Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:91

Thêm vào BST

Báo xấu

26
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn đánh giá công tác bồi thường, GPMB Dự án xây dựng nhà máy may xuất khẩu VENTURE và Dự án đường 533 đoạn từ thị trấn Dùng đi Thanh Liên của huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––––– PHAN THỊ HÀ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH CHƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––––– PHAN THỊ HÀ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH CHƯƠNG, TỈNH NGHỆ AN Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lương Văn Hinh THÁI NGUYÊN - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Thái Nguyên, ngày ... tháng 8 năm 2020 Tác giả luận văn Phan Thị Hà
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương. Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Lương Văn Hinh đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND huyện Thanh Chương, Hội đồng Bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày ... tháng 8 năm 2020 Học viên Phan Thị Hà
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1 2. Mục tiêu của đề tài nghiên cứu ........................................................................ 2 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu.......................................................................... 2 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 3 1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài .............................................................. 3 1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 3 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài nghiên cứu ....................................................... 9 1.2. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 10 1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới ........... 10 1.2.2. Công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay ............................ 15 1.2.3. Công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Nghệ An.................... 19 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 22 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 22 2.1.1. Đối tượng .............................................................................................. 22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 22 2.1.3. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 22 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 22 2.2.1. Đánh giá tổng quan về công tác GPMB huyện Thanh Chương giai đoạn 2014 -2018 .............................................................................................. 22
iv 2.2.2. Đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường GPMB tại 02 dự án là Nhà máy may xuất khẩu VENTURE và dự án đường giao thông từ trung tâm huyện đi vào khu tái định cư thủy điện Bản vẽ đoạn qua xã Thanh Liên ...................................................................................................... 23 2.2.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng bằng của dự án tới đời sống của người dân. ................................................................... 23 2.2.4. Xác định những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp ................... 23 2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 23 2.3.2. Phương pháp so sánh, tổng hợp, xử lí, đánh giá và phân tích số liệu ......... 25 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 26 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác GPMB tại huyện Thanh Chương ................................................................................................. 26 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 26 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ..................................................................... 28 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Thanh Chương ............ 32 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 34 3.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai .................................................. 34 3.3. Đánh giá thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Thanh Chương giai đoạn 2014 -2018 ......................................................................... 40 3.4. Đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu ....................................................................................................... 42 3.4.1. Giới thiệu về 02 Dự án .......................................................................... 42 3.4.2. Tổng hợp, đánh giá quá trình thực hiện và kết quả thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ của 2 Dự án nghiên cứu .................................................... 43 3.5. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án xây dựng nhà máy may xuất khẩu VENTURE và dự án đường 533 đoạn đi từ thị trấn Dùng đến xã Thanh Liên huyện, tỉnh Nghệ An ......... 57
v 3.6. Đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến sinh kế của người dân có đất bị thu hồi ............................................................................................... 60 3.6.1. Dự án 1 .................................................................................................. 60 3.6.2. Dự án 2 .................................................................................................. 64 3.7. Đánh giá các giải pháp đẩy nhanh tiến độ gpmb thực hiện các dự án và đảm bảo sinh kế cho người dân có đất bị thu hồi ....................................... 68 3.7.1. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường GPMB .................................. 68 3.7.2. Giải pháp đảm bảo sinh kế cho người dân có đất sau khi bị thu hồi .... 69 3.7.3. Giải pháp tổ chức thực hiện .................................................................. 70 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 71 1. Kết luận ....................................................................................................... 71 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 73 PHỤ LỤC ....................................................................................................... 77
vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BT Bồi thường BT GPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH-HĐH Công nghiệp hóa- hiện đại hóa DA Dự án GCN Giấy chứng nhận GPMB Giải phóng mặt bằng HT Hỗ trợ KT-XH Kinh tế- xã hội NN &PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn QH Quy hoạch QSDĐ Quyền sử dụng đất TĐC Tái định cư THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông TNHH Trách nhiệm hữu hạn TTCN Tiểu thủ công nghiệp TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2018.............................. 33 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2018 ....................... 34 Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Thanh Chương, giai đoạn 2014 -2018 .......................................... 41 Bảng 3.4. Thực trạng thu hồi đất dự án 1........................................................ 45 Bảng 3.5. Tổng hợp kinh bồi thường hỗ trợ dự án 1 ...................................... 46 Bảng 3.6. Thực trạng thu hồi đất khi thực hiện dự án 2 ................................. 49 Bảng 3.7. Tổng hợp kinh bồi thường hỗ trợ dự án 2 ...................................... 51 Bảng 3.8. Đơn giá đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ tại 02 Dự án.............. 53 Bảng 3.9. Đơn giá tài sản trên đất tại Dự án 2 (Dự án Xây dựng Đường giao từ trung tâm huyện đi Bản vẽ đoạn qua xã Thanh Liên.)...... 54 Bảng 3.10. Tiến độ thực hiện công tác BTGPMB Dự án theo kế hoạch ........ 59 Bảng 3.11. Thực trạng sử dụng tiền bồi thường ............................................. 61 Bảng 3.12. Tình trạng việc làm của hộ dân trước và sau thu hồi đất ............. 62 Bảng 3.13. Thực trạng bình quân thu nhập sau thu hồi đất ............................ 63 Bảng 3.14. Thực trạng sử dụng tiền bồi thường ............................................. 65 Bảng 3.15. Tình trạng việc làm của hộ dân trước và sau thu hồi đất ............. 66 Bảng 3.16. Thực trạng bình quân thu nhập sau thu hồi đất ............................ 67
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ huyện Thanh Chương ........................................................... 27
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Cùng với quá trình công nghiệp hóa-hiện đại hóa(CNH-HĐH), đô thị hóa (ĐTH) là con đường phát triển của mọi quốc gia trên thế giới. Thực tiễn cho thấy đi kèm với quá trình trên là hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được nâng cấp, xây mới ngày càng đồng bộ và hiện đại. Nhờ đó, bộ mặt của đất nước đã thay đổi nhanh chóng theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại và văn minh. Thực hiện quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An đến năm 2020 hướng đến mục tiêu xây dựng huyện Thanh Chương trở thành huyện khá trong các huyện miền Tây của Tỉnh. Huyện Thanh Chương đang phải tập trung mọi nguồn lực để đẩy nhanh phát triển hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng kinh tế nhằm góp phần cải thiện môi trường đầu tư. Đồng nghĩa với việc các cấp chính quyền phải đẩy nhanh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tận dụng lợi thế để thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong thời gian qua việc thực hiện chính sách bồi thường của Nhà nước tại địa phương vẫn còn có những bất cập, tồn tại, khó khăn ảnh hưởng đến tiến độ GPMB nói riêng cũng như sự phát triển kinh tế xã hội của huyện Thanh Chương nói chung. Để nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển thành một địa phương vững mạnh của Miền tây Nghệ An, huyện Thanh Chương là một trong những địa bàn trong những năm vừa qua cũng đã có nhiều dự án triển khai thực hiện, để thấy được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp giúp cho công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An đạt hiệu quả nhanh chóng trong thời gian tới và công tác GPMB đạt kết quả tốt và trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp với cơ chế thị trường vừa giải quyết được các vấn đề xã hội, đồng thời để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng cho người có đất bị thu hồi cần phải có nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng trên cơ sở đó đánh giá đúng, khách quan công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng; nắm rõ bản
2 chất của các vấn đề bất cập. Vì vậy, được sự nhất trí của Trường Đại học Nông Lâm, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của Thầy giáo PGS.TS Lương Văn Hinh, tôi thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên điạ bàn huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An. 2. Mục tiêu của đề tài nghiên cứu - Đánh giá tổng quan về hoạt động bồi thường, GPMB của huyện Thanh Chương giai đoạn 2014 -2018; - Đánh giá công tác bồi thường, GPMB Dự án xây dựng nhà máy may xuất khẩu VENTURE và Dự án đường 533 đoạn từ thị trấn Dùng đi Thanh Liên của huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An. - Đánh giá tác động của việc bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng tại dự án nghiên cứu đến đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi. - Xác định những thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Thanh Chương trong thời gian tới. 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. - Ý nghĩa thực tiễn Giúp địa phương nắm được thực trạng công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên đia bàn, nêu bật những hạn chế và nguyên nhân làm ảnh hưởng đến công tác. Từ đó có những định hướng trong Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như ban hành những chính sách, quy định hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1.1. Một số khái niệm giải phóng mặt bằng a. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất - Theo Điều 3 Luật đất đai 2013: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai - Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” b. Hỗ trợ “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” (Luật Đất đai 2013, Điều 3) c, Tái định cư Tái định cư là việc Nhà nước bồi thường thiệt hại bằng việc giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở mới, và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. 1.1.1.2. Một số yếu tố chính tác động đến công tác giải phóng mặt bằng Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay còn nhiều vấn đề bất cập và vướng mắc, đã tác động không nhỏ tới công tác BT, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các mục tiêu quốc gia. Vấn đề đặt ra ở đây đó chính là phải tích cực đẩy manh công tác quản lý Nhà nước về
4 đất đai, nâng cao năng lực pháp lý, tăng cường thể chế là những nội dung hết sức quan trọng trong việc giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình thực hiện công tác GPMB, BT khi nhà nước thu hồi đất. (Trang thông tin điện tử quanlynhanuoc.vn, cơ quan nghiên cứu ngôn luận của Học viện Hành chính quốc gia mục “Thực tiễn và kinh nghiệm”) 1) Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chinh phủ đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 1998, 2001 và 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: - Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. - Nhận thức pháp luật của một số người dân còn hạn chế, cùng với đó là việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB. (Theo Luận văn Thạc sỹ:Nguyễn Thị Hồng Nhung, đánh giá thực trạng bồi thường GPMB 2014).
5 2) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai là tài nguyên không tái tạo được và là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Quy hoạch sử dụng đất được xem là giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường . (Theo Luận văn Thạc sỹ: Nguyễn Thị Hồng Nhung, đánh giá thực trạng bồi thường GPMB 2014). 3) Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng
6 nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở huyện Thanh Chương vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ở huyện đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. (Theo Luận văn Thạc sỹ: Nguyễn Thị Hồng Nhung, đánh giá thực trạng bồi thường GPMB 2014). 4) Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do UBND các tỉnh, huyện(gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung gia đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
7 Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi. Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư. (Theo Luận văn Thạc sỹ: Nguyễn Thị Hồng Nhung, đánh giá thực trạng bồi thường GPMB 2014). 5) Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
8 động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường, đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường. Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường.( Theo Luận văn Thạc sỹ: Nguyễn Hoàng Minh (2009) Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.) 1.1.1.3. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. GPMB là quá trình mang tính đa dạng và phức tạp. - Tính đa dạng Mỗi dự án được thể hiện trên một địa điểm khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, trình độ dân trí nhất định. Do đó, giá trị của đất và các tài sản gắn liền với đất ở các khu vực khác nhau là khác nhau dẫn đến công tác BT, GPMB sẽ có những nét đặc trưng riêng, nhất định cho từng vùng, từng khu vực. - Tính phức tạp Thứ nhất, do tình hình GPMB luôn gặp nhiều khó khăn vì giá cả thị trường luôn biến động do đó giá bồi thường ở mỗi thời điểm có khác nhau. Thực tế cho thấy một số dự án đã tiến hành xong khâu kiểm định nhưng không thực hiện tiếp được vì thiếu vốn. Chính những yếu tố trên khiến người dân luôn có một tâm lý hoang mang khi được bồi thường. Mặt khác trong quá trình thực hiện thường hay xảy ra các vấn đề bất cập như: số hộ phát sinh, người dân xây mới các công trình trên đất đang thực hiện công tác GPMB...
9 đã gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự án. Thứ hai, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội nên khi GPMB cũng gặp nhiều khó khăn. GPMB được thực hiện chủ yếu ở các khu dân cư có đời sống kinh tế và trình độ dân trí chưa cao nên rất phức tạp, tâm lý của người dân là không muốn di chuyển đi nơi khác. Thứ ba, tính phức tạp còn gặp phải khi thực hiện công tác GPMB là do nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, hợp pháp. (Theo Luận văn Thạc sỹ: Nguyễn Hoàng Minh (2009) Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.) 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài nghiên cứu 1.1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Nhằm cụ thể hóa chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định tại Điều 26, khoản 3 Luật Đất Đai 2013 “ Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật”. Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi hành như: Nghị định Chính phủ Số: 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25-5-2007 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị đinh 69/2009/NĐ-CP ngày 13-8-2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
10 tái định cư. Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27-7-2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và nhiều thông tư hướng dẫn. Nghị đinh 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất Các văn bản pháp luật về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã thể hiện được tính khả thi trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng của Nhà nước. 1.1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng - Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND ngày 13/10/2015 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An. - Quyết định số 86/2016/QĐ-UBND ngày 27/12/2016 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành giá xây dựng mới của nhà, công trình làm cơ sở xác định giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Nghệ An; - Quyết định số 27/2013/QĐ-UBND ngày 15/05/2013 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành bảng đơn giá bồi thường cây trồng, hoa màu và di chuyển mồ mả trên địa bàn tỉnh Nghệ An. - Quyết định số 86/2016/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2016 của UBND tỉnh Nghệ An về ban hành xây dựng mới của nhà, công trình làm cơ sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Nghệ An. 1.2. Cơ sở thực tiễn 1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới Đối với mọi quốc gia trên thế giới, đất đai là nguồn lực cơ bản, quan