Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:101

Thêm vào BST

Báo xấu

20
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn sẽ cung cấp cơ sở dữ liệu về kết quả công tác đấu giá QSD đất, các yếu tố ảnh hưởng, đánh giá của người dân và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSD đất tại huyện Sốp Cộp trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VŨ TRIỆU PHÚ ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN SỐP CỘP, TỈNH SƠN LA CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. NGUYỄN MINH THANH Hà Nội - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của địa bàn huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La. Các kết quả này chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác. Người cam đoan Vũ Triệu Phú
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh, bên cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản thân còn có sự hướng dẫn nhiệt tình của quý thầy cô, cũng như sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ. Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến thầy PGS.TS Nguyễn Minh Thanh người đã hết lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi hoàn thành luận văn này. Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến Ban Giám hiệu, phòng Đào tạo sau đại học, Bộ môn Quy hoạch & Quản lý đất đai, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông nghiệp - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu cũng như tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập nghiên cứu và cho đến khi thực hiện đề tài luận văn. Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến UBND huyện Sốp Cộp, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Sốp Cộp cùng các cơ quan, đơn vị liên quan đã không ngừng hỗ trợ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các anh chị và các bạn đồng nghiệp đã hỗ trợ cho tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh. Tác giả Vũ Triệu Phú
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ............................................ vi DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................. 1 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................ 2 1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ........................................... 2 1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................... 2 1.1.2. Những khái niệm có liên quan .......................................................... 3 1.1.3. Tổng quan về thị trường bất động sản ............................................. 5 1.1.4. Định giá đất ...................................................................................... 7 1.1.5. Đấu giá QSD đất ............................................................................ 12 1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 13 1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................... 14 1.3.1. Công tác đấu giá đất một số nước trên thế giới ............................. 14 1.3.2. Tình hình đấu giá QSD đất ở Việt Nam ......................................... 17 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 22 2. 1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................... 22 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 22 2.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................. 22 2.2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................... 22 2.2.2. Mục tiêu cụ thể................................................................................ 22 2.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................. 23
iv 2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 23 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................. 23 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu......................................................... 24 2.4.3. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 24 2.4.4. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu ...................................... 24 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 25 3.1. Khái quát một số đặc điểm về điều kiện tự nhiên, KTXH ở khu vực nghiên cứu .................................................................................................... 25 3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 25 3.1.2. Điều kiện Kinh tế xã hội ................................................................ 31 3.2. Tình hình Quản lý và sử dụng đất trên địa bàn..................................... 39 3.2.1. Tình hình thực hiện một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện .................................................................................... 39 3.2.2. Phân tích đánh giá những mặt được, những hạn chế và nguyên nhân trong công tác quản lý sử dụng đất ở khu vực ................................ 41 3.3. Quy trình đấu giá QSD đất trên địa bàn nghiên cứu ............................ 45 3.3.1. Các văn bản về đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện .................... 45 3.3.2. Quy chế đấu giá QSD đất ............................................................... 48 3.3.3. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá QSD đất ........................... 50 3.4. Kết quả đấu giá QSD đất trên địa bàn giai đoạn 2017-2019 ................ 52 3.5. Thực trạng đấu giá QSD đất của 3 dự án đã chọn trên địa bàn ............ 55 3.5.1. Dự án Khu vực mốc D7-D8-D20-D20’-D19 khu vực chợ cũ ........ 55 3.5.2. Dự án Khu đối diện cổng chợ trung tâm huyện Sốp Cộp............... 64 3.5.3. Dự án Khu vực đối diện Trường PTDT nội trú huyện Sốp Cộp .... 68 3.6. Đánh giá công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Sốp Cộp ........ 72 3.6.1. Đối với cán bộ thực hiện công tác đấu giá QSD đất...................... 72 3.6.2. Đối với người tham gia đấu giá QSD đất ...................................... 75
v 3.7. Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Sốp Cộp ............................................................................................. 81 3.7.1. Một số hạn chế trong công tác đấu giá QSDĐ ở trên địa bàn huyện .....81 3.7.2. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ ..... 82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 85 PHỤ LỤC
vi DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu Giải thích BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất giai đoạn 2017 - 2019 ở khu vực nghiên cứu ....................................................................................................... 52 Bảng 3.2. Tổng hợp kết quả đấu giá dự án khu chợ cũ ................................... 61 Bảng 3.3. Bảng tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất với dự án Khu đối diện cổng chợ Trung tâm huyện.............................................................................. 66 Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả đấu giá QSD đất dựa án khu vực đối diện trường nội trú huyện.................................................................................................... 70 Bảng 3.5. Kết quả đánh giá về thủ tục đấu giá ............................................... 73 Bảng 3.6. Tổng hợp tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá QSD đất ở 3 dự án nghiên cứu ....................................................................................... 76 Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ............. 77 Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả đánh giá sự hợp lý của khoản tiền đặt trước và phí đăng ký phải nộp khi tham gia đấu giá ..................................................... 78 Bảng 3.9. Tổng hợp đánh giá thực hiện quy chế đấu giá và mức ................... 79 chênh lệch đấu giá ........................................................................................... 79 Bảng 3.10. Tổng hợp đánh giá sau khi đấu giá thành công ............................ 80
1 ĐẶT VẤN ĐỀ Sốp Cộp là một huyện vùng sâu, vùng xa của tỉnh Sơn La, là một trong 62 huyện nghèo của cả nước được thụ hưởng các chính sách giảm nghèo nhanh và bền vững theo Nghị quyết 30a của Chính phủ. Huyện Sốp Cộp nằm cách trung tâm tỉnh Sơn La khoảng 130 km về phía Tây nam; với tổng diện tích tự nhiên 147.244,6 ha, gồm có 08 đơn vị hành chính cấp xã gồm: Sốp Cộp, Nậm Lạnh, Mường Và, Mường Lạn, Dồm Cang, Púng Bánh, Sam Kha và Mường Lèo. Trong những năm qua, đặc biệt trong giai đoạn từ năm 2012 tới nay, tình hình kinh tế - xã hội của huyện Sốp Cộp có bước phát triển mạnh, nhất là quá trình đô thị hóa diễn nhanh đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất ở. Công tác khai thác tạo quỹ đất và tổ chức đấu giá QSD đất ở tạo nguồn thu lớn cho ngân sách huyện, là nguồn lực quan trọng cùng với ngân sách của tỉnh và TW đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, văn hóa góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh của huyện. Tuy nhiên công tác đấu giá QSD đất của huyện còn hạn chế do nhiều nguyên nhân khác nhau. Xuất phát từ yêu cầu công tác, nhằm vận dụng giữa lý luận được trang bị và thực tiễn của địa phương trong quá trình thực hiện công tác đấu giá QSD đất, nhằm đánh giá đúng thực trạng công tác đấu giá QSD đất; kịp thời phát hiện những khó khăn, bất cập, xác định được nguyên nhân và đề xuất được những giải pháp cụ thể để góp phần hoàn thiện hơn công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Sốp Cộp. Đề tài luận văn “Đánh giá công tác đấu giá QSD đất ở trên địa bàn huyện Sốp Cộp, tỉnh Sơn La” đã được đề xuất thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp cơ sở dữ liệu về kết quả công tác đấu giá QSD đất, các yếu tố ảnh hưởng, đánh giá của người dân và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSD đất tại huyện Sốp Cộp trong thời gian tới.
2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Cơ sở lý luận QSD đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt nên việc chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác là phù hợp với quy luật phát triển của xã hội. Có nhiều hình thức chuyển dịch tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác, trong đó đấu giá là hình thức thu được hiệu quả cao nhất mà hiện nay thường áp dụng. Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI thông qua Luật đất đai 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Theo Luật đất đai 2003, người sử dụng đất có QSD đất thông qua hình thức đấu giá QSD đất, đây là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Đây là một hình thức hiệu quả trong khai thác nguồn lực từ đất, đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng - an ninh của đất nước. Sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai 1993 đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Để phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước, ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai năm 2003. Trong Luật đất đai năm 2003 những vấn đề về QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn, thêm 2 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất; thêm giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSD đất. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã tạo được hành lang pháp lý cao cho việc giao đất, cho thuê đất hiệu quả thông qua hình thức mới được áp dụng đó là đấu giá QSD đất, tạo nguồn kinh phí quan trọng để phục vụ lợi ích công
3 cộng, phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để đấu giá. Đấu giá QSD đất còn nhằm lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, từng bước hiện thực hoá quy hoạch góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Luật đất đai lần thứ 4 ra đời đã khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Một trong những điểm đổi mới liên quan đến đấu giá QSD đất là Luật đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai trong đó có quyền quyết định giá đất. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể. 1.1.2. Những khái niệm có liên quan 1.1.2.1 Đất đai Đất đai hiểu theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của trái đất mà không bị nước bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan tới đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học... thì có những khái niệm hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất (Trịnh Hữu Liên, 2014). Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hồ Thị Lam Trà, 2006). 1.1.2.2. Giá đất Giá đất là giá trị của QSD đất tính trên một đơn vị diện tích đất, trong đó giá trị QSD đất là giá trị bằng tiền của QSD đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013).
4 Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá. - Do đấu giá QSD đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSD đất, góp vốn bằng QSD đất. Giá đất thị trường là giá thỏa thuận giữa người bán và người mua QSD một thửa/khu đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền tại một thời điểm xác định. Giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSD đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển QSD đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa
5 Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá QSD đất. 1.1.2.3. Quyền sở hữu đất đai Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất. Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: - Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; - Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSD đất; - Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 1.1.3. Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1.3.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
6 Ở Việt Nam, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định". (Quốc hội nước CHXNCNVN, 2015). 1.1.3.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS. Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS. Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSD đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
7 1.1.3.3. Thị trường QSD đất Ở Việt Nam, thị trường QSD đất nước ta gồm 2 loại hình: Thị trường sơ cấp: Là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSD đất, thu hồi đất. Thị trường thứ cấp: Là thị trường giao dịch QSD đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất theo quy định của pháp luật. Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào loại tài sản gắn liền với đất. Thị trường QSD đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản. 1.1.4. Định giá đất 1.1.4.1. Khái niệm định giá đất Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của QSD đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, mặt khác với tư cách là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. (Trịnh Hữu Liên, 2013). 1.1.4.2. Nguyên tắc định giá đất Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc sau: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; - Theo thời hạn sử dụng đất;
8 - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSD đất đối với những nơi có đấu giá QSD đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Quốc hội, 2013) 1.1.4.3. Phương pháp định giá đất Theo quy định tại thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, phương pháp định giá đất được quy định chi tiết như sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSD đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá . - Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. - Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất,
9 quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành. 1.1.4.4. Quy định về giá đất Theo Luật đất đai 2013, giá đất do Nhà nước quy định gồm có bảng giá đất và giá đất cụ thể. Điều 114 Luật đất đai 2013 quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau: - Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. `- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: + Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSD đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; + Tính thuế sử dụng đất; + Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; + Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; + Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; + Tính giá trị QSD đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử
10 dụng đất, công nhận QSD đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. - UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/01/2015 của Bộ Tài chính về việc sử đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. 1.1.4.5. Khung giá đất Theo quy định luật đất đai 2013: Chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu
11 trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (Quốc hội, 2013) 1.1.4.6. Giá đất cụ thể Tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất (Quốc hội, 2013) Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau: - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; công nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất. - Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ.
12 - Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. - Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Quốc hội, 2013) 1.1.5. Đấu giá QSD đất 1.1.5.1. Khái niệm đấu giá QSD đất - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và người trả giá cao nhất thì được mua. - QSD đất: là một dạng quyền tài sản, trong đó quy định người sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền của người sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật. - Đấu giá QSD đất: Đấu giá QSD đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn. Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất. Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất. 1.1.5.2. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá đất và tham gia đấu giá đất Được quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2013, cụ thể: - Đất được tổ chức thực hiện đấu giá để giao đất, cho thuê đất khi có đủ các điều kiện sau: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;