Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

Chia sẻ: Elysale25 Elysale25 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:89

Thêm vào BST

Báo xấu

41
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là trên cơ sở đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất để thấy được thuận lợi, khó khăn cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương. Từ đó, đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN VĂN THẠCH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP ĐỔI, CẤP LẠI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. XUÂN THỊ THU THẢO \ Hà Nội, 2019
i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nghiên cứu nào khác. Nếu nội dung nghiên cứu của tôi không trùng lặp với bất kì công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học. Hà Nội, ngày ... tháng ... năm 2019 Ngƣời cam đoan Nguyễn Văn Thạch
ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian vừa qua, để hoàn thành được luận văn, ngoài sự nỗ lực, cố gắng của bản thân tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các tổ chức, cá nhân trong trường Đại học Lâm nghiệp và tại UBND huyện Thạch Thất. Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo Trường Đại học Lâm nghiệp những người đã truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này. Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới cô giáo TS. Xuân Thị Thu Thảo, người đã dành nhiều thời gian, tâm huyết và tận tình hướng dẫn chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn thạc sĩ. Nhân dịp này, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến UBND huyện Thạch Thất và các cơ quan của huyện, các hộ gia đình, người nông dân trên địa bàn huyện đã tận tình phối hợp giúp đỡ và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình phỏng vấn, thu thập thông tin để hoàn thiện luận văn tốt nghiệp. Trong quá trình nghiên cứu vì nhiều lý do chủ quan, khách quan, luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế. Tôi rất mong nhận được sự thông cảm và đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và độc giả để luận văn được hoàn thiện hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày ... tháng ... năm 2019 Học viên Nguyễn Văn Thạch ii
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii MỤC LỤC .................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ vii Chƣơng 1. MỞ ĐẦU .................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................ 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................. 2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát ......................................................................... 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................... 2 1.3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................ 3 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu..................................................................... 3 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 3 1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................. 3 1.4.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................ 3 1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................ 3 Chƣơng 2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................ 4 2.1. Một số vấn đề liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......... 4 2.1.1. Một số khái niệm liên quan ............................................................ 4 2.1.2. Khái niệm gi chứng nh n qu n s dụng t .............................. 8 2.1.3. Sự cần thiết và vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................................................ 9 2.1.4. Vai trò của việc c p gi y chứng nh n quy n s dụng t ............... 9 2.1.5. Đối tượng và i u kiện ược c p GCN ......................................... 11 2.1.6. Thẩm quy n c p gi y chứng nh n quy n s dụng t................... 14
iv 2.2. Các văn bản pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................................................................................................... 15 2.2.1. Các văn bản Lu t ......................................................................... 15 2.2.2. Các văn bản dưới Lu t ................................................................. 16 2.3. Tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ...................................................................................... 17 2.3.1. Tại Trung Quốc ............................................................................ 17 2.3.2. Tại Ôxtrâylia ................................................................................ 18 2.3.3. Thái Lan ....................................................................................... 19 2.3.4. Tại Malayxia ................................................................................ 21 2.4. Tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................................................................................. 22 2.5. Tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội ................................................................................................ 24 Chƣơng 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 28 3.1. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 28 3.2. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 28 3.2.1. Phương pháp chọn iểm nghiên cứu ............................................ 28 3.2.2. Phương pháp thu th p số liệu ....................................................... 29 3.2.3. Phương pháp tổng hợp, x lý số liệu ............................................ 30 3.2.4. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ...................................... 30 3.2.5. Phương pháp chu ên gia .............................................................. 30 Chƣơng 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 31 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thạch Thất.......................... 31 4.1.1. Đặc iểm tự nhiên ........................................................................ 31 4.1.2. Đặc iểm kinh tế - xã hội.............................................................. 33 4.1.3. Những thu n lợi khó khăn v i u kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ối với công tác thực hiện các quy n của người s dụng t ....................... 34
v 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Thạch Thất ................ 36 4.2.1. Tình hình quản lý t ai ............................................................. 36 4.2.2. Hiện trạng s dụng t năm 2018 ................................................ 37 4.3. Kết quả thực hiện công tác cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất ......................................................................................... 42 4.3.1. Khái quát chung v công tác c p ổi, c p lại GCNQSDĐ tại huyện Thạch Th t ............................................................................................. 42 4.3.2. Kết quả thực hiện c p ổi gi y chứng nh n quy n s dụng t .... 44 4.4. Yếu tố ảnh hưởng đến quá trình thực hiện cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất tại huyện Thạch Thất ....... 57 4.5. Những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân .............................. 60 4.5.1. Những kết quả ạt ược ............................................................... 60 4.5.2. Những mặt hạn chế và nguyên nhân ............................................. 61 4.6. Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao công tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất 65 4.6.1. Giải pháp v công tác quản lý ...................................................... 65 4.6.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......................................................................................... 66 4.6.3. Giải pháp v ầu tư cho con người và cơ sở v t ch t ................... 68 4.6.4. Giải pháp khác ............................................................................. 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 72 PHỤ LỤC
vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa của từ BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường CLN Cây lâu năm ĐKTK Đăng kí thống kê ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ - CP Nghị định - Chính phủ PTNMT Phòng Tài nguyên và Môi trường QSDĐ Quyền sử dụng đất STNMT Sở Tài nguyên và Môi trường TT Thông tư TP Thành phố UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cả nước năm 2017 ............................................................................................... 23 Bảng 3.1. Số lượng trường hợp được điều tra theo từng quyền sử dụng đất ...... 30 Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thạch Thất năm 2018 .................... 38 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của 03 xã nghiên cứu ............... 40 Bảng 4.3. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn ............... 42 Bảng 4.4. Tổng hợp các trường hợp cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ giai đoạn 2015 - 2018 theo đơn vị hành chính huyện Thạch Thất ............................... 43 Bảng 4.5. Tình hình cấp đổi GCNQSDĐ khi thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ tại các xã nghiên cứu ........................................................................ 44 Bảng 4.6. Tình hình cấp đổi GCNQSDĐ khi thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại xã nghiên cứu.............................................................................. 47 Bảng 4.7. Tình hình cấp GCN khi thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại xã nghiên cứu.................................................................................................... 52 Bảng 4.8. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại xã nghiên cứu ..... 54 Bảng 4.9. Tình hình cấp lại GCNQSDĐ tại các xã nghiên cứu ..................... 56 Bảng 4.10. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất .. 58 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Thạch Thất ....................................................... 31
1 Chƣơng 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai nói chung là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Do đó, các nước trên thế giới luôn đưa ra các chính sách, công cụ và phương pháp nhằm quản lý, sử dụng hợp lý, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Tại các nước Châu Âu và một số nước Châu Á khác hình thức sở hữu đất đai đa dạng và có sự khác nhau (tư nhân, Nhà nước, tập thể) do đó đối với đất đai chỉ công nhận quyền sở hữu mà không công nhận quyền sử dụng. Tại Trung Quốc, theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai. Ở Việt Nam, tại Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013, đã quy định: Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ (Quốc Hội, 2013). Để có căn cứ bảo vệ quyền sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất, Nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đủ điều kiện. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản giắn liền với đất (Quốc Hội, 2013).
2 Việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hết sức cần thiết trong giai đoạn hiện nay khi mà Nhà nước ta đang thực hiện công tác giao đất ổn định lâu dài cho các đối tượng sử dụng đất. Đặc biệt ở những địa phương đang có sự thay đổi về đơn vị hành chính thì vấn đề đăng ký và cấp giấy chứng nhận càng cần phải được quan tâm. Đây sẽ là cơ sở pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai và phân bổ hiệu quả cho sự phát triển kinh tế. Thạch Thất là một huyện nằm ở ngoại thành Hà Nội thực hiện chủ trương trong công tác dồn điền đổi thửa cũng như quy hoạch nông thôn mới toàn huyện Thạch Thất đến 2015 cơ bản đã hoàn thành, cùng với đó là việc cấp giấy chứng nhận cho ngừơi dân. Những năm gần đây, với tốc độ đô thị hóa khá cao nên nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp ngày càng tăng, đặc biệt các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất có xu hướng tăng mạnh do đó vấn đề cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ cũng gia tăng. Theo thống kê của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Thạch Thất, việc thực hiện cấp đổi cấp lại tại địa phương những năm gần đây tăng đáng kể. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số khó khăn nhất định. Xuất phát từ thực tế trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Trên cơ sở đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất để thấy được thuận lợi, khó khăn cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương. Từ đó, đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao hiệu quả công tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng công tác cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.
3 - Phân tích được các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. - Đề xuất giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 1.3. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu - Công tác cấp đổi, cấp lại GCNSDĐ tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. - Người sử dụng đất thực hiện cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội - Thời gian thực hiện đề tài: Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất tại năm 2018, số liệu thống kê về kết quả cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ từ năm 2015 - 2018. Số liệu phỏng vấn người sử dụng đất năm 2018. - Phạm vi nội dung: Do thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu việc cấp đổi GCNQSDĐ trong trường hợp thực hiện quyền: chuyển đổi QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, thừa kế QSDĐ, thế chấp QSDĐ và cấp lại trong trường hợp mất, hỏng GCNQSDĐ. 1.4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 1.4.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần bổ sung lý luận về việc đánh giá công tác cấp đổi GCNQSDĐ. 1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn Cung cấp thêm số liệu thực tiễn về công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại huyện Thạch Thất, thánh phố Hà Nội Kết quả nghiên cứu sẽ tạo điều liện thuận lợi cho địa phương trong việc giám sát công tác cấp đổi GCNQSDĐ và đặc biệt trong công tác quản lý Nhà nước tại đại phương.
4 Chƣơng 2 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Một số vấn đề liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.1. Một số khái niệm liên quan 2.1.1.1. Qu n sở hữu Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 164 nêu: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng...) (Quốc Hội, 2015). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền: - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình; - Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; - Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế;
5 + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. 2.1.1.2. Qu n s dụng t Theo Luật đất đai năm 2013, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quyhoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Thực tế, chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy Luật Đất đai năm 2013 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Tại điều 1 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật đất đai 2013 gọi chung là người sử dụng đất” (Quốc Hội, 2013). “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân , để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là
6 sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào ngườisử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất. QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều106, Luật Đất đai, 2013). Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “bồi thường” (Luật Đất đai, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Cụ thể các quyền như sau: - Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau
7 để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở; - Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp; - Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch trường hợp; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản; - Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng
8 và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình; - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch trường hợp, thương mại... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn. Tuy nhiên, trong thực tế quyền góp vốn bằng giá trì QSDĐ thực hiện không nhiều. 2.1.2. Khái niệm giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất Theo điều 4, khoản 20 luật đất đai 2003 nêu rõ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Theo điều 3, khoản 16 Luật Đất đai 2013 quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” (Quốc hội, 2013).
9 2.1.3. Sự cần thiết và vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với đất nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng kí quyền sử dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng kí, mới được nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi nội dung quyền sử dụng đất đã đăng kí. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo họ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai. 2.1.4. Vai trò của việc cấp giấ chứng nhận quyền sử dụng đất Việc cấp GCNQSDĐ có vai trò quan trọng với Nhà nước, xã hội và người dân, là căn cứ để giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai. Cụ thể như sau: 2.1.4.1. Đối với nhà nước và xã hội việc c p gi chứng nh n qu n s dụng t mang lại những lợi ích như sau: - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ; - Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giúp nhà nước nắm chắc được tình hình đất đai, biết rõ các thông tin chính xác về số lượng, đặc điểm hiện trạng và tình hình biến động trong quá trình sử dụng đất của người dân;
10 - Từ việc nắm chắc tình hình đất đai nhà nước sẽ thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được hợp lý và phù hợp nhằm sử dụng đất bền vững; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựn các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai; - Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn tài chính lớn hơn nữa; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giúp xử lý vi phạm về đất đai. 2.1.4.2. Đối với người s dụng t việc c p gi chứng nh n qu n s dụng t mang lại lợi ích như: - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã hội. giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất và là điều kiện để người sử dụng đất được bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để đất đai có thể tham gia vào thị trường bất động sản; - Khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giúp người sử dụng đất yên tâm khi sản xuất kinh doanh trên mảnh đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Hạn chế tình trạng cạnh tranh đất đai tại các địa phương và việc vi phạm pháp luật về đất đai của người dân.
11 2.1.5. Đối tượng và điều kiện được cấp GCN 2.1.5.1. Đi u kiện ể ược c p gi chứng nh n  Đối với hộ gia ình, cá nhân, cộng ồng dân cư ang s dụng t có gi y tờ v quy n s dụng t Điều 100, Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau: 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sở địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; c) Giấy tờ về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 đợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật; e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
12 g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. 2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có trang chấp thỳ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. 3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành công, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thỳ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thỳ phải thực hiện theo quy định của pháp luật. 4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN thỳ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính phải thực hiện theo quy định của pháp luật. 5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công tình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ thọ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thỳ được cấp GCNQSDĐ (Quốc hội, 2013).  Đối với hộ gia ình, cá nhân ang s dụng t mà không có gi y tờ v quy n s dụng t