nhà ở và đất đai là hai lĩnh vực gắn bó chặt chẽ với nhau nếu đặt chung trong môi trƣờng đô thị. Nhà ở không thể phát triển, xây dựng mà không tính đến điều kiện, khả năng cho phép của quỹ đất. Vì vậy, Luận văn “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn thành phố Quy Nhơn” là cở sở quan trọng để tôi phát triển luận văn thạc sĩ của mình. Luận văn nghiên cứu về đất đô thị, thực trạng đất đai và công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại Thành phố Quy Nhơn. Luận văn nghiên cứu thực trạng 4
quản lý bám sát vào nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đô thị. Đây là điểm mà luận văn của tôi kế thừa và xin đƣợc phát triển khi nghiên cứu về nhà ở đô thị. Hơn nữa, luận văn giúp tôi đánh giá chính xác đặc điểm công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại Quy Nhơn, từ đó em có thể nhìn nhận các tác động của hoạt động này đến công tác quản lý nhà ở đô thị. Thứ ba, công trình nghiên cứu của Trần Kim Chung (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản - Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội [7]. Bài nghiên cứu đề cập chủ yếu các chính sách để phát triển thị trƣờng bất động sản (nhà, đất) trên thế giới và rút ra bài học để áp dụng với Việt Nam. Trong đó, các kinh nghiệm phát triển thị trƣờng bất động sản là điểm mà luận văn của em xin kế thừa và phát triển thêm. Bên cạnh đó, đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài đất đai, song chƣa có đề tài nghiên cứu khoa học nào đề cập đến hoạt động quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai. Qua công trình nghiên cứu này, em hy vọng đóng góp một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố. 3. Mục đích, nhiệm vụ của luận văn 3.1. Mục đích: Luận văn thực hiện với mục đích đề xuất các giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai trong những năm tiếp theo. 3.2. Nhiệm vụ: Thông qua việc nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ƣơng và địa phƣơng nhằm: - Khái quát cơ sở lý luận về quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất thông qua việc làm rõ quan niệm về đấu giá QSD và quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD 5
đất, sự cần thiết phải đấu giá QSD đất và nội dung quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất. - Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai thông qua việc phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất tại thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai: các yếu tố tự nhiên, văn hóa, xã hội, thực trạng quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn từ thực trạng hoạt động đấu giá QSD đất đến tổ chức bộ máy làm công tác đấu giá QSD đất, cũng nhƣ kế hoạch đấu giá QSD đất trong thời gian tới, từ đó đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai trong thời gian qua. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà nƣớc về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài những vấn đề lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất ở. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất thông qua một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai đã tiến hành. Về thời gian: từ năm 2012 đến năm 2016. Về không gian: thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận văn 5.1. Phương pháp luận: Luận văn dựa trên cơ sở phƣơng pháp biện chứng và phƣơng pháp duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin; các phƣơng pháp luận triết học của Hồ Chí Minh và chủ trƣơng, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất. 5.2. Phương pháp nghiên cứu 6
- Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan: Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài. Tiếp cận và sử dụng nguồn dữ liệu, thông tin từ các cơ quan Trung ƣơng, các viện nghiên cứu, trƣờng đại học, các cơ quan của thành phố Lào cai và các cơ quan của các phƣờng trực thuộc thành phố Lào cai. - Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp các yếu tố định tính với định lƣợng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất. - Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của chuyên gia tƣ vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất. 6. Những đóng góp mới của luận văn - Làm rõ về mặt khoa học lý luận đấu giá QSD đất, quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất, đƣa ra kết luận về việc cần thiết phải đấu giá QSD đất và quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất. - Những số liệu và kết luận của luận văn sẽ góp phần làm rõ những kết quả đã đạt đƣợc, những tồn tài, hạn chế trong quá trình quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất tại thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai. - Các giải pháp đƣa ra trong luận văn sẽ góp phần giúp cho thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nƣớc nói chung và quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất nói riêng. 7. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Luận văn là công trình khoa học nghiên cứu hệ thống về “ Quản lý nhà nƣớc về đấu giá quyền sử dụng đất - từ thực tiễn thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai” trên cả 03 phƣơng diện: lý luận, pháp lý và thực tiễn quản lý Nhà nƣớc; làm cơ sở cho việc hình thành cơ chế quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất; hoàn thiện các chính sách về đấu giá QSD đất, về quản lý nhà nƣớc về đấu 7
giá QSD đất; tổ chức bộ máy và đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện đấu giá QSD đất. Luận văn là tài liệu tham khảo cho cán bộ, công chức làm công tác đấu giá QSD đất, quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất; là tài liệu tham khảo cho nghiên cứu khoa học, giảng dạy và học tập. 8. Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu trình bày các vấn đề về tính cấp thiết của đề tài, tình hình nghiên cứu, mục đích, yêu cầu, đối tƣợng, phạm vi, phƣơng pháp nghiên cứu của đề tài và phần kết luận tổng kết toàn bộ kết quả mà đề tài mang lại, những kiến nghị, đề xuất với các cấp, ngành chức năng, luận văn đƣợc kết cấu thành 03 chƣơng, gồm: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất đai Chƣơng 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất tại thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai Chƣơng 3: Giải pháp đổi mới quản lý nhà nƣớc về đấu giá QSD đất ở thành phố Lào cai, tỉnh Lào cai 8
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Quan niệm về đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Đấu giá Đấu giá là phƣơng thức định đoạn tài sản, qua hành vi bán tài sản có sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản cho ngƣời mua. Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đƣa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho ngƣời ra giá cao nhất. Về phƣơng diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phƣơng pháp xác định giá trị của món hàng chƣa biết giá hoặc giá trị thƣờng thay đổi. Trong một cuộc đấu giá, bên có tài sản đƣa ra đấu giá có thể định trƣớc một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá khởi điểm. Nếu ngƣời tham gia đấu giá trả giá không đạt đến đƣợc giá khởi điểm, món hàng sẽ không đƣợc bán và ngƣời đƣa món hàng ra đấu giá vẫn phải trả phí cho nơi ngƣời phụ trách việc bán đấu giá. Có nhiều cách phân loại đấu giá nhƣ: đấu giá theo mặt hàng, đấu giá theo hình thức... Quy trình của một cuộc đấu giá gồm 07 bƣớc: Công bố thông tin vật phẩm đƣợc đấu giá; thẩm định và công bố giá khởi điểm; thẩm định hồ sơ tham gia đấu giá; bảo lãnh ngân hàng hoặc đặt cọc tiền tham gia đấu giá; công bố bƣớc giá; đấu giá và công nhận kết quả ngƣời thắng đấu giá và thiết lập hợp đồng kinh tế khi trúng đấu giá. 1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá QSD đất là việc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tƣ là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tƣ xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội. Đấu giá QSD đất là hình thức Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng 9
đất, cho thuê đất một cách công khai, có từ hai ngƣời trở lên tham gia theo nguyên tắc dân chủ, công khai, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà nƣớc tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc. Thông qua việc đấu giá đất sẽ bổ sung thêm nguồn kinh phí cho ngân sách Nhà nƣớc để đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nƣớc điều chỉnh khung giá đất. Có thể hiểu: Đấu giá quyền sử dụng đất là một phương thức định đoạn tài sản của chủ sở hữu, là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai, giữa một bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, những người muốn nhận được quyền sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định. Người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận được quyền sử dụng đấu giá đất. Ngƣời tham gia đấu giá QSD đất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện năng lực tài chính, kỹ thuật để thực hiện dự án và đăng ký tham gia đấu giá đất theo quy định của Quy chế này. Quỹ đất để tổ chức đấu giá là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chƣa sử dụng, mặt bằng khu đất của các tổ chức thuộc diện phải di chuyển cơ sở sản xuất ra ngoài đô thị theo quy hoạch. 1.1.3. Vai trò, đặc điểm của đất đai và sự cần thiết phải thực hiện đấu giá QSD đất 1.1.3.1. Vai trò của đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con ngƣời và các sinh vật khác trên trái đất. C.Mác viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài ngƣời, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đƣợc để sản xuất, là tƣ liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Theo đó, đất đai có 03 vai trò lớn: 10
Thứ nhất, đối với các hoạt động kinh tế - xã hội nói chung: Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài ngƣời, con ngƣời và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con ngƣời, con ngƣời dựa vào đó để tạo ra sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống. Không có đất đai không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài ngƣời. Đất đai là địa bàn của các hoạt động kinh tế - xã hội. Muốn xây dựng một nhà máy, trƣớc hết phải có địa điểm, một diện tích đất nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xƣởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đƣờng đi lại… Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sự phát triển của ngành xây dựng, các công trình dân cƣ phát triển, đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cƣ mới. Những yêu cầu này ngày càng tăng làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên. Thứ hai, đối với các hoạt động khai thác trực tiếp các yếu tố từ đất đai nhƣ ngành công nghiệp khai khoáng (hầm mỏ, vật liệu xây dựng,…), ngành du lịch..., các điều kiện, đặc tính sẵn có của đất đai, các yếu tố môi trƣờng, thời tiết, khí hậu bên ngoài là yếu tố đóng vai trò quan trọng. Việc bố trí hoạt động sử dụng đất của các ngành này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con ngƣời mà phụ thuộc vào điều kiện vốn có của đất đai. Thứ ba, đối với sản xuất nông nghiệp đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt và không có tƣ liệu nào có thể thay thế đƣợc. Vì tƣ liệu sản xuất bao gồm đối tƣợng lao động và công cụ lao động. Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là ngành trồng trọt, là quá trình con ngƣời tác động vào ruộng đất nhƣ cày bừa, bón phân… nhằm làm thay đổi chất lƣợng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trƣởng và phát triển, tức là quá trình biến đổi đất đai từ kém màu mỡ thành màu mỡ hơn. Trong quá trình này đất đai đóng vai trò nhƣ là đối tƣợng lao động. Mặt khác con ngƣời sử dụng đất đai nhƣ một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua đó làm tăng độ màu mỡ của đất nhằm thu nhiều sản phẩm hơn. Nhƣ vậy, trong quá trình này, đất đai tham gia với 11
vai trò là tƣ liệu lao động chủ yếu và quan trọng nhất. Vì vậy định hƣớng trong sản xuất nông nghiệp là khi sử dụng đất cần hạn chế các hoạt động làm mất yếu tố tự nhiên, ƣu tiên hoạt động khai thác sử dụng trực tiếp các yếu tố tự nhiên nhƣng vẫn có thể đƣa vào sản xuất nông nghiệp. 1.1.3.2. Đặc điểm của đất đai Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhưng lại có khả năng tái tạo được: Đất là vật thể thiên nhiên đƣợc hình thành lâu đời sau quá trình biến đổi lâu đời của thiên nhiên, do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố bao gồm: đá, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Sự hình thành đất đai không nằm trong ý muốn chủ quan của con ngƣời. Quỹ đất hiện có đƣợc phân chia thành nhiều dạng, nhiều loại khác nhau, do đó có những mục đích sử dụng khác nhau và phân chia có giới hạn. Tuy đất đai không thể sản sinh nhƣng nếu đất đai đƣợc sử dụng hợp lý thì sức sản xuất sẽ tăng lên. Con ngƣời không tạo ra đƣợc đất đai, nhƣng bằng lao động của mình (lao động sống và lao động vật hoá) con ngƣời sẽ cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lƣợng ruộng đất. Vì vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất, tiết kiệm cho mỗi một mục đích, đặc biệt là mục đích không thể chuyển đổi đƣợc, cùng với việc khai thác sử dụng đất phải gắn liền với việc bảo vệ môi trƣờng. Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều. Vị trí tự nhiên đƣợc xác định bởi kinh độ, vĩ độ để quản lý thông tin đất đai. Vị trí tự nhiên là cố định và mang tính tuyệt đối. Vị trí tƣơng đối của mảnh đất đƣợc thể hiện ở khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trung tâm phát triển; hai yếu tố này tạo nên sức sinh lợi và giá trị kinh tế của mảnh đất. Vị trí tƣơng đối có thể thay đổi đƣợc. Vì vậy khi đầu tƣ cần quan tâm đến vị trí tƣơng đối của đất đai, dự báo khả năng thay đổi của vị trí tƣơng đối và nhìn thấy đƣợc giá trị kỳ vọng của đất đai. Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người: Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành tƣ liệu sản xuất không thể thiếu đƣợc. Con ngƣời thông qua hoạt động sản xuất đa dạng phong phú, 12