intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE
 » 
 » 

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014– 2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:106

Thêm vào BST
Báo xấu
24
lượt xem 5
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá hồ sơ, quy trình và kết quả đạt được trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017, từ đó chỉ ra những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và đề xuất các giải pháp khắc phục để hoàn thiện công tác quản lý trong tương lai. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014– 2017

  1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DUY LÂM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2018
  2. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DUY LÂM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Dư Ngọc Thành Thái Nguyên - 2018
  3. i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu nêu trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả Nguyễn Duy Lâm
  4. ii LỜI CẢM ƠN Quá trình học tập và thực hiện luận văn này tôi được sự giúp đỡ của nhiều cá nhân và tập thể. Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Dư Ngọc Thành - người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, cán bộ phòng đào tạo và các phòng, khoa chuyên môn trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo 15 thị trấn và xã trực thuộc huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong việc thu thập số liệu và những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu luận văn này. Tôi xin cảm ơn nhiều tới gia đình tôi, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên tôi, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu luận văn này. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Duy Lâm
  5. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................i LỜI CẢM ƠN........................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ................................................. v DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU .........................................................................vi DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... vii MỞ ĐẦU.................................................................................................................... 1 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ......................................... 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................. 4 1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài .................................................................................. 4 1.1.2. Khái quát các quy định về chuyển quyền, chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 6 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................................. 12 1.3. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam15 1.3.1. Sơ lược tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở Thái Nguyên15 1.3.2. Kết quả nghiên cứu công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam ....................................................................................... 17 1.3.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm một số nước .................................. 21 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 2.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ............................................. 23 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ................................................................. 23 2.3. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 23 2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 24 2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ......................................................... 24 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................... 24 2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .......................................................... 25 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................... 27
  6. iv 3.1. Đánh giá tình hình cơ bản và hiện trạng quản lí, sử dụng đất đai của huyện Đồng Hỷ. .................................................................................................................. 27 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên ....................................................................... 27 3.1.2. Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ ...... 29 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................. 31 3.1.4. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ33 3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho tại huyện Đồng Hỷ so với quy định trong pháp luật Đất đai ............................................................... 37 3.2.2. Đánh giá quy trình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ so với pháp luật đất đai.......................................................................... 40 3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 – 2020 ...................................................................................... 50 3.3.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo đơn vị hành chính50 3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo mức độ hoàn thành58 3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo loại đất ........... 61 3.3.4. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ....................................... 64 3.3.5. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ theo phiếu điều tra cán bộ và người dân địa phương .................................................................................. 68 3.4. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục việc chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 – 2017 ......... 78 3.4.1. Những hạn chế và nguyên nhân trong chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ ....................................................................................................... 78 3.4.2. Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ...................................... 79 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................................... 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................... 82
  7. v DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ĐKTN Điều kiện tự nhiên NĐ Nghị định QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng TT Thông tư UBND Ủy ban nhân dân VPĐK Văn phòng đăng ký
  8. vi DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 3. 1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ năm 2017 ........................... 32 Bảng 3. 2. Thành phần hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ so với quy định trong pháp luật Đất đai ............................................. 37 Bảng 3. 3. Kết quả thực hiện chuyển nhượng QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trên địa bàn huyên Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017 ......................... 51 Bảng 3. 4.Kết quả thực hiện tặng cho QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trên............. 53 Bảng 3. 5. Kết quả số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ của 13 xã và 02 thị trấn trên huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017 ....................... 54 Bảng 3.6. Kết qủa diện tích chuyển nhượng QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017 ......................... 55 Bảng 3.7. Kết quả số lượng hồ sơ tặng cho QSDĐ của 13 xã và 02 thị trấn trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017 ......................... 56 Bảng 3. 8. Kết quả diện tích tặng cho QSDĐ của 13 xã và 2 thị trấn trên............. 57 Bảng 3.11. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ............. 58 Bảng 3. 12.Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ........................... 60 Bảng 3. 13. Tình hình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo từng loại đất ..................................................................................................................................... 61 Bảng 3. 14. Tình hình thực hiện tặng cho QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo từng loại đất 63 Bảng 3. 15. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo nghề nghiệp của đối tượng nhận chuyển nhượng ....................................................................................... 64 Bảng 3. 16. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo hộ khẩu của đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ ................................................................................ 66 Bảng 3. 17. Tình hình thực hiện tặng cho QSDĐ huyện Đồng Hỷ theo nghề nghiệp của đối tượng nhận tặng cho QSDĐ ....................................................................... 67 Bảng 3. 18. Kết quả tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo hộ khẩu của đối tượng nhận tặng cho QSDĐ ...................................................................................................... 67 Bảng 3. 19.Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính về ........................................... 69 Bảng 3. 20.Đánh giá kết quả điều tra hộ gia đình, cá nhân về .................................... 71
  9. vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3. 1. Bản đồ hành chính huyện Đồng Hỷ....................................................27 Hình 3. 1. Sơ đồ Quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ .............................43 Hình 3. 2. Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên .................................................................................................43 Hình 3. 3. Lưu đồ quy trình bước 1 và bước 2 về giải quyết hồ sơ .....................48 Hình 3. 6. So sánh kết quả chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp ....................62 Hình 3. 7. So sánh kết quả tặng cho đất ở, đất nông nghiệp ...............................63 Hình 3. 8. So sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo nghề nghiệp .............65 Hình 3. 9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng ...........................................................................74
  10. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản của tự nhiên, đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, là tư liệu và cũng là đối tượng sản xuất đặc biệt không thể thay thế được trong cuộc sống sinh hoạt của con người, là điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất. Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia. Dưới sự tác động khai phá của con người, xét trong góc độ kinh tế thị trường, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất. Đối với nông nghiệp, đất đai là chỗ dựa, chỗ đứng, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng. Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách rất phổ biến và sôi động. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức phổ thông nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất là đổi quyền sử dụng đất lấy tiền hoặc hiện vật tương đương không thời hạn tức là chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật dân sự và luật đất đai về điều kiện, nội dung, hình thức mới có giá trị pháp lý và được pháp luật bảo vệ. Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Đồng thời, nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất.
  11. 2 Đồng Hỷ là huyện miền núi, cách thành phố tỉnh lỵ 3km về phía đông bắc, là huyện thuần nông, nguồn thu nhập chính chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, chăn nuôi gia súc, gia cầm. Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai nói chung, trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đã đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song còn gặp không ít khó khăn. Theo báo cáo tổng kết năm 2017, văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Đồng Hỷ thì công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất diễn biến phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng, tặng cho không đúng pháp luật vẫn diễn ra khá phổ biến, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai. Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng cần được sự quan tâm của tất cả những người dân và các cơ quan ban ngành. Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất; nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục những diễn biến phức tạp trong lĩnh vực này, tìm ra những nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển nhượng, tặng cho và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, tìm ra những giải pháp quản lý để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của người dân được thuận lợi và tốt nhất. Xuất phát từ những vấn đề trên, em lựa chọn đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014– 2017”. 2. Mục tiêu nghiên cứu * Mục tiêu tổng quát Trên cơ sở đánh giá hồ sơ, quy trình và kết quả đạt được trong công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2017, từ đó chỉ ra những khó khăn, tồn tại,
  12. 3 nguyên nhân và đề xuất các giải pháp khắc phục để hoàn thiện công tác quản lý trong tương lai. * Mục tiêu cụ thể: - Đối chiếu được giữa hồ sơ và quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ so với các quy định của pháp luật hiện hành. - Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2014 – 2018. - Chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên. - Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai của huyện Đồng Hỷ hiện nay được tốt hơn. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài Nghiên cứu lý luận về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSD đất những khó khăn và thuận lợi khi thực hiện các trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho QSD đất để đề ra giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội, đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên chúng ta tìm những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện được công tác tổ chức cũng như quản lý việc thực hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho QSD đất của các cơ quan ban ngành. Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách hành chính nói chung và thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai ngày một tốt và hiệu quả hơn.
  13. 4 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên toàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước [3]. Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt 5 Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh
  14. 5 các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003 [2]. Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [16]. Chuyển đổi QSDĐ: “là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất [17]; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. Người Việt Nam
  15. 6 định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 1.1.2. Khái quát các quy định về chuyển quyền, chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm về chuyển quyền SDĐ Theo Luật đất đai năm 2013, quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. [14] * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. [8] * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất [10] Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí
  16. 7 mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại Điều 189 Luật đất đai năm 2013 như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. * Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất [8] Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. * Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ
  17. 8 thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền 9 này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế. [10] - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng; - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. * Tặng cho quyền sử dụng đất [8] Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho quyền sử dụng đất là
  18. 9 một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát 10 sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. * Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; - Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. * Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.
  19. 10 Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. [10] 1.1.2.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. * Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Căn cứ theo quy định tại Luật Đất đai 2013 [14] và Nghị định 43 [7] thì căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất như sau: - Đất đai thuộc hình thức sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. - Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. - Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. * Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo Điều 37, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 [15] việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các nguyên tắc sau: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai. * Quyền và Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Căn cứ vào Điều 39 và Điều 40, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 [15] bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ như sau: - Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
  20. 11 Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng. - Quyền của bên chuyển nhượng + Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng. + Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng. + Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra. + Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng. + Các quyền khác trong hợp đồng. * Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều kiện chung về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.11: Bộ Luận Văn Tốt Nghiệp Chuyên Ngành Tài Chính Ngân Hàng
172 tài liệu
828 lượt tải
THÔNG TIN
TRỢ GIÚP
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.

 

Đồng bộ tài khoản
6=>0