Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:79

Thêm vào BST

Báo xấu

10
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn đánh giá được hồ sơ, quy trình thực hiện tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019 so với quy định của tỉnh và của Luật Đất đai. Mời các bạn tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM VĂN BẨY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM VĂN BẨY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2020
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Phạm Văn Bẩy
ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cô Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo và Ban giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện Đồng Hỷ và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Phạm Văn Bẩy
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2 CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................4 1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ...............................4 1.1.1. Cơ sở lý luận của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ................................4 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất .............................6 1.1.3. Căn cứ pháp lý của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất .............................7 1.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ..7 1.2.1. Các khái niệm liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ...................7 1.2.2. Các hình thức tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ......................................8 1.2.3. Nghĩa vụ tài chính trong tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ...................10 1.3. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam ...........................................................................................................11 1.3.1. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới ............11 1.3.2. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt Nam.............17 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........23 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................23 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................23 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................23 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................23 2.2.1. Thời gian nghiên cứu .......................................................................................23
iv 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................23 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................23 2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................25 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp..............................................................25 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...............................................................25 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý và biểu đạt số liệu ............................................26 CHƯƠNG 3...............................................................................................................27 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .........................................................27 3.1. Tình hình cơ bản của huyện Đồng Hỷ ...............................................................27 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Đồng Hỷ ..........................................................27 3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội và môi trường của huyện Đồng Hỷ ........................29 3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Đồng Hỷ ...................................31 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ ....................................................32 3.2. Đánh giá thành phần hồ sơ và quy trình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ ....................................................................................................35 3.2.1. Đánh giá thành phần hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ ....................................................................................................................35 3.2.2. Đánh giá quy trình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ.39 3.3. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017 - 2019 tại huyện Đồng Hỷ .........................................................................................................42 3.3.1. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại huyện Đồng Hỷ theo không gian...............................................................................42 3.3.2. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại huyện Đồng Hỷ theo thời gian ............................................................................44 3.3.3. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại huyện Đồng Hỷ theo khu vực ...................................................................................46 3.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại huyện Đồng Hỷ theo đối tượng nhận quyền sử dụng đất ..........................................47 3.3.5. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại huyện Đồng Hỷ theo loại đất ....................................................................................49
v 3.4. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017 - 2019..........................................................51 3.4.1. Đánh giá ý kiến của người dân về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất. ..........51 3.4.2. Đánh giá ý kiến về hồ sơ tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất theo đối tượng nghề nghiệp .....................................................................................................52 3.4.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình thời gian thực hiện thủ tục tặng cho, thừa kế ...................................................................................................................................53 3.4.4. Đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong tặng cho, thừa kế QSD đất ..................55 3.5. Khó khăn, tồn tại, yếu tố ảnh hưởng và giải pháp khắc phục tình hình tặng cho, thừa kế QSD đất huyện Đồng Hỷ đúng pháp luật đất đai .................................57 3.5.1. Những khó khăn, tồn tại trong tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ ....................................................................................................................57 3.5.2. Giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác tặng cho, thừa kế QSDĐ tại huyện Đồng Hỷ ....................................................................................................................61 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................................64 1. Kết luận .................................................................................................................64 2. Đề nghị ..................................................................................................................65 LIỆU THAM KHẢO .................................................................................................66
vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản DTTN Diện tích tự nhiên GCN Giấy chứng nhận HĐND Hội đồng nhân dân QLN Quản lý nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất SHTN Sở hữu tư nhân SHNN Sở hữu nhà nước TTCN Tiểu thủ công nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất huyện Đồng Hỷ năm 2019 ........... 34 Bảng 3.2. Thành phần hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ so với quy định của pháp luật đất đai .............................. 36 Bảng 3.3. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của 15 xã, thị trấn trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2017-2019 ........... 43 Bảng 3.4. So sánh số lượng hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của 15 đơn vị xã, thị trấn từ 2017 đến 2019 ............................................................... 44 Bảng 3.5. So sánh tỷ lệ hồ sơ, diện tích tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ từ 2017 đến 2019 ............................................................ 46 Bảng 3.6. Kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giữa khu vực thị trấn và khu vực nông thôn trên địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn 2017-2019 .... 47 Bảng 3.7. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ theo nghề nghiệp của đối tượng nhận................................................... 48 Bảng 3.8. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ theo địa chỉ đối tượng nhận ............................................................. 49 Bảng 3.9. Tình hình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ 2017 đến 2019 theo loại đất ........................................... 49 Bảng 3.10. Kết quả đánh giá của người dân về tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại 3 khu vực của huyện Đồng Hỷ .................................................... 51 Bảng 3.11. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất theo đối tượng nghề nghiệp .............................................................. 52 Bảng 3.12. Kết quả đánh giá về quy trình thời gian thực hiện thủ tục tặng cho, thừa kế tại UBND cấp xã tại huyện Đồng Hỷ ................................................. 53 Bảng 3.13. Kết quả đánh giá về sự hiểu biết về tài chính trong tặng cho, thừa kế QSD đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ ........................................................ 55
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Trong giai đoạn CNH, HĐH đất nước, đất đai trở thành nguồn nội lực rất quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp, dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh. Vì vậy, công tác quản lý đất đai ở mỗi cấp đòi hỏi phải được thực hiện ngày càng khoa học, chặt chẽ, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả. Công tác quản lý đất đai hiện nay vừa phải bảo đảm thượng tôn pháp luật, cải cách hành chính đồng thời cũng phải giải quyết được những tồn tại do lịch sử công tác quản lý để lại. Đặc biệt trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước. Trong đó việc tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng. Nó góp phần phân phối, điều tiết lại diện tích đất đai giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích chưa sử dụng, dư thừa được sử dụng một cách hợp lý. Chính vì vậy việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, đưa ra những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ là hết sức cấp thiết. Đồng Hỷ là một huyện miền núi, nằm bên tả ngạn Sông Cầu, phía đông của tỉnh Thái Nguyên, có đường quốc lộ 1B và Quốc lộ 17 chạy qua, là cửa ngõ thông thương, giao lưu hàng hóa với tỉnh biên giới phía Bắc (Lạng Sơn). Đồng Hỷ được thiên nhiên ưu đãi có nhiều loại tài nguyên khoáng sản, phân bổ
2 hầu hết ở các xã và thị trấn. Vì vậy tình hình chuyển quyền sử dụng đất đai trên địa bàn huyện diễn ra rất sôi động. Việc nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, nhìn nhận và đánh giá những thuận lợi, ưu điểm của việc tặng cho, thừa kế QSD đất; nhằm góp phần hoàn thiện về công tác tặng cho và thừa kế mang lại hiệu quả cho việc quản lý, thuận lợi cho người sử dụng trong lĩnh vực này đồng thời tìm ra những khó khăn, vướng mắc, những vi phạm trong thực hiện tặng cho, thừa kế để trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn là hết sức cần thiết. Từ đó, làm cơ sở đề xuất một số kiến nghị với cấp thẩm quyền để đưa hoạt động tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật; thống nhất cách giải quyết chung của các loại vi phạm, giải quyết các tồn tại do lịch sử để lại. Góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật đất đai nói chung và các quy định của pháp luật về “điều kiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng. Xuất phát từ những nội dung trên sau khi được học tập nghiên cứu, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được hồ sơ, quy trình thực hiện tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019 so với quy định của tỉnh và của Luật Đất đai. - Đánh giá được kết quả tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên, ý kiến của người dân và cán bộ quản lý giai đoạn 2017-2019. - Chỉ ra được những tồn tại, khó khăn và đề xuất được giải pháp hoàn thiện việc tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên. 3. Ý nghĩa của đề tài
3 - Ý nghĩa khoa học: Tìm hiểu và nắm vững các kiến thức về Luật đất đai nói chung, công tác tặng cho, thừa kế QSD đất tại huyện Đồng Hỷ nói riêng. - Ý nghĩa thực tiễn: Tìm ra những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và đề xuất các giải pháp, kiến nghị phù hợp với điều kiện thực tế ở địa phương nhằm nâng cao hiệu quả công tác tặng cho, thừa kế QSD đất tại huyện Đồng Hỷ.
4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất 1.1.1. Cơ sở lý luận của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên toàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác là cấm. Tuy nhiên thực tế các quyền này vẫn diễn ra dưới hình thức như mua bán nhà và hoa màu thì vẫn là trên diện tích đất sử dụng, đồng thời có các giao dịch khác để trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được ban hành với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy
5 nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai. Năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Luật Đất đai 2003 Nhà nước tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện và thống nhất quản lý. Do không thể phân chia sở hữu và để sử dụng đất có hiệu quả thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân để sử dụng có hiệu quả. * Tặng cho, Thừa kế QSDĐ: Là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất. Mặt khác trong thực tế giao dịch này chủ yếu bên tặng cho, thừa kế và bên nhận đều có mối quan hệ tình cảm mà pháp luật cho phép,... Trong
6 trường hợp này, người nhận đất có thể không hoặc có thể phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Tuy nhiên để quản lý đúng bản chất của giao dịch này, Nhà nước phải quy định điều kiện nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐ; nếu không các trường hợp không đủ điều kiện sẽ bị xem là hành vi phạm hoặc lợi dụng hình thức này để tránh nghĩa vụ thuế. 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền… tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất… khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. [17] 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền…, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. [17] 3. Việc… thừa kế, tặng cho… quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” [17] “Sổ hồng” là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị. “Sổ đỏ” là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị. Tuy nhiên để tiện cho công tác quản lý, từ năm 2009 Nhà nước ta đã thống nhất ban hành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
7 1.1.3. Căn cứ pháp lý của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất Tặng cho và thừa kế là những hành vi dân sự được quy định tại Bộ Luật Dân sự ở các thời điểm và nay là Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã có hiệu lực. Thừa kế được quy định cụ thể tại Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015, nội dung chi tiết như sau: Quyền thừa kế: Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc. Quyền bình đẳng về thừa kế của cá nhân: Mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền để lại tài sản của mình cho người khác và quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Theo quy định tại Điều 457 Bộ luật dân sự 2015 thì: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.” Nhận tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất và trình tự thủ tục nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai 2013. 1.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất 1.2.1. Các khái niệm liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất * Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
8 Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất: Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. [18] 1.2.2. Các hình thức tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất * Điều kiện được tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Tặng cho, thừa kế trong thời hạn sử dụng đất được công nhận; [17] * Thủ tục nhận tặng cho, thừa kế: a) Trường hợp nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hồ sơ bao gồm các nội dung sau: + Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho);
9 + Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP); [22] b) Trường hợp nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, hồ sơ bao gồm các nội dung sau: + Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất (Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho); + Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai); [22] * Trường hợp bên tặng cho là chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất thì phải có văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tặng cho tài sản gắn liền với đất đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật. [22]
10 1.2.3. Nghĩa vụ tài chính trong tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất Nghĩa vụ tài chính trong thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại các văn bản sau: Bộ luật dân sự năm 2015; Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012; Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân Cụ thể như sau: Theo Điều 61 về “Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại” quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015: “1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác. 2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thoả thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại...” Thừa kế được chia ra 2 hình thức: thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. Cách thức phân chia di sản được quy đinh tại điều 656 Bộ luật dân sự năm 2015, trong đó nêu rõ: “2. Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản". Theo quy định trên, việc khai nhận di sản thừa kế được lập văn bản (có công chứng hoặc chứng thực của UBND xã) về việc chia di sản thừa kế di sản thừa kế để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1, điều 100, Luật đất đai 2013: Về nghĩa vụ tài chính đối với việc nhận di sản thừa kế:
11 Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và được hướng dẫn bởi Nghị định số 65/2013/NĐ-CP thì thuế thu nhập trong trường hợp thu nhập từ nhận thừa kế được miễn thuế, cụ thể: "4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau". Do đó, 2 người sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Thứ hai, lệ phí trước bạ: Theo quy định tại điều 9, Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 về các trường hợp được miễn nộp lệ phí trước bạ. "10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.". Như vậy, nếu người nhận di sản thừa kế mà không thuộc đối tượng được miễn thuế nêu trên thì khi nhận thừa kế phải thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị tài sản nhận thừa kế và 0,5% lệ phí trước bạ khi sang tên. [13] 1.3. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới và ở Việt Nam 1.3.1. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới 1.3.1.1. Các nước phát triển Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế.