Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:92

Thêm vào BST

Báo xấu

23
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Yên Bái. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số quỹ đất đã đấu giá trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ THU TRANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ THU TRANG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG THÁI NGUYÊN - 2019 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin can đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào, mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng. Tác giả luận văn Trần Thị Thu Trang Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cô Khoa Quản lý Tài nguyên và Phòng đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Yên Bái và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Trần Thị Thu Trang Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3 CHƯƠNG I. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................4 1.1. Cơ sở lý luận về đề tài ..........................................................................................4 1.1.1. Khái niệm đất đai và quyền sử dụng đất ...........................................................4 1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất .......................................................5 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................8 1.2. Cơ sở pháp lý về đề tài .......................................................................................13 1.3. Cơ sở thực tiễn về đề tài .....................................................................................16 1.3.1. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới ........................................................16 1.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số thành phố lớn của Việt Nam.............................................................................................................20 1.3.3. Tổng quan kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái ......22 CHƯƠNG II. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................................................................30 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................30 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................30 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................30 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................30 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái ........................................................................................30 2.2.2. Đánh giá kết quả đấu giá QSD đất của 4 quỹ đất nghiên cứu tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ...............................................................................................31 2.2.3. Đánh giá công tác ĐG QSD đất thông qua khảo sát cán bộ và người dân .....31 2.2.4. Đánh giá hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái .....................................................................................................31 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái ...........................................................31 2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................31 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .............................................................31 2.3.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu ..............................................32 2.3.3. Phương pháp chuyên gia .................................................................................32 CHƯƠNG III. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ......................................................33 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Yên Bái .....................................................................................................33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................33 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ..............................................................36 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái .....................41 3.2. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 4 quỹ đất nghiên cứu tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ..............................................................................45 3.2.1. Tóm tắt các quỹ đất nghiên cứu ......................................................................45 3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái ............................46 3.2.3. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 4 quỹ đất đã đấu giá trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ..........................................................50 3.3. Đánh giá công tác đấu giá QSD đất thong qua khảo sát cán bộ và người dân ..65 3.3.1. Đối với cán bộ .................................................................................................65 3.3.2. Đối với người dân tham gia đấu giá ................................................................66 3.4. Đánh giá hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái .....................................................................................................68 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v 3.4.1. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái .....68 3.4.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái. ......72 3.5. Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái. ................................................................72 3.5.1. Giải pháp về chính sách Nhà nước..................................................................72 3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ......................................................................................73 3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ..........................................................................74 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................75 1. Kết luận. ................................................................................................................75 2. Kiến nghị. ..............................................................................................................76 TÀI LIỆU THAM KHẢO Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT T Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ T 1. BĐS Bất động sản 2. CP Chính Phủ 3. NĐ Nghị định 4. QĐ Quyết định 5. QH Quy hoạch 6. QSDĐ Quyền sử dụng đất 7. UBND Ủy ban nhân dân 8. VPĐK Văn phòng đăng ký Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng phân bố dân cư, lao động năm 2018 .......................................38 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 .............................................................42 Bảng 3.3: Tình hình biến động đất đai của thành phố Yên Bái giai đoạn 2012 - 2018 ......44 Bảng 3.4: Khái quát đặc điểm các dự án ...................................................................45 Bảng 3.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ tại Tổ 36, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái .................................................................................52 Bảng 3.6. Danh sách các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ tại Tổ 36, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái .......................53 Bảng 3.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc Tổ 12a, 36a phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái. ................................................................................55 Bảng 3.8: Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc Tổ 12a, 36a phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái. ...........................56 Bảng 3.9: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc Tổ dân phố Nam Thọ, phường Nam Cường, thành phố Yên Bái. ........................................................59 Bảng 3.10: Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc Tổ dân phố Nam Thọ, phường Nam Cường, thành phố Yên Bái. ...60 Bảng 3.11: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc Tổ 21, phường Nguyễn Phúc, thành phố Yên Bái. ............................................................................63 Bảng 3.12: Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Tổ 21, phường Nguyễn Phúc, thành phố Yên Bái. .........................................64 Bảng 3.13: Sự hiểu biết của cán bộ tổ chức đấu giá về đấu giá QSD đất .................65 Bảng 3.14: Sự hiểu biết của người tham gia đấu giá QSD đất .................................66 Bảng 3.15: Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ...................69 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết của đề tài Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1 Điều 54). Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội. Trong đó, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân. Trong những năm qua, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất ở hầu hết các địa phương diễn ra có lúc đã vượt tầm kiểm soát của các cơ quan nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng và tác động xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục quy định tại Luật Đất đai năm 2013, thì việc bán đấu giá quyền sử dụng đất so với trước đây đã được nhân rộng trong phạm vi cả nước tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc phục những hạn chế trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong nhiều năm qua. Qua thực tế triển khai trên cơ sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các tỉnh, thành phố trong cả nước đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách; tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 viện… thay thế hệ thống cơ sở hạ tầng đã cũ kỹ, lạc hậu, yếu kém ở hầu hết các địa phương. Thấy được những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, trong những năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở các tỉnh thành trong cả nước, đã trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng cách giữa giá đất quy định so với giá thị trường, làm cơ sở cho Nhà nước điều chỉnh khung giá đất hiện hành sát với giá thị trường. Thành phố Yên Bái là một trong những địa phương trên cả nước áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái trong những năm qua đã đem lại một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố. Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái”. 2. Mục tiêu của đề tài Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Yên Bái. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số quỹ đất đã đấu giá trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái. Đánh giá hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái. Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt còn hạn chế để công tác đấu giá, đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Yên Bái. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 CHƯƠNG I TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về đề tài 1.1.1. Khái niệm đất đai và quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học, đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2008). Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên đòi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…; do chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). 1.1.1.2. Quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Song song đó, luật cũng đưa ra khái niệm về giá của quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định. Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước. 1.1.1.3. Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và người trả giá cao nhất thì được mua. - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004) 1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.2.1. Khái niệm về giá đất và đặc điểm của giá đất Luật Đất đai 2013 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. 1.1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất Theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất bao gồm: - Phương pháp so sánh trực tiếp Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 - Phương pháp chiết trừ Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thặng dư Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất. 1.1.2.3. Các yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau: (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). - Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơncác vị trí ở xa trung tâm (cùng trên một mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn... sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. - Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ có hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm. - Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó do đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến (Thông tư số 48/2012/TT-BTC, 2012; Nghị định 188/2004/NĐ- CP, 2004). 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 1.1.3.2. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định). Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện. Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước. Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay. Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho” trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, quân xanh - quân đỏ… song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này. Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang. 1.1.3.3. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu giá và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc là người thắng thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Trên thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan. Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
11 Đấu giá niêm phong: Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng có thể trả giá theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ 2). Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này áp dụng rộng rãi trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan. Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mời phải cao hơn giá cũ một khoảng cho trước. Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá khá hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá kiểu Anh được coi là đấu giá mức hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức thứ hai (hoặc hơn mức giá thứ hai một chút). Đấu giá mức thứ hai còn gọi là đấu giá Vickrey, lấy theo tên của William Vickrey, giải Nobel năm 1996. Ông là người đầu tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người chơi không cần quan tâm tới những gì mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức giá thứ nhất và mức giá thứ hai theo ông khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả. Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đầu giá dài vô hạn định, dành cho các sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…), người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn